Znalecký posudek. č

Transkript

1 Znalecký posudek č Předmětem ocenění je: rodinný dům č.p. 365, s příslušenstvím a pozemkem č. 140/2 zastavěná plocha, v katastrálním území Nové Benátky, obec Benátky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav. Objednatel posudku: JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz 115 EX 367/ Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Nové Benátky. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Nové Benátky, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2

3 Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 365 Podolecká Benátky nad Jizerou Region: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Katastrální území: Nové Benátky 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č ze dne Kopie katastrální mapy Usnesení č. 115 Ex 367/12-038, ze dne Exekuční příkaz č. 115 Ex 367/12-017, ze dne

4 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 2020, ze dne Vlastník: Boldi Ivan, Kyjevská 1889/26, Rožňava, Slovensko 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 365, s příslušenstvím a pozemkem č. 140/2, v katastrálním území Nové Benátky, obec Benátky nad Jizerou, okres Mladá Boleslav Dům je postavený na příkře svažitém pozemku směrem k jihu, v zástavbě obdobných rodinných domů z třicátých let minulého století. Přední část domu tvoří hranici s ulicí, která je silně frekventovaná, za domem se celý prostor příkře zvedá do svahu, pozemek je vlastně zastavěná plocha domem a malá plocha je za zadní částí rodinného domu. Dům je dispozičně řešen jako objekt nepodsklepený, o jednom nadzemním podlaží, a využitém podkroví. Celý objekt je krytý sedlovou střechou, s pálenou krytinou, klempířské konstrukce kompletní, okna plastová, zateplená fasáda, podlahy betonové, dlažby, vytápění ústřední. Ostatní konstrukce jsou původní, některé již značně opotřebené. Dům má provedenou přípojku vody, kanalizace, el. je zemním kabelem a plyn. Součástí ocenění jsou i drobné venkovní úpravy a pozemek dle L.V. č. 2020, kde je vedena parcela 140/2 zastavěná plocha ve výměře 141m 2, vše vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský, kraj, Katastrální pracoviště Mladá Boleslav. Dispozičně je dům řešen takto: I. Nadzemní podlaží - pokoj, kuchyň, WC, ložnice a koupelna Podkroví - 2x pokoj, WC, koupelna 4

5 7. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p Příslušenství a.2 1 ) Přípojka vody DN 25 mm a.2 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm a.2 3 ) Přípojky elektro 3 fázové a.2 4 ) Plynová přípojka do DN 40 b) Ocenění pozemků b 1 ) Stavební pozemek č. 140/2 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 5

6 a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 365 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: S jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I. Nadzemní podlaží 10,84*7,85 = 85,09 Podkroví 10,84*7,85 = 85,09 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I. Nadzemní podlažíb 85,09 m 2 2,75 m Podkrovíb 85,09 m 2 4,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Nadzemní podlaží (10,84*7,85)*(2,75) = 234,01 m 3 Podkroví (10,84*7,85)*(4,10) = 348,89 m 3 6

7 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Nadzemní podlaží NP 234,01 m 3 Podkroví Z 348,89 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 582,90 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8, ,46 3,77 2. Zdivo: S 21, ,00 21,20 3. Stropy: S 7, ,00 7,90 4. Střecha: S 7, ,00 7,30 5. Krytina: S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady: S 0, ,00 0, Vnitřní obklady: S 2, ,00 2, Schody: S 1, ,00 1, Dveře: S 3, ,00 3, Okna: S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností: S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1, ,00 1, Vytápění: S 5, ,00 5, Elektroinstalace: S 4, ,00 4, Bleskosvod: S 0, ,00 0, Rozvod vody: S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody: S 1, ,00 1, Instalace plynu: S 0, ,00 0, Kanalizace: S 3, ,00 3,10 7

8 23. Vybavení kuchyně: S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení: S 4, ,00 4, Záchod: S 0, ,00 0, Ostatní: C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 92,17 Koeficient vybavení K 4 : 0,9217 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 4, ,14 2, Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 23, ,54 16, Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 8, ,50 6, Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 7, ,00 6, Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 3, ,00 0, Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 0, ,00 0, Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 6, ,00 4, Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 3, ,00 0, Vnější obklady: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 2, ,00 0, Schody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 1, ,50 0, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,47 75,00 2, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5, ,23 0, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,39 85,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,08 85,00 0, Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5, ,14 0, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,67 85,00 3, Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,65 85,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,47 85,00 2, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 2, ,00 0, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,54 80,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,36 80,00 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,27 0, Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,45 75,00 3, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,33 0,0440 Opotřebení: 61,0368 8

9 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9217 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,4680 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 7 247,82 Plná cena: 582,90 m 3 * 7 247,82 Kč/m 3 = ,28 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 61,0368 % Úprava ceny za opotřebení ,82 Kč = ,46 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,46 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Přípojka vody DN 25 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Přípojka vody DN 25 mm Délka: 3,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

10 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 3,00 m * 340,- Kč / m = 1 020,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,4680 Plná cena = 3 463,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 55 = 72,727 % ,82 Kč = 944,57 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Přípojka vody DN 25 mm - zjištěná cena = 944,57Kč a.2 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Přípojka kanalizace DN 150 mm Délka: 3,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

11 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 3,00 m * 1 180,- Kč / m = 3 540,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3140 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,4680 Plná cena = ,21 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 70 = 57,143 % ,57 Kč = 5 153,64 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena = 5 153,64Kč a.2 3 ) Přípojky elektro 3 fázové Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi Délka: 3,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 3,00 m * 140,- Kč / m = 420,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,

12 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,4680 Plná cena = 1 377,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 45 = 44,444 % - 612,17 Kč = 765,23 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Přípojky elektro 3 fázové - zjištěná cena = 765,23Kč a.2 4 ) Plynová přípojka do DN 40 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 4.1. Plynová přípojka do DN 40 Délka: 3,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2221 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 3,00 m * 305,- Kč / m = 915,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2950 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,4680 Plná cena = 3 082,69 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků 12

13 Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 7 / 35 = 20,000 % - 616,54 Kč = 2 466,15 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Plynová přípojka do DN 40 - zjištěná cena = 2 466,15Kč b) Ocenění pozemků Ocenění b 1 ) Stavební pozemek č. 140/2 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,4680 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 82,20 1,00 2,1460 1, ,96 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 140/2 141,00 258, ,36 Stavební pozemek celkem ,36 = ,36 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Stavební pozemek č. 140/2 - zjištěná cena = ,36 Kč 13

14 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p ,30 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Přípojka vody DN 25 mm 3 463,40 Kč a.2 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm ,20 Kč a.2 3 ) Přípojky elektro 3 fázové 1 377,40 Kč a.2 4 ) Plynová přípojka do DN ,70 Kč a) Ocenění staveb celkem ,- Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Stavební pozemek č. 140/ ,40 Kč b) Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p ,50 Kč 1.2. Příslušenství 14

15 a.2 1 ) Přípojka vody DN 25 mm 944,60 Kč a.2 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm 5 153,60 Kč a.2 3 ) Přípojky elektro 3 fázové 765,20 Kč a.2 4 ) Plynová přípojka do DN ,20 Kč a) Ocenění staveb celkem ,10 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Stavební pozemek č. 140/ ,40 Kč b) Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,50 Kč ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč Porovnávací metoda a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p. 365 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec obyvatel Stáří stavby: 93 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 016,- Kč/m 3 15

16 Zastavěné plochy a výšky podlaží I. Nadzemní podlaží: 10,84*7,85 = 85,09 m 2 Podkroví: 10,84*7,85 = 85,09 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 85,09 m 2 2,75 m Podkroví: 85,09 m 2 4,10 m Obestavěný prostor I. Nadzemní podlaží: (10,84*7,85)*(2,75) = 234,01 m 3 Podkroví: (10,84*7,85)*(4,10) = 348,89 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 582,90 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 85,09 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 170,18 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan V 0,08 16

17 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 93 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,649 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Rodinný dů je přímo u hlavní silně fregventované komunikaci. I -0,10 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 17

18 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuční příkaz I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,649 * 1,000 * 0,850 = 0,552 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 016,- Kč/m 3 * 0,552 = 2 768,83 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 768,83 Kč/m 3 * 582,90 m 3 = ,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,01 Kč = ,01 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,01 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Stavební pozemek č. 140/2 Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené 18

19 Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,4680 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 82,20 1,00 2,1460 1, ,96 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 140/2 141,00 258, ,36 Stavební pozemek - celkem ,36 = ,36 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Stavební pozemek č. 140/2 - zjištěná cena = ,36 Kč 19

20 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Rodinný dům č.p ,- Kč a) Ocenění staveb celkem ,- Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Stavební pozemek č. 140/2 b) Ocenění pozemků celkem ,40 Kč ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 365 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 10,84*7,85 = 85,09 m 2 Podkroví: 10,84*7,85 = 85,09 m 2 20

21 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 85,09 m 2 2,75 m Podkroví: 85,09 m 2 4,10 m Jednotkové množství: Jednotka: m3 I. Nadzemní (10,84*7,85)*(2,75) = 234,01 m3 podlaží: Podkroví: (10,84*7,85)*(4,10) = 348,89 m3 Jednotkové množství celkem: = 582,89 m3 Ocenění: Základní cena: 6 850,- Kč/m3 582,89 m3 * 6 850,- Kč/m3 = ,50 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 61,040 % ,98 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,52 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 365 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč 21

22 Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 365 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, dům rodinný, 153 m² Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Františka Adámka, Benátky nad Jizerou II Datum aktualizace: ID zakázky: 116-N00936 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 90 m 2 Plocha užitná: 153 m 2 Plocha podlahová: 153 m 2 Plocha pozemku: 740 m 2 Balkón: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano 22

23 Popis: Rodinný dům přízemní, s podkrovím, o celkové dispozici 5+1, na pozemku 740 m2. Výborná lokalita Benátky nad Jizerou, ulice Františka Adámka. (Praha 20 minut po R10; 30 km). Dům je samostatně stojící se zahradou, která zajišťuje dostatek soukromí a zároveň příslušenství domu zděná garáž, zahradní altán s posezením, skleník, kůlna. Nachází se na hezkém místě ve vilové zástavbě, klidná lokalita, vhodné pro rodinné bydlení. Veškerá občanská vybavenost v místě (zdravotní zařízení, školy, školky, sportoviště, obchody, aj.) Celková užitná plocha 153 m2, zastavěná plocha 90 m2. Rok výstavby 1940, přístavba a rekonstrukce v 60. a 80. letech. Detail dispozice domu, viz. přiložené plánky Dům je zděný, střecha sedlová (betonové tašky 1985), podsklepeno (kotelna, bojler, dílna, fotokomora, sklad zeleniny a ovoce, sklad uhlí). Přízemí - 2 pokoje, kuchyň, chodba, komora, samostatné wc, koupelna s vanou a umyvadlem. Podkroví 3 pokoje,balkon. Ústřední topení kombinované kotel na tuhá paliva 2010; elektrický kotel Okna: špaletová z masivu, podlahy: dřevěná prkna, terasa, dveře a obložky: masivní Sítě: elektřina, voda (obecní i studna), plyn, kanalizace. Vhodné na rekonstrukci dle požadavků nového majitele. V případě Vašeho zájmu Vám pošlu kompletní soubor fotografií (celkem 65) prostřednictvím u. V případě dotazů, či zájmu o prohlídku mě neváhejte kontaktovat. Rád Vám vyřídím hypotéku na koupi nemovitosti, právně zajistím celý případ, nechám vypracovat projekt, zajistím rekonstrukci objektu, aj. Prodej, dům rodinný, 135 m² Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena včetně provize RK, Adresa: Mělnická, Benátky nad Jizerou III Datum aktualizace: ID zakázky: /2705 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: V bloku Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 182 m 2 Plocha užitná: 135 m 2 Plocha podlahová: 135 m 2 Plocha pozemku: m 2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáž: Ano 23

24 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Doprava: Dálnice, Autobus Zařízeno: Ano Popis: Nabízíme Vám prodej RD 5+kk, 135 m2 s garáží a dílnou na pozemku m2 v Benátkách nad Jizerou Dům se nachází v klidné části obce nedaleko centra a je po rekonstrukci (voda+odpady - plast, rozvody El. - měď, vytápění - měď.trubky, podlahy, okna, hydroizolace). Dispozice domu: vstupní chodba, předsíň, koupelna s rohovou vanou a vířivkou, oddělené WC s umyvadlem, komora se vstupem do sklepa, dva pokoje, obývací část s krbovými kamny, vstupem na zahradu a kuch.část, která je vybavena kuch.linkou se spotřebiči, včetně el.sporáku a myčky, další dva pokoje. Z posledního pokoje je vstup na zahradu a půdu. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem. Podlahové krytiny jsou parkety, dlažba a plovoucí podlahy. Dům je napojen na všechny IS (inženýrské sítě). Na pozemku se dále nachází garáž a dílna. V blízkosti je kompletní občanská vybavenost, včetně sportovního areálu (hokej, fotba, volejbalové hřiště, bazén). Měsíční náklady činí cca 4.000,-Kč. Na nemovitosti neváznou žádné právní vady. Výborné spojení do Prahy (bus) auto (rychlostní komunikace R10). Možnost financovat hypotečním úvěrem. Cena k jednání. Prodej, dům rodinný, 130 m² Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize Adresa: Benátky nad Jizerou III Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 307 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý 24

25 Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 85 m 2 Plocha užitná: 130 m 2 Plocha podlahová: 130 m 2 Plocha pozemku: 295 m 2 Plocha zahrady: 121 m 2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Autobus Popis: Nabízíme k prodeji samostatný rodinný dům 2+1 s garáží a dílnou na zahradě v Benátkách nad Jizerou. Cihlový dům v původním stavu vhodný k renovaci dle vlastních představ má plastová a dřevěná okna, na podlahách koberce, v koupelně dlažba. Dům má dále sedlovou, eternitovou střechu, vytápění plynovým kotlem. V 1.NP se nachází vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyň, koupelna, WC zvlášť, ložnice. V kuchyni a obývacím pokoji jsou navíc lokální kamna na pevná paliva. Dům částečně podsklepen, na zahradě vystavena garáž pro malé auto a dílna. K domu je navedena obecní asfaltová komunikace. Výměry: pozemek 355 m2, zastavěná plocha 85 m2, plocha užitná 130 m2. PENB je dostupný u majitele po dohodě v kanceláři. Nedaleko veškerá občanská vybavenost škola, školka, pošta, poliklinika, obchody. Dobrá dopravní dostupnost 20 minut autem do Prahy, 10 minut do Mladé Boleslavi. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] ,- Kč 1,00 0,75 0,90 0,90 1,00 1,00 1, , ,- Kč 1,00 0,87 0,90 0,90 1,00 1,00 1, , ,- Kč 1,00 0,95 0,95 0,90 1,00 1,00 1, ,00 Součet: ,50 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: ,50 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: ,50 Kč/jedn. 25

26 Maximální jednotková cena: ,- Kč/jedn. Základní cena: ,50 Kč 1,00 á ,50 Kč/ = ,50 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,50 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 365 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 365 Jednotka: m3 Jednotkové množství: I. Nadzemní podlaží: (10,84*7,85)*(2,75) = 234,01 jedn. Podkroví: (10,84*7,85)*(4,10) = 348,89 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 582,89 jedn. Podlaží: I. Nadzemní podlaží zp = 85,09 m 2 výška= 2,75 m Podkroví zp = 85,09 m 2 výška = 4,10 m 26

27 Ocenění: Základní cena: 6 850,- Kč/jedn. 582,89 m 3 á 6 850,- Kč/m 3 = ,50 Kč Věcná hodnota nemovitosti: = ,50 Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,413 C B = 0,420 C C = 0,426 C D = 0,432 C E = 0,438 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 2,065 Orientace ke světovým stranám: C 5 2,130 Konfigurace terénu: C 3 1,278 Poloha vzhledem k centru obce: D 5 2,160 Převládající zástavba: E 5 2,190 Inženýrské sítě: C 5 2,130 Doprava: B 5 2,100 Obchod a služby: B 5 2,100 Školství: C 5 2,130 Zdravotnictví: B 5 2,100 Kultura, sport, ubytování: B 5 2,100 Úřady: C 2 0,852 Pracovní možnosti: C 5 2,130 Životní prostředí: C 5 2,130 27

28 Přírodní lokalita: C 5 2,130 Změna v zástavbě: C 5 2,130 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,426 Typ stavby: C 5 2,130 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,413 Obyvatelstvo: D 5 2,160 Názor znalce: B 5 2, ,084 Koeficient k = 39,084 / 92 = 0,4248 Korekce ceny * 0,4248 Rodinný dům č.p výsledná cena = ,95 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 365 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) b) Ocenění pozemků Ocenění b 1 ) Stavební pozemek č. 140/2 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. 28

29 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,4680 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 82,20 1,00 2,1460 1, ,96 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 140/2 141,00 258, ,36 Stavební pozemek - celkem ,36 = ,36 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Stavební pozemek č. 140/2 - zjištěná cena = ,36 Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemek č. 140/2 Pozemek oceněný metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 140/2 výměra: 141 m 2 Výměra pozemku celkem = 141 m 2 29

30 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: ,50 Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 85 m 2 Pozemek pro stavbu provozní ve městech nad obyvatel Podíl provozní části stavby: 0,00 % Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 1 Intenzita využití pozemku: Třída 1 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 1 Obytný sektor: Třída 1 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 1 Průměrná třída polohy: 1,00 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 1,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,00 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( ,50 Kč * 1,00 %) / (100,0-1,00 %) = ,28 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,28 Kč / 141 m 2 ) = 286,04 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: ,28 Kč Stavební pozemek č. 140/2 - výsledná cena = ,28 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemek č. 140/2 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 30

31 Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemek č. 140/2 Výchozí cena: = 150,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,30 C - třída velikosti obce: * 1,00 D - typ polohy: * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,00 F - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 253,50 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 253,50 Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha p.č. 140/2 141 m 2 Výměra stavebních pozemků: 141 m 2 141,00 m 2 á 253,50 Kč/m 2 = ,50 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,50 Kč Stavební pozemek č. 140/2 - výsledná cena = ,50 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemek č. 140/2 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 31

32 Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemek č. 140/2 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Reál 200, ,00 1,00 1,00 200,00 200,- / 1,000 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha p.č. 140/2 141 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 141 m 2 141,00 m 2 á 200,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Stavební pozemek č. 140/2 - výsledná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemek č. 140/2 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 32

33 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Administrativní cena pozemků: Porovnávací cena pozemků: Cena indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč 33

34 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne Jiří K o p e c k ý Meinlinova P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: Mobil: odhadynemo@volny.cz 34