Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3152/39/2015 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 5 Adresa nemovitosti: Velká Úpa 234 / 234, 743 01 Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Pec pod Sněžkou, k.ú. Velká Úpa I, kód k.ú. 718645, LV 869 Ostatní stavby: Pozemky: st. 43 Vlastník jednotky: NEMESI holding cz s.r.o., Ke Krči 804/11, 14700 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: NEMESI holding cz s.r.o., Ke Krči 804/11, 14700 Praha, spoluvlastnický podíl: 713 / 10000 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 10611/14, obj. ze dne 23.12.2014 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 10611/14, obj. ze dne 23.12.2014 Datum místního šetření: 21.1.2015 Datum zpracování : 9.2.2015 Počet stran: 18 stran Počet příloh: 10 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1890 rekonstrukce v r. 1970 Rekonstrukce stavby: celková Rekonstrukce jednotky: celková SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Úzké centrum smíšená zástavba Počet obyvatel: 650 Stavebně technický stav stavby: k celkové rekonstrukci Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - elektřina Energetický průkaz stavby: Není Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 8/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Sklípek stání plocha plocha společných částech Terasa jednotky jednotky domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 234/5 2. NP 1+kk 28,50 0,00 3,80 32,30 30,40 713 / 10 000 4 934 Kč/m 2 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o město Pec pod Sněžkou s počtem obyvatel 650. Město Pec pod Sněžkou je vybaveno základní sítí obchodů a služeb. Je zde policie, pošta, mateřská škola, základní škola nižšího stupně, koupaliště, hřiště. V Peci pod Sněžkou má ordinaci jeden praktický a jeden zubní lékař. Město je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusy. Bytový dům s oceňovanými byty se nachází v centru místní části Velká Úpa I. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se nemovitosti nacházejí v zóně 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Úzké centrum - jiný typ zástavby Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) 1. Byt č. 234/5 Jedná se o ocenění bytu č. 234/5 v Peci pod Sněžkou, místní část Velká Úpa I a ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 713/10 000 na pozemku parc. č. st. 43 z LV č. 868 a ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 713/10000 na společných částech bytového domu č. p. 234 z LV č. 868 v Peci pod Sněžkou, Bílovci, k. ú. Velká Úpa I. U nemovitosti souhlasí právní stav se stavem fyzickým. - 2 -
Jedná se o byt 1+kk v 2.N.P. bytového domu č. p. 234 v Peci pod Sněžkou, k. ú.velká Úpa I, v centru místní části Velká Úpa I. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je svažitý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace. Nemovitost bytového domu je napojena na veřejný vodovod, elektro NN. Splašková kanalizace je napojena do septiku. Pěší dostupnost na zastávku autobusu. Bytový dům je zděný, je podsklepený a má 2 nadzemní podlaží. Byt č. 234/5 dispozice 1+kk se nachází v 2. N.P. bytového domu č. p. 234 vpravo naproti sestupního ramene schodiště. Firma NEMESI holding cz s.r.o., Ke Krči 804/11, 14700 Praha byla řádně a včas obeslána. Zástupci firmy se místního šetření bez omluvy nezúčastnili. Byt č. 234/5 nebyl zpřístupněn. Informace byly získány od sousedů a od pana Škarnitzela, syna jedné z uživatelek bytu v 1.N.P. Dále bylo provedeno jednání na Katastrálním úřadu v Trutnově, kde bylo získáno prohlášení vlastníka budovy č. j. PV-324/2015-610. Dle dostupných podkladů a dle vyjádření p. Škarnitzela byl dán bytový dům do užívání v roce 1890. V roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce celého domu. Dům je ve špatném stavebně technickém stavu. V 2.N.P. bylo započato s rekonstrukcí bytových jednotek. V 1.N.P. jsou bytové jednotky ve stavu po rekonstrukci v roce 1970. Byt č. 234/5 obsahuje předsíň, pokoj s kuchyňským koutem, sprchový kout, WC a sklepní kóji v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, v ostatních místnostech z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou dřevěná dvojitá. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace a vnitřní kanalizace. Vytápění chybí. Příprava teplé vody chybí V bytě je sprchový kout. WC je splachovací combi standardního provedení. Sporák v kuchyňském koutě chybí. Na bytovém domě je instalován bleskosvod. Fasádní omítky vápenné hrubé s nátěrem. Byt je neobývaný a neobyvatelný. V bytě je prováděna rekonstrukce. Rozsah prací a chybějících konstrukcí a vybavení nebylo možné zjistit. Z uvedeno důvodů snižuji zjištěnou obvyklou cenu o 50 %. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3 Počet bytových/nebytových jednotek: 8 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0525 Trutnov Obec: 579581 Pec pod Sněžkou Katastrální území: 718645 Velká Úpa I Ulice: č.o.: 234 Vlastníci Podíl PO IČO: NEMESI holding cz s.r.o. Ke Krči 804/11, 14700 Praha 1 / 1 Stavby na LV 868 stavba je součástí pozemku část obce Velká Úpa Bytový dům č.p. 234 na pozemku p.č. st. 43 NE Jednotky na LV 869 Číslo jednotky: 234/5 Spoluvlastnický podíl: 713 / 10 000 Byt - 3 -
Pozemky na LV 868 st. 43 Stavební parcela Parcela KN 488 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha chodba byt 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 pokoj s kuchyňským koutem byt 22,50 m 2 1,00 22,50 m 2 WC byt 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 sprchový kout byt 2,60 m 2 1,00 2,60 m 2 sklep Mimo byt 3,80 m 2 0,50 1,90 m 2 Celková podlahová plocha 32,30 m 2 30,40 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované zděné z plných cihel tl. 45 cm dřevěné dřevěný vázaný pozinkovaný nebo hliníkový plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé hrubé omítky běžné obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěná špaletová vlýsky chybí světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky plastové potrubí chybí Chybí Chybí sprchové kouty,wc chybí rozvod antén chybí Podlahová plocha [m 2 ] 32 Započitatelná plocha [m 2 ] 30,40 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 15 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 462 080 Stáří roků 125 Další životnost roků 35 Opotřebení % 78,13 Věcná hodnota (VH) Kč 101 080 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 713/10000 na pozemku parc. č. st. 43 zastavěná plocha - 4 -
a nádvoří o výměře 488 m 2 z LV č. 868 v Peci pod Sněžkou, k. ú. Velká Úpa I. Na pozemku parc. č. st. 43 je postavený bytový dům č. p. 234. Pozemek je svažitý. Přístup a příjezd k bytovému domu č. p. 234 je z veřejné komunikace na parc. č. 800/4. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 43 488 713 / 10 000 Celková výměra pozemků: 488 Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt 1+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jedná se o byt 1+1 v osobním vlastnictví v Trutnově, Horní Předměstí.. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. Trutnov - Horní Předměstí bytový dům zděný netypový 62,00 1.N.P. 1+1 740 000 11 935 0,75 8 951 Byt 1+1 Jedná se o byt 1+1 v Trutnově, Horní Předměstí. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a jednu obytnou místnost. Trutnov - Horní Předměstí bytový dům zděný netypový 43,00 1.N.P. 1+1 590 000 13 721 0,75 10 291 Byt 1+kk Jedná se o byt 1+kk v Mladých Bukách. Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, jednu obytnou místnost s kuchyňským koutem. Mladé Buky bytový dům zděný netypový 33,00 2.N.P. 1+kk 440 000 13 333 0,75 10 000-5 -
Byt 1+kk Jedná se o byt 1+kk v Trutnově - Horním Starém Městě. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC a jednu obytnou místnost s kuchyňským koutem. Trutnov - Horní Staré Město bytový dům zděný netypový 30,00 1.N.P. 1+kk 300 000 10 000 0,75 7 500 Byt 1+kk Jedná se o byt 1+kk v Lánově - Prostřední Lánov. Byt se nachází v 1.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC a jednu obytnou místnost s kuchyňským koutem. Lánov - Prostřední Lánov bytový dům zděný netypový 30,00 1.N.P. 1+kk 490 000 16 333 0,75 12 250 Byt 1+kk Jedná se o byt 1+kk v Trutnově - Libeči. Byt se nachází v 2.N.P. zděného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC a jednu obytnou místnost s kuchyňským koutem. Trutnov - Libeč bytový dům zděný netypový 33,00 2.N.P. 1+kk 450 000 13 636 0,75 10 227 Z výše uvedeného vyplývá, že byt č. 234/5 v Peci pod Sněžkou, k. ú. Velká Úpa I s příslušenstvím z LV č. 869 a ideálním spoluvlastnickým podílem ve výši 713/10000 na společných částech bytového domu č. p. 234 a na pozemku parc. č. st. 43 z LV č. 868 v Peci pod Sněžkou, k. ú. Velká Úpa I je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 7 500 Kč/m 2 do 12 250 Kč/m 2 užitné plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 234/5 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 9 900 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Klidná lokalita s bytovou zástavbou v centru Velké Úpy I - Příslušenství bytu sklepní kóje v 1.P.P. - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu č. p. 234 - Byt č. 234/5 je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti - Špatný stavebně technický stav bytu č. 5 byt je v rekonstrukci Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 9 900 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. - 6 -
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 234/5 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu č. 234/5: 9 900 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 30,40 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 30,40 m 2 x 9 900 Kč/m 2 = 300 960 Kč Vzhledem k probíhající rekonstrukci bytu č. 243/5 nezjištěného rozsahu snižuji zjištěnou obvyklou cenu o 50 % tj. 300 960 Kč x 50 % = 150 480 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 234/5 s příslušenstvím z LV č. 869 a ideálním spoluvlastnickým podílem ve výši 713/10 000 na společných částech bytového domu č. p. 234 a na pozemku parc. č. st. 43 z LV č. 868 v Peci pod Sněžkou, k. ú. Velká Úpa I stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 150 480 Kč, po zaokrouhlení 150 000 Kč slovy: jednostopadesáttisíc Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 869, LV č. 868 Výhradního podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti oceňovaného bytu č. 234/5 s příslušenstvím z LV č. 869 a ideálním spoluvlastnickým podílem ve výši 713/10000 na společných částech bytového domu č. p. 234 a na pozemku parc. č. st. 43 z LV č. 868 v Peci pod Sněžkou, k. ú. Velká Úpa I, Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov, snížená vzhledem k probíhající rekonstrukci nezjištěného rozsahu o 50 % činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 150 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 869, LV č. 868 nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno - 7 -
c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č. 869, LV č. 868 Výhradního podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti oceňovaného bytu č. 234/5 s příslušenstvím z LV č. 869 a ideálním spoluvlastnickým podílem ve výši 923/10000 na společných částech bytového domu č. p. 234 a na pozemku parc. č. st. 43 z LV č. 868 v Peci pod Sněžkou, k. ú. Velká Úpa I, Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov, snížená vzhledem k probíhající rekonstrukci nezjištěného rozsahu o 50 % činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 150 000 Kč slovy: jednostopadesáttisíc Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 869 ze dne 23.12.2014 4 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 868 ze dne 23.12.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína 9.2.2015 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3152/39/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3152/39/2015. - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
Snímek katastrální mapy - 15 -
Fotodokumentace nemovitosti Pohled severní Pohled východní - 16 -
Pohled jižní Pohled západní - 17 -
Mapa oblasti - 18 -