Znalecký posudek č. 1382-17-2013 Předmětem ocenění je: krajní řadová garáž bez č.p., která je postavená na pozemku č. 91/40, v katastrálním území Honice, obec Stochov, okres Kladno. Objednatel posudku: JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku 3 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz 115 EX 373/11-042 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2013 Sb. Podle stavu ke dni 24.3. 2013 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 30.3. 2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Honice. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Honice je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Řadová garáž bez č. 273 03 Stochov Region: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Stochov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.3. 2013 přítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 676 ze dne 18.3. 2013 Kopie katastrální mapy Usnesení č. 115 Ex 373/11-054, ze dne 6.3. 2013 Exekuční příkaz č. 115 Ex 373/11-042, ze dne 28.3. 2012 3
Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné mimo majitele nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 676, ze dne 18.3. 2013 Vlastník: Houdková Zdeňka, Hornická 329, 273 03 Stochov 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je krajní řadová garáž bez č.p., která je postavená na pozemku č. 91/40, v katastrálním území Honice, obec Stochov, okres Kladno. Oceňovaná garáž byla postavena přibližně před 30 lety, jedná se o přízemní nepodsklepený objekt, který je krytý pultovou střechou, živičné pásy, klempířské konstrukce jen částečné, fasáda rozpracované zateplení, ale nedokončené, vrata kovová, silně zkorodovaná, přípojka elektro. Součástí ocenění je i pozemek č. 91/40, zapsaném na listu vlastnictví č. 676, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno, pro obec Stochov a katastrální území Honice. 4
7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Řadová garáž b) Ocenění porovnávacím způsobem b 1 ) Řadová garáž c) Pozemky c 1 ) Pozemek č. 91/40 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Řadová garáž 5
Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I. Nadzemní podlaží 6,90*3,60 = 24,84 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha I. Nadzemní podlaží 24,84 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Nadzemní podlaží (6,90*3,60)*(2,80) = 69,55 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Nadzemní podlaží NP 69,55 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 69,55 m 3 6
Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 6,20 100 0,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 5,70 100 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 50 1,00 1,45 6. Klempířské konstrukce C 2,90 50 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 4,80 100 0,00 0,00 8. Dveře C 2,70 100 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 86,30 Koeficient vybavení K 4 : 0,8630 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 3,31 30 35,00 1,1585 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 34,88 30 55,00 19,1840 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 30,36 30 55,00 16,6980 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6,60 30 85,00 5,6100 6. Klempířské konstrukce S 2,90 50,00 1,00 1,45 1,68 30 97,00 1,6296 10. Vrata S 6,80 100,00 1,00 6,80 7,88 30 95,00 7,4860 11. Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7,20 8,34 30 95,00 7,9230 12. Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,95 30 95,00 6,6025 Opotřebení: 66,2916 7
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m 3 ] = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8630 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,2840 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 188,95 Plná cena: 69,55 m 3 * 3 188,95 Kč/m 3 = 221 791,47 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 66,2916 % Úprava ceny za opotřebení - 147 029,11 Kč = 74 762,36 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Řadová garáž - zjištěná cena = 74 762,36 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek č. 91/40 Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -5 % Úprava cen: -5 % 8
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: nezpevněná přístupová komunikace Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2840 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,3180 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 69,02 1,00 2,3180 1,2840-5,00 195,15 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 91/40 22,00 195,15 4 293,30 Stavební pozemek - celkem 4 293,30 = 4 293,30 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Pozemek č. 91/40 - zjištěná cena = 4 293,30 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Řadová garáž 74 762,40 Kč a) Ocenění staveb celkem 74 762,40 Kč 9
b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek č. 91/40 4 293,30 Kč b) Ocenění pozemků celkem 4 293,30 Kč Celkem 79 055,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 79 055,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 79 060,- Kč Porovnávací metoda a.1 1 ) Řadová garáž Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Garáž 24 porovnávací metoda Středočeský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 30 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 2 716,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 6,90*3,60 = 24,84 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 24,84 m 2 2,80 m 10
Obestavěný prostor: I. Nadzemní podlaží: (6,90*3,60)*(2,80) = 69,55 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 69,55 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - exekuce II -0,05 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 6 * 0,90 = 0,532 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - na okraji souvisle zastavěného území obce II -0,05 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve I -0,03 vzdálenosti nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - exekuce I -0,10 5 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,820 i = 1 11
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,532 * 0,820 * 0,900 = 0,393 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 716,- Kč/m 3 * 0,393 = 1 067,39 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 067,39 Kč/m 3 * 69,55 m 3 = 74 236,97 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 74 236,97 Kč = 74 236,97 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Řadová garáž - zjištěná cena = 74 236,97 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek č. 91/40 12
Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -5 % Úprava cen: -5 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: nezpevněná komunikace Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2840 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,3180 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 69,02 1,00 2,3180 1,2840-5,00 195,15 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 91/40 22,00 195,15 4 293,30 Stavební pozemek celkem 4 293,30 = 4 293,30 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Pozemek č. 91/40 - zjištěná cena = 4 293,30 Kč 13
C. Rekapitulace a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Řadová garáž 74 237,- Kč a) Ocenění staveb celkem 74 237,- Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek č. 91/40 4 293,30 Kč b) Ocenění pozemků celkem 4 293,30 Kč Celkem 78 530,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 78 530,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 78 530,- Kč Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Řadová garáž 14
Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 6,90*3,60 = 24,84 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 24,84 m 2 2,80 m Jednotkové množství: Jednotka: m3 I. Nadzemní (6,90*3,60)*(2,80) = 69,55 m3 podlaží: Jednotkové množství celkem: = 69,55 m3 Ocenění: Základní cena: 2 800,- Kč/m3 69,55 m3 * 2 800,- Kč/m3 = 194 740,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 66,292 % - 129 096,26 Kč Řadová garáž - výsledná cena = 65 643,74 Kč Cena objektů činí celkem 65 640,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Řadová garáž 15
Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, garáž, 19 m² Celková cena: 80 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Smečenská, Rozdělov Datum aktualizace: 20.02.2013 ID zakázky: 324 Hypotéka - procenta: 2,49 Stavební spoření - procenta: 2,89 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Plocha užitná: 19 m 2 Datum nastěhování: 27.11.2012 Elektřina: 400V Doprava: Silnice, MHD, Autobus Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji zděnou garáž o velikosti 19 m2 v osobním vlastnictví v lokalitě Kladno Rozdělov, Smečenská ul. Stav objektu je dobrý, je zde připojena elektřina, betonová podlaha, vyklápěcí železná vrata s bezpečnostním zámkem. Garáž je ihned k dispozici. 16
Prodej, garáž, 19 m² Celková cena: 92 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Smečenská, Rozdělov Datum aktualizace: 10.02.2013 ID zakázky: KK 0067 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Plocha zastavěná: 19 m 2 Plocha užitná: 19 m 2 Zděná řadová garáž, v osobním vlastnictví, zastavěná plocha 19 m2, v dobrém stavu, nová střecha betonová podlaha, plechová dvoukřídlá otevírací vrata, bez elektroinstalace. Garáž se nachází v Kladně Rozdělově ul. U cihelny. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 80 000,- Kč 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 72 000,00 2 92 000,- Kč 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 74 520,00 Součet: 146 520,- Kč/jedn. / 2 Průměrná jednotková cena: 73 260,- Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 72 000,- Kč/jedn. 17
Maximální jednotková cena: 74 520,- Kč/jedn. Základní cena: 73 260,- Kč 1,00 á 73 260,- Kč/ = 73 260,- Kč Řadová garáž - výsledná cena = 73 260,- Kč Cena objektů činí celkem 73 260,- Kč Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a 1 ) Řadová garáž Jednotka: m3 Jednotkové množství: I. Nadzemní podlaží: (6,90*3,60)*(2,80) = 69,55 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 69,55 jedn. Podlaží: I. Nadzemní podlaží zp = 24,84 m 2 výška= 2,80 m Ocenění: Základní cena: 2 800,- Kč/jedn. 69,55 m 3 á 2 800,- Kč/m 3 = 194 740,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 194 740,- Kč 18
Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Skladový objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 65 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 85 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,334 C B = 0,359 C C = 0,385 C D = 0,411 C E = 0,436 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 1,670 Orientace ke světovým stranám: C 1 0,385 Konfigurace terénu: E 5 2,180 Poloha vzhledem k centru obce: C 1 0,385 Převládající zástavba: D 1 0,411 Inženýrské sítě: B 3 1,077 Doprava: C 5 1,925 Obchod a služby: C 1 0,385 Školství: C 1 0,385 Zdravotnictví: C 1 0,385 Kultura, sport, ubytování: B 1 0,359 Úřady: C 1 0,385 Pracovní možnosti: C 2 0,770 Životní prostředí: D 1 0,411 Přírodní lokalita: C 3 1,155 Změna v zástavbě: C 3 1,155 Příslušenství nemovitosti: C 5 1,925 Typ stavby: C 3 1,155 Možnost dalšího rozšíření: A 5 1,670 Obyvatelstvo: D 1 0,411 Názor znalce: B 5 1,795 54 20,379 Koeficient k = 20,379 / 54 = 0,3774 Korekce ceny * 0,3774 19
Řadová garáž - výsledná cena = 73 494,88 Kč Cena objektů činí celkem 73 490,- Kč Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 91/40-27 - 32 Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -5 % Úprava cen: -5 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: nezpevněná komunikace Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2840 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,3180 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 69,02 1,00 2,3180 1,2840-5,00 195,15 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 91/40 22,00 195,15 4 293,30 Stavební pozemek celkem 4 293,30 = 4 293,30 Kč 20
Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Pozemek č. 91/40 - zjištěná cena = 4 293,30 Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 91/40 Pozemek oceněný metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 91/40 výměra: 22 m 2 Výměra pozemku celkem = 22 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 194 740,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 22 m 2 Pozemek pro stavbu provozní v ostatních obcích Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 1 21
Intenzita využití pozemku: Třída 1 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 1 Obytný sektor: Třída 1 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 1 Průměrná třída polohy: 1,00 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 1,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 2,50 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (194 740,- Kč * 2,50 %) / (100,0-2,50 %) = 4 993,33 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 4 993,33 Kč / 22 m 2 ) = 226,97 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: 4 993,33 Kč Pozemek č. 91/40 - výsledná cena = 4 993,33 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 91/40 = 4 990,- Kč Cena pozemků činí celkem 4 990,- Kč Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 91/40 Výchozí cena: = 100,- Kč/m 2 22
Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,30 C - třída velikosti obce: * 1,00 D - typ polohy: * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,05 F - speciální charakteristiky: * 1,05 Výchozí cena upravená = 186,32 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 186,32 Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha p.č. 91/40 22 m 2 Výměra stavebních pozemků: 22 m 2 22,00 m 2 á 186,32 Kč/m 2 = 4 099,04 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 4 099,04 Kč Pozemek č. 91/40 - výsledná cena = 4 099,04 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 91/40 = 4 100,- Kč Cena pozemků činí celkem 4 100,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 91/40 23
Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] reál 200,- 1 200,00 1,00 1,00 200,00 200,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 200,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 200,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 200,00 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha p.č. 91/40 22 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 22 m 2 22,00 m 2 á 200,- Kč/m 2 = 4 400,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 4 400,- Kč Pozemek č. 91/40 - výsledná cena = 4 400,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 91/40 = 4 400,- Kč Cena pozemků činí celkem 4 400,- Kč 24
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 74 240,- Kč 4 290,- Kč 78 530,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Administrativní cena objektů: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Cena metodou tříd polohy: Porovnávací cena pozemků: Cena indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 65 640,- Kč 74 240,- Kč 73 260,- Kč 73 490,- Kč 73 586,- Kč 4 290,- Kč 4 990,- Kč 4 400,- Kč 4 100,- Kč 4 500,- Kč 78 086,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 73 260,- Kč 4 400,- Kč 77 660,- Kč Obvyklá cena: 78 000,- Kč slovy: sedmdesátosmtisíc Kč 25
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1382-17-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 30.3. 2013 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz 26