Znalecký posudek č. 2012/220

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2012/220 o ceně nemovitosti: Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitosti zapsané na LV č pro katastrální území Mariánské Hory, objektu garáže bez čp/če na parcele č. st.2996 v katastrálním území Mariánské Hory, obec Ostrava, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00749/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti povinného. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00749/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Mariánské Hory, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Katastrální území: Mariánské Hory (713830) List vlastnictví číslo: 2314 Vlastník: Společné jmění manželů Hřebíček Jiří Ocelářská 619/41, Ostrava, Vítkovice, Hřebíčková Věra Lumírova 485/5, Ostrava, Výškovice, Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitosti zapsané na LV č pro katastrální území Mariánské Hory, objektu garáže bez čp/če na parcele č. st.2996 v katastrálním území Mariánské Hory, obec Ostrava, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský. Nemovitost se nachází v zastavěném území statutárního města Ostravy, na území městského obvodu Mariánské Hory a Hulváky, na ulici Martinská. Jedná se o lokalitu bezprostředně sousedící s výrobními objekty těžkého průmyslu společnosti Vítkovice, a.s., zastavěnou především stavbami užívanými pro potřeby živnostenského podnikání, objekty sloužícími jako sídla různých firem a obchodních společností, objekty občanské vybavenosti a stavbami užívanými k hromadnému bydlení. Lokalita je dobře dostupná jak prostředky individuální, tak prostředky městské hromadné dopravy. Předmětem ocenění není pozemek zastavěný stavbou garáže, parcela č. st.2996, zapsaná v katastru nemovitostí na LV č pro katastrální území Mariánské hory, jelikož se jedná o majetek jiného vlastníka. 6. Obsah posudku a) Objekty 1) Garáž na parc.č. st.2996 v k.ú. Mariánské Hory-podíl 1/2 b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Ostrava 5 Popisy objektů a) Objekty 1) Garáž na parc.č. st.2996 v k.ú. Mariánské Hory-podíl 1/2 Garáž na parcele č. st.2996 v katastrálním území Mariánské Hory je stavbou zděné konstrukce, nepodsklepenou o jednom nadzemním podlaží, se šikmým pultovým krovem. Jedná se o garáž řadovou, vnitřní. Objekt je vybudován na betonových základech opatřených izolacemi proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou vyzděné z plných cihel, podlaha je betonová, strop chybí, krov dřevěné konstrukce je opatřen živičnou krytinou, chybí klempířské konstrukce krovu. Okno je ocelové jednoduché, vrata jsou ocelová. Elektroinstalace byla zrušena, ke dni ocenění chybí. Objekt garáže se nachází ve značně opotřebeném stavu a vyžaduje, za účelem dalšího užívání, provedení rozsáhlých stavebních úprav a oprav. Stěny garáže jsou zavlhlé v důsledku vzlínání zemní vlhkosti, způsobenému narušenou izolací základů, zadní stěna garáže obsahuje praskliny způsobené pohybem terénu zapříčiněnému kořeny blízkého stromu. Výrazně poškozen je i povrch podlahy garáže. Ocelová vrata jsou ve značném rozsahu narušena korozí. Výjimku tvoří dřevěná konstrukce krovu, která byla nově provedena před cca půl rokem, jelikož původní zastřešení bylo v zimních měsících zničeno vahou sněhu. Ocenění nemovitosti povinného a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Garáž na parc.č. st.2996 v k.ú. Mariánské Hory-podíl 1/2 24 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,30 23,00 = 52,90 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava

5 5 Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 2 187, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Negativní vliv právních vztahů - prodej vlastnického podílu. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 0,05 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) I. Negativní 0,05 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha v obci III. V souvisle zastavěné části obce 0,00 2 Dopravní dostupnost II. Nejbližší zastávka hromadné dopravy do 0, m včetně 3 Obyvatelstvo v okolí I. Konfliktní skupiny obyvatel 0,10 4 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 5 Vlivy neuvedené 5 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,900 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 0,05 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) 0,40 * * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 7 : 5 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): i=1 0,301 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,900 0,301 = 0,244 Cena upravená (CU = IPC I): 2 187, 0,244 = 533,63 Kč/m 3

6 6 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 52,90 533,63 = ,03 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,52 Kč Garáž na parc.č. st.2996 v k.ú. Mariánské Hory-podíl 1/2 zjištěná cena: ,52 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, lze pro účely porovnání využit také ceny obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se tedy jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti ve 3. čtvrtletí roku Rozdíly v poloze, technickém stavu, vybavení jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Prodej, garáž, 20 m 2 Cena: ,- Kč + provize RK Adresa: Švermova, Mariánské Hory Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 20 m 2 Plocha podlahová: 20 m 2 Parkovací stání: 1x Elektřina: 230V Doprava: MHD Komunikace: Neupravená Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme k prodeji garáž o výměře 20m 2. V garáži je zavedena elektřina. Garáž je v osobním vlastnictví, pozemek v nájmu RPG.

7 7 Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Nemovitost č.2) Prodej, garáž, 20 m 2 Cena: ,- Kč Adresa: Pohraniční, Ostrava Datum aktualizace: ID zakázky: 6301 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Plocha zastavěná: 20 m 2 Plocha užitná: 20 m 2 Popis: Prodej řadové garáže na ulici Pohraniční, Ostrava. Garáž na pozemku města. Ihned volná. Kontaktovat Beruška realitní kancelář, s.r.o. Vítkovická 3276/2a, Ostrava Nemovitost č.3) Prodej, garáž, 20 m 2 Cena: 5 000,- Kč Adresa: Rovná, Přívoz Datum aktualizace: ID zakázky: 6221 Budova: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Řadový Plocha zastavěná: 20 m 2 Plocha užitná: 20 m 2 Popis: Nabízíme garáž s elektřinou v Ostravě Přívoze v osobním vlastnictví na stavební parcele č Garáž byla vykradená (chybí část elektro instalace, vrata). Kontaktovat Beruška realitní kancelář, s.r.o. Vítkovická 3276/2a, Ostrava Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stav K vybav. K pramen Jednotková cena Váha (V) (JC) Nemovitost č.1) , Kč 20,00 m 2 0,90 1,20 1,15 1, ,94 Kč 1,0 Nemovitost č.2) , Kč 20,00 m 2 0,90 1,15 1,15 1, ,67 Kč 1,0 Nemovitost č.3) 5 000, Kč 20,00 m 2 0,80 1,00 1,00 1,00 312,50 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K stav K vybav. K pramen )

8 8 Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 312,50 Kč 852,04 Kč 1 145,67 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 852,04 Kč Množství: 23,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 9 800, Kč Výsledná porovnávací hodnota-podíl 1/2: 9 800, Kč

9 9 C. Rekapitulace Cena objektů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč 9 800, Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu k nemovitosti zapsané na LV č pro katastrální území Mariánské Hory podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: desettisíc Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Věra Hřebíčková Lumírova 485/5 Ostrava Stavba bez čp/če na parc.č. st.2996 Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Ostravě 97 EXE-11877/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Milan Vlha, 102 EX-00749/ ze dne Právní účinky ke dni Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2012/220 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 266/12 podle připojené likvidace.

11 11 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00749/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Mariánské Hory, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace.