- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2497 121-13 o obvyklé ceně nemovitostí bytové jednotky 601/12, ul. Plzeňská, České Budějovice 3, bytový dům na poz. parc. čís. 2134/25 zastavěná plocha a nádvoří, 2134/26 zastavěná plocha a nádvoří, vlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku 668/18355, katastrální území České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice Účel posudku: Pro účel dražby nedobrovolné Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp. 2 400 01 Ústí nad Labem Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové 1 200 399 01 Milevsko tel. 382 525 474 e-mail: hrochova@volny.cz Obsahuje : 8 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni 27.08.2013 Datum: V Milevsku, dne 29.08.2013
- 2-1 Nález: 1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne 20.08.2013 (obj. 122/13). 1.1.1 Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne 29.08.2013 dálkovým přístupem: A. Vlastník : LV 5659 Pešta Lukáš Plzeňská čp. 601 370 04 České Budějovice 3 B. Jednotka: 601/12 byt Pozemek: 2134/25 zastavěná plocha a nádvoří 2135/26 zastavěná plocha a nádvoří Vlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku 668/18355 Katastrální území České Budějovice 3, obec České Budějovice, okres České Budějovice 1.1.2 Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne 29.08.2013 dálkovým přístupem. 1.1.3 Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.08.2013 ve 12,00 hod.. Vlastníkem nemovitosti mi nebyl umožněný přístup do objektu. 1.1.4 Vyhl. 3/2008 Sb.o provedení některých ustanovení zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb. 1.2 Popis oceňovaných nemovitostí: Stavba bytového domu je postavená ve středu zastavěné části obce České Budějovice 3 v ul. Plzeňská. Vstup do bytové jednotky 601/12 mi nebyl v uvedený termín umožněný, stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě venkovní prohlídky nemovitosti a údajů zjištěných u náhodných kolemjdoucích (nebylo možné ověřit pravdivost údajů). Dle LV 5659 v kú. České Budějovice 3 jsou na nemovitosti: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pešta Lukáš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní 2 Posudek: 2.1 Bytová jednotka č. 601/12 25 vyhl. 450/2012 Sb. 2.2 Stavební pozemek - podíl 28 vyhl. 450/2012 Sb.
- 3-2.1 Bytová jednotka č. 601/12 ( 25 ) 2.1.1 Popis: Bytový dům byl postavený okolo roku 1970. Jedná se o bytový dům s 8 sekcemi. V bytovém domě je 9 nadzemních podlaží. I.NP je užíváno jako technické zázemí k bytovým jednotkám. Oceňovaný byt se nachází v druhé sekci zprava, 7.NP (6. patro), byt vpravo při pohledu od schodiště. Objekt bytového domu je obdélníkového půdorysu, zastřešen plochou střechou. Ke každé bytové jednotce připadá sklepní kóje v l. NP. K bytu náleží spoluvlastnický podíl 668/18355 na společných částech domu a pozemcích. 2.1.2 Rozsah a vybavení bytu: Bytová jednotka č. 601/12 je velikosti 66,8 m 2, byt 3+1. 2.1.4 Výpočet indexů: Výpočet indexu trhu příl. - 18 a, tab. 1: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka je výrazně vyšší než poptávka -0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitosti II. Stavba na vlastním pozemku 0,00 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost Index trhu: I T = 1 0,10 0,90 Výpočet indexu polohy příl.18 a, tab. 6: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota P I 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci II. Bez vlivu 0,00 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Veřejná doprava II. Dobrá dostupnost centra 0,00 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy pro stavby k trvalému bydlení: I P = 1 + 0,00 1,00 Výpočet indexu konstrukce a vybavení příl. 19, tab. 2: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota V I 1 Typ stavby III. Budova panelová zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Standardní 0,00 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. 7.NP (6.patro) s výtahem 0,00 5 Orientace obytných místností III. V,Z, výhled 0,03 ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II.? -0,10 T I
- 4-7 Další vybavení bytu II. Sklepní kóje -0,01 8 Vytápění bytu III. Dálkové 0,00 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu bytu 0,00 10 Stavebnětechnický stav III. Předpoklad provedení menších stavebních úprav 0,85x0,80= 0,680 Index konstrukce a vybavení: I V = ( 1 0,08 ) x 0,680 0,625 2.1.5 Výpočet ceny: Základní cena dle typu z příl.č. 19 tab. 1 ZC Kč/m 2 27 930,00 Podlahová plocha bytu PP m 2 66,80 Index trhu I T 0,900 Index polohy I P 1,000 Index konstrukce a vybavení I V 0,625 Index cenového porovnání I 0,563 Cena bytové jednotky 601/12, kú. České Budějovice 3 C N Kč 1 050 477,24 2.2 Stavební pozemek ( 28 ) Ocení se podle 28, odst. 1 e), Obec České Budějovice 93 620 obyvatel 2.2.1 Základní cena stavebního pozemku : C p = 800,00 Kč/m 2 2.2.2 Úprava základní ceny stavebního pozemku: 1.2.2 Výhodnost polohy pozemku + 100,00 % 2.2.3 Popis a výměry: 2134/25 zastavěná plocha a nádvoří 168,00 m 2 2134/26 zastavěná plocha a nádvoří 172,00 m 2 2.2.4 Ocenění stavebního pozemku: Parc.č. Druh Výměra ZC Kč/m 2 tab. 1 tab. 2 souvis. Kč/m 2 Kč P 21, P 21, odst.5 ZCU Cena 168,00 800,00 2,00 1,00 1,00 1 600,00 268 800 2134/25 zast. plocha a nádvoří Koeficient změny cen staveb K i K i 2,131 Celkem cena bez K p 572 812,80 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby K P 1,516 Cena s K P 868 384,20 P 21, Parc.č. Druh Výměra ZC P 21, odst.5 ZCU Cena Kč/m 2 tab. 1 tab. 2 souvis. Kč/m 2 Kč 2134/26 zast. plocha 172,00 800,00 2,00 1,00 1,00 1 600,00 275 200,00 a nádvoří Koeficient změny cen staveb K i K i 2,131 Celkem cena bez K p 586 451,20 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby K P 1,516 Cena s K P 889 060,01 2.2 Cena stavebních pozemkú celkem: LV 5659
- 5 - kú. České Budějovice 3 2134/25 868 384,20 Kč 2134/26 889 060,01 Kč Cena nemovitosti celkem : 1 757 444,21 Kč Hodnota vlastnického podílu 668/18355: 63 959,28 Kč 3 Cena dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb.: LV 5659 kú. České Budějovice 3 3.1 Bytová jednotka 601/12 1 050 477,24 Kč 3.2 Stavební pozemek vlastnický podíl 63 959,28 Kč Cena nemovitosti celkem : 1 114 436,52 Kč Cena nemovitostí dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., 450/2012 Sb. zaokrouhlená dle 46 činí: 1 114 440,00 Kč Slovy: jedenmiliónjednostočtrnácttisícčtyřistačtyčicetkorunčeských 4 Ocenění nemovitostí porovnávací metodou: Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců. Plzeňská ul., byt 2+1, 65 m² Adresa: Plzeňská, České Budějovice 3 Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha podlahová: 65 m 2 Lodžie: Ano Popis: Prodej kompletně zrekonstruovaného bytu s atypicky velkou terasou 2+1 v osobním vlastnictví, Plzeňská ul. České Budějovice Byt se nachází v prvním patře, rozloha bytu je 65m 2. V bytě je nově vyzděné bytové jádro, nová koupelna se sprchovým koutem, nová kuchyňská linka. Byt je velmi dobře dispozičně řešen - místnosti jsou neprůchozí, v kuchyni je jídelna, v předsíni komora. Prostorný obývací pokoj je rozdělen příčkou takže vznikla dispozice 3+1, lze snadno vrátit do původního stavu. Dům je po celkové rekonstrukci - zateplená fasáda, nová plastová okna.
- 6 - Plzeňská ul., byt 3+1, 64 m² Adresa: Plzeňská, České Budějovice 3 Budova: Panelová Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha podlahová: 64 m 2 Balkón: 8 m 2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Popis: Prodej bytu 3+1, 64 m 2, s balkonem, 8 m2, na Plzeňské ulici. Byt v osobním vlastnictví se nachází v 3. patře, má zděné jádro s odděleným WC, novou kuchyňskou linku s vestavnými spotřebiči, plastová okna. Panelový dům prošel kompletní rekonstrukcí - střecha, zateplení, fasáda, stoupačky. K bytu patří sklep, 3 m 2. Plzeňská ul., byt 3+1, 66 m² Adresa: Plzeňská, České Budějovice 3 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 8 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 66 m 2 Sklep: Ano Popis: Prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví,v klidné lokalitě Pražského předměstí.byt se nachází ve 2 patře osmipodlažního panelového domu,vyzděné jádro,nové dlažby,v pokojích parkety,dům po rekonstrukci,zateplen,nová okna. Světlé a slunné místnosti.orientace bytu východ/západ.. Plzeňská ul., byt 2+1, 62 m² Adresa: Plzeňská, České Budějovice 3 Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 7. podlaží Plocha užitná: 62 m 2 Popis: Prodej zrekonstruovaného bytu 2+1, nedaleko centra, Plzeňská ul., České Budějovice Byt se nachází v 7. patře a má plochu cca 62 m 2. Byt je po kompletní rekonstrukci, zděné jádro, byt je částečně zařízený, místnosti jsou neprůchozí. Dům je po celkové rekonstrukci - plastová okna se žaluziemi, zateplená fasáda, nový euro výtah. Seznam porovnávaných objektů: Název Cena Kč K místa K velikosti Cena upravená Kč Plzeňská ul. 1 345 000,00 1,00 1,00 1 345 000,00 Plzeňská ul. 1 790 000,00 1,00 1,00 1 790 000,00 Plzeňská ul. 1 700 000,00 1,00 1,00 1 700 000,00 Plzeňská ul. 1 750 000,00 1,00 1,00 1 750 000,00 Průměrná cena 1 646 250,00
- 7-5 Rekapitulace: Popis obce: České Budějovice jsou s 95 tisíci obyvateli největším městem Jihočeského kraje a jeho hospodářským, správním a kulturním centrem. Jsou sídlem několika vysokých škol, důležitých veřejných institucí a úřadů. Sídlí zde světoznámé firmy s dlouhou tradicí, například: Koh-i-noor Hardtmuth, a.s., Budějovický Budvar, n.p., dále největší jihočeská firma strojírenská Robert Bosch, s.r.o. nebo významná potravinářská firma Madeta, a.s. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - veškerá občanská vybavenost - dobrá dostupnost centra Záporný vliv: - nabídka převyšuje poptávku Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: neutrální 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: nezjištěno 3. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena bytové jednotky 601/12 v kú. České Budějovice stanovená na hodnotu 1 380 000,00 Kč, za kterou je nemovitost ke dni ocenění prodejná. Obvyklá cena bytové jednotky 601/12 v kú. České Budějovice s příslušenstvím ke dni 27.08.2013 činí: 1 380 000,00 Kč Slovy: jedenmilióntřistaosmdesáttisíckorunčeských V Milevsku 29.08.2013 Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové 1 200 399 01 Milevsko
- 8 - ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.4.2000 pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2497 121 13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 121/13.