ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 27/6597/2014 o obvyklé ceně bytu č. 1132/57 v bytovém domě č.p. 1131, 1132, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 25, 26, k.ú. Černý Most, v ulici Volkova, v městské části Praha Černý Most, v Hlavním městě Praze ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 27/6597/2014 LV no.: 5265 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 1132/57 v bytovém domě č.p. 1131, 1132 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 25, 26 k.ú. Černý Most, v ulici Volkova, ve městě Praha, v městské části Praha Černý Most, okres Hlavní město Praha Address of subject / Adresa majetku: Volkova 1132, Černý Most, 198 00 Praha 9 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1 216 228 Kč Market value Tržní hodnota 1.950.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Nestanovena Kč Common price Obvyklá cena 1.950.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1 975 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 1132/57 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 25, 26 (podíl 4790/435057) Appurtenances: Příslušenství: terasa 15,49 m 2 Size: Velikost 575 m 2, podíl 4790/435057 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura Hlavní město Praha, městská část Praha 9 sídliště Černý Most v městské části Praha 14 - Černý Most se nachází úplná občanská vybavenost MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří 2160 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: montované panely, nástavba: ocelová kce. se sendvičovou výplní Whole property: Celá nemovitost: 47,90 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 47,90 m 2 Storage area: Skladové plochy: 41 754 Kč/m 2 Income: Příjem: m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: původní 1983, nástavba - 2010 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 10 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 5265 (byt) ze dne 18.12.2013 je oceňovaná nemovitost ve vlastnictví paní Julie Houfkové, bytem Roudenská 467/8, České Budějovice 7, 370 01 České Budějovice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 5265 (byt) ze dne 18.12.2013 je vlastnické právo k bytu omezeno: -zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 17.200.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti RS Import, s.r.o.. (IČ 27580121), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 12.3.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 15.3.2010 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 5265 v příloze ocenění). Výše uvedené omezení není v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněno. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 5265 (byt) ze dne 18.12.2013 není oceňovaná nemovitost zatížena žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 5265 (byt) ze dne 18.12.2013 je vlastnické právo k bytu omezeno zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 17.200.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti RS Import, s.r.o.. (IČ 27580121), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 12.3.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 15.3.2010 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 5265 v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Ke dni ocenění je byt pravděpodobně užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - zhoršené možnosti parkování v okolí bytového domu Strong points / silné stránky: - byt situován v nově zřízení nástavbě, tzn. dobrý technický stav bytu - bytový dům po rekonstrukci - v dané oblasti úplná občanská vybavenost - daná oblast dostupná systémem veškeré hromadné dopravy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 5265 pro k.ú. Černý Most, obec Praha, prokazující stav evidovaný k datu 18.12.2013, vyhotovený prostřednictvím informačního systému veřejné správy, Městskou částí Praha 17, ověřený pod pořadovým číslem 4508 b/ kopie katastrální mapy pro část k.ú. Černý Most, vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ informace zjištěné od správce nemovitosti (Stavební bytové družstvo Severní město) d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na 3.2.2014, 15:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů, zejména na základě informací poskytnutých správcem bytového domu (Stavební bytové družstvo Severní město). - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 731676 Název katastrálního území : Černý Most Kód obce : 554782 Název obce : Praha Počet obyvatel obce : 1 241 664 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.02.2013 Kód okresu : CZ0100 Název okresu : Hlavní město Praha Název kraje : Hlavní město Praha Poloha v obci : Hlavní město Praha, městská část Praha 14 Černý Most Infrastructure / Infrastruktura: Město Praha (1 241 664 obyvatel) je Hlavním městem České republiky. Hlavní město Praha disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, obchodní centra, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadla, kina, sportoviště, knihovny a další). Městská část Praha Černý Most, která se nachází v severovýchodní části Hlavního města Prahy, disponuje úplnou občanskou vybaveností (úřad městské části, pošta, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy, zdravotní střediska, sportoviště a další). Po dopravní stránce je městská část Praha Černý Most velmi dobře dostupná silniční dopravou, v městské části je zavedena kompletní síť městské hromadné dopravy (metro, tramvaje, autobusy). Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 1131, 1132, v sekci označené č.p. 1132, který se nachází v městské části Praha 14, v ulici Volkova, v městské části Praha Černý Most, v lokalitě zvané Sídliště Černý Most I, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná. Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 1132/57: Byt č. 1132/57 je situován v 10.NP (9.patro) bytového domu č.p. 1131, 1132, na pozemcích čís. parcel 25, 26, k.ú. Černý Most. Jedná se o mezonetový byt v nově vybudované nástavbě. Bytový dům je situován jako samostatně stojící, je podsklepený, má 11 nadzemních podlaží (přízemí, 1-10. patro), zastřešení je střechou sedlového tvaru s mírným sklonem. V bytovém domě se nachází celkem 69 jednotek (bytů) a společné prostory. K bytu náleží podíl 4790/435057 na společných částech domu č.p. 1131, 1132 a pozemcích čís. parcel 25, 26, k.ú. Černý Most. Dispoziční řešení: Vnitřní dispozice je tvořena mezonetovým bytem o velikosti 2+kk s příslušenstvím. K bytu náleží terasa o výměře 15,49 m2. Poznámka: Informace o dispozici bytu byla poskytnuta správcem bytového domu (Stavební bytové družstvo Severní město). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou panelové, nástavbu tvoří ocelová konstrukce se sendvičovými výplněmi (deskový materiál s tepelnou izolací), vodorovné konstrukce jsou betonové, zastřešení je sedlovou střechou s mírným sklonem, střešní krytina je pravděpodobně novodobá plechová, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schody jsou předpokládány betonové s povrchovou úpravou z PVC, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou předpokládané štukové, případně SDK. Jádro bytu je předpokládáno zděné, případně tvořené SDK příčkami. Vnitřní dveře jsou předpokládané dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní, případně novodobé do obložkových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou předpokládány dřevěné, dveře do bytového domu jsou plastové. Podlahy v bytě jsou předpokládané s běžnými novodobými povrchy (dlažba, PVC, textilní krytina). Bytový dům má předpokládaný vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Vytápění a zásobování teplou užitkovou vodou je předpokládáno dálkovým zdrojem. Vybavení kuchyně je předpokládáno kuchyňskou linkou a sporákem. Vybavení sociálního zázemí je předpokládáno novodobými zařizovacími předměty (splachovací WC, vana případně sprchový kout a umývadlo). - 4 -
Stáří a stavební stav: Podle dostupných informací byl bytový dům postaven v roce 1983, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 30 let. V roce 2010 byla provedena nástavba 2 pater + mezonetového patra. Na bytovém domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Bytový dům je dobře udržován. Technický stav oceňovaného bytu není z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor znám. Pro ocenění je přepokládáno novodobé standardní vybavení s běžnou údržbou. Celkově lze stavebně technický stav bytového domu hodnotit jako dobrý, stavebně technický stav bytu je předpokládán dobrý. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 1132/57 náleží podíl 4790/435057 na pozemcích čís. parcel 25, 26, k.ú. Černý Most. Pozemky čís. parcel 25, 26 jsou zcela zastavěny bytovým domem č.p. 1131, 1132. Pozemky jsou téměř rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, zemního plynu, CZT a telekomunikačních sítí. Pozemky jsou přístupné z okolních, veřejně přístupných pozemků, které tvoří komunikace pro automobilovou dopravu (pozemek čís. parcely 5/3, ostatní plocha/ostatní komunikace, vlastník Hlavní město Praha), bezprostřední přístup tvoří komunikace pro pěší (pozemky čís. parcel 5/12a 5/14, ostatní plocha/ostatní komunikace, vlastník Hlavní město Praha) a volné prostory mezi bytovými domy (pozemky čís. parcel 5/13 a 5/1, ostatní plocha/zeleň, vlastník Hlavní město Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemků a jejich uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 1132/57 v bytovém domě č.p. 1131, 1132 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 25, 26 k.ú. Černý Most, v ulici Volkova, ve městě Praha, v městské části Praha Černý Most, okres Hlavní město Praha, zapsaného na listu vlastnictví č. 5265 pro k.ú. Černý Most, obec Praha, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3. února 2014 (po zaokrouhlení) Slovy: Jedenmilióndevětsetpadesáttisíc Kč 1.950.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 5265 (byt) ze dne 18.12.2013 je vlastnické právo k bytu omezeno: -zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 17.200.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch společnosti RS Import, s.r.o.. (IČ 27580121), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 12.3.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 15.3.2010 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 5265 v příloze ocenění). Výše uvedené omezení není v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněno. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 27/6597/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 10. února 2014-6 -