ZNALECKÝ POSUDEK č. 2365/1 O obvyklé ceně nemovitosti - nebytové jednotky č. 970/13 v budově čp. 970 včetně podílu o velikosti 28/922 na společných částech domu a pozemku parc.č. 437/2 v kat. území Beroun, obec Beroun, o. Beroun, kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2 26601 Beroun Č.j. 015 EX 313/2013-76 Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. podle stavu ke dni 22.1.2014, znalecký posudek vypracoval:
Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice telefon: 608241023 e-mail: alois.macek@email.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hořovicích 27.1.2014-2 -
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Nebytová jednotka č. 970/13 Adresa předmětu ocenění: Hrnčířská 970 266 01 Beroun Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Beroun Katastrální území: Beroun Počet obyvatel: 18 778 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.1.2014 za přítomnosti pana Jaroslava Machače, Na Viničkách 503, 267 06 Hýskov. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení o ustanovení znalce ze dne 5.11.2013, č.j. 015 EX 313/2013-76 - výpisy z katastru nemovitostí ze dne 5.11.2013, LV č. 4537, 4999 - kupní smlouva ze dne 7.4.2000, právní účinky dne 2.5.2000 - nájemní smlouva uzavřená mezi vlastníky nemovitosti a nájemcem ze dne 22.8.2008 - informace získané na SREALITY.cz - prohlídka porovnávaných nemovitostí - informace a údaje sdělené panem Machačem - skutečnosti zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Machač Jaroslav a Pavla, Na Viničkách 503, 267 06 Hýskov - 3 -
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti označené jako nebytová jednotka č. 970/13 v budově čp. 970 včetně podílu ve výši 28/922 na společných částech domu a pozemku parc.č. 437/2 o výměře 270 m2, vše na LV č. 4537 a 4999 v kat. území Beroun, obec Beroun, o. Beroun, kraj Středočeský. Jedná se o nebytovou jednotku v přízemí budovy čp. 970 s vchodem z Hrnčířské ulice. Budova má čtyři nadzemní podlaží a je částečně podsklepená. Stáří budovy je více než 80 let a je využívána v převažující míře jako bytový dům, je zde 12 bytů a v přízemí jsou tři nebytové prostory. Nosné stěny budovy jsou zděné převážně z cihel plných. Celý objekt je vytápěn ÚV se společnou plynovou kotelnou. Střecha je sedlová opatřená klemp. konstrukcemi. Nebytová jednotka č. 970/13 je v přízemí budovy s přístupem z Hrnčířské ulice a dnes je využívána jako prodej, servis a bazar mobilů, počítačů atd. Skládá se z provozovny, tj. prodejní místnosti a malého skladu. Ze skladu je vchod do společných prostor budovy, kde je společné sociální zařízení. Jednotka má výlohu, vchodové dveře, omítky jsou vápenocementové štukové, podlahy jsou z keramických dlažeb a jednotka je vytápěna ÚV z centrální kotelny. Tech. stav konstrukcí a prací je průměrný. Budova je postavena na pozemku parc.č. 437/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 270 m2. Nemovitost je zapsána na listech vlastnictví č. 4537 a 4999 pro katastrální území Beroun, obec Beroun, o. Beroun, kraj Středočeský. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 22.1.2014. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro další jednání. 1. Ocenění podle cenového předpisu metoda stanovení administrativní ceny podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek platných k datu ocenění. V určitých případech je toto ocenění pro stanovení obvyklé ceny dostačující (také vzhledem k tomu, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i statisticky zjištěný koeficient prodejnosti). 2. Porovnávací metoda stanovení hodnoty nemovitosti tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly anebo jsou nabízené na trhu s nemovitostmi a jsou známé. - 4 -
Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Beroun na listech vlastnictví č. 4537 a 4999 pro katastrální území Beroun, obec Beroun, o. Beroun, kraj Středočeský. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem. Předmětem ocenění je nebytová jednotka č. 970/13 v budově čp. 970 včetně podílu na společných částech domu a pozemku. Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní vybavení, příp. technologie nesouvisející s budovami a pozemky nejsou předmětem ocenění. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vybral a vzal v úvahu k porovnání nebytovou jednotku v budově čp. 3,4,5 v Berouně, nebytovou jednotku v budově čp. 137 v Berouně a nebytovou jednotku v Mníšku pod Brdy, které jsou v současné době nabízeny na trhu s nemovitostmi. V cenách nabízených nebytových jednotek jsou již zakalkulovány spoluvlastnické podíly na společných částech budovy a pozemku. Ve všech případech se jedná o nabídky k prodeji a tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při stanovení obvyklé ceny porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, velikost jednotek, vybavení, tech. stav, stáří a další. Popis porovnávaných nemovitostí: 1. Nebytová jednotka v budově čp. 3,4,5 v Berouně nebytová jednotka o výměře 117 m2 v přízemí panelového domu v centru města, Havlíčkova ulice, tři místnosti, kuchyně, koupelna se sprchou, WC, prodejna s výlohou, centrální vytápění, zabezpečovací zařízení, keramické dlažby a PVC, dobrý tech. stav. 2. Nebytová jednotka v budově čp. 137 v Berouně nebytová jednotka o výměře 105 m2 v přízemí budovy čp. 137, Plzeňská ulice, dříve sloužila jako lékárna a kadeřnictví, tři místnosti, chodba, sklad, soc. zařízení, vytápění ÚV s vlastním plynovým kotlem, keramické dlažby a lamino, dobrý tech. stav. - 5 -
3. Nebytová jednotka v Mníšku pod Brdy nebytová jednotka o výměře 64 m2 v přízemí budovy v ulici Ke škole, nový objekt, vstup z ulice, prodejní místnost, soc. zařízení, šatna, prostor pro kuchyňku, centrální vytápění, keramické dlažby, výborný tech. stav. - 6 -
Tabulka 1 - Majetek jako celek A. Identifikační údaje Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 Název nemovitosti Nebyt. jednotka 970/13 Nebyt. jednotka Nebyt. jednotka Nebyt. jednotka Obec Beroun Beroun Beroun Mníšek pod Brdy Okres Beroun Beroun Beroun Příbram B. Základní údaj pro porovnání m2 bytu Velikost v m2 28,00 117,00 105,00 64,00 Nabídková cena celkem X 2 900 000,00 2 500 000,00 2 097 936,00 Cena za 1 porovnávací jednotku = 1m2 plochy 24 786,32 23 809,52 32 780,25 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 22307,69 21428,57 29502,23 Existence věcných břemen ne ne ne ne Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22307,69 21428,57 29502,23 Jiná právní omezení a závazky ne ne ne ne Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 22307,69 21428,57 29502,23 D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Špatná Korekce 1,00 1,00 1,40 Upravená hodnota 22307,69 21428,57 41303,12 Technický stav objektu Průměrný Lepší Průměrný Výborný Korekce 0,95 1,00 0,70 Upravená hodnota 21192,31 21428,57 28912,18 Vytápění Centrální Centrální Vlastní Centrální Korekce 1,00 0,95 1,00 Upravená hodnota 21192,31 20357,14 28912,18 Dopravní dostupnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 21192,31 20357,14 28912,18 Stáří nemovitosti Mladší Obdobné Nové Korekce 0,95 1,00 0,80 Upravená hodnota 20132,69 20357,14 23129,74 Atraktivita Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 20132,69 20357,14 23129,74 Využitelnost, velikost Špatná Lepší Výborná Lepší Korekce 0,80 0,70 0,90 Upravená hodnota 16106,15 14250,00 20816,77 Sociální zařízení Společné Vlastní Vlastní Vlastní Korekce 0,90 0,90 0,95 Upravená hodnota 14495,54 12825,00 19775,93-7 -
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 15699 14496 12825 19776 Cena nebyt. Jednotky č. 970/13 439 567 Odhad obvyklé ceny nebytové jednotky č. 970/13 439 567 Kč - 8 -
Obvyklá cena nebytové jednotky č. 970/13 v budově čp. 970 a spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku parc.č. 437/2 v kat. území Beroun, obec Beroun, o. Beroun, kraj Středočeský činí 440.000,- Kč slovy: čtyřistačtyřicettisíc Kč Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice V Hořovicích 27.1.2014 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 31.8.1987 č.j. Spr. 767/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2365/1 znaleckého deníku. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Nebytová jednotka č. 970/13 1 Nebytová jednotka č. 970/13 1 Porovnávané nemovitosti 1-10 -
Nebytová jednotka z ulice Hrnčířské Pohled do nebytové jednotky - 11 -
Nebytová jednotka s výhledem na Wagnerovo náměstí Nebytová jednotka - sklad a dílna - 12 -
Nebytová jednotka v čp. 137 Nebytová jednotka v čp. 3,4,5-13 -