ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 235/6315/2013 o obvyklé ceně bytu č. 484/12 v bytovém domě č.p. 484 včetně podílu 869/7432 na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 1176/1 a dále podíl 1/76 na pozemcích čís. parcel 1182/4, 6400, k.ú., v ulici Kollárova, ve městě, okres, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 235/6315/2013 LV no.: 10223, 10148 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 484/12 v bytovém domě č.p. 484 včetně podílu o velikosti 869/7432 na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 1176/1 a dále podíl o velikosti 1/76 na pozemcích čís. parcel 1182/4, 6400, k.ú., v ulici Kollárova, ve městě, okres, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Kollárova 484/3, -Město, 266 01 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1 916 054 Kč Market value Tržní hodnota 1.950.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Nestanovena Kč Common price Obvyklá cena 1.950.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1 968 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 484/12 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. St. 1176/1(podíl 869/7432) 1182/4, 6400 (podíl 1/76) Appurtenances: Příslušenství: sklepní kóje v 1.PP (5,6 m2) Size: Velikost 449 m 2, podíl 869/7432 1727 m2, podíl 1/76 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna, širší centrum města Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha Infrastructure: Infrastruktura ve městě úplná občanská vybavenost Unit price: Jednotková cena 1 800 (1 000) Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: 86,90 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 86,90 m 2 Storage area: Skladové plochy: 22 430 Kč/m 2 Income: Příjem: m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: kompletní rekonstrukce cca 2007 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 20 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 10223 (byt) a podle informací k LV č. 10148 (pozemky v okolí bytového domu) zjištěných z nahlížení do katastru nemovitostí jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví pana Lukáše Hájka, bytem Kollárova 484/3, -Město, 266 01. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 10223 ze dne 26.6.2013 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním a) k zajištění pohledávky ve výši 2.330.000,- Kč s příslušenstvím, b) k zajištění budoucí pohledávky, která vznikne do 31.1.2042 do výše 2.330.000,-Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z., právní účinky vkladu práva ke dni 28.3.2007. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) - zástavním právem smluvním a) k zajištění pohledávky ve výši 750.000,- Kč s příslušenstvím, b) k zajištění veškerých budoucích pohledávek, které mohou vzniknout do 31.12.2020 do výše 750.000,-Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z., právní účinky vkladu práva ke dni 2.5.2012. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 10223 nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. Podle informací k LV č. 10148 (pozemky v okolí bytového domu) zjištěných z nahlížení do katastru nemovitostí jsou předmětné pozemky omezeny zástavními právy a údaje LV č. 10148 jsou dotčeny změnou právních vztahů. Uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 10223 (byt) a podle informací k LV č. 10148 (pozemky v okolí bytového domu) zjištěných z nahlížení do katastru nemovitostí nejsou oceňované nemovitosti zatížena žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 10223 ze dne 26.6.2013 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími zástavními právy: - zástavním právem smluvním a) k zajištění pohledávky ve výši 2.330.000,- Kč s příslušenstvím, b) k zajištění budoucí pohledávky, která vznikne do 31.1.2042 do výše 2.330.000,-Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z., právní účinky vkladu práva ke dni 28.3.2007. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) - zástavním právem smluvním a) k zajištění pohledávky ve výši 750.000,- Kč s příslušenstvím, b) k zajištění veškerých budoucích pohledávek, které mohou vzniknout do 31.12.2020 do výše 750.000,-Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z., právní účinky vkladu práva ke dni 2.5.2012. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Podle informací k LV č. 10148 (pozemky v okolí bytového domu) zjištěných z nahlížení do katastru nemovitostí jsou předmětné pozemky omezeny zástavními právy. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Ke dni ocenění je byt užíván pravděpodobně pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - situování bytu v podkroví bytového domu bez výtahu Strong points / silné stránky: - bytový dům po celkové rekonstrukci - situování bytového domu v blízkosti občanské vybavenosti a městské zeleně Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 10223 pro k.ú., obec, prokazující stav evidovaný k datu 26.6.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ informace k LV č. 10148 (pozemky v okolí bytového domu) zjištěné z nahlížení do katastru nemovitostí c/ kopie katastrální mapy pro část k.ú., vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí d/ částečná kopie prohlášení vlastníka nemovitosti e/ zjištění při prohlídce na místě - 3 -
Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 28.6.2013 svolána na 15.7.2013, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 602868 Název katastrálního území : Kód obce : 531057 Název obce : Počet obyvatel obce : 18 778 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.02.2013 Kód okresu : CZ0202 Název okresu : Název kraje : Středočeský kraj Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastukturou Infrastructure / Infrastruktura: Město (18 778 obyvatel) patří k větším a významnějším městům Středočeského kraje, jedná se o bývalé okresní město. Město je poměrně vyhledávané pro potřeby bydlení, a to zejména z důvodu velmi dobré dopravní dostupnosti Hlavního města Prahy. Město disponuje úplnou občanskou vybaveností (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy, zdravotní středisko, nemocnice, divadlo, kino, sportoviště, knihovna). Město je velmi dobře dostupné silniční a železniční dopravou, ve městě je zavedena městská autobusová doprava. Po dopravní stránce je město dostupné po silnicích I.tříd, které zajišťují dopravní spojení s okolními městy a dálnicí D5, která v dalším průběhu navazuje na Hlavní město Prahu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 484, v ulici Kollárova, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná. - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 484/12: Oceňovaný byt se nachází ve 4.NP (podkroví) zděného bytového domu č.p. 484, na pozemku čís. parcely St. 1176/1, k.ú., v ulici Kollárova, ve městě. Bytový dům je situován jako samostatně stojící, je podsklepený, má 3 nadzemní podlaží a podkroví, zastřešení je střechou polovalbového tvaru. V bytovém domě se nachází celkem 14 bytových jednotek, společné prostory a sklepní prostory v 1.PP. Bytový dům je pravděpodobně bez výtahu. K oceňované bytové jednotce náleží podíl 869/7432 na společných částech bytového domu č.p. 484 a pozemku čís. parcely St. 1176/1 a dále podíl 1/76 na pozemcích čís. parcel 1182/4, 6400, k.ú.. Dispoziční řešení (převzato z prohlášení vlastníka): Oceňovaný byt o velikosti 4+kk se sestává z pokoje (29,40 m2 pravděpodobně s kuchyňským koutem), pokoje (13,50 m2), pokoje (13,50 m2), pokoje (12,40 m2), chodby (8,70 m2) a koupelny s WC (9,40 m2). K bytu náleží užívání sklepní kóje v 1.PP bytového domu (5,60 m2). Celková podlahová plocha bytu je 86,90 m 2, bez výměry sklepní kóje. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Bytový dům je založen na betonových základových pasech a patkách, svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropy jsou pravděpodobně betonové, střešní konstrukce je pravděpodobně dřevěná vázaná polovalbového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je pravděpodobně betonové s povrchovou úpravou PVC, případně TERACO. Podlahy v bytě jsou pravděpodobně betonové, případně dřevěné, povrchové krytiny tvoří pravděpodobně keramická dlažba, plovoucí laminátová podlaha, PVC a textilní krytina. Okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou pravděpodobně štukové, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnitřní příčky jsou zděné, vnitřní dveře jsou pravděpodobně dřevěné plné a prosklené do ocelových, případně obložkových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou pravděpodobně dřevěné, vstupní dveře do bytového domu jsou plastové. Vnější omítky jsou strukturované, probarvené, se zateplením. Bytový dům má pravděpodobně vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Rozvody vody a kanalizace jsou pravděpodobně plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění je pravděpodobně ústřední, zajištěno dálkovým zdrojem, zásobování teplou užitkovou vodou je pravděpodobně zajištěno z dálkového zdroje. Kuchyně je pravděpodobně vybavena kuchyňskou linkou a sporákem. Sociální zázemí je pravděpodobně vybaveno standardními zařizovacími předměty (vana, WC a umývadlo). V bytovém domě není pravděpodobně výtah. Bytový dům má rozvod domácího zvonku s videotelefonem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří bytového domu nebyly zjištěny. Původní bytový dům byl postaven přibližně v 50.letech minulého století, v rámci tehdejší bytové výstavby. V minulých letech (pravděpodobně v roce 2007) byla na bytovém domě provedena celková rekonstrukce, která zahrnovala mj. stavební úpravy všech bytů (lze tedy předpokládat novodobý vnitřní standard). Na bytovém domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Bytový dům je dobře udržován. Stavebně technický stav bytu nelze z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor bytu zjistit, pravděpodobně je byt s běžným novodobým standardem vnitřního vybavení. - 5 -
Pozemky: Předmětem ocenění jsou následující podíly na pozemcích v k.ú. : 1. Podíl 869/7432 na pozemku čís. parcely St. 1176/1 2. podíl 1/76 na pozemcích čís. parcel 1182/4, 6400 Pozemek čís. parcely St. 1176/1 je převážně zastavěn bytovým domem č.p. 484, nezastavěnou část tvoří plochu kolem bytového domu. Pozemek čís. parcely 1182/4 (ostatní plocha/sportoviště a rekreační plocha) tvoří prostranství mezi bytovými domy, pozemek čís. parcely 6400 (ostatní plocha/ostatní komunikace) tvoří komunikace pro pěší ve vnitrobloku. Přístup a příjezd k pozemkům je po zpevněné veřejné komunikace, ulice Kollárova (pozemek čís. parcely 1182/2 vlastník město ). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Pozemky jsou mírně svažité konfigurace, s jižní orientací, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Tvar pozemků a jejich vzájemné uspořádání je patrné z kopií katastrálních map v příloze. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 484/12 v bytovém domě č.p. 484 včetně podílu o velikosti 869/7432 na společných částech domu a pozemku čís. parcely St. 1176/1 a dále podílu o velikosti 1/76 na pozemcích čís. parcel 1182/4, 6400, k.ú., v ulici Kollárova, ve městě, okres, Středočeský kraj, zapsáno na listech vlastnictví č. 10223 (byt) a č. 10148 (okolní pozemky) pro k.ú., obec, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 15. července 2013 (po zaokrouhlení) 1.950.000,- Kč Slovy: Jedenmilióndevětsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 10223 ze dne 26.6.2013 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním a) k zajištění pohledávky ve výši 2.330.000,- Kč s příslušenstvím, b) k zajištění budoucí pohledávky, která vznikne do 31.1.2042 do výše 2.330.000,-Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z., právní účinky vkladu práva ke dni 28.3.2007. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) - zástavním právem smluvním a) k zajištění pohledávky ve výši 750.000,- Kč s příslušenstvím, b) k zajištění veškerých budoucích pohledávek, které mohou vzniknout do 31.12.2020 do výše 750.000,-Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z., právní účinky vkladu práva ke dni 2.5.2012. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze) Výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 10223 nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. Podle informací k LV č. 10148 (pozemky v okolí bytového domu) zjištěných z nahlížení do katastru nemovitostí jsou předmětné pozemky omezeny zástavními právy a údaje LV č. 10148 jsou dotčeny změnou právních vztahů. Uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněny. Jiná omezení nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 235/6315/2013. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 23. července 2013-7 -