Znalecký posudek o ceně nemovitosti číslo 3336/202/2013 6 NEMOVITOST: Dům s nájemními byty - bytový dům čp. 212 s příslušenstvím a pozemky p.č. st. 433/1, p.č. st. 433/3, p.č. st. 433/6 a p.č. 434, vše v k.ú. Dvůr Králové nad Labem obce Dvůr Králové. Adresa nemovitosti: Jiráskova 212, Dvůr Králové nad Labem Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Dvůr Králové nad Labem, k.ú. Dvůr Králové nad Labem, kód k.ú. 633968, LV 3290 Pozemky: st. 433/1, st. 433/3, st. 433/6, st. 434 Vlastník stavby: Denisa Výprachtická, Jiráskova 212, 54401 Dvůr Králové nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Denisa Výprachtická, Jiráskova 212, 54401 Dvůr Králové nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Denisa Výprachtická; č. obj.:, Jiráskova 212, 544 01 Dvůr Králové nad Labem IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: pro účely veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 6 500 000 Kč Datum místního šetření: 20.6.2013 Datum zpracování : 3.7.2013 Počet stran: 16 stran Počet příloh: 9 V Borohrádku, dne 3.7.2013 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1925 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2007-2012 Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: 16 101 () Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 7 326 856 Kč 0 Kč Výnosová hodnota - 994 303 Kč 0 Kč Věcná hodnota 13 363 483 Kč 0 Kč Obvyklá cena 6 500 000 Kč - z toho hodnota pozemku 372 450 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v klidné části města s dobrou občanskou vybaveností. Jsou umístěny v docházkové vzdálenosti hlavního náměstí. V místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě. Dům nabízí nebytové i bytové prostory. Použité konstrukce a vybavení jsou standardní. Cenu bude velmi negativně ovlivňovat skutečnost, že bytové jednotky ve 2.NP jsou v poměrně značném stádiu rozestavěnosti. Nabídka bytů k pronájmu je relativně nízká, nicméně nelze kalkulovat se 100 % obsazeností domu. Záporná výnosová hodnota je způsobena poměrně vysokými náklady na celkové dokončení domu. Naopak budoucí výnos je na místní zvyklosti poměrně dobrý. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3290, k.ú.dvůr Králové nad Labem obce Dvůr Králové, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 2.7.2012. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Dvůr Králové nad Labem je město s velmi dobrou občanskou vybaveností (soustava úřadů, obchodů a služeb), s rozvinutou infrastrukturou a se širokou nabídkou pracovních příležitostí. Jedná se o středisko daného regionu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální zastavěné části města v ulici Jiráskova cca 200 m od náměstí. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ANO Zástavní právo Komentář: Věcné břemeno průchodu a průjezdu po pozemcích p.č. st. 433/1 a p.č. st. 434, viz. oddíl C LV č. 3290. Toto věcné břemeno žádným zásadním způsobem neovlivňuje užívání nemovitosti a její celkovou hodnotu. - Na nemovitostech váznou zástavní práva, viz. oddíl C LV č. 3290. RIZIKO ANO Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu rozestavěné Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Jedná se o zděný bytový dům se třemi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Základové pasy s dodatečnou izolací, obvodové konstrukce zděné tl. 45 cm, krov dřevěný vázaný, krytina z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce z pozinku. Jsou provedeny vnitřní i vnější omítky. Vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Schody jsou z teraca a betonové s keramickým obkladem. Dveře hladké plné a částečně prosklené, okna dřevěná a plastová. Podlahy betonové s textilií a z keramické dlažby. Vytápění ústřední s kotli na zemní plyn. Elektroinstalace světelná i motorová. Je proveden rozvod studené i teplé vody, zdrojem teplé vody elektrickými bojlery a kotli ÚT. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vany, sprchové kouty, umývadla a WC. V kuchyních je elektrický sporák. Bytový dům - bydlení, podnikání. 1.NP - byt 2+1 a provozovna sklenářství (4 dílny, sklad, kancelář, sociální zázemí) 2.NP - byt 3+1, 3 x byt 1+1, 1 x byt 2+1 3.NP - 2 x byt 2+kk, 2 x byt 1+1, 2 x byt 1+kk Prostory v přízemí jsou z převážné části původní, pouze bylo vybudováno sociální zázemí; prostory jsou udržované. Ve 2.NP a 3.NP probíhá přestavba objektu na byty. Byt 3+1 je dokončený a užívaný, zbývající byty jsou ve stádiu větší rozestavěnosti - většinou zbývá dokončit zednické práce po výměně potrubí, zkompletovat elektroinstalaci, provést úpravy vnitřních povrchů, dokončit podlahy, osadit interiérové dveře a osadit zařizovací předměty. Byty ve 3.NP jsou z převážné části dokončeny a schopny užívání. žádné - 3 -
POSUDEK Obsah posudku 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Dům čp. 212 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 Dům čp. 212 1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 Budova čp. 212 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Dům čp. 212 Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 507,88 m 2 326,00 m 2 1.NP 326,00 m 2 1,00 326,00 m 2 2.NP 507,88 m 2 387,00 m 2 2.NP 387,00 m 2 1,00 387,00 m 2 3.NP 507,88 m 2 408,00 m 2 3.NP 408,00 m 2 1,00 408,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (40,30*14,00-14,33*3,93)*(0,10+3,63+0,20) = 1 995,98 m 3 2.NP (40,30*14,00-14,33*3,93)*(3,30+0,63) = 1 995,98 m 3 zastřešení (40,30*14,00-14,33*3,93)*((2,60+1,15)/2+1,80/2) = 1 409,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 5 401,34 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 508 Obestavěný prostor [m 3 ] 5 401,34 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 516 Rozestavěnost % 80,40 Reprodukční hodnota (RC) Kč 23 620 060 Stáří roků 87 Další životnost roků Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) Kč 12 991 033 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na kompletní inženýrské sítě. Jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ceny pozemků se v dané lokalitě pohybují okolo 600,- Kč za m 2. V našem případě se jedná o pozemek v centru města, napojený na kompletní inženýrské sítě. Obvyklou cenu předpokládám spíše nad horní hranicí výše uvedeného rozpětí. - 4 -
Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 433/1 271 650 176 150 zastavěná plocha a nádvoří st. 433/3 67 650 43 550 zastavěná plocha a nádvoří st. 433/6 28 650 18 200 zastavěná plocha a nádvoří st. 434 207 650 134 550 Celková výměra pozemků 573 Hodnota pozemků celkem 372 450 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 Dům čp. 212 Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Dvůr Králové nad Labem 765,00 333 12 000 000 15 686 0,48 7 605 Nájemní třípatrový rohový dům v centru města Dvora Králové nad Labem (6 b.j. + komerční prostory). Parkování na nedalekých záchytných parkovištích. V přízemí domu je umístěna renomovaná banka. Vstup do domu je ve dvorním traktu. V přízemí vzadu je kolárna, sklad, sklep a technická místnost. V prvním patře dva byty. Jeden o rozloze 105,42 m2 a druhý 90,81 m2.se společnou chodbou 15,86 m2. Ve druhém patře 3 byty 80,92 m2 46,59 m2 75,31 m2. V podkroví prostorný byt situačně 4+1 o celkové rozloze 150 m2. Všechny byty mají samostatné vytápění ústředním topením z plynového kotle. Samostatné měření enegií. U dvou bytů je zasklená pavlač. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - zcela dokončený objekt; Dvůr Králové nad Labem, Riegrova 390,00 0 3 500 000 8 974 0,66 5 933 Bytový dům s restaurací, 4 bytové jednotky 2+1, dvě o velikosti 50 m2 a dvě o velikosti 70 m2, restaurace 150 m2. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - menší snáze prodejný objekt; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - zcela dokončený objekt; Dvůr Králové nad Labem 1 184,40 423 7 990 000 6 746 0,81 5 451 Bytový dům v centru Dvora Králové n.l. na pěší zóně. V domě je celkem 8 bytů, v přízemí obchodní nebytové prostory s fungující prodejnou s vlastním zázemím a soc.zařízením. V 1.patře byt 1+1 (vchod z pavlače), 3+1 (obsazen nájemníkem) a 2+1(obsazen nájemníkem). Ve 2.p.byt 1+1 (vchod z pavlače,) 3+1 a 2+1. Ve 3.patře dva půdní byty 3+kk - rozestavěné, se stavebním povolením. Dům má prostorné sklepní prostory. U domu je k dispozici celkem 6 zděných kolen. Dům je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plyn a elektřinu. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - zcela dokončený objekt; - 5 -
Hořice 497,00 698 5 100 000 10 262 0,71 7 297 Bytový dům v centru města, Husova ulice. V přízemí: pronajatý obchod (obchod, WC, denní místnost, sklad; cca 75 m2); na dvoře sklad. Patro: tři byty: 2+1, 2+1 a 1+1 (celkem 156 m2). Podkroví: byt 4+1 (115 m2), před dokončením. Na dvoře dřevníky. Pozemek celkem: 698 m2. Dobrý stav, může sloužit svému účelu. Vhodné k bydlení a podnikání. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - zcela dokončený objekt; Trutnov, Horská 607,00 1 296 6 894 000 11 357 0,65 7 382 Bytový dům v Trutnově, ulice Horská s pozemkem o rozloze 1296 m2. Dvoupodlažní cihlový dům s pěti bytovými jednotkami a možností rozšíření o další byt v podkroví. V domě je pro každý byt velký úložný prostor pod uzamčením a další prostory k využití na pozemku u domu spolu se zahradou a garáží. Vytápění domu parovodem se samostatnou regulací v každém bytě (vytápění nové včetně rozvodů). Byty jsou převážně zrekonstruované. V okolí domu je k dispozici plná občanská vybavenost. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - menší snáze prodejný objekt; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - zcela dokončený objekt; Trutnov - Lhota u Trutnova 355,00 908 2 660 000 7 493 0,74 5 550 Dvoupodlažní zděný objekt nacházející se ve Lhotě u Trutnova. Budova je uživatelsky rozdělená na dvě části. V 1. NP sál s restaurací o podlahové ploše 200 m2 a druhá ve 2.NPje obytná, 2 byt. jednotky (1kk a 2+1), 3. NP: půdní prostory. Objekt je napojen na el. 220/380V, vodovod - veřejný, horkovod, septik. K objektu dále patří garáž s kolnou a přilehlá zahrada. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikosti objektu - menší snáze prodejný objekt; Poloha - v lokalitě s nižší občanskou vybaveností; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - zcela dokončený objekt; Variační koeficient před úpravami: 29,22 % Variační koeficient po úpravách: 13,90 % Průměrná cena 6 536 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 1 121,00 m 2 Porovnávací hodnota 7 326 856 Kč - 6 -
1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 Budova čp. 212 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem míra kapitalizace [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Obytné prostory objekt 795 725 48 000 576 000 5,00 2.Provozní prostory sklenářství 326 736 20 000 240 000 8,00 Celkový výnos za rok: 816 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 1 121 Reprodukční cena RC Kč 23 792 903 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 728 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 816 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 80 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 652 800 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 30 000 Pojištění 0,13 % * RC Kč/rok 30 931 Opravy a údržba 1,50 % * RC Kč/rok 356 894 Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 70 000 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 487 825 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 164 975 Míra kapitalizace % 5,88 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení do pron. stavu) Kč 2 805 697 Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Kč 3 800 000 Výnosová hodnota Cv Kč - 994 303 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 5 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3290 ze dne 2.7.2012. 3 Snímek katastrální mapy ze dne 3.7.2013. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -