Znalecký posudek č. 1380-15-2013 Předmětem ocenění je: rodinný dům č.p. 283, s příslušenstvím a pozemky č. 324, 590 a 165/92, v katastrálním území Hostouň u Prahy, obec Hostouň, okres Kladno.. Objednatel posudku: JUDr. Monika Ejfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku 3 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz EX 203/12-020 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2013 Sb. Podle stavu ke dni 24.3. 2013 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 47 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 29.3. 2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Hostouň u Prahy. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Hostouň u Prahy, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 283 Nová ulice 283/7 273 53 Hostouň Region: Středočeský Okres: Kladno Katastrální území: Hostouň u Prahy 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.3. 2013 za přítomnosti nemovitosti.. majitele 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 299 ze dne 18.3. 2013 Kopie katastrální mapy Usnesení č. 115 Ex 203/12-058, ze dne 1.3. 2013 Exekuční příkaz č. 115 Ex 203/12-020, ze dne 15.8. 2012 3
Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené synem majitelem nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 299, ze dne 18.3. 2013 Vlastník: Kopernický František, Nová ulice 283, 27353 Hostouň 1/2 SJM Nepeřil Petr a Nepeřilová Eva, Nová ulice 283, Hostouň 1/2 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 283, s příslušenstvím a pozemky č. 324, 590 a 165/92, v katastrálním území Hostouň u Prahy, obec Hostouň, okres Kladno. Obec Hostouň se nachází poblíž výpadové silnice Praha, Karlovy Vary. Obec je dopravně dostupná vlakem, ale i autobusovou dopravou. V době ocenění bylo trvale hlášeno 962 obyvatel. Oceňovaný rodinný dům se nachází v lokalitě obdobných rodinných domů, byl postavený v roce 1958, jako přízemní částečně podsklepený objekt s využitým podkrovím. Dům je krytý valbovou střechou z pálené krytiny, klempířské konstrukce kompletní, fasáda břizolit, okna plastová, podlahy keramické plovoucí a dlažby, vytápění ústřední, radiátory litina, boiler na teplou vodu, Dispoziční řešení: I. Nadzemní podlaží: veranda, 3x pokoj, kuchyň, koupelna, WC, spíž, chodba Podkroví: pokoj 2x, chodba, komora, schody a půdní prostor Dům je průměrně udržovaný, majitel v posledních letech provedl výměnu některých konstrukcí, takže celý objekt v dobrém stavu. 4
K zadní levé části domu je přistavěna takzvaná letní kuchyň a sklad zahradního vybavení, jedná se o půdorysný tvar protáhlého obdélníka se sedlovou střechou. Objekt je přízemní nepodsklepený jen s nízkým zastřešením. Součástí ocenění je i zděný přístřešek, který je také za domem a na tento přístřešek je přistavěna zděná garáž s pultovou střechou. Součástí ocenění jsou i venkovní úpravy, kopaná studna, trvalé porosty a pozemky dle L.V. č. 299. 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 283 a 2 ) Garáž b) Vedlejší stavby b 1 ) Sklad a dílna b 2 ) Přístřešek c) Studny c 1 ) Kopaná studna d) Venkovní úpravy d 1 ) Přípojka vody DN 40 mm d 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm d 3 ) Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi d 4 ) Pilíř zděný z obyč. cihel d 5 ) Plynová přípojka do DN 40 d 6 ) Podezdívka zděná d 7 ) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky e) Porosty e 1 ) Trvalé porosty f) Ocenění porovnávacím způsobem f 1 ) Rodinný dům č.p. 283 g) Pozemky g 1 ) Pozemky 5
B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Ocenění staveb nákladovým způsobem 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 283 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I. Podzemní podlaží 11,75*8,58 = 100,81 I. Nadzemní podlaží 11,75*8,58+1,70*3,80 = 107,28 Podkroví + zastřešení 11,75*8,58 = 100,81 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I. Podzemní podlaží 100,81 m 2 1,94 m I. Nadzemní podlaží 107,28 m 2 2,70 m Podkroví + zastřešení 100,81 m 2 3,25 m 6
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Podzemní podlaží (11,75*8,58)*(1,94) = 195,58 m 3 I. Nadzemní podlaží (11,75*8,58+1,70*3,80)*(2,70) = 289,64 m 3 Podkroví + zastřešení (11,75*8,58)*(3,25) = 327,65 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Podzemní podlaží PP 195,58 m 3 I. Nadzemní podlaží NP 289,64 m 3 Podkroví + zastřešení Z 327,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 812,87 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 5,40 100 0,46 2,48 2. Zdivo: S 23,40 100 1,00 23,40 3. Stropy: S 9,10 100 1,00 9,10 4. Střecha: S 5,40 100 1,00 5,40 5. Krytina: S 3,30 100 1,00 3,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,10 100 1,00 6,10 8. Fasádní omítky: S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady: S 0,50 100 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady: S 2,20 100 1,00 2,20 11. Schody: S 2,30 100 1,00 2,30 12. Dveře: S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna: S 5,10 100 1,00 5,10 14. Podlahy obytných místností: S 2,10 100 1,00 2,10 15. Podlahy ostatních místností: S 1,30 100 1,00 1,30 16. Vytápění: S 5,30 100 1,00 5,30 17. Elektroinstalace: S 4,20 100 1,00 4,20 18. Bleskosvod: S 0,60 100 1,00 0,60 7
19. Rozvod vody: S 2,90 100 1,00 2,90 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 100 1,00 1,70 21. Instalace plynu: S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace: S 2,70 100 1,00 2,70 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 100 1,00 4,30 25. Záchod: S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní: C 4,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,08 Koeficient vybavení K 4 : 0,9308 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy: P 5,40 100,00 0,46 2,48 2,66 55 175 31,43 0,8360 2. Zdivo: S 23,40 100,00 1,00 23,40 25,13 55 140 39,29 9,8736 3. Stropy: S 9,10 100,00 1,00 9,10 9,78 55 140 39,29 3,8426 4. Střecha: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,80 55 110 50,00 2,9000 5. Krytina: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,55 55 60 91,67 3,2543 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,86 55 85,00 0,7310 7. Vnitřní omítky: S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,55 55 65 84,62 5,5426 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,01 55 75,00 2,2575 9. Vnější obklady: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,54 55 75,00 0,4050 10. Vnitřní obklady: S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,36 20 40 50,00 1,1800 11. Schody: S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,47 55 140 39,29 0,9705 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,44 5 65 7,69 0,2645 13. Okna: S 5,10 100,00 1,00 5,10 5,48 5 65 7,69 0,4214 14. Podlahy obytných místností: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,26 5 47 10,64 0,2405 15. Podlahy ostatních místností: S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,40 55 60,00 0,8400 16. Vytápění: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,69 55 50,00 2,8450 17. Elektroinstalace: S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,51 55 70,00 3,1570 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,64 55 75,00 0,4800 19. Rozvod vody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,12 55 65,00 2,0280 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,83 55 70,00 1,2810 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,54 3 35 8,57 0,0463 22. Kanalizace: S 2,70 100,00 1,00 2,70 2,90 55 65,00 1,8850 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,54 55 55,00 0,2970 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,62 55 50,00 2,3100 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,32 55 50,00 0,1600 Opotřebení: 48,0488 8
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 130,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9308 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 7 805,21 Plná cena: 812,87 m 3 * 7 805,21 Kč/m 3 = 6 344 621,05 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 48,0488 % Úprava ceny za opotřebení - 3 048 514,28 Kč Rodinný dům č.p. 283 - zjištěná cena = 3 296 106,77 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 9
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I. Nadzemní podlaží 7,57*3,84 = 29,07 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha I. Nadzemní podlaží 29,07 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Nadzemní podlaží (7,57*3,84)*(2,60) = 75,58 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Nadzemní podlaží NP 75,58 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 75,58 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina P 5,70 100 0,46 2,62 6. Klempířské konstrukce C 2,90 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 4,80 100 1,00 4,80 8. Dveře S 2,70 100 1,00 2,70 10
9. Okna S 1,40 100 1,00 1,40 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 94,02 Koeficient vybavení K 4 : 0,9402 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m 3 ] = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9402 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 431,93 Plná cena: 75,58 m 3 * 4 431,93 Kč/m 3 = 334 965,27 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 % - 223 311,30 Kč Garáž - zjištěná cena = 111 653,97 Kč a.2 2 ) Sklad a dílna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 11
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I. Nadzemní podlaží 14,60*3,60 = 52,56 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha I. Nadzemní podlaží 52,56 m 2 3,60 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Nadzemní podlaží (14,60*3,60)*(3,60) = 189,22 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Nadzemní podlaží NP 189,22 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 189,22 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 12
11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 96,17 Koeficient vybavení K 4 : 0,9617 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9617 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 4 121,16 Plná cena: 189,22 m 3 * 4 121,16 Kč/m 3 = 779 805,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 80 = 68,750 % - 536 116,56 Kč Sklad a dílna - zjištěná cena = 243 689,34 Kč a.2 3 ) Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 13
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I. Nadzemní podlaží 11,05*2,24 = 24,75 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha I. Nadzemní podlaží 24,75 m 2 2,24 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Nadzemní podlaží (11,05*2,24)*(2,24) = 55,44 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Nadzemní podlaží NP 55,44 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 55,44 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73 6. Klempířské konstrukce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře C 3,00 100 0,00 0,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 14
11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 60,40 Koeficient vybavení K 4 : 0,6040 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6040 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 2 588,31 Plná cena: 55,44 m 3 * 2 588,31 Kč/m 3 = 143 495,91 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 70 = 78,571 % - 112 746,17 Kč Přístřešek - zjištěná cena = 30 749,74 Kč a.2 4 ) Kopaná studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 11,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 15
Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m + 19 050,- Kč další hloubka: 1,00 m * 5 200,- Kč/m + 5 200,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 11 990,- Kč/ks + 11 990,- Kč Základní cena celkem: = 45 990,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Plná cena: = 174 236,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 100 = 60,000 % - 104 542,03 Kč Kopaná studna - zjištěná cena = 69 694,69 Kč a.2 5 ) Přípojka vody DN 40 mm Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm Délka: 15,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 15,00 m * 360,- Kč / m = 5 400,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Plná cena: = 20 458,32 Kč 16
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,000 % - 4 091,66 Kč Přípojka vody DN 40 mm - zjištěná cena = 16 366,66Kč a.2 6 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Délka: 15,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2223 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 15,00 m * 1 180,- Kč / m = 17 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3140 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Plná cena: = 67 086,83 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 60 = 8,333 % - 5 590,35 Kč Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena = 61 496,48Kč 17
a.2 7 ) Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 3.1.1. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi Délka: 15,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2224 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 15,00 m * 140,- Kč / m = 2 100,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Plná cena: = 7 684,28 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 50 = 12,000 % - 922,11 Kč Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi - zjištěná cena = 6 762,17Kč a.2 8 ) Pilíř zděný z obyč. cihel Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 3.3.1. Pilíř zděný z obyčejných cihel Výměra: 0,3*1,40*0,60 = 0,25 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2224 18
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 0,25 m 3 * 2 810,- Kč / m 3 = 702,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Plná cena: = 2 570,57 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 54 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 60 = 10,000 % - 257,06 Kč Pilíř zděný z obyč. cihel - zjištěná cena = 2 313,51Kč a.2 9 ) Plynová přípojka do DN 40 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 4.1. Plynová přípojka do DN 40 Délka: 15,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2221 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 15,00 m * 305,- Kč / m = 4 575,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2950 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Plná cena: = 17 197,86 Kč 19
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 37 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 40 = 7,500 % - 1 289,84 Kč Plynová přípojka do DN 40 - zjištěná cena = 15 908,02Kč a.2 10 ) Podezdívka zděná Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 13.16. Podezdívka cihelná tl. do 30 cm, výška do 60 cm, omítka nebo spárování Délka: 8*1,96 = 15,68 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 15,68 m * 1 300,- Kč / m = 20 384,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Plná cena: = 71 650,59 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 45 = 77,778 % - 55 728,40 Kč Podezdívka zděná - zjištěná cena = 15 922,19Kč 20
a.2 11 ) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel. sloupky do betonových patek Výměra: 8*1,96*1,0 = 15,68 m 2 pohledové plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 15,68 m 2 * 450,- Kč / m 2 = 7 056,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Plná cena: = 24 802,13 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 45 = 77,778 % - 19 290,60 Kč Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky - zjištěná cena = 5 511,53Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: 21
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: a Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9270 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,01 1,00 2,1460 1,9270 144,78 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,01 0,40 2,1460 1,9270 57,91 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 324 376,00 144,78 54 437,28 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 590 54,00 144,78 7 818,12 28 odstavec 5 Zahrada 165/92 723,00 57,91 41 868,93 Stavební pozemky - celkem 104 124,33 Pozemky - zjištěná cena = 104 124,33 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 41 869,00 Celková výměra pozemku m 2 723 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 450 Cena pokryvné plochy porostů Kč 26 059,54 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 1 693,87 Trvalé porosty - zjištěná cena 1 693,87 Kč 22
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 283 3 296 106,80 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Garáž 111 654,- Kč a.2 2 ) Sklad a dílna 243 689,30 Kč a.2 3 ) Přístřešek 30 749,70 Kč a.2 4 ) Kopaná studna 69 694,70 Kč a.2 5 ) Přípojka vody DN 40 mm 16 366,70 Kč a.2 6 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm 61 496,50 Kč a.2 7 ) Přípojky elektro 3 fázové 16 mm2 v zemi 6 762,20 Kč a.2 8 ) Pilíř zděný z obyč. cihel 2 313,50 Kč a.2 9 ) Plynová přípojka do DN 40 15 908,- Kč a.2 10 ) Podezdívka zděná 15 922,20 Kč a.2 11 ) Plot z ocel. plotových rámů na ocel.sloupky 5 511,50 Kč a) Ocenění staveb celkem 3 876 175,10 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky 104 124,30 Kč b) Ocenění pozemků celkem 104 124,30 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty 1 693,90 Kč c) Ocenění trvalých porostů celkem 1 693,90 Kč Celkem 3 981 993,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 981 993,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 3 981 990,- Kč 23
Porovnávací metoda a) Ocenění staveb porovnávací metodou 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 283 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 55 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 006,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 11,75*8,58 = 100,81 m 2 I. Nadzemní podlaží: 11,75*8,58+1,70*3,80 = 107,28 m 2 Podkroví: 11,75*8,58 = 100,81 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 100,81 m 2 1,94 m I. Nadzemní podlaží: 107,28 m 2 2,70 m Podkroví: 100,81 m 2 3,25 m Obestavěný prostor: I. Podzemní podlaží: (11,75*8,58)*(1,94) = 195,58 m 3 I. Nadzemní podlaží: (11,75*8,58+1,70*3,80)*(2,70) = 289,64 m 3 Podkroví: (11,75*8,58)*(3,25) = 327,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 812,87 m 3 24
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 107,28 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 308,92 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,88 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu II -0,05 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stavby 5 let po celkové rekonstrukci: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 1,00 = 1,050 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí II 0,01 měst) 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 25
3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,960 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,050 * 0,960 * 0,850 = 0,857 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m 3 * 0,857 = 4 290,14 Kč/m 3 CP = CU * OP = 4 290,14 Kč/m 3 * 812,87 m 3 = 3 487 326,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 3 487 326,10 Kč 26
1.2. Příslušenství a.2 1 ) Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: Nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I. Nadzemní podlaží 7,57*3,84 = 29,07 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha I. Nadzemní podlaží 29,07 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Nadzemní podlaží (7,57*3,84)*(2,60) = 75,58 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Nadzemní podlaží NP 75,58 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 75,58 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100 1,00 30,10 27 Upravený obj. podíl
3. Stropy S 26,20 100 1,00 26,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina P 5,70 100 0,46 2,62 6. Klempířské konstrukce C 2,90 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 4,80 100 1,00 4,80 8. Dveře S 2,70 100 1,00 2,70 9. Okna S 1,40 100 1,00 1,40 10. Vrata S 6,80 100 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 94,02 Koeficient vybavení K 4 : 0,9402 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m 3 ] = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9402 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 431,93 Plná cena: 75,58 m 3 * 4 431,93 Kč/m 3 = 334 965,27 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 % - 223 311,30 Kč Garáž - zjištěná cena = 111 653,97 Kč a.2 2 ) Sklad a dílna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: Svislá nosná konstrukce: typ B zděná tl. nad 15 cm 28
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: Nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I. Nadzemní podlaží 14,60*3,60 = 52,56 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I. Nadzemní podlaží 52,56 m 2 3,60 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Nadzemní podlaží (14,60*3,60)*(3,60) = 189,22 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Nadzemní podlaží NP 189,22 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 189,22 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 29
6. Klempířské konstrukce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 96,17 Koeficient vybavení K 4 : 0,9617 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9617 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 4 121,16 Plná cena: 189,22 m 3 * 4 121,16 Kč/m 3 = 779 805,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 80 = 68,750 % - 536 116,56 Kč Sklad a dílna - zjištěná cena = 243 689,34 Kč a.2 3 ) Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 30
1.nadz. podlaží Podkroví: Nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I. Nadzemní podlaží 11,05*2,24 = 24,75 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I. Nadzemní podlaží 24,75 m 2 2,24 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Nadzemní podlaží (11,05*2,24)*(2,24) = 55,44 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Nadzemní podlaží NP 55,44 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 55,44 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73 6. Klempířské konstrukce C 1,70 100 0,00 0,00 31
7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře C 3,00 100 0,00 0,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 60,40 Koeficient vybavení K 4 : 0,6040 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6040 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 2 588,31 Plná cena: 55,44 m 3 * 2 588,31 Kč/m 3 = 143 495,91 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 70 = 78,571 % - 112 746,17 Kč Přístřešek - zjištěná cena = 30 749,74 Kč a.2 4 ) Kopaná studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: Hloubka studny: kopaná 11,00 m 32
Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m + 19 050,- Kč další hloubka: 1,00 m * 5 200,- Kč/m + 5 200,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 11 990,- Kč/ks + 11 990,- Kč Základní cena celkem: = 45 990,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9270 Plná cena: = 174 236,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 100 = 60,000 % - 104 542,03 Kč Kopaná studna - zjištěná cena = 69 694,69 Kč b) Ocenění pozemků Ocenění: b 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: a Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9270 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 33
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,01 1,00 2,1460 1,9270 144,78 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,01 0,40 2,1460 1,9270 57,91 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 324 376,00 144,78 54 437,28 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 590 54,00 144,78 7 818,12 28 odstavec 5 Zahrada 165/92 723,00 57,91 41 868,93 Stavební pozemky celkem 104 124,33 Pozemky - zjištěná cena = 104 124,33 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 41 869,00 Celková výměra pozemku m 2 723 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 450 Cena pokryvné plochy porostů Kč 26 059,54 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 1 693,87 Trvalé porosty - zjištěná cena 1 693,87 Kč 34
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 283 3 487 326,10 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Garáž 111 654,- Kč a.2 2 ) Sklad a dílna 243 689,30 Kč a.2 3 ) Přístřešek 30 749,70 Kč a.2 4 ) Kopaná studna 69 694,70 Kč a) Ocenění staveb celkem 3 943 113,80 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky 104 124,30 Kč b) Ocenění pozemků celkem 104 124,30 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty 1 693,90 Kč c) Ocenění trvalých porostů celkem 1 693,90 Kč Celkem 4 048 932,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 4 048 932,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 4 048 930,- Kč 35
Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 283 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 11,75*8,58 = 100,82 m 2 I. Nadzemní podlaží: 11,75*8,58+1,70*3,80 = 107,28 m 2 Podkroví + zastřešení: 11,75*8,58 = 100,82 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 100,82 m 2 1,94 m I. Nadzemní podlaží: 107,28 m 2 2,70 m Podkroví + zastřešení: 100,82 m 2 3,25 m Jednotkové množství: Jednotka: m3 I. Podzemní (11,75*8,58)*(1,94) = 195,58 m3 podlaží: I. Nadzemní (11,75*8,58+1,70*3,80)*(2,70) = 289,64 m3 podlaží: Podkroví + (11,75*8,58)*(3,25) = 327,65 m3 zastřešení: Jednotkové množství celkem: = 812,87 m3 Ocenění: Základní cena: 9 000,- Kč/m3 812,87 m3 * 9 000,- Kč/m3 = 7 315 830,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 48,050 % - 3 515 256,32 Kč Rodinný dům č.p. 283 - výsledná cena = 3 800 573,68 Kč 36
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby Hlavní stavby - celkem = 3 800 570,- Kč Cena objektů činí celkem 3 800 570,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 283 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, dům rodinný, 220 m² Celková cena: 2 200 000 Kč za nemovitost Adresa: Na Pohoří, Hostouň Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 299124 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý 37
Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 120 m 2 Plocha užitná: 220 m 2 Plocha podlahová: 217 m 2 Plocha pozemku: 330 m 2 Plocha zahrady: 160 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Doprava: Vlak Popis: Prodej staršího, prostorného a částečně podsklepeného RD 5+1 V Hostouni u Prahy, okres Kladno. RD má menší okrasnou zahradu 160 m2, na pozemku o 330 m2 je též zděná garáž a kůlna. Dům má plastová okna, vytápění vlastním plynovým kotlem. Z půdy se může vybudovat další bytová jednotka. Dům je udržovaný, čistý, suchý. Volný ihned. Vyřídíme veškerý právní a finanční servis Prodej, dům rodinný, 130 m² Celková cena: 2 990 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: plus provize Adresa: V Koutě, Hostouň Datum aktualizace: 13.03.2013 ID: 2247869276 Budova: Cihlová 38
Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha užitná: 130 m 2 Plocha pozemku: 480 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Prodej rodinného domu (4+1)v obci Hostouň. Dispozice jsou: vstup, chodba, koupelna s rohovou vanou a pračkou, WC, kuchyně, komora, obývací pokoj, ložnice. Z obývacího pokoje vstup do dvou podkrovních pokojů v patře. K dispozici prostorná zahrada, s krásným výhledem. U domu přístřešek, který lze využít na grilování či venkovní posezení. Dům prošel rekonstrukcemi odbornou firmou( zateplení, nová plastová okna, rozvody, nová koupelna, radiátory, WC). Topení plynový kotel. Je potřeba dodělat podlahy, natřít fasádu, schody do podkroví. Zbývající náklady na dodělání cca 100 tis. Obytná plocha 130 m2, zahrada 400 m2. Výborná dostupnost do Prahy. Z Ruzyně 12 km. V místě ZŠ, pošta, obchody. Městská MHD. Plus provize a realitní servis. Možno financovat hypotékou. Prodej, dům rodinný, 196 m² Celková cena: 2 780 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: gen. Eliáše, Dubí Datum aktualizace: Včera ID: 490324828 Budova: Cihlová 39
Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha užitná: 196 m 2 Plocha pozemku: 305 m 2 Terasa: Ano Sklep: 16 m 2 Topení: Ústřední tuhá paliva, Ústřední elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Nabízíme k prodeji patrový rodinný dům o dispozici 5+kk, sklep, půda, terasa (196m2) se zahradou cca 100m2 v klidné části Kladna čtvrti Dubí, ul. gen. Eliáše. Dům prošel v nedávné době rozsáhlou rekonstrukcí. Vnitřních částí se rekonstrukce týkala nového rozvodu kanalizace, nového rozvodu vody, nového rozvodu el., nových plastových oken/dveří, nových podlah ve dřevě, nového rozvodu topení v mědi včetně nových radiátorů, zateplení vnitřních stropů polystyrenem tl. 100mm, nové vnitřní štukové omítky. Na vnějších částech domu se rekonstrukce především týkala odizolování základů domu proti zemní vlhkosti, renovace střechy včetně nových klempířských prvků (okapy, žlaby apod.). V současné době se dokončuje vnější zateplení fasády polystyrenem tl. 100mm s finální fasádou v bílém provedení. Termín dokončení je plánován v jarních měsících tohoto roku. Dům sestává ze tří podlaží (jedno podzemní). V suterénu, který je ve zcela suchém stavu, se nachází sklep o velikosti 16m2 a kotelna. V přízemí se nachází předsíň, chodba, kuchyň (16m2) s kuchyňskou linkou z masivu dřeva, myčkou, el. troubou a sklokeramickou varnou deskou, pokoj (16m2), pokoj (20m2), koupelna s WC, spíž a schodiště vedoucí jak do sklepa a na zahradu, tak do prvního patra. V prvním patře se nachází nově postavená koupelna s WC, chodba, terasa, půda a dva pokoje (10 a 16m2). V domě bydlí rodina se dvěma dětmi a důvod stěhování je přestěhování zaměstnavatele jednoho z manželů. Na zahradě jsou vzrostlé ovocné stromy (1x višeň, 2x jabloň, 1x meruňka) a ovocné keře (rybízy, angrešt). Další výhodou tohoto domu je způsob vytápění kombinací tzv. zplynovacím kotlem zn. Atmos a elektrokotlem, čímž jsou dosaženy velmi nízké náklady na výtápění (za topnou sezónu 12 000 Kč), což majitel doloží fakturami. Celkový stav domu je ve velmi dobrém stavu, což bude završeno právě probíhajícím vnějším zateplením poslední části fasády z čela domu do ulice. Vřele doporučujeme! Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 2 200 000,- Kč 1,05 1,20 1,15 0,95 1,00 1,00 0,75 4 037 880,00 2 2 990 000,- Kč 1,00 1,10 1,10 0,95 1,00 1,00 0,85 4 043 535,29 3 2 780 000,- Kč 0,98 1,15 1,15 0,95 1,00 1,00 0,85 4 026 903,59 Součet: 12 108 318,88 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 4 036 106,29 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 4 026 903,59 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 4 043 535,29 Kč/jedn. 40
Základní cena: 4 036 106,29 Kč 1,00 á 4 036 106,29 Kč/ = 4 036 106,29 Kč Rodinný dům č.p. 283 - výsledná cena = 4 036 106,29 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby Hlavní stavby - celkem = 4 036 110,- Kč Cena objektů činí celkem 4 036 110,- Kč Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 283 Jednotka: m3 Jednotkové množství: I. Podzemní podlaží: (11,75*8,58)*(1,94) = 195,58 jedn. I. Nadzemní podlaží: (11,75*8,58+1,70*3,80)*(2,70) = 289,64 jedn. Podkroví + zastřešení: (11,75*8,58)*(3,25) = 327,65 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 812,87 jedn. Podlaží: I. Podzemní podlaží zp = 100,82 m 2 výška = 1,94 m I. Nadzemní podlaží zp = 107,28 m 2 výška = 2,70 m Podkroví + zastřešení zp = 100,82 m 2 výška = 3,25 m 41
Ocenění: Základní cena: 9 000,- Kč/jedn. 812,87 m 3 á 9 000,- Kč/m 3 = 7 315 830,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 7 315 830,- Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 3 950 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 4 350 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,540 C B = 0,554 C C = 0,567 C D = 0,581 C E = 0,595 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 2,700 Orientace ke světovým stranám: C 5 2,835 Konfigurace terénu: E 3 1,785 Poloha vzhledem k centru obce: C 5 2,835 Převládající zástavba: E 5 2,975 Inženýrské sítě: C 5 2,835 Doprava: C 5 2,835 Obchod a služby: C 5 2,835 Školství: C 5 2,835 Zdravotnictví: C 5 2,835 Kultura, sport, ubytování: B 5 2,770 Úřady: C 2 1,134 Pracovní možnosti: C 5 2,835 Životní prostředí: D 5 2,905 Přírodní lokalita: C 5 2,835 Změna v zástavbě: C 5 2,835 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,567 42
Typ stavby: C 5 2,835 Možnost dalšího rozšíření: B 1 0,554 Obyvatelstvo: D 5 2,905 Názor znalce: B 5 2,770 92 52,250 Koeficient k = 52,250 / 92 = 0,5679 Korekce ceny * 0,5679 Rodinný dům č.p. 283 - výsledná cena = 4 154 659,86 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby Hlavní stavby - celkem = 4 154 660,- Kč Cena objektů činí celkem 4 154 660,- Kč Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění pozemků Ocenění: Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: a Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9270 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,01 1,00 2,1460 1,9270 144,78 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,01 0,40 2,1460 1,9270 57,91 43
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 324 376,00 144,78 54 437,28 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 590 54,00 144,78 7 818,12 28 odstavec 5 Zahrada 165/92 723,00 57,91 41 868,93 Stavební pozemky celkem 104 124,33 Pozemky - zjištěná cena = 104 124,33 Kč Cena pozemků činí celkem 104 120,- Kč Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky Výchozí cena: = 35,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,10 B - typ stavebního pozemku: * 1,50 C - typ polohy: * 1,30 D - územní připravenost, infrastruktura: * 1,10 E - speciální charakteristiky: * 1,10 Výchozí cena upravená = 90,84 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 90,84 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č. 324 376 m 2 zastavěná plocha p.č. 590 54 m 2 zahrada p.č. 165/92 723 m 2 Výměra stavebních pozemků: 1153 m 2 1 153,00 m 2 á 90,84 Kč/m 2 = 104 738,52 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 104 738,52 Kč Pozemky - výsledná cena = 104 738,52 Kč Cena pozemků činí celkem 104 740,- Kč 44