ZNALECKÝ POSUDEK č. 3701-1/2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3701-1/2014 O ceně bytové jednotky č.544/9 v Domažlicích, Švabinského 544, vč.příslušenství a podílu o velikosti 149/4058 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.2611, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 191 m 2, a p.č.st.2612, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 191 m 2, vše zapsáno na LV č.6892 pro k.ú.domažlice Objednatel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9 14800 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 6.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 6.1.2014

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.544/9 v Domažlicích, Švabinského 544, vč.příslušenství a podílu o velikosti 149/4058 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.2611, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 191 m 2, a p.č.st.2612, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 191 m 2, vše zapsáno na LV č.6892 pro k.ú.domažlice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.544/9 Adresa předmětu ocenění: Švabinského 544 344 01 Domažlice Kraj: Plzeňský Okres: Domažlice Obec: Domažlice Katastrální území: Domažlice Počet obyvatel: 11 031 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi I -0,06 2. Vlastnické vztahy IV 0,00 3. Změny v okolí III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1-2 -

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 3. Poloha pozemku v obci II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku I 0,00 6. Dopravní dostupnost V -0,02 7. Hromadná doprava* IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti I 0,00 9. Obyvatelstvo II 0,00 10. Nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,980 Koeficient pp = I T * I P = 0,882 11 i = 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.1.2014 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, Věry Bohmannové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.6892 pro k.ú.domažlice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 3 -

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 560717/0294, Pan Jiří Bohmann, Švabinského 544, 344 01 Domažlice, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti 586120/0730, Paní Věra Bohmannová, Švabinského 544, 344 01 Domažlice, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží panelového objektu s pěti nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je původní, štíty jsou zateplené, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z PVC a koberců. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem, umakartové jádro. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody Výtah v domě není. Dům je starý cca 35 roků, stav je průměrný, vybavení také. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 4 -

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., a č. 340/2013 Sb a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice I 0,00 2. Ztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma I 0,00-5 -

4. Omezení užívání pozemku I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku I 0,00 6. Ostatní neuvedené I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu I T = 0,900 Index polohy I P = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,980 = 0,882 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 320,- 0,882 1 164,24 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.2611 191,00 1 164,24 222 369,84 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.2612 191,00 1 164,24 222 369,84 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 444 739,68 Pozemky - zjištěná cena = 444 739,68 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky = 444 739,68 Kč 444 739,68 Kč Cena příslušenství - celkem = 444 739,68 Kč - 6 -

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Domažlice Stáří stavby: 35 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 14 451,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient kuchyň: 11,6 * 1,00 = 11,60 m 2 pokoj: 18,1 * 1,00 = 18,10 m 2 předsíň: 9,0 * 1,00 = 9,00 m 2 koupelna: 2,6 * 1,00 = 2,60 m 2 WC: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 sklepní koje: 2,4 * 0,10 = 0,24 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 42,54 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00-7 -

Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,83 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,83 = 0,759 i = 1 Index polohy Index polohy I P = 0,980 Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu I T = 0,900 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 14 451,- Kč/m 2 * 0,759 = 7 337,80 Kč/m 2 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 42,54 m 2 * 7 337,80 Kč/m 2 * 0,900 * 0,980= 411 264,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 411 264,81 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 444 739,68 Kč Spoluvlastnický podíl: 149 / 4 058 Hodnota spoluvlastnického podílu: 444 739,68 Kč * 149 / 4 058 = 16 329,77 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 16 329,77 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 427 594,58 Kč - 8 -

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 427 594,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 427 594,60 Kč Celkem 427 594,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 427 594,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 427 594,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 427 594,60 Kč Celkem 427 594,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 427 594,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 427 600,- Kč slovy: Čtyřistadvacetsedmtisícšestset Kč - 9 -

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Předkupní právo - Město Domažlice, Návrh na zástavní právo soudcovské - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Kompletně zrekonstruovaný byt o velikosti 1+1 (1x místnost + kuchyně) o celkové výměře 40,90 m2 včetně příslušenství. Bytová jednotka je situována ve III. nadzemním podlaží (2. patro) - 10 -

panelového bytového domu se dvanácti bytovými jednotkami. Byt, jehož původní stáří je 38 let, je ve velmi dobrém technickém stavu po celkové rekonstrukci a modernizaci provedené v r. 2010 (rekonstrukce koupelny včetně bytového jádra, instalace nové kuchyňské linky, provozních zařízení a zařizovacích předmětů, kompletní renovace vnitřních prostor, podlah, obkladů a dlažeb, výměna oken). V r. 2005 byla provedena rekonstrukce střechy bytového domu a výměna společných rozvodů v bytovém domu. Orientace oken v bytu na jih (světlý, slunný byt). Bytový dům, ve kterém se byt nachází, je čtyřpodlažní bez výtahu, situován v klidné obytné lokalitě - okrajová zástavba bytových domů s veřejnou zelení. Byt je kompletně provozně vybaven a zařízen, připraven k okamžitému nastěhování a bydlení. K bytu náleží vlastní skladovací prostor - uzamykatelná skladovací kóje ve sklepní části bytového domu a možnost užívání společných nebytových prostor. Parkování osobního automobilu ihned u bytového domu na veřejném parkovacím stání. Byt je vhodný a využitelný k trvalému bydlení v okresním, historickém městě s kompletní infrastrukturou v klidné, okrajové lokalitě města s okolní veřejnou zelení a dostupností služeb (obchody, škola, služby). Dispozice bytu: Vstup, předsíň, kuchyně s jídelnou, obývací místnost, koupelna (sprchový kout, umyvadlo), WC. Vybavení bytu: kuchyňská linka, kuchyňský sporák, odsavač par, šatní skříně, podlahové krytiny, obklady a dlažby, koupelnové vybavení a zařizovací předměty, rozvody spol. TV antény, telekomunikační rozvody (internet). Celková plocha: 38,90 m2 užitná podlahová plocha bytu + 2 m2 skladovací sklepní prostor.topení: dálkové - centrální. Požadovaná cena 790.000,- Kč včetně provize. příjemný byt 2+1 v cihlovém domě. Nachází se na okraji Domažlic - ul. Masarykova v přízemí. Byt je se dvěmi sklepy 14 a 4 m2. Celkem 73 m2. Možnost odkoupit podíl společné předzahrádky. Částečně vytápěná podlaha v chodbě. Topení vlastním el. kotlem. Opravený dům i chodby. V blízkosti je veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 850.000,- Kč včetně provize. - 11 -

byt 2+1 v osobním vlastnictví v ulici Švabinského v Domažlicích. V bytě se nachází kuchyň se starší kuchyňskou linkou a plynovým sporákem, 2 pokoje, předsíň s vestavěnou skříní, koupelna s vanou a umyvadlem, toaleta. V roce 2010 byla vyměněna okna za plastová, jinak je byt v původním stavu. V blízkosti domu je mateřská školka, obchody, supermarket, dětské hřiště. Požadovaná cena 749.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. Obvyklá cena bez vlivu závad : 410.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej dražbou. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 410.000,- Kč. Slovy: Čtyřistadesettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 6.1.2014 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.57 Test. - 12 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3701-1/2014 znaleckého deníku. - 13 -

E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.6892 ze dne 4.11.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-14 -

Fotodokumentace nemovitosti - 15 -

- 16 -

Mapa oblasti - 17 -

- 18 -

- 19 -