ZNALECKÝ POSUDEK č. 3279/2015 o ceně nemovitosti v katastrálním území Dolní Bečva, obec Dolní Bečva, okres Vsetín: pozemků parc. č. st. 85, 548, 549, 550 551/2, 552 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitosti povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 1579/09 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 30. dubna 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 30. dubna 2015 k datu místního šetření Datum vypracování: 18. května 2015 Zvláštní požadavky objednatele: Nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Tento posudek obsahuje 16 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 1579/09-136 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinného pana Davida Sléhy. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 30. dubna 2014. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění administrativní cenou - dle BPEJ. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1170 vyhotovený dne 27.2.2015 pro k.ú. Dolní Bečva: A: Vlastník: Sléha David, Svazarmovská 1695, 756 61 Rožnov pod Radhoštěm RČ 700522/5513 B: Nemovitosti: Parcela: st. 85 zastavěná plocha a nádvoří 169 m 2 548 orná půda 780 m 2 549 orná půda 655 m 2 550 orná půda 286 m 2 551/2 trvalý travní porost 2 495 m 2 552 trvalý travní porost 823 m 2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy a územního plánu Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Dolní Bečva z http://nahlizenidokn.cuzk Výřez z platného územního plánu obce Dolní Bečva z http://www.dolnibecva.cz/obecniurad/uzemni-plan 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitostí bylo provedeno dne 30. dubna 2015. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného. 1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013 (www.azoposn.cz). 1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
4 1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Dražební internetové stránky: Na internetových stránkách www.exdrazby.cz byly nalezeny a použity v posudku srovnatelné pozemky vydražené v rámci exekuční dražby. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz a www.zemedelskepozemky.cz. 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovitosti: Pozemek parc. č. st. 85 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m 2 Pozemek parc. č. 548 orná půda o výměře 780 m 2 Pozemek parc. č. 549 orná půda o výměře 655 m 2 Pozemek parc. č. 550 orná půda o výměře 286 m 2 Pozemek parc. č. 551/2 trvalý travní porost o výměře 2 495 m 2 Pozemek parc. č. 552 trvalý travní porost o výměře 823 m 2 Oceňované pozemky se nacházejí v k. ú. Dolní Bečva mimo zastavěné území obce mezi silnicí 1. třídy č. 35 a řekou Rožnovská Bečva. Nachází se v jednom funkčním celku při severozápadním okraji obce v blízkosti zastávky autobusu Dolní Bečva, zotavovna. Pozemky jsou rovinaté, leží v záplavové oblasti a k datu ocenění nejsou využívány, jsou porostlé náletovými dřevinami a pěstebně zanedbanými okrasnými porosty. Pozemek parc. č. st. 85, zastavěná plocha a nádvoří, není dle platného územního plánu zastavitelným pozemkem, jedná se o volnou zatravněnou plochu porostlou náletovými dřevinami. Pozemek parc. č. st. 85 je obdélníkový, ostatní pozemky mají nepravidelný půdorys. Pozemky jsou přístupné ze západu z vedlejší komunikace ve vlastnictví obce, která se napojuje na cyklostezku, nebo z jihovýchodu přímo ze silnice 1. třídy. V územním plánu jsou všechny pozemky vedeny jako stávající plochy zemědělské. Dle informací realitní kanceláře, která pozemky nabízí k prodeji, je využití zatím pouze zemědělské.
5 2. Posudek I - administrativní ocenění pozemků dle BPEJ 2.1 Pozemky zemědělské ( 6) Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost se určí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ (příloha č. 4). Oceňované pozemky jsou, kromě pozemku parc.č. st. 85, v druhu pozemku orná půda nebo trvalý travní porost a mají dle LV č. 1170 určeny BPEJ. Ocenění zemědělských pozemků podle 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Parcela číslo 548 549 550 Katastrální území Dolní Bečva Druh pozemku orná půda orná půda orná půda Výměra m 2 304 476 130 525 286 BPEJ 72113 76401 72110 76401 72110 ZC dle příl. 4 Kč/m 2 2,35 4,60 3,71 4,60 3,71 Úprava podle příl. 5 Je pozemek v k.ú. odděleném od vlastní obce kat. územím jiné obce? (odst. 8 přílohy č. 5) ano / ne ne ne ne ne ne Zvýšení - pol. 1 po úpravě % 0 0 0 0 0 Srážky a přirážky celkem % 0 0 0 0 0 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-6 / 6) Kč/m 2 2,35 4,60 3,71 4,60 3,71 Cena části pozemku Kč 714,40 2 189,60 482,30 2 415,00 1 061,06 Pozemek celkem Kč 2 904,00 2 897,30 1 061,06 551/2 552 Dolní Bečva trvalý travní porost trvalý travní porost 570 766 1 159 630 193 72110 72113 76401 72110 76401 3,71 2,35 4,60 3,71 4,60 ne ne ne ne ne 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3,71 2,35 4,60 3,71 4,60 2 114,70 1 800,10 5 331,40 2 337,30 887,80 9 246,20 3 225,10 Pozemky celkem Kč 19 333,66
6 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použito přímého porovnání. Porovnání spočívá v tom, že z realizovaných resp. inzerovaných prodejů podobných nemovitostí je odvozena tržní cena oceňovaného objektu se zohledněním všech kladů a záporů porovnávané nemovitosti. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (pozemky) ve srovnatelných lokalitách s vydraženými pozemky na www.exdrazby.cz a s objekty nabízenými v realitní inzerci www.sreality.cz a www.zemedelskepozemky.cz (květen 2015). 3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty zrealizované prodejní ceny v exekuční dražbě: Pozemek o velikosti 18 990 m2, Babice u Kelče Cena: 9,82,- Kč/m 2 186 415,-Kč (aktuální cena), 161 415,-Kč (počáteční cena) Vloženo: 2.7.2014 12:14 Stav Dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Dražba začala 13.08.2014 10:00, Dražba skončila 13.08.2014 12:05 Počáteční cena: 161 415,-Kč Cena stanovena znalcem: 322 830,-Kč Dražební jistota: 50 000,-Kč Podkategorie: Zemědělská půda Plocha pozemku: 18 990 m² Místo konání dražby: www.exdrazby.cz Předmětem jednání jsou následující nemovitosti povinného: - pozemek parcelní číslo 99/2, o vyměře 1971m2,druh pozemku orná půda, - pozemek parcelní číslo 268, o vyměře 4880m2,druh pozemku orná půda, - pozemek parcelní číslo 270/1, o vyměře 118m2,druh pozemku orná půda, - pozemek parcelní číslo 272, o vyměře 4154m2,druh pozemku orná půda, - pozemek parcelní číslo 335, o vyměře 1351m2,druh pozemku orná půda, - pozemek parcelní číslo 336, o vyměře 2643m2,druh pozemku orná půda, - pozemek parcelní číslo 351, o vyměře 3873m2,druh pozemku orná půda, to vše zapsáno v katastru nemovitostí, vedeném Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí, pro obec Kelč, katastrální území Babice u Kelče, na listu vlastnictví č. 35.
7 Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej louky 41 721 m² Dolní Bečva, okres Vsetín 1 668 840 Kč (40 Kč za m²) Prodej zemědělských pozemků v okrajové části obce Dolní Bečva. Pozemky jsou mírně svažité, dostupné z obecní komunikace, nacházejí se na jižní straně u hlavního tahu směr Slovensko. Celková výměra pozemku je 41 721m2, z větší části se jedná o pozemky vedené jako trvalý travní porost cca 38 500m2, zbytek je veden jako lesní plocha. Pozemky nejsou vedeny v ÚP jako zastavitelná plocha. Celková cena:1 668 840 Kč za nemovitost Cena za m²:40 Kč ID zakázky:2905 Aktualizace:28.04.2015 Umístění objektu:okraj obce Plocha pozemku:41721 m2 Prodej louky 7 218 m² Ostravská, Rožnov pod Radhoštěm 236 000 Kč (33 Kč za m²) Lehce svažitý pozemek pod lesem - trvalý travní porost o výměře 7218m2 v lokalitě Horní Paseky, přístup obecní, hranice je hlavní silnice na Frenštát, od které je ochranné pásmo, CHKO Beskydy, elektřina. Celková cena:236 000 Kč za nemovitost Cena za m²:33 Kč ID zakázky:7623 Aktualizace:18.04.2015 Plocha pozemku:7218 m2 Katastrální území: Kateřinice u Vsetína Okres: Vsetín Výměra: 1 861 m2 Cena: 35 Kč/m2 Číslo nabídky: 19252 Typ nabídky: prodej Lukrativní pozemek na stavbu mobilheimu,zahrádky,sadu,zem.činnost,možná stavby-nutno vyřídit výnětí z p.fondu.výborná investice. Volné od: ihned
8 Všechny oceňované pozemky, vč. pozemku parc.č. st. 85, zastavěná plocha a nádvoří, jsou v platném územním plánu obce Dolní Bečva vedeny jako plochy zemědělské. K datu místního šetření jsou pozemky neužívané, porostlé pěstebně zanedbanými okrasnými porosty. Na pozemek parc.č. st. 85 je tedy pohlíženo jako na zemědělský pozemek, stejně jako na ostatní pozemky. Na základě informací o nabídkách zemědělských pozemků ve srovnatelných lokalitách v okrese Vsetín, které se pohybují v rozmezí 9,82-40 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, využitelnosti pozemků a kvalitě okolí, stanovuji jednotkovou cenu pozemků v k.ú. Dolní Bečva na 30 Kč/m 2. Parcela číslo Druh pozemku Využití - dle skutečného stavu Výměra m2 ZC Kč/m2 Cena Kč st. 85 zastavěná plocha a zbořeniště - neupravený travní nádvoří porost 169 30,00 5 070,00 548 orná půda neupravený travní porost 780 30,00 23 400,00 549 orná půda neupravený travní porost 655 30,00 19 650,00 550 orná půda neupravený travní porost 286 30,00 8 580,00 551/2 trvalý travní porost neupravený travní porost 2 495 30,00 74 850,00 552 trvalý travní porost neupravený travní porost 823 30,00 24 690,00 Porovnávací cena celkem 156 240,00 4. Práva a závady Povinný pan David Sléha byl obeslán znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělil, zda jsou oceňované pozemky pronajímané a pokud ano, aby předložil kopie nájemních smluv. Dopis si povinný převzal, ale nijak na něj nereagoval. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 1170 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná administrativním způsobem dle BPEJ Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Cena 19 333,66 Kč 156 240,00 Kč 150 000,00 Kč slovy: jednostopadesáttisíckorunčeských V Brně dne 18. května 2015 Ing. Tomáš Hudec
9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3279/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 18. května 2015 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 1170 Výřez z katastrální mapy pro k. ú. Dolní Bečva Výřez z aktuálního územního plánu obce Dolní Bečva Fotodokumentace nemovitostí Mapa oblasti
10
11
12
13 Výřez z katastrální mapy pro k. ú. Dolní Bečva Výřez z územního plánu obce Dolní Bečva
14 Fotodokumentace nemovitosti
15
16 Mapa oblasti