Výstavbový projekt životní cyklus. Doc.Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. heralova@fsv.cvut.cz

Výstavbový projekt životní cyklus Doc.Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. heralova@fsv.cvut.cz

Výstavbový projekt = komplexní, jedinečný, konečný proces přeměny myšlenky dané v investičním záměru v provozuschopnou stavbu, která je prostředkem k dosažení finálního cíle projektu.

Životní cyklus výstavbového projektu předinvestiční (přípravn pravná) ) fázef od první myšlenky na investici do stavby přes rozhodování o optimální variantě projektu do rozhodnutí, zda se v projektu bude či nebude pokračovat, investiční fáze : investiční příprava do zadání dodavatelům realizace stavby, realizační příprava do zahájení prací na staveništi, realizace(zhotovení) stavby na staveništi do ověření všech funkcí stavby a zaškolení uživatelů či personálu provozovatele a uvedení stavby do provozu, fáze užívání u (provozování) nebo též ukončov ování po dokončení stavby probíhá ověření provozní spolehlivosti stavby a vyhodnocení

Životní cyklus stavby předinvestiční fáze investiční fáze provozní fáze fáze likvidace Předinvestiční Investiční Provozní Likvidace vznik myšlenky plánování záměru užívání stavby rozhodnutí o realizaci záměru realizace záměru zakončená kolaudačním souhlasem nebo ohlášením Fáze rozhodnutí o likvidaci stavby fyzické odstranění stavby

I. Předinvestiční fáze Předběžná studie proveditelnosti (Pre-feasibility study), Studie proveditelnosti (Feasibility study), Studie příležitostí (Opportunity study),... analýzy trhu, analýza nákladů a přínosů (Cost-Benefit analysis) apod.

Opportunity Study (Studie příležitostí) definuje možné ekonomicky výnosné příležitosti výstupem studie příležitostí je soubor potenciálních investic důvodem k vyřazení projektu může být jeho vysoké riziko nebo nízká ziskovost, obvykle také vysoká kapitálová náročnost studie příležitostí obsahuje o každé z potenciální investičních možností pouze základní informace a odhady.

Prefeasibility Study (Předběžná studie proveditelnosti) strategie projektu, technické a technologické řešení, marketingové pojetí, lokalizace a velikost (kapacita) projektovaného provozu, personální a organizační uspořádání, harmonogram realizace. variantní řešení a jejich ekonomické dopady jsou kvantifikovány do podoby finančních toků. na základě předběžné studie proveditelnosti by se měl investor rozhodnout, zda uvolní další finanční a jiné zdroje na dopracování detailní studie proveditelnosti nebo zda přípravné práce na projektu zastaví.

Feasibility study (Studie proveditelnosti) 1. Úvodní informace 2. Stručné vyhodnocení projektu - zásadní závěry vyplývající ze zpracované Studie proveditelnosti, například v tabulce uvedené zásadní ukazatele a jejich hodnoty 3. Stručný popis podstaty projektu a jeho etap - název, smysl a zaměření projektu, služby a produkty poskytované projektem, řešený problém, investor (resp. vlastník, provozovatel) projektu, kapacita (velikost) projektu, lokalizace, etapy, variantní zpracování, apod. 4. Analýzy trhu, odhad poptávky, marketingová strategie a marketingový mix - popis všech marketingových aspektů projektu - potřeby finálních uživatelů a konkurenceschopnost výstupů projektu.

Feasibility study (Studie proveditelnosti) 5. Analýzy trhu, odhad poptávky, marketingová strategie a marketingový mix 6. Management projektu a řízení lidských zdrojů - plán a uspořádání problémů souvisejících s otázkou samotného managementu projektu, tzn. veškeré plánování, organizování, řízení a kontrola všech procesů, organizačních jednotek a veškerých lidských zdrojů. 7. Technické a technologické řešení projektu podstatné technické a technologické aspekty projektu, jako je zvolená technologie, technické parametry jednotlivých zařízení, výhody a nevýhody těchto předpokládaných řešení, vyplývající technická rizika, potřebné energetické a materiálové toky, údaje o životnostech jednotlivých zařízení, potřebné údržbě a nákladnosti oprav, změny v provozní náročnosti vlivem opotřebení apod. 8. Dopad projektu na životní prostředí výčet veškerých kladných i negativních vlivů plynoucích z realizace projektu v jeho jednotlivých etapách

Feasibility study (Studie proveditelnosti) 9. Zajištění investičního majetku - vymezení struktury dlouhodobého majetku, určení výše investičních nákladů, servisní podmínky a případné znovupořízení, amortizační schéma apod. 10. Řízení pracovního kapitálu (oběžný majetek) - vymezení struktury a velikosti oběžného majetku, jaké druhy materiálu, nedokončené výroby, výrobků a zboží bude nutné skladovat a v jakých objemech, vzniklé pohledávky resp. krátkodobé závazky, náročnost projektu na držbu hotovostních prostředků a jejich řízení, 11. Finanční plán a analýza projektu - komplexní finanční zohlednění předchozích bodů. a) Základní kalkulace a analýza bodu zvratu b) Finanční plán - plán průběhu nákladů a výnosů, plánované stavy majetku a zdrojů krytí, plán průběhu cash flow (příjmů a výdajů).

Feasibility study (Studie proveditelnosti) 12. Hodnocení efektivity a udržitelnosti projektu - vyhodnocení projektu pomocí kriteriálních ukazatelů kalkulovaných z finančních toků (resp. nákladů, výnosů) - NPV, IRR, doba návratnosti, index rentability a finanční analýza projektu. 13. Analýza a řízení rizik (citlivostní analýza) - vymezení největších zdrojů rizika v projektu, uvedení jejich pravděpodobností a opatření na jejich snížení, výsledky citlivostní analýzy. 14. Harmonogram projektu - časový plán jednotlivých činností a fází projektu, začátky a konce činností, navazující a překrývající se činnosti. 15. Závěrečné shrnující hodnocení projektu - výsledné posouzení projektu ze všech uvažovaných hledisek a vyjádření k realizovatelnosti a finanční rentabilitě projektu. 16. Přílohy

Cost-Benefit Analysis (Analýza nákladů a přínosů) veřejně prospěšné projekty, metodický postup, postupně zodpovídající základní otázku: Co komu realizace investičního projektu přináší a co komu bere? dopady akce jsou následně agregovány, převedeny na hotovostní toky a zahrnuty do výpočtu rozhodujících ukazatelů - na jejich základě lze rozhodnout o přínosnosti projektu pro společnost, v případě srovnávání dvou nebo více projektů umožňuje stanovit jejich pořadí podle vypočtených ukazatelů nebo určit preferenci jednoho projektu před druhým.

Činnost investora : definuje cíle projektu a stanovuje strategii postupu, zpracovává investiční záměr (scénáře nebezpečí a výpočet rizik), stanovuje rozsah potřeb, kvalitativní standard a sestavuje s pomocí projektanta orientační stavební program (architektonická studie, studie stavby). Na základě stavebního programu se provádí odhad pořizovacích nákladů stavby, zajišťuje vhodný pozemek, stanovuje způsob organizace a řízení výstavbového projektu výběrem subjektů zúčastněných na projektu, určením jejich kompetencí a způsobu výměny informací, způsob financování projektu z hlediska vlivu na očekávané výnosy - součástí studie proveditelnosti.

Pořizovací náklady Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce Náklady na stavební objekty Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní investice (pozemek) Náklady na provozní soubory Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Rezerva na rizika Pořizovací náklady celkem Výše nákladů [Kč]

Předinvestiční fáze - shrnutí Smyslem předinvestiční fáze je definovat účel a cíle projektu včetně zpracování potřebné dokumentace v takové míře podrobnosti, aby byla jasným podkladem pro činnosti ve fázi investiční. V předinvestiční fázi je ještě mnoho neznámých, které musí být pouze odhadnuty a v dalším průběhu projektu zpřesněny.

II. Investiční fáze - plánování průzkumy (inženýrsko-geologický průzkum, hydrogeologický průzkum, stavebně historický průzkum, stavebně technický průzkum), zajištění pozemku (nákupem nebo pronájmem, tzn. uzavření kupní nebo nájemní smlouvy, žádost o vklad do Katastru nemovitostí), výběr inženýringové společnosti, výběr projektanta, dokumentace pro územní řízení a projednání v rámci územního řízení, získání územního rozhodnutí nebo souhlasu, dokumentace pro stavební povolení a projednání ve stavebním řízení, získání stavebního povolení.

II. Investiční fáze - příprava realizace zadávací dokumentace, výběr zhotovitele (výběrové řízení nebo přímé oslovení investorem, smlouva o dílo), dokumentace pro provedení stavby.

Projektování, příprava - Shrnutí Smyslem této etapy je konkretizovat koncepci z předinvestiční fáze, zpracovat příslušnou projektovou dokumentaci stavby, získat stavební povolení, uzavřít potřebné smlouvy a tak umožnit zahájení realizace stavby.

II. Investiční fáze - vlastní realizace předání a převzetí staveniště, realizace stavebních objektů (dokumentace pro změnová řízení, stavební deník), autorský dozor, technický dozor investora controlling stavby předání a převzetí stavby (protokol), závěrečné vyúčtování (konečná faktura), dokumentace skutečného provedení stavby, zkušební provoz, kolaudační souhlas nebo oznámení stavebnímu úřadu.

Dokumentace v etapě realizace stavební deník, dokumentace jakosti (zkoušky, certifikáty a atesty), protokoly prokazující dodržení parametrů daných projektem stavby, technickými normami a stavebním povolením (např. revizní zprávy elektrických zařízení, vodovodu, plynovodu, kanalizace, popřípadě protokoly o komplexních zkouškách), podklady pro závěrečné vyúčtování stavby, protokol o předání stavby, dokumentace skutečného provedení stavby a fotodokumentace.

Etapa realizace - shrnutí Smyslem etapy realizace je provést stavbu podle uzavřených smluv za stanovenou cenu, ve stanoveném čase a jakosti. Převzít ji plně funkční (ev. ověřenou zkušebním provozem) a získat kolaudační souhlas k užívání (provozování) stavby. Skončením zkušebního provozu nejen končí etapa realizace, ale i fáze investiční. Stavba je schopná běžného užívání.

III. Provozní fáze zabezpečování provozní spolehlivosti stavby prováděním údržby a obnovy za účelem zajištění optimálního fungování v průběhu celé životnosti, rekonstrukce nebo modernizace budovy (rekonstrukcí uvedeme budovu do původního stavu, modernizací zvyšujeme její standard).

Činnost investora podmínky pro užívání stavby (provozní dokumentace např. podmínky údržby a oprav stavby), nabytí vlastnictví k nemovitosti vkladem do katastru nemovitostí, uzavírání smluv s dodavateli energie, vody, plynu, služeb (ostraha, úklid, recepce) a mnohé jiné, kontrola stavby v záruční lhůtě a odstraňují se reklamované závady, vypořádávání vnějších a vnitřních finančních závazků výstavbového projektu (k peněžním ústavům, dodavatelům, projektantům), archivace dokumentace projektu (dokumentace skutečného provedení stavby, stavební deník, smlouvy, faktury, aj.)

Fáze užívání - shrnutí Smyslem fáze užívání je splnění poslání a účelu stavby, pro kterou byla budována. U komerčních projektů je cílem dosažení zisku a plánované rentability.

předinvestiční fáze investiční fáze provozní fáze křivka nákladů křivka možnosti ovlivnění výše nákladů včetně dalších vlastností produktu + riziko

IV. Likvidace dokumentace a povolení k odstranění stavby, uložení stavebních hmot na skládku nebo recyklace, rekultivace území, případně úprava pro novou stavbu.