Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2587/60/2011 6 NEMOVITOST: Rodinný dům č. p. 571 Adresa nemovitosti: Metylovice 571 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Metylovice, k.ú. Metylovice, kód ČSÚ: 693 545, LV: 1452 Ostatní stavby: Pozemky: st. 1039, 733/6 Vlastník stavby: Ing. Michal Jurek, Metylovice 571, 73949, spoluvlastnický podíl: SJM Lucie Jurková, Metylovice 571, 73949, spoluvlastnický podíl: SJM Vlastník pozemku: Ing. Michal Jurek, Metylovice 571, 73949, spoluvlastnický podíl: SJM Lucie Jurková, Metylovice 571, 73949, spoluvlastnický podíl: SJM OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. obj.:025 Ex 13538/10/10-16, 12.5.2011 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení exekuce ve věci č. j. 13538/10-16 Datum místního šetření: 30.5.2011 Datum zpracování : 14.6.2011 Počet stran: 18 stran Počet příloh: 9 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2008 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: novostavba (do 5 let stáří) Vytápění: ústřední - elektřina RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 5+1 165 / 0 1 1 212 575 112 100,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav 2 870 000 Kč - z toho hodnota pozemku 727 200 Kč A. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1452 ze dne 11.5.2011 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Povodňová mapa Usnesení exekutorského úřadu Praha 6 ve věci 025 Ex 13538/10-16 ze dne 12.5.2011 Znalci nebyla předložena smlouva o zřízení věcného břemene ani geometrický plán o rozsahu věcného břemene. Ing. Michal Jurek byl řádně a včas obeslán, ale místního šetření se bez omluvy nezúčastnil. Dle vyjádření p. Lucie Jurkové má Ing. Michal Jurek všechny podklady k nemovitosti rodinného domu. Obec Metylovice se nachází na úpatí Moravskoslezských Beskyd, v okrese Frýdek - Místek. Obec Metylovice má 1658 obyvatel. Je zde 1. stupeň základní školy, pošta, zdravotní středisko, - 2 -
Poloha nemovitosti obecní úřad, Odborný léčebný ústav - Moravskoslezské sanatorium. V obci je základní síť obchodů a služeb, restaurace. Veřejná doprava autobusová se spojením na Frýdlant, Frýdek Místek a Ostravu. Obec Metylovice je vybavena veřejným vodovodem, plynovodem, kanalizací a elektro NN. Nemovitost rodinného domu se nachází v k. ú. Metylovice, okolní zástavbu tvoří rozstroušená zástavba rodinných domů se zahradami. Pozemek je svažitý k východu. Nemovitost má vlastní samostatný příjezd a příchod z obecní komunikace. Pěší dostupnost na autobusovou zastávku. Lokalita je napojena na veřejný vodovod, kanalizaci a na rozvod elektro NN. Podle Zprávy o nebezpečí povodně vydané Českou asociací pojišťoven se nemovitost nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným výskytem povodně. Na pozemku parc. č. 733/6 vázne věcné břemeno spočívající v provozování podzemního kabelového vedení NN, vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami a údržbou uvedeného energetického zařízení. Znalci nebyla předložena smlouva o zřízení věcného břemene ani geometrický plán o rozsahu věcného břemene. Ocenění věcného břemene se provede podle 18 odst. 5 zák. č. 151/97 Sb. paušální částkou 10 000 Kč. Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je dřevěný vaznicový sedlový, střešní krytina z pálených tašek tondach na bednění. Okna jsou plastová zdvojená, žalizie. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Schodiště železobetonové s povrchem dřevěným. Podlahy obytných místností plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ústřední, elektrické. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení umývadlo, vana, sprchový kout a záchod standardního provedení. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Klempířské konstrukce úplné z eloxovaného plechu. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení. Dispoziční řešení V 1.N.P. se nachází zádveří, předsíň, schodiště, kuchyň, koupelna, WC, garáž, pracovna a obývací pokoj. V podkroví se nachází předsíň, šatna, třii obytné místnosti a balkón. Popis tech. stavu stavby Dle vyjádření p. Lucie Jurkové byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 2008. Stavba rodinného domu je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. Příslušenství stavby Příslušenstvím stavby rodinného domu jsou venkovní úpravy - zpevněné plochy, opěrná zeď, přípojka vody, přípojka kanalizace, elektro NN. Konstrukce Popis 1. Základy Základové pásy betonové s izolací 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy Železobetonové 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina Tondach 6. Klempířské konstrukce Eloxovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky Strukturovaná omítka 9. Vnější obklady Chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické sdřevěným povrchem 12. Dveře Dřevěné hladké plné 13. Okna Plastová zdvojená 14. Podlahy obytných místností Plovoucí - laminátové lamely 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení elektrické 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod Chybí 19. Rozvod vody Plastové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody Bojler - 3 -
21. Instalace plynu Chybí 22. Kanalizace Plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně Chybí 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, vana, WC 25. Záchod Splachovací 26. Ostatní Chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. st. 1039 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 114 m 2 a parc. č. 733/6 orná půda o výměře 1 098 m 2. U pozemku parc. č. 733/6 nesouhlasí právní stav se stavem fyzickým. Právní stav: Pozemek parc. č. 733/6 orná půda o výměře 1 098 m 2. Skutečný stav: ozemek parc. č. 733/6 zahrada o výměře 1 098 m 2, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou č. p. 571 a stavebním pozemkem parc.č. st. 1039. Podle 9 odst. 3 zákona č. 151/97 Sb. se při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem vychází při oceňování ze skutečného stavu. Pozemek parc. č. 733/6 o výměře 1 098 m 2 se ocení jako zahrada. B. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Metylovice 1 400 882 000 630,00 0,90 567,00 Mírný svah, IS na hranici pozemku. Bezproblémový vlastní příjezd ze zpevněné obecní komunikace. Metylovice 871 579 000 664,75 0,90 598,27 Rovinatý pozemek.is na hranici pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd z místní komunikace. Metylovice 2 500 1 675 000 670,00 0,90 603,00 Mírně svažitý pozemek.is na hranici pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd z místní komunikace. Metylovice 900 630 000 700,00 0,90 630,00 Rovinatý pozemek.is v dosahu pozemku. Bezproblémový příjezd ze zpevněné místní komunikace. Průměrná jednotková cena 599,57 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků parc. č. st. 1039 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 114 m 2 a parc. č. 733/6 zahrada o výměře 1 098 m 2 je stanovena porovnávacím způsobem.byl porovnávány srovnatelné pozemky v Metylovicích. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 1039 114 600 68 400 zahrada 733/6 1 098 600 658 800 Celková výměra pozemků 1 212 Hodnota pozemků celkem 727 200 Výpočet věcné hodnoty staveb Základové pásy jsou z prostého betonu, se svislou izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou železobetonové s rovným podhledem. Krov je dřevěný vaznicový sedlový, střešní krytina tašková tondach. Okna jsou plastová zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné. Schodiště železobetonové s povrchem dřevěným. Podlahy obytných místností plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ústřední na elektřinu,. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení umývadlo, sprchový kout, vana a záchod. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Klempířské konstrukce úplné z eloxovaného plechu. - 4 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.N.P. 111,84*2,65 = 296,38 m 3 Podkroví a krov 11,02*7,98*1,38+11,02*7,98*2,79/2+6,02*3,97*2,2 = 270,32 m 3 0/2 Balkóny 7,98*1,10*1,00 = 8,78 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 575,48 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 200 Obestavěný prostor [m 3 ] 575,48 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 811 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 769 000 Stáří roků 3 Další životnost roků 97 Opotřebení % 3,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 686 000 C. Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu s pozemky a příslušenstvím byly použity ceny srovnatelných rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 1. čtvrtletí 2011. Jedná se o rodinné domy v Metylovicích a nejbližším okolí, které jsou podobného stáří, dispozičního řešení a stavebně technické konstrukce. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.N.P. 111,84 m 2 97,01 m 2 zádveří 2,33 m 2 předsíň 14,62 m 2 kuchyň a obývací pokoj 36,97 m 2 garáž 20,50 m 2 pracovna 11,44 m 2 WC 1,38 m 2 koupelna 5,65 m 2 schodiště 4,13 m 2 Podkroví 87,94 m 2 67,82 m 2 předsíň 8,57 m 2-5 -
šatna 9,42 m 2 ložnice 12,56 m 2 ldětský pokoj 17,76 m 2 dětský pokoj 19,50 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Metylovice 206,00 1 212 4 500 000 21 845 0,800 17 476 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, částečné podkroví a částečné pod- sklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Metylovice 192,00 1 500 3 990 000 20 781 0,800 16 625 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, je bez podkroví a bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění je ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody a elektro. Metylovice 404,00 14 000 9 800 000 24 257 0,770 18 678 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva krby na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je mírně svažitý, v roztroušené zástavbě rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Pržno 160,00 1 100 3 590 000 22 438 0,800 17 950 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, je částečně podsklepený a má částečné podkroví. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový, krytina tašková. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Kunčičky u Bašky 290,00 2 000 6 110 000 21 069 0,800 16 855 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, je částečně podsklepený a je bez podkroví. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je plochá. Vytápění lokální na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Janovice 260,00 739 5 730 000 22 038 0,800 17 631 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, je bez podsklepení a bez podkroví. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový, krytina tašková. Vytápění ústřední nazemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 164,83 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že rodinný dům č. p. 571 na pozemku parc. č. st. 1039 v Metylovicích, k. ú. Metylovice, s příslušenstvím, s pozemky parc. č. st. 1039 a parc. č. 733/6 je v daném místě - 6 -
a čase obchodovatelný v rozmezí od 16 625 Kč/m 2 do 18 678 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a pozemky stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 17 500 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Vybavení a velikost rodinného domu - Velikost pozemků - Příslušenství přípojky IS - Bezproblémový příjezd z obecní komunikace - Věcné břemeno provozování podzemního kabelového vedení NN, vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami a údržbou tohot zařízení Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 17 500 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 17 500 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 164,83 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 164,83 m 2 x 17 500 Kč/m 2 = 2 884 525 Kč Stanovení obvyklé ceny věcného břemene spočívající v provozování podzemního kabelového vedení NN, vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami a údržbou uvedeného energetického zařízení v rozsahu dle geometrického plánu č. 1023-428/2006 podle smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 14.7.2008. Znalci nebyla předložena smlouva o zřízení věcného břemene ani geometrický plán o rozsahu věcného břemene. Ocenění věcného břemene se provede podle 18 odst. 5 zák. č. 151/97 Sb. paušální částkou 10 000 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 571, s příslušenstvím, a pozemky, s odpočtem věcného břemene v Metylovicích, k. ú. Metylovice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení 2 870 000 Kč slovy: dvamiliónyosmsetsedmdesáttisíc Kč - 7 -
D. Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem Cena nemovitosti v SJM rodinný dům č. p. 571 postavený na pozemku parc. st. 1039, s příslušenstvím a pozemky parc.č. st. 1039 a parc.č. 733/6, s odpočtem věcného břemene, to vše zapsáno na LV č. 1452 činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.5.2011: 2 870 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena spočívající v provozování podzemního kabelového vedení NN, vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami a údržbou uvedeného energetického zařízení v rozsahu dle geometrického plánu č. 1023-428/2006 podle smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 14.7.2008. Znalci nebyla předložena smlouva o zřízení věcného břemene ani geometrický plán o rozsahu věcného břemene. Ocenění věcného břemene se provede podle 18 odst. 5 zák. č. 151/97 Sb. paušální částkou 10 000 Kč c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou Věcná břemena spočívající v provozování podzemního kabelového vedení NN, vstupu a vjezdu v souvislosti s provozem, opravami a údržbou uvedeného energetického zařízení v rozsahu dle geometrického plánu č. 1023-428/2006 podle smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 14.7.2008. Znalci nebyla předložena smlouva o zřízení věcného břemene ani geometrický plán o rozsahu věcného břemene. Ocenění věcného břemene se provede podle 18 odst. 5 zák. č. 151/97 Sb. paušální částkou 10 000 Kč d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem včetně příslušenství a odpočtu věcného břemene Cena nemovitosti v SJM rodinný dům č. p. 571 postavený na pozemku parc. st. 1039, s příslušenstvím a pozemky parc.č. st. 1039 a parc.č. 733/6, s odpočtem věcného břemene, to vše zapsáno na LV č. 1452 činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 30.5.2011: 2 870 000 Kč slovy: dvamiliónyosmsetsedmdesáttisíc Kč - 8 -
E. Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1452 ze dne 11.5.2011 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Povodňová mapa 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 14.6.2011 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2587/60/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2587/60/2011. - 9 -
Fotodokumentace nemovitosti Pohled jihozápadní Pohled severní Příjezd k nemovitosti Pohled západní Kuchyňský kout 1.N.P. WC 1.N.P. - 10 -
Koupelna 1.N.P. Obývací pokoj 1.N.P. Obývací pokoj 1.N.P. Schodiště do podkroví Pokoj v podkroví Pokoj v podkroví - 11 -
Garáž 1.N.P. Elektrický kotel ÚT 1.N.P. Pozemek parc. č. 733/6 Pohled severní z pozemku parc. č. 734 Pohled jihozápadní Pohled severní - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
Snímek katastrální mapy. - 16 -
Mapa oblasti. - 17 -
- 18 -