Znalecký posudek č. 2859-380/2016 Objednatel: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. st. 59 a 2/6, včetně stavby Veselí č. p. 54 a příslušenství, obec Veselí, kat. území Veselí u Přelouče, okres Pardubice, pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných tržních metodik a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášek č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 11.02.2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu, a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 14.05.2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. st. 59, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 54, a pozemku parc. č. 2/6, a příslušenství, obec Veselí, kat. území Veselí u Přelouče, okres Pardubice, pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky parc. č. st. 59 a 2/6, rodinný dům č. p. 54 Adresa: Veselí č. p. 54 Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Katastrální území: Veselí u Přelouče Obec: Veselí 3. Zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 11.02.2016 za přítomnosti pana Michala Kerna. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 14.05.2016 - Úplný výpis z KN ze dne 29.12.2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 11.02.2016 panem Michalem Kernem - Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1564/51/2011 ze dne 31.05.2011 vypracovaný Ing. Jiřím Mertou Zpracovateli ocenění byla zpřístupněna celá nemovitost, nebylo však umožněno provedení kompletní fotodokumentace. Fotodokumentace byla pořízena pouze v rozsahu: pohled na dům zvenčí, vedlejší stavby, zahrada, ve vnitřních prostorech pouze vady objektu. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku/k datu ocenění: SJM Kern Michal a Kernová Pavla, č. p. 54, 53501 Veselí Nemovitosti: - pozemek parc. č. st. 59 (zastavěná plocha a nádvoří, výměra 421 m2), jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 54, - pozemek parc. č. 2/6 (zahrada, výměra 248 m2), zapsány na LV 68, obec Veselí, kat. území Veselí u Přelouče, okres Pardubice. 2
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 59 a 2/6 a rodinný dům č. p. 54, obec Veselí, kat. území Veselí u Přelouče, okres Pardubice. Celková situace: Oceňovaná nemovitosti se nachází v širším centru obce Veselí, cca 5 km od města Přelouče a cca 15 km od centra okresního města Pardubice. Obec má cca 380 obyvatel a pouze omezenou občanskou vybavenost OÚ, MŠ, restaurace, obchod se základním sortimentem. Další vybavenost je především v Přelouči a v Pardubicích. Obec je obsluhována autobusovou i vlakovou dopravou. V obci jsou dostupné veřejné rozvody elektro, vody a plynu. Nemovitosti přiléhají hlavní průjezdní komunikaci v obci, s nižší intenzitou provozu. Okolní zástavba sestává z rodinných domů, převážně udržovaných. V blízkosti se nachází rozsáhlejší plochy zeleně Horecký les. Příjezdová komunikace je zpevněná, s chodníky, s veřejným osvětlením. Parkování je možné na ulici i na pozemku. Povodňové riziko je v místě zanedbatelné. Oceňované pozemky mají dohromady tvar obdélníku. Pozemek parc. č. st. 59 je v západní cca polovině zastavěn stavbou rodinného domu č. p. 54, v druhé části slouží jako zahrada. Pozemek parc. č. 2/6 je zčásti zastavěn vedlejšími stavbami, v části užíván jako zahrada. Pozemky jsou rovinaté. Rodinný dům č. p. 54 je přibližně 50 let starý, s nástavbou 2. patra z roku 1986. Před cca 10ti lety prošel rekonstrukcí výměna oken, rozvodů, podlah. V domě jsou 2 bytové jednotky v přízemí 2+1 o výměře 57 m2 plus navazující společně užívané prostory kotelna, dílna, garáž, chodba, v patře 4+1 o výměře 105,9 m2. Půda ani podsklepení v domě nejsou. Byty nejsou zcela odděleny (společný vchod a zázemí, společné vytápění), jsou užívány rodinnými příslušníky, nejsou pronajímány. Technický stav domu je výrazně zhoršený. Jsou patrné výrazné stopy vlhkosti až plísně plíseň se objevuje téměř ve všech rozích i přes průběžné odstraňování, a to na všech stranách a v obou patrech domu, není tedy jednoznačně zjevná příčina. Její stopy jsou patrné i na vnějším plášti stavby. Dále byly v domě shledány praskliny statického charakteru. Údržba domu je průměrná, část vybavení zastarává a neodpovídá současným standardům. Uvedené vady nebyly v ocenění z roku 2011 popsány. Na zahradě domu jsou 2 vedlejší stavby jedna s charakterem hospodářského skladovacího prostoru, druhá s charakterem částečně uzavřených přístřešků. Zbytek pozemku je zatravněn, na předzahrádce a u plotu jsou trvalé porosty okrasného charakteru. Nemovitosti nejsou zatíženy žádnými věcnými břemeny, jsou však předmětem zástavního práva a exekučního řízení. Společně s nemovitostmi je užíván i pozemek parc. č. 2/8 jiného vlastníka o užívání se vede sousedský spor, na pozemku parc. č. 2/8 se nachází bazén ve vlastnictví Kernových, skleník a další úpravy. Toto příslušenství však vzhledem ke svému charakteru a umístění není v ocenění zohledněno. Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: samostatný rodinný dům Počet nadzemních podlaží: 2 Počet podzemních podlaží: 0 Dům byl postaven v roce: Základy: Konstrukce: Tloušťka zdiva: Stropy: nebylo zjištěno, cca 60. léta - 70. léta betonové neizolované zděná konstrukce do 45 cm hurdisky, panelové, klenby 3
Střecha: Krytina střechy: Vnější omítky: Vnitřní omítky: Vybavení rodinného domu: Rozsah rekonstrukce RD: Dispozice rodinného domu: Popis místností podle podlaží: Energie využívané v rodinném domě: Řešení vytápění v domě: Řešení ohřevu vody v domě: Podlahy v domě: Popis stavu rodinného domu: Vady rodinného domu: rovná asfaltová břízolit, ve spodní části s obklady štukové plastová okna, ocelové zárubně, dřevěné dveře; 2x vana, 2x splachovací toaleta, keramická umyvadla; 2x kuchyňská linka bez vest. spotřebičů 1986: rekonstrukce a nástavba 2. NP, střecha, fasáda 2000: nový plynový kotel 2006-2007: rozvody vody, elektro, plynu, vytápění, výměna oken, nové podlahy 2013: zateplení stropu v garáži 2 bytové jednotky: 2+1 a 4+1 1. NP: obývací pokoj 21,4 m2, kuchyně 13,5 m2, pokoj 15,4 m2, koupelna 5,5 m2, WC 1,2 m2, kotelna 9,5 m2, dílna 7,7 m2, chodba 17,3 m2, garáž 18,6 m2, komora pod schody 4,0 m2 2. NP: chodba 22,1 m2, kuchyně 7,6 m2, 4x pokoj (15,4 m2, 12,0 m2, 21,4 m2, 14,5 m2), spíž 2,1, šatna 4,2 m2, koupelna a WC zvlášť (dohromady 6,6 m2) rozvod elektřiny, rozvod zemního plynu, rozvod vody, splašky svedené do septiku kombinovaný plynový kotel kombinovaný plynový kotel v obytných místnostech koberce nebo PVC, v ostatních místnostech keramická dlažba standardní rodinný dům ve zhoršeném stavu s nutností rozsáhlejší rekonstrukce výrazné stopy vlhkosti až plísně - na fasádě i uvnitř domu, plochy plísně jsou rozsáhlé, v rozích a za nábytkem; praskliny ve zdivu Popis pozemků: Tvar, sklon: pravidelný, rovinaté Zahrada: Vedlejší stavby: zahrada zatravněná, okrasné dřeviny o pokryvné ploše cca 40 m2 sklad 1: zděná stavba o výměře 22 m2 (v. 2,5+2,0 m), cca 2/3 podsklepeno, stáří cca 45 let, sedlová střecha s keramickou krytinou, dřevěná okna a dveře, betonové podlahy, přípojky vody a elektro sklad 2: zděná stavba přízemní s přístřeškem, výměra 18 m2 (v. 2,2 m), stáří cca 43 let, pultová střecha s eternitovou krytinou, dřevěné dveře, bez oken, betonová podlaha, přípojka elektro 4
Popis okolí: Věcná břemena: Venkovní úpravy, další příslušenství: Přístupová cesta k pozemkům: Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: zpevněné plochy, oplocení, nefunkční studna (nedostatek vody) přístup bezproblémový po obecní cestě OÚ, MŠ, 2 restaurace, obchod se základním sortimentem klidná lokalita, zeleň v bezprostřední blízkosti, oblast se zanedbatelným rizikem výskytu záplav dobrá dostupnost hromadné dopravy (zastávka do 200 m), dobré parkovací možnosti na pozemku v místě není zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita, sousedský spor o užívání vedlejšího pozemku bez věcných břemen Další informace: Výpočet obestavěného prostoru: K nemovitostem je v katastru nemovitostí zapsáno zástavní právo smluvní a exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Vzhledem k účelu ocenění nejsou tato omezení brána v úvahu. zastavěná plocha 142 m2, celková výška 6,5 m 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR 5
č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášek č. 199/2014 Sb. a 345/2015 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1.1. Pozemky vč. součástí a příslušenství II. Ocenění srovnávací metodou 1.1. Pozemky vč. součástí a příslušenství 6
B. Znalecký posudek Mimo běžných parametrů ocenění je zohledněn především výrazně zhoršený technický stav nemovitosti a dále pak nižší poptávka daná charakterem nemovitosti (nadprůměrná velikost). I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 305,00 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - sousedský spor o I -0,04 užívání pozemku 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,900 i = 1 5 7
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,071 i = 2 11 Koeficient pp = IT * IP = 0,964 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 IV 0,00 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 8
Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 6 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,071 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,071 = 0,964 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 305,- 0,964 294,02 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 59 421,00 294,02 123 782,42 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 2/6 248,00 294,02 72 916,96 Stavební pozemky - celkem 669,00 196 699,38 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubický kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 650,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: = 142,00 m 2 2. NP: = 142,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 142,00 m 2 3,25 m 2. NP: 142,00 m 2 3,25 m 9
Obestavěný prostor 1. NP: (142,0)*(3,25) = 461,50 m 3 2. NP: (142,0)*(3,25) = 461,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 923,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 142,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 284,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny II typ B zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na IV 0,04 veřej. kanal. nebo domovní čistírna - elektro, voda, plyn 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. IV 0,05 přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších II 0,00 staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 II 0,00 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu IV 0,65 (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 12 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,750 = 0,512 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 1,071 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 650,- Kč/m 3 * 0,512 = 844,80 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 923,00 m 3 * 844,80 Kč/m 3 * 0,900 * 1,071= 751 601,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 751 601,41 Kč 10
Sklad 1 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška PP 15,00 m 2 2,00 m NP 22,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] PP (15,0)*(2,00) = 30,00 m 3 NP (22,0)*(2,50) = 55,00 m 3 zastřešení (22,0)*(2,00)/2 = 22,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor PP PP 30,00 m 3 NP NP 55,00 m 3 zastřešení Z 22,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 107,00 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,30 100 1,00 8,30 2. Obvodové stěny S 33,60 100 1,00 33,60 3. Stropy S 22,00 100 1,00 22,00 4. Krov S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytina S 7,10 100 1,00 7,10 6. Klempířské práce S 1,50 100 1,00 1,50 7. Úprava povrchů S 7,00 100 1,00 7,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 2,10 100 1,00 2,10 11
10. Okna S 1,30 100 1,00 1,30 11. Podlahy S 7,00 100 1,00 7,00 12. Elektroinstalace S 3,90 100 1,00 3,90 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K4: 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 140,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 904,26 Plná cena: 107,00 m 3 * 1 904,26 Kč/m 3 = 203 755,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 70 = 64,3 % Koeficient opotřebení: (1-64,3 % / 100) * 0,357 Nákladová cena stavby CSN = 72 740,83 Kč Koeficient pp * 0,964 Cena stavby CS = 70 122,16 Kč Sklad 1 - zjištěná cena = 70 122,16 Kč Sklad 2 - zděná část Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. Název plocha výška NP 9,00 m 2 2,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] NP (9,0)*(2,20) = 19,80 m 3 12
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor NP NP 19,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 19,80 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 73,03 Koeficient vybavení K4: 0,7303 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7303 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 524,87 Plná cena: 19,80 m 3 * 1 524,87 Kč/m 3 = 30 192,43 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 43 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 43 / 70 = 61,4 % Koeficient opotřebení: (1-61,4 % / 100) * 0,386 Nákladová cena stavby CSN = 11 654,28 Kč Koeficient pp * 0,964 Cena stavby CS = 11 234,73 Kč Sklad 2 - zděná část - zjištěná cena = 11 234,73 Kč 13
Sklad 2 - přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. Název plocha výška NP 9,00 m 2 2,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] NP (9,0)*(2,20) = 19,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor NP NP 19,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 19,80 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31,00 100 1,00 31,00 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov P 33,50 100 0,46 15,41 5. Krytina P 12,80 100 0,46 5,89 6. Klempířské práce C 4,20 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 70,80 Koeficient vybavení K4: 0,7080 14
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7080 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 886,98 Plná cena: 19,80 m 3 * 886,98 Kč/m 3 = 17 562,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 43 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 43 / 60 = 71,7 % Koeficient opotřebení: (1-71,7 % / 100) * 0,283 Nákladová cena stavby CSN = 4 970,10 Kč Koeficient pp * 0,964 Cena stavby CS = 4 791,18 Kč Sklad 2 - přístřešek - zjištěná cena = 4 791,18 Kč Cena staveb celkem = 837 749,48 Kč Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 196 699,38 Celková výměra pozemku m 2 669,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 40,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 11 760,80 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 999,67 Trvalé porosty - zjištěná cena = 999,67 Kč Cena porostů celkem = 999,67 Kč 15
Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům 751 601,41 Kč Sklad 1 70 122,16 Kč Sklad 2 - zděná část 11 234,73 Kč Sklad 2 - přístřešek 4 791,18 Kč Trvalé porosty 999,67 Kč Stavby, porosty na pozemku - celkem 838 749,15 Kč Pozemky - celkem + 196 699,38 Kč Pozemky vč. součástí a příslušenství - zjištěná cena = 1 035 448,53 Kč II. Ocenění srovnávací metodou 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství Pro srovnání byly vybrány rodinné domy vyšších výměr v obcích se srovnatelnou velikostí a občanskou vybaveností. Detailní popis porovnávaných nemovitostí je v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt Rodinný dům, Veselí, okr. Pardubice UP cca 195 m2 dům s průměrným standardem vybavení, po částečné rekonstrukci; zhoršený technický stav (statické praskliny, vlhkost až plíseň) 669 m2 zděná stavba, 2 bytové jednotky (2+1,4+1), garáž; IS: elektro, voda, plyn, ústřední plynové vytápění; 2x vedlejší stavba, část. udržovaná zahrada Vzorek č.1 Rodinný dům, Valy, okr. Pardubice UP 200 m2 + podsklepení srovnatelné stáří, průměrný standard vybavení, po část. rekonstrukci, mírně zhoršená údržba, nejsou patrné významnější vady 865 m2 zděná stavba, dispozice 6+1, garáž; IS kompletní, vytápění ústřední TP/plyn; vedlejší stavba, část. udržovaná zahrada Vzorek č.2 Rodinný dům, Břehy, okr. Pardubice UP 220 m2 pravděpodobně vyšší stáří, průměrný standard vybavení, část. rekonstrukce, nejsou patrné významnější vady 362 m2 zděná stavba, dispozice 4+1+2 menší místnosti + půda, garáž; IS kompletní, vytápění ústřední plynové; vedlejší stavba, část. udržovaná zahrada Vzorek č.3 Rodinný dům, Svojšice, okr. Pardubice UP 200 m2 srovnatelné stáří, průměrný standard vybavení, bez rekonstrukce, mírně zhoršená údržba, nejsou patrné významnější vady 1260 m2 zděná stavba, 2 bytové jednotky (3+kk, 3+1), garáž, ústřední vytápění; vedlejší stavby, vzrostlá zahrada s bazénem 16
Cena Koef. požadovaná, redukce resp. na zaplacená pramen Cena po redukci na pramen K4 - stav a vybavení K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - K2 - K3 - K1 x x č poloha velikost pozemek K-5 jiné K6 1 1 750 000 0,9 1 575 000 1,05 1,05 1,05 1,05 1,3 1 1,580 996 736 2 1 720 000 0,9 1 548 000 1,05 1,05 0,9 1 1,3 1 1,290 1 200 070 3 1 795 000 0,9 1 615 500 0,95 1 1,2 0,95 1,3 1,1 1,549 1 043 140 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna vybavenost a dopravní dostupnost obce K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna podl. plocha objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemků K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - zohledněn stav objektu, vybavení, přípojky, vytápění K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) - zohledněny technické vady K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - zohledněny vedl. stavby, rozsah, stav Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 1 079 982 996 736 1 200 070 106 556 973 426 1 186 538 Komentář: Všechny objekty jsou porovnatelné, v blízkých a srovnatelných lokalitách. Rozdíly ve výměrách nemovitostí a pozemků jsou zohledněny v koeficientech K2 a K3, rozsah a stav příslušenství je zohledněn v koeficientu K6. Vzhledem k technickým problémům je stav nemovitosti zohledněn ve 2 koeficientech K4 zohledňuje vybavení objektu, stav vnitřního zařízení, přípojky, vytápění, K5 odráží specifické technické problémy oceňované nemovitosti (plíseň, statické vady). Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti k datu zpracování posudku na částku 1 080 000,- Kč. C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 1 035 448,53 Kč 1 080 000,00 Kč 17
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu pozemku parc. č. st. 59, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 54, a pozemku parc. č. 2/6, a příslušenství, obec Veselí, kat. území Veselí u Přelouče, okres Pardubice, v daném místě a čase na: 1 000 000,-- Kč Slovy: Jedenmilionkorunčeských V Praze, dne 14.05.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Jitka Mašínová D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2859-380/2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 2. Srovnávané nemovitosti 3. Fotodokumentace 18
1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 19
20
2. Srovnávané nemovitostí 21
22
23
3. Fotodokumentace 24
25
26
původní fotodokumentace 2011 27