ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 236/6806/2014 Pozemky čís. parcel St. 1/1, 32/1, rekreační chalupa č.e. 2 a další stavby a příslušenství tvořící součást oceňovaných pozemků, k.ú. Bratronice u Luštěnic, obec Smilovice, okres Mladá Boleslav, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 236/6806/2014 LV no.: 29 Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel St. 1/1, 32/1, rekreační chalupa č.e. 2 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Bratronice u Luštěnic, obec Smilovice, okres Mladá Boleslav, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Bratronice č.e. 2, 294 42 Smilovice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 1.640.425 Kč nebyla stanovena Kč 1.607.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 + vedlejší stavba LAND / POZEMEK rekreační chalupa jako součást pozemku další stavby: přípojky IS ( elektro, voda z vlastní studny, kanalizace), oplocení, zděná vedlejší stavba, studna, vrata, vrátka, zpevněné plochy, zděná udírna část obce Bratronice - Smilovice, poblíž silnice I/38 část obce Bratronice - Smilovice nedisponuje občanskou vybaveností, základní občanská vybavenost je v obci Smilovice (cca 1 km), úplná ve městě Mladá Boleslav (cca 15 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (obytná): kamenné a cihelné zdivo Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 174,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: 172,58 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 1.600.000 Kč 1.600.000 Kč nestanoveno Kč St. 1/1, 32/1 686 m 2 200 Kč/m 2 172,58 m 2 157,58 m 2 Přistavěný sklad - 15,00 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 826,50 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Kč/m 2 Income: Příjem: Vedlejší stavba 40,00 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: stáří cca 80 let Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 29 ze dne 19.5.2014 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví SJM pana Jozefa Galby a paní Yvony Galbové, oba bytem Bratronice 16, 294 42 Smilovice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 29 ze dne 19.5.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 1.500.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s.(ič 13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. 3400/231921-01/08/01-002/00/R ze dne 4.2.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 6.2.2009 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č.29. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 29 ze dne 19.5.2014 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 29 ze dne 19.5.2014 jsou evidováno následující zástavní právo: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 1.500.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s.(ič 13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. 3400/231921-01/08/01-002/00/R ze dne 4.2.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 6.2.2009 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba č.e. 2 na pozemku čís. parcely St. 1/1 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako stavba pro rodinnou rekreaci. Při místním šetření bylo zjištěno, že se jedná o rekreační chalupu s možností užívání pro trvalé bydlení a k tomuto je i užívána. Stav evidovaný v katastru nemovitostí lze hodnotit v souladu se stavem skutečným. Weak points / slabé stránky: - část obce Bratronice - Smilovice nedisponuje občanskou vybaveností, základní občanská vybavenost je v obci Smilovice (cca 1 km) - situování v blízkosti poměrně frekventované silnice I/38 Strong points / silné stránky: - dobrý technický stav - v letech 2010 2012 provedena vestavba podkroví, novodobý standard vnitřního vybavení - v letech 2006 2010 provedena částečná rekonstrukce 1.NP Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 29 pro k.ú. Bratronice u Luštěnic, obec Smilovice, prokazující stav evidovaný k datu 19.5.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Bratronice u Luštěnic vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 2.6.2014 za přítomnosti dcery vlastníků nemovitých věcí slečny Barbory Galbové a v závěru prohlídky za přítomnosti paní Yvony Galbové. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 609625 Název katastrálního území : Bratronice u Luštěnic Kód obce : 536652 Název obce : Smilovice Počet obyvatel obce : 635 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2012 Kód okresu : CZ0207 Název okresu : Mladá Boleslav Název kraje : Středočeský Poloha v obci : část obce Bratronice Smilovice, obytná zóna Infrastructure / Infrastruktura: Obec Smilovice patří se svými 635 obyvateli k menším obcím Středočeského kraje a okresu Mladá Boleslav. Obec Smilovice je tvořena pěti správními celky, a to Bratronice, Rejšice, Smilovice, Újezd a Újezdec. Obec Smilovice disponuje základní občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, restaurace, sportoviště). S rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni zejména na město Mladá Boleslav (cca 15 km severním směrem). Po dopravní stránce je obec dostupná zejména po silnici I/38 (Havlíčkův Brod Kolín Bratronice/Smilovice Nymburk Mladá Boleslav). Obec Smilovice je dostupná autobusovou dopravou. Část obce Bratronice Smilovice je situována cca 1 km jihozápadně od obce Smilovice. Část obce Bratronice Smilovice nedisponuje občanskou vybaveností, základní občanská vybavenost se nachází v obci Smilovice. Z inženýrských sítí je v obci Smilovice, respektive v části obce Bratronice Smilovice proveden rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány poblíž silnice I/38 v části obce Bratronice Smilovice, v zástavbě rodinných domů, případně staveb pro rodinnou rekreaci. Podrobné situování oceňovaných nemovitostí je patrné ze situace širších vztahů v příloze ocenění. - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Rekreační chalupa č.e. 2: Rekreační chalupa č.e. 2 je samostatně stojící stavba, je součástí pozemku čís. parcely St. 1/1, k.ú. Bratronice u Luštěnic. Dispoziční řešení: Rekreační chalupa je situována jako samostatně stojící, je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a podkroví ve střeše sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena prakticky jedním bytem o velikosti 5+1 s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.NP - zádveří (6,93 m2), chodba (6,75 m2), spíž (3,12 m2), koupelna (4,33 m2), WC (1,24 m2), kuchyně (23,94 m2), hala se schodištěm (17,36 m2), obývací pokoj (22,11 m2), pokoj (14,91 m2), přistavěný sklad (sklad domácích potřeb, 15,00m2) Podkroví pokoj (18,31 m2), pokoj (20,94 m2), pokoj (17,64 m2) Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce částečně kamenné, částečně zděné z tvárnic YTONG (štítové stěny), základy jsou zděné z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou dřevěné trámové, v 1.NP a podkroví doplněné dřevěným obkladem, střešní konstrukce je dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytinu tvoří asfaltové šindele, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště do podkroví je dřevěné stupnicové, podlahy jsou betonové a prkenné, povrch podlah tvoří keramická dlažba a plovoucí laminátová podlaha. Okna jsou převážně dřevěná s izolačním dvojsklem, částečně plastové, v podkroví jsou osazena střešní okna VELUX. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vrata u přistavěného skladu jsou dřevěná otvíravá. Vnitřní omítky jsou štukové, doplněné ve sprchovém koutě a kuchyni keramickým obkladem. Vnější omítky jsou štukové, hladké, částečně chybějící (štítové stěny) a částečně se zateplením. Rekreační chalupa má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a kanalizace. Rozvody vody jsou plastové, napojené na vlastní studnu přes domácí vodárnu, rozvody kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění je ústřední, kotlem na tuhá paliva, umístěným ve zděné vedlejší stavbě. Zdrojem teplé užitkové vody je elektrický zásobníkový ohřívač. Sociální zázemí je vybaveno běžnými zařizovacími předměty (umývadlo, WC a sprchový kout). Kuchyně je vybavena částečnou kuchyňskou linkou (pouze horní skříňky), kuchyňskou pracovní deskou, plynovým sporákem na propan butan a sporákem na tuhá paliva. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o původním stáří rekreační chalupy nejsou známy. Z dostupných informací bylo zjištěno přibližně stáří 80 let. V letech 2006 2010 byla na objektu provedena přestavba až do současné podoby, která zahrnovalo zejména stavební úpravy 1.NP. V letech 2010 2012 byla provedena vestavba podkroví, zřízení 3 pokojů a výměna rozvodů vytápění. Vzhledem k celkovému stáří, údržbě a provedeným stavebním úpravám lze technický stav hodnotit jako dobrý. Stavba umožňuje užívání pro trvalé bydlení. Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. V řešeném případě se jedná zejména o zděnou vedlejší stavbu (podrobněji viz. níže), přípojky IS (elektro, voda z vlastní studny, kanalizace), vlastní studna, zděná udírna, oplocení, vrata, vrátka a zpevněné plochy. Zděná vedlejší stavba: Jedná se o vedlejší zděnou stavbu na pozemku čís. parcely St. 1/1, stavba je částečně podsklepená, má jedno nadzemní podlaží, zastřešení je střechou sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena: 1.PP - sklep 1.NP kotelna, ze které je proveden rozvod ústředního vytápění do rekreační chalupy a skladovacími prostory (sklady domácích potřeb). Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, základy jsou předpokládané zděné z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou dřevěné trámové, střešní krytina je tašková, podlahy jsou betonové. Vstupní dveře jsou dřevěné. Vrata jsou shrnovací. Stavba vykazuje známky zvýšeného opotřebení, technický stav stavby je zhoršený. Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. - 5 -
Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 1/1, 32/1, k.ú. Bratronice u Luštěnic, obec Smilovice. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, rovinné konfigurace. Pozemek čís. parcely St. 1/1 je částečně zastavěn rekreační chalupou č.e. 2, která je součástí pozemku, částečně je zastavěn zděnou vedlejší stavbou, nezastavěnou část tvoří nádvoří k rekreační chalupě ve funkčním celku. Pozemek čís. parcely 32/1 tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemky jsou napojeny na inženýrské sítě, a to elektrický proud a kanalizaci, zásobování vodou je zajištěno z vlastní studny. Dále je k hranici pozemku přiveden zemní plyn. Přístup k pozemkům je z veřejné komunikace, pozemku čís. parcely 607/1 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví obce Smilovice. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální mapy v příloze ocenění. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 1/1, 32/1, rekreační chalupy č.e. 2 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Bratronice u Luštěnic, obec Smilovice, okres Mladá Boleslav, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 2. června 2014 (po zaokrouhlení) 1.600.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónšestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 29 ze dne 19.5.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 1.500.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s.(ič 13584324), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. 3400/231921-01/08/01-002/00/R ze dne 4.2.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 6.2.2009 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č.29. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 236/6806/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 5. června 2014-7 -