088EX 484/12-35 Znalecký posudek č. 3672/37/14 Š O ceně bytové jednotky č. 6/3 ul. Starokošířská č.p.6, parc.č. 1316 v k.ú Košíře, obec Praha 5 Postup při zpracování posudku : Povinný Rao spol. s.r.o. neumožnila dobrovolně prohlídku bytu dne 26.3.2014. Další prohlídka byla ustanovena na den 1.4.2014. Zástupce společnosti se nedostavil, přítomen prohlídky byl vykonavatel soudního exekutora pan Karel Česal. Paní Trojanová z přízemního bytu nám poskytla plán bytové jednotky č. 3 ve 2. NP. Byt nebyl proto násilím otevřen. Popis je proveden na základě informace a předpokladu o vybavení a rekonstrukci bytové jednotky. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek Telefon: 312664522 Účel posudku: Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 484/12-27, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu: Byt č. 6/3 Starokošířská ul. č.p.6 v k.ú Košíře spolu s 1037/10000 spoluvlastnického podílu na parc.č. 1316 o výměře 288 m 2, vše zapsáno na LV č. 3445 a LV č. 973 pro obec Praha, k.ú Košíře, KÚ Hlavní město Praha. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 1. 4. 2014 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 10 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Kladně, 2. 4. 2014
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 484/12-27, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu: Byt č. 6/3 Starokošířská ul. č.p.6 v k.ú Košíře spolu s 1037/10000 spoluvlastnického podílu na parc.č. 1316 o výměře 288 m 2, vše zapsáno na LV č. 3445 a LV č. 973 pro obec Praha, k.ú Košíře, KˇU Hlavní město Praha. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1. 4. 2014 za přítomnosti : Karla Česala, vykonavatele soudního exekutora. 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Hlavní město Praha, vypracovaný dne 3.3.2014 z LV 3445 pro katastrální území Košíře, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Rao spol. s.r.o Tobrucká 763/2, Vokovice, 160 00 Praha 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se bytovou jednotku č., 6/3 situovanou ve 2. NP zděného bytového domu v zástavbě bytových domů v širším centru obce. Dům je částečně podsklepen, má 4. NP a podkroví. Orientace místností oceňovaného bytu je na východ. Přístup je po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci a plynovod. V roce 2007 byla provedena rekonstrukce, Doprava tramvaj, MHD, obchodní centrum a metro Anděl cca 1 km. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1)Pozemky Byt b) Byt 1)Bytová jednotka č. 6/3 c) Ocenění porovnávací metodou
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,020 i = 2
5 Popisy objektů Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemek v rovinném terénu, přístupný po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Pozemek je oceněn dle Cenové mapy pro hl. město Prahu pro r. 2014. Cena 6020,- Kč/m2 Byt b) Byt 1) Bytová jednotka č. 6/3 Jedná se o byt č. 6/3, 2+kk situovaný v 2. nadzemním podlaží zděného bytového domu o celkové výměře 63,49 m 2. Střecha je sedlová s taškovou krytinou, se žlaby, svody a s bleskosvodem. Obvodové stěny jsou zděné tl. 60 cm. Vnější fasáda je štuková. Vnitřní stěny jsou štukové s částečným keramickým obkladem stěn v koupelně a WC. Okna jsou plastová povrch podlah je kobercový a z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné, hladké. Elektrická instalace je světelná, topení je etážové na plynná paliva s otopnými panely. Proveden rozvod studené a teplé vody. V kuchyni je kombinovaný sporák, v koupelně je sprchový kout. WC je splachovací. Dům je z r. 1890, rekonstrukce v r. 2007 má 1. PP, 4. NP a podkroví, orientace místností je na východ. V domě je osobní výtah. ( popis vnitřního vybavení je proveden na základě informace obyvatel domu, byt nebyl přístupný) Technický stav : odpovídá běžné údržbě Ocenění Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky 2 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 1316 Zastavěná pl. 288 6 020, 1 733 760, Pozemky určená cena: 1 733 760, Kč
6 Byt b) Byt b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Bytová jednotka č. 6/3 38 Podlahové plochy jednotky (PP): pokoj s kk 18,54 m 2 pokoj + 16,86 m 2 chodby + 9,29 m 2 koupelna s WC + 18,80 m 2 Podlahové plochy jednotky celkem: = 63,49 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 246 780 Základní cena (ZC): 42 400, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III. 2.- 4. NP s výtahem 0,05 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor 0,03 užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok kolaudace: 1890 Rok celkové rekonstrukce: 2007 Stáří stavby (y): 22 Koeficient pro úpravu (s): 0,890 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,988 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 41 891,20 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,020 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 63,49 41 891,20 1,000 1,020 = 2 712 865,73 Kč
7 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 1 733 760, Kč Spoluvlastnický podíl: 1 037 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 179 790,91 Kč + 179 790,91 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 2 892 656,64 Kč Bytová jednotka č. 6/3 určená cena: 2 892 656,64 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů: 1) po částečné rekonstrukci 2) novostavba 3) po rekonstrukci Název Výchozí cena (VC) K místa K stavební stav K vybav. K prodejnost K Výměra Jednotková cena (JC) Byt 2+kk, Plzeňská Košíře Praha 5, 2. NP, zděný 44,0 m2 2 990 000, Kč 1,00 0,85 1,00 0,90 1,44 3 293 784, Kč Byt 2+kk, Plzeňská Košíře, Praha 5, 3. NP, zděný 48,0 m2 3 250 000, Kč 1,00 0,80 1,00 0,90 1,32 3 088 800, Kč Byt 2+kk, Slávy horníka, Košíře, Praha 5,2. NP, zděný 2 800 000, 56,0 m2 Kč 1,00 0,90 1,00 0,90 1,13 2 562 840, Kč kde JC = (VC / M) (K místa K stavební stav K vybav. K prodejnost K Výměra ) Množství (M) Váha (V) 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 Minimální jednotková cena za ks: 2 562 840, Kč
8 Průměrná jednotková cena za ks ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za ks: 2 981 808, Kč 3 293 784, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: 2 981 808, Kč Množství: 1,00 ks Porovnávací hodnota: = 2 981 810, Kč
9 C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 1 733 760, Kč 2 892 660, Kč 2 981 810, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 981 810, Kč Cena slovy: dvamilionydevětsetosmdesátjedentisícosmsetdeset Kč
10 Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : a) nemovitosti : Byt č. 6/3 Starokošířská ul. č.p.6 v k.ú Košíře spolu s 1037/10000 spoluvlastnického podílu na parc.č. 1316 o výměře 288 m2. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 981 810, Kč Cena slovy: dvamilionydevětsetosmdesátjedentisícosmsetdeset Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 981 810, Kč Cena slovy: dvamilionydevětsetosmdesátjedentisícosmsetdeset Kč V Kladně, 2. 4. 2014 Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno
11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3672/37/14 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3672/37/14 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Železničářů č. 2286 272 01 Kladno v Kladně dne 2. 4. 2014
12 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (3 listy) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace a plánek (2 listy) 4) Cenová mapa (1 list)