NEMOVITOST: Znalecký posudek číslo 164/12-6792 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem Adresa nemovitosti: 783 72 Velký Týnec 119 Katastrální údaje: Kraj Olomoucký, okres Olomouc, kú Velký Týnec, kód kú 779784, LV 304 Stavba s pozemkem, č.p. 119, p.č. 1128 VLASTNÍCI: Jaroslav Peňaška, Zábraní 119, Velký Týnec 783 72, IČO/RČ: 530922/228 Marie Peňašková, Zábraní 119, Velký Týnec 783 72, IČO/RČ: 555128/0856 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení ve věci 002 Ex 1719/08 OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad pro Prahu 2 Adresa objednatele: Kateřinská 13, 120 00 Praha2 IČ DIČ telefon Fax e-mail ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Jan Skyva Adresa zhotovitele: Buzulucká 3, 160 00 Praha 6 IČ DIČ Telefon Fax e-mail 603 511 900 janskyva@seznam.cz Datum místního šetření: 26.9.2012 Datum zpracování: 8.10.2012 Počet stran: 9 Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 Vyhotovení číslo:
- 2 - STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r. 1892 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2009 Stavebně technický stav: novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů: 2 Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydlení a podnikání částečně obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákup zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/sil. I.tř sil. II/III. tř. Negat.vlivy okolí: dálnice/i.tř železniční tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Rizika nemovitosti: PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná (do 6 měsíců) (od 6 do 12 měsíců) (nad 1 rok) SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Minimální při rek. Porovnávací hodnota Obvyklá cena 4 057 130,- Kč 4 060 000,- Kč Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obvyklá hodnota byla stanovena porovnávací metodou. Porovnávané objekty se nacházejí v okrese Olomouc.Rozdíly jsou zohledněny koeficienty. Seznam příloh: porovnávané objekty, informace z KN, výřez katastrální mapy
Nález - 3 - Situace Přehled oceňovaných staveb a Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem pozemků Přehled všech vlastníků SJM Peňáška Jaroslav a Peňášková Marie, oba bytem Zápolí 119, Velký Týnec 783 72 Přehled podkladů Výpis z KN, kopie katastrální mapy, Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2, skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne 26.9.2012, informace sdělené zástupcem objednatele dne 26.9.2012 Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti Obec velký Týnec, okres Olomouc, kraj Olomoucký Intravilán obce Ne Ne Popis jednotlivých staveb Základní popis Rodinný dům zděný, částečně podsklepený, o 2 NP, s příslušenstvím - kolna, oplocení, opěrná zeď Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení Dokumentace Není Způsob užívání Vlastní bydlení Popis tech. stavu stavby Udržovaný Údaje o stáří a provedených Postaven v r. 1892, v roce 2009 rozsáhlá rekonstrukce rekonstrukcích Pozemky Základní popis každého pozemku Trvalé porosty Věcná břemena p.č. 1128 - zastavěná plocha a nádvoří Ne Ne
- 4 - Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí. Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem Oceňovaný objekt je zděný, částečně podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, bez podkroví s příslušenstvím a pozemky. Dům byl postaven před více jak 100 lety, v roce 2009 proběhla rozsáhlá rekonstrukce. Z inženýrských sítí je dům napojen na všechny běžné inženýrské sítě - veřejný vodovodní i kanalizační řad, rozvod el. energie i plynu. Po konstrukční stránce je dům založen na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo zděné, střecha sedlová, krytina azbestocementové šablony, stropy rovné, klempířské konstrukce kompletní, vnitřní i vnější omítky vápenné štukové, vnější omítka zateplená, vnitřní obklady kuchyně, soc. zařízení a WC, schody dřevěné, dveře hladké dýhované, garážová vrata - roleta, okna dřevěná zdvojená, podlahy plovoucí, keramická dlažba, vytápění ústřední elektrické, elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod, ohřev vody boilerem, v kuchyni el. sporák, v soc. zařízení (2x) vana, umyvadlo, sprcha, WC, z ostatních vybavení a zařízení žaluzie, digestoř. Příslušenství tvoří garáž zrealizovaná v průjezdu domu, veranda, kolna, studna kopaná, 14m hluboká,, venkovní úpravy, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, oplocení, opěrná zeď. K rodinnému domu přísluší pozemek - p.č. 1128 zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 227 m 2. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: řadový vnitřní Podkroví: ne Výtah: ne Přípojky: ano Technický stav objektu: velmi dobrý Příslušenství nemovitosti: ano Garáž: v objektu Stáří objektu: 120 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 176,00 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2
Hodnocení objektu dle kritérii - 5 - Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 1,000 2. Správní funkce 0,97 1,03 1,000 3. Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,000 4. Přírodní okolí 0,94 1,06 1,000 5. Obchod a služby 0,94 1,06 1,000 6. Školství 0,94 1,06 1,000 7. Zdravotnictví 0,94 1,06 1,000 8. Kultura, sport 0,94 1,06 1,000 9. Hotely ap. 0,98 1,02 1,000 10. Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,000 11. Životní prostředí 0,94 1,06 1,000 12. Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1,000 13. Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,000 14. Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,000 15. Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,000 16. Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 17. Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,000 18. Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 19. Územní plán 0,94 1,06 1,000 20. Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,000 21. Typ stavby 0,94 1,06 1,000 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 23. Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 24. Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 25. Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 26. Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,000 27. Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,000 28. Technická hodnota stavby 0,20 1,00 1,000 29. Údržba stavby 0,85 1,10 1,000 30. Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,000 31. Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 1,000 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům Adresa: 772 00 Olomouc Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 459 m 2 Zastavěná plocha: 99 m 2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 3 990 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 3 790 500,- Kč
- 6 - Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 170,00 m 2 22 297,06 Kč/m 2 22 297,06 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,00 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,00 27. Možnost dalšího rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 1,00 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celkem 1,00 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,000 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům 5+1 Adresa: 751 03 Brodek Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 50 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 660 m 2 Zastavěná plocha: 238 m 2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 3 450 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 3 277 500,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 125,00 m 2 26 220,- Kč/m 2 24 971,43 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,00 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,05 27. Možnost dalšího rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 1,00 29. Údržba stavby 1,00 30. Pozemky k objektu celkem 1,00 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,050
- 7 - Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům 5+1 Adresa: Chválkovice, 772 00 Olomouc Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 60 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 939 m 2 Zastavěná plocha: 212 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 3 500 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: 3 325 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 160,00 m 2 20 781,25 Kč/m 2 23 090,28 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1,00 10. Struktura zaměstnanosti 1,00 11. Životní prostředí 1,00 12. Poloha k centru 1,00 13. Dopravní podmínky 1,00 14. Orientace ke světovým stranám 1,00 15. Konfigurace terénu 1,00 16. Převládající zástavba 1,00 17. Parkovací možnosti 1,00 18. Obyvatelstvo v okolí 1,00 19. Územní plán 1,00 20. Inženýrské sítě 1,00 21. Typ stavby 1,00 22. Dostupnost podlaží 1,00 23. Regulace nájemného 1,00 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 26. Příslušenství nemovitosti 1,00 27. Možnost dalšího rozšíření 1,00 28. Technická hodnota 1,00 29. Údržba stavby 0,90 30. Pozemky k objektu celkem 1,00 31. Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,900 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům 22 297,06 2. Rodinný dům 5+1 24 971,43 3. Rodinný dům 5+1 23 090,28 SJC minimum 22 297,06 SJC průměr 23 453,00 SJC maximum 24 971,43 Index oceňovaného objektu 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 JCO minimum 22 297,00 JCO průměr 23 453,00 JCO maximum 24 971,00 Výměry oceňované stavby 176,00 CO minimum 3924272 CO průměr 4127728 CO maximum 4394896
Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: 3 924 272,- Kč 4 127 728,- Kč 4 394 896,- Kč - 8 - C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = 4127728 - [0,15 * (4394896-3924272)] = 4 057 134,40 Kč Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem - výsledná cena = 4 057 134,40 Kč Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: Obvyklá cena: 4 057 130,- Kč 4 057 130,- Kč 4 060 000,- Kč slovy: čtyřimiliony Kč
- 9 - Závěr: 1) Práva a závady s nemovitostí spojené se nevyskytují. 2) Závady, které prodejem z dražby nezaniknou se nevyskytují 3) Obvyklá cena rodinného domu s příslušenstvím a pozemkem činí 4 060 000,- Kč. V Praze dne 8.10.2012 Ing. Jan Skyva Buzulucká 3 160 00 Praha 6 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 28.4.1989 čj.spr. 840/89 pro základní obor stavebnictví a ekonomika, pro odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se zvláštní specializací- vliv stavební výroby na životní prostředí a ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 164/12-6792 znaleckého deníku. V Praze dne 8.10.2012 Ing. Jan Skyva Buzulucká 3 160 00 Praha 6