ZNALECKÝ POSUDEK č

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé ceně nemovitých věcí poz. parc. čís. st. 15/2 zastavěná plocha a nádvoří (součást: bydlení čp. 49, Srlín), 88/5 zahrada, katastrální území Srlín, obec Bernartice, okres Písek Účel posudku : Pro účel dražby dobrovolné Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp Ústí nad Labem Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové Milevsko tel hrochova@volny.cz Obsahuje : 8 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ke dni Datum: V Milevsku, dne

2 - 2-1 Nález: 1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne (obj. 102/015) Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne dálkovým přístupem: A. Vlastník : LV 314 Tmejová Gabriela Jirsíkova 541/ Praha 8 - Karlín B. Pozemek: st. 15/2 zastavěná plocha a nádvoří (součást: bydlení čp. 49, Srlín) 88/5 zahrada Katastrální území Srlín, obec Bernartice, okres Písek Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne dálkovým přístupem Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne v 9,00 hod.. Vlastníkem nemovitosti mi nebyl umožněný přístup do objektu Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku ve znění vyhl. 199/2014 Sb Popis oceňovaných nemovitostí: Stavba vnitřního řadového rodinného domu čp. 49 je postavená ve středu zastavěné části obce Srlín. Vstup do nemovitých věcí mi nebyl v uvedený termín umožněný, stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě venkovní prohlídky nemovitosti a informací náhodných kolemjdoucích. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci, parkování je možné na pozemku. Pozemek pod stavbou je svažitý k východu. Ke dni ocenění je rodinný dům využívaný k rekreačním účelům. Okolní zástavbu tvoří rodinné a rekreační domy. Na oceňovaných nemovitostech je dle LV 314 ze dne zřízené: - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Nařízení exekuce Tmejová Gabriela - Věcné břemeno zřizování a provozování vedení (pouze na poz. st. 15/2) - Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu - Zástavní právo smluvní 2 Posudek: 2.1 Stavební pozemek 4 vyhl. 199/2014 Sb. 2.2 Rodinný dům čp. 49, kú. Srlín 35 vyhl. 199/2014 Sb.

3 Stavební pozemek Ocení se podle 4, odst. 1, obec Bernartice obyvatel Základní cena stavebního pozemku tab. 1, příl. 2: Písek ZC v = 1 125,00 Kč Popis a výměry: LV 314, kú. Srlín st. 15/2 zastavěná plocha a nádvoří 307,00 m 2 88/5 zahrada 400,00 m 2 (pozemky tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu čp. 49 na st. 15/2) Výpočet základní ceny upravené: Základní cena stavebního pozemku Bernartice Dle tab. Č.1, příl. 2 ZC v Kč/m ,00 Úprava základní ceny stavebního pozemku Označení znaku Název znaku Hodnota koeficientu O 1 Velikost obce Velikost obce podle počtu obyvatel: III ,75 O 2 Hospodářsko správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 O 3 Poloha obce V. V ostatních případech 0,80 O 4 Technická infrastruktura v obci V obci je: I. Elektřina, vodovod, kanalizace, zemní plyn 1,00 O 5 Dopravní obslužnost obce V obci je: III. Autobusová zastávka 0,90 O 6 Občanská vybavenost obce Občanská vybavenost obce: II. Rozšířená vybavenost 0,98 Základní cena stavebního pozemku obec Bernartice (ZC x O 1 x0 2 x0 3 x0 4 x0 5 x0 6 x ZC Kč/m 2 357, Výpočet indexů: Výpočet indexu trhu s nemovitými věcmi - příl. č. 3, tab. 1: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka s nabídkou v rovnováze 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnictví nemovitosti V. Pozemek se stavbou, shodný vlastník 0,00 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost 5 Ostatní neuvedené II. Bez vlivu 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu: I T = 1,00 x ( 1,00 0,00 ) 1,00 T I

4 - 4 - Výpočet indexu omezujících vlivů pozemků příl. č. 3, tab 2: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a IV. Svažitost terénu pozemku do 15 %, ostatní 0,00 expozice orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranná pásma 0,00 pásma 5 Omezené užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů na pozemek: I o = 1 0,00 1,00 Výpočet indexu polohy příl. č. 3, tab. 3: Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích do ,01 obyvatel 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí -0,02 4 Možnost napojení pozemku II. Pozemky lze napojit pouze na některé sítě v -0,10 na inženýrské sítě obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná -0,05 pozemku občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, parkování 0,01 na pozemku 7 Hromadná doprava III. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 8 Poloha pozemku z hlediska II. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I p = 1,01 x ( 1 0,13 ) 0, Výpočet ceny: Parc. čís. Druh pozemku Kú. Výměra (m 2 ) Základní cena (Kč/m 2 ) St. 15/2 Zastavěná plocha a nádvoří Srlín 307,00 357,21 Úprava základní ceny pozemku Index trhu I T 1,000 Index omezujících vlivů na pozemek I o 1,000 Index polohy I P 0,879 Index cenového porovnání I T x I O x I P 0,879 Cena pozemku Kč/m 2 313,99 Cena poz. st, 15/2, kú. Srlín C N Kč ,93 P I V I

5 - 5 - Parc. čís. Druh pozemku Kú. Výměra (m 2 ) Základní cena (Kč/m 2 ) 88/5 Zahrada Srlín 400,00 357,21 Úprava základní ceny pozemku Index trhu I T 1,000 Index omezujících vlivů na pozemek I o 1,000 Index polohy I P 0,879 Index cenového porovnání I T x I O x I P 0,879 Cena pozemku Kč/m 2 313,99 Cena poz. 88/5, kú. Srlín C N Kč , Cena stavebních pozemků celkem: LV 314 Kú. Srlín St. 15/ ,93 Kč 88/ ,00 Kč Cena celkem: ,93 Kč 2.2 Rodinný dům čp. 49, kú. Srlín ( 35 ) Popis: Rodinný řadový vnitřní dům je postavený ve střední části dvora. Oceňovaný dům je bez podsklepení, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. V rodinném domě je jedna bytová jednotka. Z rodinného domu je přístup na terasu (cca 50,00 m 2 ) a schody do navazující zahrady. Příjezd k nemovité věci je po zpevněné komunikaci, parkování je možné na pozemku. Stavba je obdélníkového půdorysu, zastřešená sedlovou střechou. Okolní zástavbu tvoří rodinné a rekreační domy. Stavba ke dni ocenění slouží k rekreačním účelům. Doklad o přesném stáří původního objektu není dochovaný, stáří je odhadnuté na cca 100 roků. Objekt prošel částečnou rekonstrukcí Dispoziční řešení: 1.NP vstup, bytová jednotka, terasa 50,00 m Výměry pro ocenění: Rodinný dům čp. 49 výpočet výměr Výměry celkem: 355,00 m 3 71,00 m 2 Podlažnost 2, Výpočet indexů: Výpočet indexu konstrukce a vybavení příl. 24, tab. č. 2: OP Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota V I 0 Typ stavby I. Bez podsklepení, sklonitá střecha A 1 Druh stavby II. Řadový vnitřní dům -0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Standardní 0,00 3 Tloušťka obvodových stěn II.? 0,00 4 Podlažnost II. 2,00 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III.? 0,00 6 Způsoby vytápění stavby III.? 0,00 ZP

6 - 6-7 Základní příslušenství v RD III.? 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a vybavení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící III. Bez vedlejších staveb 0,00 příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou II. Od 300 do 800 m 2 0,00 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně technický stav III. Předpoklad provedení menších stavebních úprav Index konstrukce a vybavení: I V = ( 1 0,01 ) x 0,765 0,757 0,85 x 0,90= 0, Výpočet ceny: Základní cena dle typu z příl.č. 24, tab. 1 ZC Kč/m ,00 Index konstrukce a vybavení I V 0,757 Základní cena upravená ZC x I V ZCU Kč/m ,46 Obestavěný prostor OP m 3 355,00 Index pp I P x I p 0,879 Cena rodinného domu čp. 49, OP x ZCU x I T x I P CS p Kč ,82 kú. Srlín 3 Cena dle vyhl. 199/2014 Sb.: LV 314 kú. Srlín 3.1 Stavební pozemek ,93 Kč 3.2 Rodinný dům čp ,82 Kč Cena nemovitosti celkem : ,75 Kč Cena nemovitostí dle vyhl. 199/2014 Sb. zaokrouhlená dle 50 činí: ,00 Kč Slovy: šestsetdevadesáttřitisícedesetkorunčeských 4 Ocenění nemovitostí porovnávací metodou: Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců. Rodinný dům - Srlín, okres Písek Původní chalupa o celkové ploše 837 m 2. Chalupa před kompletní rekonstrukcí, vhodná jak k trvalému bydlení, tak k chalupaření či podnikání. Dům v klidné, okrajové části obce. Možnost rozšíření domu na pozemku.

7 - 7 - Rodinný dům - Dražice, okres Tábor Prodej rodinného domu ze smíšeného zdiva v obci Dražice. Dům je v původním stavu o dispozici 2+1 s chlévem a stodolou. Odpad je sveden do veřejné kanalizace, voda je čerpána ze studny, obecní voda vede v komunikaci. Orientace oken je na východ a západ. Oplocená zahrada u domu je o ploše 396 m 2. Příjezd je po obecní asfaltové komunikaci. Rodinný dům Bechyňská Smoleč, okres Tábor Prodeji rodinného domu o rozloze 132 m 2. Je umístěn v centru obce na staré jihočeské návsi s rybníkem. Půdorys 4+k.k. tohoto domu umožňuje z prostorné chodby vstup do 3 velkých místností, koupelny, komory, obývacího pokoje s kuchyňským koutem a vstupem na zahradu. Dále v chodbě je připraveno místo na schodiště do dalšího patra s možností půdní vestavby. Obývací pokoj je přestaven ze starého chléva se zachovalými původními klenbami. Voda i odpady jsou napojeny na veřejnou síť. Zahrada 471 m 2. Rodinný dům Malšice, okres Tábor Prodej RD určený ke kompletní rekonstrukci v obci Třebelice, 12 km od Tábora. RD je o dispozici 3+1, zastavěná plocha domu je 125m 2, plocha pozemku 650m 2. V přízemí domu se nachází kuchyň s jídelnou, ložnice, pokoj, koupelna s WC. Podkroví je v rekonstrukci, je zde možné zbudovat obytné podkroví.na RD byla provedena nadstavba podkroví- nový krov + střešní krytina, výměna trámů ve stropech, elektrické rozvody.rd je napojen na elektřinu, voda čerpána z vlastní studny, odpad sveden do jímky. Rodinný dům Opařany, okres Tábor Objekt se zahradou cca 360m 2 je řadový koncový, 3+kk s přistavěnou verandou a koupelnou, vhodný k dokončení rekonstrukcí dle vlastního záměru. RD, se nachází v klidné části obce, k dispozici cca 60m 2 přízemí - chodba, předsíň, sociální zázemí a 3 místnosti, půdu vhodnou pro vestavbu a je částečně podsklepený. Sedlová střecha nová z roku Zastavěná plocha domu 85m 2. Současná okna jsou dřevěná, nebo plastová. Voda možné napojení na veřejný řád v přilehlé komunikaci nebo zbudovat vlastní studnu. Kanalizace napojení na veřejnou. Vytápění komín v dobrém stavu - tuhá paliva. Seznam porovnávaných objektů: Název Cena Kč K velikosti K vybavení Cena upravená Kč Srlín ,00 1,10 0, ,00 Dražice ,00 1,00 1, ,00 Bechyňská Smoleč ,00 1,00 0, ,00 Malšice ,00 1,00 1, ,00 Opařany ,00 0,90 1, ,00 Průměrná cena ,00 5 Rekapitulace: Popis obce: Bernartice jsou městys ležící v jižních Čechách v okrese Písek okolo státní silnice Tábor - Písek. Obec se nalézá v mírně zvlněné krajině o nadmořské výšce 463 m n. m. přibližně 10 km jižně od Milevska. Obec Bernartice se skládá z deseti částí na devíti katastrálních území. V obci je základní vybavenost škola, školka, ordinace praktického lékaře, knihovna, pošta.

8 - 8 - Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - základní občanská vybavenost - dobrá dostupnost Písek, Tábor - vyhledávaná rekreační oblast Záporný vliv: - nabídka převyšuje poptávku Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: neutrální 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: Na poz. parc. čís. st. 15/2 je zřízené věcné břemeno zřizování a provozování vedení 3. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena nemovitých věcí z LV 314 v kú. Srlín stanovená na hodnotu ,00 Kč, za kterou jsou nemovité věci ke dni ocenění prodejné. Obvyklá cena nemovitých věcí z LV 314 v kú. Srlín s příslušenstvím ke dni činí: ,00 Kč Slovy: šestsetpadesáttisíckorunčeských V Milevsku Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové Milevsko ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 138/15.