Znalecký posudek č. ZP-3889 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 514/44 v budově č.p. 514 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 280/51301 v kat. území Malešice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 1153. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 3057/05 Podle stavu ke dni 11.6.2013 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 17.6.2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 514/44 v budově č.p. 514 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 280/51301 v kat. území Malešice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 1153. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 514/44 Počernická 514/54 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 10 Katastrální území: Malešice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.6.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 26.4.2013 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Měchurová Marcela, Aloisovská č. ev. 126, Hloubětín, 19800 Praha. Nabídky realitních kanceláří. Snímek katastrální mapy. Mapa okolí. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 11.6.2013. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 3
Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Měchurová Marcela, Aloisovská č. ev. 126, Hloubětín, 19800 Praha. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 514/44 v budově č.p. 514 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 280/51301 v kat. území Malešice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 1153. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Bytový dům je postavený na pozemku rovinatého charakteru. Dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. 8. Obsah posudku: 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 514/44 Adresa Počernická 514/54, Praha Popis: Bytová jednotka č. 514/44 se nachází v samostatně stojícím bytovém panelovém domě se 14 NP. Byt je součástí 6.patra. Dispozice bytu - vstupní chodba, pokoj s kuchyň. koutem, wc, koupelna. Okna jsou plastová, zděné bytové jádro, na podlahách jsou položeny koberce, PVC, vestavěné skříně v chodbě. Příslušenství bytu tvoří sklep. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je dobrý. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v obytných Poloha samostatně stojící domech Stáří objektu 30 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 14 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH 28,00 m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 1+kk, Počernická Adresa Počernická, Praha Popis: Byt 1+kk, 25 m2, který se nachází v 5. patře panelového domu v Praze 10 - Malešice. Byt je po úpravách - Nová koupelna se sprchovým koutem, WC zvlášť, zděné jádro, stoupačky v plastu, nová plastová okna, žaluzie, kuchyňská linka v udržovaném stavu s elektrickým sporákem, digestoř, na podlahách lino a dlažba. K bytu náleží sklep. Dům je po rekonstrukci - Nová fasáda vč. zateplení, nový výtah, nová střecha, plastová okna, stoupačky v plastu, nové vchodové dveře, zvonky a schránky, úprava společných prostor. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha řadový krajový 5
obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 13 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena 1 250 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: 1 136 363,64 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 25,00 m 2 50 000,- Kč/m 2 45 454,55 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: byt 1+kk, Káranská Adresa Káranská, Praha Popis: Byt 1+kk, o celkové ploše 25m2, osobní vlastnictví v žádané a klidné lokalitě Prahy 10 - Malešic, ul. Káranská. Nemovitost se nachází v 6. patře 13. patrového zrekonstruovaného panelového domu se dvěma výtahy. Celková rekonstrukce - zateplení, fasáda, nové výtahy, společné prostory, střecha. Byt po částečné rekonstrukci - plastová okna se žaluziemi, nové zděné jádro se sprchovým koutem, toaleta zvlášť. Možnost bezproblémového parkování před domem. K bytu patří sklep. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 13 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena 1 270 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: 1 154 545,45 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 6
Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 25,00 m 2 50 800,- Kč/m 2 46 181,82 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: byt 1+kk, Černokostelecká Adresa Černokostelecká, Praha Popis: Byt 1+kk, Praha 10, 16.patro,byt má 26m2, výtah, vana, byt je velmi hezký, pěkný výhled, výtah. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 17 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena 1 350 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: 1 227 272,73 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 26,00 m 2 51 923,08 Kč/m 2 47 202,80 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: byt 1+kk, V Olšinách Adresa V Olšinách, Praha Popis: Dům prošel nákladnou renovací venkovní fasády včetně zateplení, rekonstrukce společných prostor včetně nových rozvodů. Pro rezidenty domu je plně k dispozici recepce 24 hodin denně, fitness centrum ( za poplatek ) a restaurace, jež také prochází rekonstrukcí. Na podlahách je položena plovoucí podlaha. Ve vstupních chodbách jsou zabudovány vestavěné skříně na podláhách prakticky položena dlažba. Nově vybudované koupelny jsou vybaveny sprchovým koutem. Toaleta je zvlášť. Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v Poloha samostatně stojící obytných domech Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 13 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m 2 Zastavěná plocha 0 m 2 Garáž není Výtah ano Podkroví ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství sklep 7
Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 1 595 000,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: 1 329 166,67 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 31,00 m 2 51 451,61 Kč/m 2 42 876,34 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. byt 1+kk, Počernická 0,00 0,00 0,00 45 454,55 0,00 2. byt 1+kk, Káranská 0,00 0,00 0,00 46 181,82 0,00 3. byt 1+kk, Černokostelecká 0,00 0,00 0,00 47 202,80 0,00 4. byt 1+kk, V Olšinách 0,00 0,00 0,00 42 876,34 0,00 SJC průměr 45 429,00 JCO = SJC * I O 45 429,00 Výměry oceňované stavby 28,00 CO: 1272012 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 1 272 012,- Kč Bytová jednotka č. 514/44 - výsledná cena = 1 272 012,- Kč 8
C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: 1 272 010,- Kč Obvyklá cena: 1 272 000,- Kč slovy: jedenmiliondvěstěsedmdesátdvatisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 514/44 v budově č.p. 514 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 280/51301 v kat. území Malešice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV 1153 v objektivní zaokrouhlené výši 1.272.000,-- Kč. V Praze, 17.6.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Nové Město 9
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3889 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 10
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 51562975-28040-130905180347, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 10 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek dne 05.09.2013 51562975-28040-130905180347 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.