ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 160313914 NEMOVITÁ VĚC: o ceně id.podilu 1/8 na RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Podluhy, k.ú. Podluhy Adresa nemovité věci:sklenářka 92, 268 01 Hořovice Vlastník stavby: Josef Červenka, Sklenářka 681/55, 268 01 Hořovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Vlastník pozemku: Josef Červenka, Sklenářka 681/55, 268 01 Hořovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 9474/13-65(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 250 000 Kč Datum místního šetření: 10.8.2014 Stav ke dni : 10.8.2014 Počet stran: 19 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 16.8.2014 Tomáš Maršál
NÁLEZ Znalecký úkol o ceně id.podilu 1/8 RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele.stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Beroun, LV č.12 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 9474/13-65 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 9474/13-15 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ý ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda ý / kanalizace / ý plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro ý telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun. Jedná se o id.podil 1/8 na RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun, který je zapsaná u KN Beroun na LV č.12. Objekt č.p. 92 je samostatně stojící RD a nachází se nedaleko centra obce. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. V budově se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dobrý, celková údržba domu dobrá. Objekt je napojen na inž. sítě. Parkování před domem. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( sklad,oplocení, přípojky).občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/8. -2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce ý Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 id. podíl 1/8 na RD č.p.92 1.2 sklad 2. Ocenění pozemků 2.1 id. podíl 1/8 na pozemku st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1 v obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podil 1/8 RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun 2.2 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi -3-
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV 12 I -0,03 omezení vlastnických práv 5. Povodňové riziko III 0,95 Index trhu IT = P5 * (1 +! Pi) = 0,912 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti I 0,00 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 +! Pi) = 1,009 Koeficient pp = IT * IP = 0,920 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Podluhy: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn II 0,85-4-
O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci IV 0,90 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 467,81 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 id. podíl 1/8 na RD č.p.92 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Základní cena ZC (příloha č. 24): 3 504,- Kč/m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 712,89 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří: s = 1-0,005 * 64 = 0,680 12-5-
Index vybavení IV = (1 +! i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,912 Index polohy pozemku IP = 1,009 Vi) * V13 * 0,680 = 0,613 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 504,- Kč/m 3 * 0,613 = 2 147,95 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 712,89 m 3 * 2 147,95 Kč/m 3 * 0,912 * 1,009= 1 409 070,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 409 070,41 Kč Id. podíl 1/8 na RD č.p.92 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 1 409 070,41 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Id. podíl 1/8 na RD č.p.92 - zjištěná cena = 176 133,80 Kč 1.2 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor - celkem: 443,49 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna P 1,10 100 0,46 0,51 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20-6-
12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 95,58 Koeficient vybavení K4: 0,9558 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9558 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 983,29 Plná cena: 443,49 m 3 * 1 983,29 Kč/m 3 = 879 569,28 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 94 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 94 = 68,1 % Koeficient opotřebení: (1-68,1 % / 100) * 0,319 Nákladová cena stavby CSN = 280 582,60 Kč Koeficient pp * 0,920 Cena stavby CS = 258 135,99 Kč Sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 258 135,99 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Sklad - zjištěná cena = 32 267,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1 v obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun Jedná se o id.podilu 1/8 RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1 a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 12 u KN Beroun. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma - zem. fond I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 6-7-
Index omezujících vlivů IO = 1 +! Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,912 Index polohy pozemku IP = 1,009 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,912 * 1,000 * 1,009 = 0,920 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 467,81 0,920 430,39 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 103 620,00 430,39 266 841,80 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 592/1 703,00 430,39 302 564,17 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 569 405,97 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 485/46 2 951,00 5,10 40,00 7,14 21 070,14 orná půda 485/47 2 766,00 5,10 40,00 7,14 19 749,24 trvalý travní 491/39 2 315,00 5,10 40,00 7,14 16 529,10 porost trvalý travní 491/44 1 882,00 5,10 40,00 7,14 13 437,48 porost Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 9 914,00 m2 70 785,96 Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku 8 odstavec 4 467,81 0,07 1,00 32,75 Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] -8-
8 odstavec 4 vodní plocha 491/56 221,00 - % 32,75 7 237,75 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 7 237,75 Pozemky st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1 v = 647 429,68 Kč obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Pozemky st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1 v obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun - zjištěná cena = 80 928,71 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 569 405,97 Celková výměra pozemku m 2 1 323,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 350,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 150 636,50 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 9 791,37 Trvalé porosty - celkem: 9 791,37 Kč Trvalé porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 9 791,37 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Trvalé porosty - zjištěná cena 1 223,92 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podil 1/8 RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 152,30 m 2 Obestavěný prostor: 713,00 m 3 Zastavěná plocha: 125,21 m 2 Plocha pozemku: 11 458,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí -9-
RD rodinný dům o velikosti 4+1 v obci Podluhy nedaleko Hořovic (2 km). Dům prošel v roce 2014 částečnou rekonstrukcí (plastová okna, zateplení, nová fasáda, zámková dlažba, nové rozvody elektriky a vody, částečná rekonstrukce koupelny). Nemovitost je napojena na veřejný vodovod a kanalizaci. K dispozici je půda a sklep. Škola, školka, plavecký bazén a ostatní občanská vybavenost se nachází ve 2 km vzdáleném městě Hořovice RD Objekt je založen na základových pasech, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha sedlová se střešní krytinou Bramac, fasáda hladká vápenná, stropy trámové s rovným podhledem, okna dřevěná špaletová, dveře hladké lakované, podlahy palubky, PVC, keramické dlažby, vnitřní omítky hladké štukové, keramické obklady, vytápění a ohřev TUV plynovým kotlem se zásobníkem, hygienické vybavení - vana, umyvadlo, WC, vybavení kuchyně - linka, plynový sporák. Nemovitost se nachází v klidné lokalitě zástavby starších rodinných domů v jižní části města. Ve městě je kompletní občanská vybavenost - školy, školky, restaurace, obchody, supermarkety Lidl a Penny, služby, nemocnice s poliklinikou, lékárny, pošta, kulturní dům, kino, divadlo, krytý bazén, aquapark, zimní stadion, fotbalové hřiště, tenisové kurty, autobusové nádraží, železniční stanice, RD rodinný dům o dispozici 5+1/komora, půda kůlna, zahradní altán na pozemku o CP 1411 m2 v obci Hořovice, Nábřeží Hynka Šlosara. Dům v původním udržovaném stavu se nachází ve velmi klidné lokalitě nedaleko centra obce s veškerou občanskou vybaveností v dosahu (obchodní centrum, nemocnice, škola - gymázium, sportovní centrum). Dobrá dostupnost - Praha, Plzeň (BUS, vlak, dálnice D5). Srovnatelné nemovité věci Název: RD Lokalita Podluhy Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 0,95 K1 podíl 0,13 K2 zdroj 0,95 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,12 Upravená j. cena Kč/m 2 1 317 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 1 010 m 2 1 010 000 Kč 11 222 Kč/m 2 Název: RD -10-
Lokalita Hořovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,10 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 0,13 K2 zdroj 0,95 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,14 Upravená j. cena Kč/m 2 1 349 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 140,00 m 2 470 m 2 1 390 000 Kč 9 929 Kč/m 2 Název: RD Lokalita Hořovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 0,13 K2 zdroj 0,95 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,12 Upravená j. cena Kč/m 2 1 935 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 127,00 m 2 1 248 m 2 1 990 000 Kč 15 669 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 1 317 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 1 534 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 1 935 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 1 534 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 152,30 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 233 628 Kč 2.2 Oceňovaná nemovitá věc Popisy porovnatelných nemovitých věcí -11-
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 id. podíl 1/8 na RD č.p.92 176 134,00 Kč 1.2 sklad 32 267,00 Kč 208 401,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1 v obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun 80 929,00 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty 1 224,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podil 1/8 RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun 233 628,00 Kč 2.2 0,00 Kč 233 628,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 233 628 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 290 553 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena 250 000 Kč slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Beroun LV č.12 existuje omezení vlastnického práva. -12-
ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti id.1/8 podílu bez závad je minimálně : 250 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 250 000,- Kč slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Podluhy. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Hořovic, Berouna. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Podluhy, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id.podilu 1/8 na RD č.p.92 stavba stojí na pozemku st.103 vč.pozemků st.103, p.č. 485/46, 485/47, 491/39, 491/44, 491/56, 592/1 a příslušenství v obci Podluhy, k.ú.podluhy, okres Beroun ve výši 250 000,- Kč. -13-
Obvyklá cena: 250 000,- Kč slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty -14-
- 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 16.8.2014 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 160313914 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 160313914. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 3-15-
-16-
-17-
-18-
- 19 -