Ing. Bc. Eva Hradilová, znalec 765 02 Otrokovice, Moravní 6224 mobil: +420 603 35 45 98 Znalecký posudek č. 5103 303/2011 o obvyklé ceně nemovitostí bytové jednotky č. 1118/2 v bytovém domě čp. 1118 umístěném na pozemku parcelní číslo st. 2043/2 včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu ke společným částem bytového domu čp. 1118 a pozemku parcelní číslo st. 2043/2 v katastrálním území Kyjov, obec Kyjov, okres Hodonín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Zlín Lešetín IV/707 760 01 Z l í n Usnesení č.j. 012 EX 1131/11-38 ze dne 4.11.2011 Účel posudku: ocenění nemovitostí v exekučním řízení Podle stavu ke dni 12.11. 2011 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních písemných a 1 elektronicky na CD. V Otrokovicích, dne 14. listopadu 2011
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 4.11.2011 č.j. 012 EX 1131/11-38. Úkolem znalce je: ocenění nemovitostí ve vlastnictví povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovitosti bytová jednotka č. 1118/2 v bytovém domě čp. 1118, ulice Mezi Mlaty, Kyjov, umístěném na pozemku parcelní číslo st. 2043/2 zastavěná plocha a nádvoří včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu čp. 1118 a spoluvlastnického podílu na pozemku parcelní číslo st. 2043/2 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Kyjov, obec Kyjov, okres Hodonín. 2. Informace o nemovitosti : Adresa nemovitostí : Mezi Mlaty 1118/19, 697 01 Kyjov Kraj : Jihomoravský Okres : Hodonín Obec : Kyjov Katastrální území : Kyjov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 12. listopadu 2011 znalcem za účasti povinné. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Kyjov, LV č. 6263 a č. 5836 ze dne 17.10. 2011, 2) místní šetření znalce dne 12. listopadu 2011, 3) kopie katastrální mapy ze dne 17.10.2011, 4) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí, 5) informace realitních kanceláří o prodeji a nájmu obdobných nemovitostí 5. Použitá literatura : 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.o oceňování majetku 3) Bradáč.A.- Teorie oceňování nemovitostí CERM V.vydání, Brno 2001 4) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999 6. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí je podkladem ocenění jednak: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 364/2010 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - 2 -
Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. 7. Vlastnické a evidenční údaje : Dle výpisů z katastru nemovitostí List vlastnictví č. 6263 a č. 5836 je paní Miluše Bařinová, r.č.: 756125/4250 bytem 697 01 Kyjov, Mezi Mlaty 1118/19 vlastníkem oceňovaných nemovitostí bytové jednotky č. 1118/2 umístěné v bytovém domě čp. 1118 na pozemku parcelní číslo st. 2043/2 zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu čp. 1118 a spoluvlastnického podílu na pozemku parcelní číslo st. 2043/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 194,0 m 2 v katastrálním území Kyjov, obec Kyjov, okres Hodonín. Výše spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a k pozemku činí id. 531/4713 k celku. 8.Přírodní katastrofy : V lokalitě nehrozí sesuvy půdy ani povodně. 9. Radonové riziko : Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihomoravský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. 10. Věcná břemena, zátěže : K oceňovanému majetku se váže věcné břemeno zřizovaní o provozování vedení. Jedná se o běžné zatížení nemovitosti, které nemá vliv na cenu. K nemovitostem se váže i zástavní právo smluvní. 11. Základní popis : 11.1. Základní charakteristika 11.1.1. Poloha a základní údaje Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Kyjov s počtem obyvatel (dle platného lexikonu) 11 597, která má status město. Město Kyjov spadá do okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Kyjov je také obcí s rozšířenou působností, rozkládá se dvacet kilometrů severně od Hodonína. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Obec je vzdálená přibližně 16 km od slovenských hranic. V obci Kyjov se nachází mateřská škola, základní škola i školy střední. Nalezneme zde poštu, městskou policii, obchody a služby, úřady a kompletní síť obchodů a služeb. Je zde několik sportovišť a kulturních památek. Dnešní Kyjov je centrem sklářství a jako obec s rozšířenou působností i partnerem pro dalších 41 obcí správního území Kyjovska, které jsou především orientovány na ovocnářství a zelinářství. Chloubou regionu je vinařství, ve kterém jsou z pokolení na pokolení předávány zkušenosti vinařských mistrů. Neobyčejně kvalitní svou chutí, vůní a jiskrností jsou zejména bílá vína. Kyjov dýchá bohatým kulturním životem. Široké spektrum pořadů se vine od vážné hudby, přes divadlo a kino k jazzu, folku až k velmi živému folklornímu dění plnému přirozeně představovaných lidových prvků. Oceňovaný soubor nemovitostí, byt v bytovém domě, je situován v centrální části obce. V oblasti se nachází několik podobných bytových domů. Od centra obce je bytový dům vzdálený cca 5 minut pěší chůze. Tato poloha je velmi výhodná, protože v centru je umístěná většina obchodů, služeb a úřadů. 11.1.2. Dopravní dostupnost Městem Kyjov prochází silnice I. třídy spojující Veselí nad Moravou a Slavkov u Brna. Projíždějí zde pravidelně meziměstské linky ČSAD. Je zde i vlaková zastávka. Dům je přístupný po asfaltové silnici. Parkování v místě je mírně omezené. - 3 -
11.2. Účel využití Byt v bytovém domě lze užívat bez závad k bydlení, ke dni místního šetření je byt užíván rodinou povinné. 11.3. Pozemky Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl vlastníka bytové jednotky k pozemku, na kterém je dům umístěn. Pozemek je rovinný s možností připojení na všechny inženýrské sítě. Pozemek parcelní číslo st. 2043/2 zastavěná plocha a nádvoří je užíván v souladu se zápisem evidovaným v katastru nemovitostí pro katastrální území a obec Kyjov. 11.4. Parkování Parkování je zde umožněno podél příjezdové komunikace na krajnici silnice nebo na odstavném parkovišti s omezenou kapacitou. Obsah ocenění a) bytová jednotka č. 1118/2 v bytovém domě č.p. 1118 umístěném na pozemku parcelní číslo st. 2043/2 zastavěná plocha a nádvoří včetně spoluvlastnickém podílu na společných částech bytového domu čp. 1118, b) spoluvlastnický podíl na pozemku parcelní číslo st. 2043/2 zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území a obci Kyjov 12. Popis bytu : a) Bytová jednotka č. 1118/2 v bytovém domě čp. 1118, ulice Mezi Mlaty Popis domu a bytu : Bytový dům čp. 1118 je stavbou zděnou postavenou v padesátých letech 20. století. Dům má tři nadzemní podlaží, sklep pod celým domem, obsahuje 9 bytových jednotek přístupných po vnitřním schodišti. V domě není výtah. Stavba je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektrickou energii a plyn. Bytový dům má nová plastová okna ve společných částech domu, vstupní dveře plastové. Byt, jež je předmětem ocenění, je umístěn v 1. NP., orientace oken na sever a jih, byt typu 2 + 1, koupelna a WC sdružené. Byt nemá balkón ani lodžií, součástí bytové jednotky je sklepní kóje v 1.PP. Vstupní dveře ze společné chodby domu vedou do chodby v bytě, ze které vedou dveře do ložnice, obývací pokoj je přístupný z kuchyně i z ložnice, další dveře jsou do kuchyně, třetí do koupelny sdružené - 4 -
s WC. Bytová jednotka je po rekonstrukci, okna jsou vyměněna za plastová, koupelna rovněž nová, vybavena umyvadlem a sprchovým boxem. Na podlaze v koupelně je dlažba, v chodbě a v kuchyni PVC, v obytným místnostech plovoucí podlaha lamino. Kuchyňská linka je nová vybavena plynovým sporákem a digestoři, jsou zde realizovány nové rozvody elektrické energie, vodovodu a kanalizace. Byt je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektrickou energii a plyn. Vytápění centrální, ohřev a dodávka TUV rovněž. Oceňovaný byt je typu 2 + 1 se sklepní kójí umístěné v 1. PP. domu. Celková podlahová plocha prostor bytu činí 53,10 m 2, z toho plocha sklepní kóje je 2,40 m 2. Při prohlídce byly zjištěny následující vady a nedodělky : Bytová jednotka nemá žádné viditelné vady a je po kompletní rekonstrukcí. Stavebně technický stav : Celkový stavebně technický stav bytového domu je v souladu se stářím. Bytová jednotka prošla kompletní rekonstrukcí, dům není revitalizován. b) Pozemek Pozemek dle LV č. 5836 Jedná se o pozemek pod stavbou bytového domu čp. 1118. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl k celku ve výši dle LV. Výše spoluvlastnického podílu ke společným částem domu a k pozemku činí id. 531/4713 k celku. B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do tří částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 364/2010 Sb. Použití výnosové metody v daném případě bude uvažováno jako výnos z pronájmu bytu v domě. Výpočet je stanoven metodou věčné renty. Poslední metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby... 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 364/2010 Sb. a) bytová jednotka - č. 1118/2 v bytovém domě čp. 1118, včetně podílu na společných částech bytového domu čp. 1118 v katastrálním území a obci Kyjov Výměry pro ocenění S výpočtová plocha bytu, S = 50,70 + (2,4 * 0,1) = 50,94 m 2-5 -
Bytová jednotka č. 1118/2, v bytovém domě čp. 1118, ulice Mezi Mlaty Obec Katastrální území Kyjov Kyjov Počet obyvatel Kraj Malý lexikon obcí ČR 2010 11 597 Jihomoravský Základní cena příloha č. 19 ZC Kč/m2 19 907,00 Obestavěný prostor S m2 50,94 Konstrukce a vybavení bytů, tab. č. 2, příloha č. 19 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby IV. budova zděná 0,10 2 Společné části II. kolárna 3 Příslušenství domu II. bez dopadu na cenu 4 Umístění bytu II. 1.NP bez výtahu 5 Orientace místností III. ostatní strany s výhledem 0,03 6 Zákl. příslušenství bytu III. úplné, standard 7 Další vybavení II. sklepní kóje -0,01 8 Vytápění III. dálkové 9 Jiné kriterium III. bez vlivu 0,12 Stáří staby do 80 let 0,70 10 Stav II. byt v dobrém stavu 1,05 Iv 0,82320 Trh s nemovitostmi, tabulka č. 1, příloha č. 18 vyhlášky 1 Dílčí situace II. Poptávka nižší než nabídka -0,05 2 Vlastnictví nemovitosti II. Vlastní pozemek 3 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu It 0,95 Stavby k trvalému bydlení a byty, tabulka č. 5 přílohy č. 18a vyhlášky 1 Význam obce I. bez speciálního významu 2 Úřady v obci III. policie, pošta, banka 0,04 3 Poloha nemovitosti IV. centrum obce 0,02 4 Okolní zástavba III. objekty bydlení 5 Obchod III. kompletní síť obchodů a služeb 0,05 6 Školství a sport III. základní škola i sportovní zařízení 0,04 7 Zdravotní zařízení III. dobrá dostupnost 0,05 8 Veřejná doprava IV. dobrá dostupnost 0,03 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. vyšší než průměr kraje -0,04 11 Změny v okolí III. bez vlivu 12 Vlivy neuvedené II. bez vlivu Ip 1,19 Cena nemovitosti celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip 943 714,63 b) Pozemek Výpočet ceny pozemku / 28 vyhlášky/ Plocha stavebního pozemku celkem... 194,0 m 2 Jednotková cena pozemku dle odst.1), písm. k) (35+7414*10597)...113,57 Kč/m 2 Srážky dle přílohy č. 21 vyhlášky...neuplatňují se Přirážky dle přílohy č. 21 vyhlášky: pol. č. 2.11..+ 5 % Koeficient Kp dle přílohy č. 39 vyhlášky.....0,992 Koeficient Ki dle přílohy č. 38 vyhlášky.....2,154 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Jednotková cena po úpravách......254,81 Kč/m 2 Výše spoluvlastnického podílu dle výpisu z KN......531/4713 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Cena podílu na pozemku celkem: (194*254,81*531/4713)......5.569,49 Kč - 6 -
Administrativní cena dle cenového předpisu č. 364/2010 Sb. - rekapitulace cen objektů: a) bj. č. 1118 na ulici Mezi Mlaty v obci Kyjov = 943 714,60 Kč b) pozemek parcelní číslo st. 2043/2 podíl, k.ú. Kyjov = 5 569,50 Kč Administrativní cena ke dni ocenění = 949 284,10 Kč Administrativní cena ke dni ocenění (zaokrouhleno) = 949 28 Kč 2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou věčné renty výnosová hodnota Oceňovaný byt není ke dni ocenění pronajímán, ovšem je pronajímatelný. V obci Kyjov je nabízeno několik bytů typu 2+1 a 3+1 k pronájmu. Většina pronájmů se pohybuje kolem osmi tisíc korun vč. služeb, které jsou odhadovány kolem 3000,- Kč/měs. Dosažitelné čisté nájemné v daném místě a čase činí 3.50 Kč za měsíc (bez inkasa). Propočet výnosů z pronajímaných prostor: měsíční nájem 3.50 Kč roční nájemné 42.00 Kč Dosahované procento pronajmutí prostor: 95 % Upravené výnosy celkem: 42 000,- Kč * 95 % = 39 90 Kč Propočet nákladů spojených z provozem nemovitosti: Náklady na pojištění a údržbu: = 6 000,- Kč Daň z nemovitosti: = 1 000,- Kč Ostatní náklady: 12*100 = 1 200,- Kč Náklady celkem: = 8 200,- Kč Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 39 900,- Kč 8 200,- Kč = 31 700,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 5,00 % Výnosová hodnota: (31 700,- / 0,0500) = 634 000,- Kč Výnosová hodnota (zaokrouhleno) = 634 00 Kč 3. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání Okres Hodonín patří mezi chudší oblasti Jihomoravského kraje, lokalita mezi Hodonínem a Břeclaví je převážně zaměřená na zemědělství, nejvíce na výrobu vína, nově pak na cykloturistiku a turistický ruch. Několik firem, jež vznikly v posledních dvaceti létech či už transformací firem původních či jako nové podnikatelské záměry plus pracovní příležitosti v oblasti sociální a správní poskytují alespoň základní nabídku pracovních příležitostí obyvatelům v místě, často se jedná o práce sezónní v zemědělství či stavebnictví. V oblasti realitního trhu s byty i zde převládá nabídka nad poptávkou. Výhodou posuzovaného bytu je umístění, fakt, že dům je zděny a dále, že byt je rekonstruovaný. Bytový dům není zateplen, ale byla zde provedena výměn oken ve společných částech domu. Z nabídek realitních kanceláří v místě lze uvézt: 1/ byt 2+1, OV, 57m2, 2NP, nová sedlová střecha, část. zateplení, sklep, malá zahrádka, okraj sídliště, blízko centra Kyjova Byt je tvořen vstupní chodbou do tvaru L s vestavěnými skříněmi, koupelnou se sedací vanou a umyvadlem, WC, kuchyní s vestavěnou spíží, obývacím pokojem a ložnicí s balkonem, orientovaným na JV. Vytápění je plynovélokální, ohřev vody průtokovým ohřívačem. Dům má novou sedlovou střechu, nové boční zateplení, nové vchodové a balkonové dveře a venkovní schodiště. K bytu náleží tři sklepní místnosti o CP 10m2 a společné prostory. Před domem lze využívat oplocenou zahrádku k pěstování zeleniny či k relaxaci. Dům se nachází na sídlišti se vzrostlou zelení, výhodou je blízkost centra města, MHD, autobusového a vlakového nádraží, bohaté kulturní a sportovní vyžití. - 7 -
Cihlová budova typizovaná obdobného stáří. Podlahová plocha bytové jednotky nepatrně větší. Bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, nemá vyměněny okna za plastová ve společných částech domu. Samotná bytová jednotka je určená k rekonstrukci, má původní vybavení a je značně vybydlená. Výhodou je plocha sklepních místností. 2/ PRODEJ BYTU 2+1 S BALKONEM V KYJOVĚ! Nabízíme k prodeji byt za přijatelnou cenu. Jde o velikost 2+1, ve vlastnictví, nacházející se v Kyjově, ul. Havlíčkova. Je situován ve 3. patře, o výměře 58 m2. Bytová jednotka se skládá ze vstupní chodby, kuchyně a dvou obytných pokojů, součástí je také sklep. V bytu jsou nová plastová okna, podlahy lino, v pokojích parkety. V blízkosti je nákupní centrum, autobusové nádraží. Nemovitost se nachází padesát metrů od oceňované bytové jednotky. jedná se o obdobnou stavbu se stejnými technickými parametry. Vybavení bytové jednotky je horší. Na základě výše uvedeného stanovuji tržní cenu posuzovaných nemovitostí metodou srovnání ve výši: Cena nemovitostí určená srovnáním 1 200 000,-- Kč - 8 -
C) Závěr: Administrativní cena nemovitostí... 949 280,- Kč Výnosová hodnota..... 634 000,- Kč Porovnávací hodnota...í..... 1 200 000,- Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitostí evidovaných na LV č. 6263 a č. 5836 vedených pro katastrální území Kyjov, obec Kyjov, v okrese Hodonín, tj. bytové jednotky č. 1118/2 umístěné v bytovém domě čp. 1118 na pozemku parcelní číslo st. 2043/2 - zastavěná plocha a nádvoří včetně podílu na společných částech bytového domu čp. 1118 a pozemku parcelní číslo st. 2043/2 a příslušenství vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy : jedenmilionjednostotisíc korun českých 1 100.000,- Kč V Otrokovicích, dne 14. listopadu 2011 Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradilová Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 5103-303/2011 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 231/11. Mapové podklady: Bytový dům čp. 1118, ulice Mezi Mlaty umístěný na pozemku parcelní číslo st. 2043/2 v katastrálním území a obci Kyjov, okres Hodonín. - 9 -
Fotodokumentace: Pohled z ulice Mezi Mlaty na bytový dům čp. 1118 v katastrálním území a obci Kyjov Pohled ze zadní strany na severní část bytového domu čp. 1118 na ulici Mezi Mlaty v katastrálním území a obci Kyjov, oceňovaná bytová jednotka se nachází nalevo u štítu v 1.NP. - 10 -
Koupelna sdružená s WC kuchyň obývací pokoj - 11 -
List vlastnický: - 12 -