ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13982-012/14 o ceně členského podílu v bytovém družstvu nájemníků domu č.p.28/13, ul.sartoriova, Praha 6 - Břevnov. (bytová jednotka č.28/12 v domě č.p.28 vč.příslušenství) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla 5 272 01 Kladno Vlastník nemovitosti: Vostrý Boris Sartoriova 28/13 169 00 Praha - Břevnov Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.150 EX 49/13 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 16.ledna 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 20.ledna 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Praze, dne 20.ledna 2014, LV č.8464. Nabídky realitních kanceláří. Informace o stavbě, pozemku a jednotce na ul.sartoriova 28/13, Praha 6 - Břevnov. Kopie katastrální mapy. Cenová mapa pozemků. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 16.ledna 2014 za účasti členů představenstva bytového družstva. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Informace o stavbě, parcele a jednotce na ul.sartoriova 28/13, Praha 6 - Břevnov. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Cenová mapa pozemků. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Jednotka dle 38-2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Jednotka dle 38 Oceněno podle 38 vyhlášky. 1.1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Oceněno podle 27 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.76/6 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 331 m 2 parc.č.76/61 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 181 m 2 parc.č.76/72 ostatní plocha, zeleň o výměře 96 m 2 parc.č.76/71 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 25 m 2 parc.č.76/70 ostatní plocha, zeleň o výměře 53 m 2 Na území Prahy je v platnosti cenová mapa pozemků, kde k výše uvedeným parcelám je přiřazena cena 4080,- Kč/m 2. Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku 331+181+96+25+53 = 686.00 m 2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 27 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 4.080,- Cena za celou výměru 686.00 m 2 = Kč 2.798.880,- Započtení spoluvl.podílu 7590/130861 = Kč 162.336,37 Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Cena celkem Kč 162.336,- - 3 -
1.2) Byty v domech vícebytových Oceněno podle 38 vyhlášky. Popis Cena členského podílu povinného a manželky povinného Miluše Vostré se rovná ceně bytu s dispozicí 3+kk situovaného ve 3.nadzemním podlaží domu č.p.28, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 7590/130861 na společných částech domu a pozemků. Součástí bytu je rovněž terasa a sklepní box. Bytová jednotka nebyla zpřístupněna a ocenění je provedeno na základě doplňujících údajů sdělených členy představenstva bytového družstva nájemníků. Svislé konstrukce jsou provedeny z plošných panelů, střecha plochá s krytinou živičnou svařovanou. Klempířské konstrukce jsou úplné. Vnitřní obklady jsou keramické a jsou provedeny v kuchyni a koupelně. Dveře hladké plné, okna plastová. Podlahy obytných místností jsou betonové, opatřené textilní krytinou. V ostatních místnostech jednotky jsou provedeny keramické dlažby. Vytápění i ohřev teplé vody jsou zajištěny z centrálního zdroje. Bytové jádro je zděné. El.instalace světelná i motorová. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován el.sporák s digestoří. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. Nemovitost byla dána do užívání roku 1981, avšak ke dni ocenění již není několik let užívána. V bytové jednotce byla provedena rekonstrukce spočívající v propojení obývacího pokoje s kuchyní. Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č.12 75.90 75.90 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 75.90 m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 13. Okna nadstandard 0.05400 100% 0.054 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.054) = 1.0292 0.054-4 -
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 0.00 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 5 0.00 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 3 0.02 Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.04 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.04) x 1 = 1.040-5 -
Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 3 0.00 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 3 0.05 2.- 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 0.00 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 0.00 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 3 0.7098 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.835+0 pro stáří 33 let) Celkem * 0.05 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.05) x 0.7098 = 0.745 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 47.268,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.745 It: index trhu x 1.000 Ip: index polohy x 1.040 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 36.632,70 Cena za celou podlahovou plochu 75.90 m 2 = Kč 2.780.421,93 Byty v domech vícebytových Cena celkem Kč 2.780.422,- Jednotka dle 38 Cena celkem Kč 2.942.758,- - 6 -
C. REKAPITULACE 1) Jednotka dle 38 Kč 2.942.758,- Zjištěná výsledná cena Kč 2.942.758,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 2.942.760,- Slovy: Dvamilionydevětsetčtyřicetdvatisícesedmsetšedesát Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.8464 pro katastrální území Břevnov, obec Praha vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr.Ing.Petr Kučera 150 Ex 49/13 ( dle nařízení exekuce č.j. 38 EXE 277/2013 vydaném Obvodním soudem pro Prahu 6 dne 07.02.2013) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v Praze v panelovém bytovém domě řadové zástavby na ulici Sartoriova. Dům čp.28 s jednotkou č.28/12 je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má 6 nadzemních podlaží, z toho 5 pro bydlení a technické přízemí. - 7 -
Podle databáze znalce a internetové nabídky z ledna 2014 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví: 1. Byt o velikosti 3+kk (73 m2) Praha-Břevnov, ul.patočkova, 1.nadzemní podlaží, zděný, okna plastová, etážové topení na zemní plyn, byt ve velmi dobrém tech.stavu, (40 410,- Kč/m2) cena 2 950 000,- Kč 2. Byt o velikosti 3+1 (63 m2) Praha-Břevnov, ul.patočkova, 5.nadz.podlaží, zděný, dům po rekonstrukci, okna plastová, zateplení fasády, byt v původním tech.stavu, (47 460,- Kč/m2) cena 2 990 000,- Kč 3. Byt o velikosti 3+kk (83 m2) Praha-Břevnov, ul.patočkova, 3.nadzemní podlaží, balkon, zděný, dům po rekonstrukci, vč.zateplení a plastových oken, byt po celkové rekonstrukci, (48 012,- Kč/m2) cena 3 985 000,- Kč 4. Byt o velikosti 3+1 (78 m2) Praha-Břevnov, ul.kolátorova, 2.nadzemní podlaží, zděný, byt i dům ve velmi dobrém technickém stavu, okna plastová, plovoucí podlahy, vana, (46 025,- Kč/m2) cena 3 590 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost se nachází v žádané, klidné lokalitě s dobrou dostupností do centra města, avšak v posledních letech je neužívaná a neudržovaná ve zhoršeném technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 75,90 m2 x 39 000,- Kč/m2, tj.celkem 2 960 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. - 8 -
V Ostravě, dne 20.ledna 2014 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13982-012/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -