ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 369/5819/2012 o obvyklé ceně bytu č. 790/4 v bytovém domě č.p. 790, dále podíl 1/19 na nebytové jednotce č. 790/2 vše včetně příslušných podílů na společných částech domu č.p. 790 a pozemku čís. parcely 1110 a dále podíl 1/19 na pozemku čís. parcely 1111, vše k.ú. Bubeneč, v ulici Rooseveltova, v městské části Praha Bubeneč, v Hlavním městě Praze ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 369/5819/2012 LV no.: 1286, 4920, 995 Name of subject / Předmět ocenění: Byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 790/4 v bytovém domě č.p. 790, dále podíl 1/19 na nebytové jednotce č. 790/2, vše včetně příslušných podílů na společných částech domu č.p. 790 a pozemku čís. parcely 1110 a dále podíl 1/19 na pozemku čís. parcely 1111, vše k.ú. Bubeneč, v ulici Rooseveltova, ve městě Praha, v městské části Praha Bubeneč, okres Hlavní město Praha Address of subject / Adresa majetku: Roosveltova 790, Praha 6, Bubeneč, 160 00 Praha 6 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 897 791 Kč Market value Tržní hodnota 2.150.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Nestanovena Kč Common price Obvyklá cena 2.150.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 2 158 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 2 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 790/4 + nebyt.jedn. č. 790/2 podíl 1/19 (jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 1110 (podíl 5070/107995) 1111 (podíl 1/19) Appurtenances: Příslušenství: nebylo zjištěno, k bytu náleží balkon Size: Velikost 302, podíl 5070/107995 228, podíl 1/19 Location in the town: Poloha v obci: centrum městské části Praha 6, poblíž Vítězného náměstí Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří, zahrada Infrastructure: Infrastruktura v městské části Praha - 6 úplná vč. vysokého školství Unit price: Jednotková cena 7 600 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: Byt - 50,70 Storage area: Skladové plochy: NBJ - 34,25 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: 42 406 Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1930 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 45 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1286 je byt ve vlastnictví pana Ing. Lubora Martinského, bytem Čínská 1949/35, Praha 6, Dejvice, 160 00 Praha 6. Podle informace z katastru nemovitostí, týkající se nebytové jednotky č. 790/2, je podíl 1/19 na nebytové jednotce č. 790/2 ve vlastnictví pana Ing. Lubora Martinského, bytem Čínská 1949/35, Praha 6, Dejvice, 160 00 Praha 6. Podle informace z katastru nemovitostí, týkající se pozemku čís. parcely 1111, je podíl 1/19 na pozemku čís. parcely 1111 ve vlastnictví pana Ing. Lubora Martinského, bytem Čínská 1949/35, Praha 6, Dejvice, 160 00 Praha 6. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 1286 ze dne 5.7.2012 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním pro pohledávku ve výši 440.000,-Kč s příslušenstvím a smluvní pokuta v maximální výši 440.000,-Kč dle článku II. smlouvy, ve prospěch pana Ing. Martina Cicvárka, a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 25.11.2011, právní účinky vkladu ke dni 10.1.2012. (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Podle informací z katastru nemovitostí není vlastnické právo k podílu 1/19, který je ve vlastnictví pana Ing. Lubora Martinského, na nebytové jednotce č. 790/2 a na pozemku čís. parcely 1111 omezeno žádnými omezeními. Poznámka: Ke změnám právních vztahů, které byly zjištěny z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí, není přihlíženo. Výše uvedené omezení není v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněno. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 1286 ze dne 5.7.2012 není oceňovaná nemovitost zatížena žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1286 ze dne 5.7.2012 je evidováno zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši 440.000,-Kč s příslušenstvím a smluvní pokuta v maximální výši 440.000,-Kč dle článku II. smlouvy, ve prospěch pana Ing. Martina Cicvárka, a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 25.11.2011, právní účinky vkladu ke dni 10.1.2012. (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití k bydlení. Nebytová jednotka je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako jiný nebytový prostor. Z dostupných informací je byt užíván pro účely bydlení a nebytová jednotka je užívána jako prodejna, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - zhoršené možnosti parkování v okolí bytového domu Strong points / silné stránky: - bytový dům situován v původní zástavbě bytových domů - v dané oblasti úplná občanská vybavenost - daná oblast dostupná systémem veškeré hromadné dopravy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1286 (byt) pro k.ú. Bubeneč, obec Praha prokazující stav evidovaný k datu 5.7.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ informace z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí, týkající se nebytové jednotky č. 790/2 a pozemku čís. parcely 1111 c/ katastrální mapa pro část k.ú. Bubeneč, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ částečná kopie prohlášení vlastníka, týkající se budovy č.p. 790, k.ú. Bubeneč, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Hlavní město Prahu, Katastrálním pracovištěm Praha e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na 24.7.2012, 11:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFICATION DATA / IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 730106 Název katastrálního území : Bubeneč Kód obce : 554782 Název obce : Praha Počet obyvatel obce : 1 257 158 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2012 Kód okresu : CZ0100 Název okresu : Hlavní město Praha Název kraje : Hlavní město Praha Poloha v obci : centrum městské části Praha 6 Infrastructure / Infrastruktura: Město Praha (1 257 158 obyvatel) je Hlavním městem České republiky. Hlavní město Praha disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, obchodní centra, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadla, kina, sportoviště, knihovny a další). Městská část Praha Bubeneč, která se v západní části Hlavního města Prahy, disponuje úplnou občanskou vybaveností (úřad městské části, pošta, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy, zdravotní střediska, sportoviště a další). Po dopravní stránce je městská část Praha Bubeneč, respektive městská část Praha - Dejvice velmi dobře dostupná silniční dopravou, v městské části je zavedena kompletní síť městské hromadné dopravy (metro, tramvaje, autobusy). Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 790, který se nachází v centru městské části Praha 6, v ulici Rooseveltova, v městské části Praha Bubeneč, na rozhraní s městskou částí Praha Dejvice, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti, v blízkosti Vítězného náměstí. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná. Short description property / stručný popis majetku: Byt č. 790/4: Byt č. 790/4 je situován v 2.NP (1.patro) bytového domu č.p. 790, na pozemku čís. parcely 1110, k.ú. Bubeneč. Bytový dům je situován jako řadový vnitřní, je podsklepený, má 6 nadzemních podlaží (přízemí, 1-5. patro), zastřešení je sedlovou střechou s vikýři, s pravděpodobně vestavěným podkrovím. V bytovém domě se nachází celke0 jednotek (byty a nebytové prostory) a společné prostory. K bytu náleží podíl 5070/107995 na společných částech domu č.p. 790 a pozemku čís. parcely 1110. Dispoziční řešení: Přesná vnitřní dispozice bytu není z důvodu neumožnění vnitřní prohlídky bytu známa. Při ocenění je vycházeno z prohlášení vlastníka. Jedná se o byt s dispozicí 1+1, který sestává z pokoje (19,40 ), koupelny (3,60 ), WC (1,00 ), spíže (1,20 ), kuchyně (17,90 ), předsíně (5,30 ) a komory (2,30 ). K bytu náleží balkon o výměře 2,30. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné, vodorovné konstrukce jsou pravděpodobně betonové, zastřešení je střechou sedlového tvaru s vikýři, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schody jsou pravděpodobně betonové s povrchovou úpravou TERACO, okna jsou dřevěná špaletová, vnitřní omítky jsou předpokládané štukové. Jádro bytu je předpokládáno původní zděné. Bytový dům má předpokládaný vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace a vody a zemního plynu. Vytápění je předpokládáno ústřední, vlastním plynovým kotlem, případně lokální plynovými topidly WAW, zásobování teplou užitkovou vodou je předpokládáno v kombinaci se systémem vytápění, případně v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vybavení kuchyně je předpokládáno kuchyňskou linkou a sporákem. Vybavení sociálního zázemí je předpokládáno splachovacím WC, vanou a umývadlem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří nebyly zjištěny, podle dostupných informací byl bytový dům postaven přibližně ve 30.letech minulého století, jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 80 let. Na bytovém domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Bytový dům je dobře udržován. Technický stav oceňovaného bytu není z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor znám. Pro ocenění je přepokládáno standardní vybavení s běžnou údržbou. Celkově lze stavebně technický stav bytového domu hodnotit jako dobrý, stavebně technický stav bytu je předpokládán dobrý. - 4 -
Nebytová jednotka č. 790/2: NBJ č. 790/2 je situována v 1.NP (přízemí) bytového domu č.p. 790, na pozemku čís. parcely 1110, k.ú. Bubeneč. Předmětem ocenění je podíl 1/19 na nebytové jednotce č. 790/2. Bytový dům je situován jako řadový vnitřní, je podsklepený, má 6 nadzemních podlaží (přízemí, 1-5. patro), zastřešení je sedlovou střechou s vikýři, s pravděpodobně vestavěným podkrovím. V bytovém domě se nachází celke0 jednotek (byty a nebytové prostory) a společné prostory. K NBJ náleží podíl 3425/107995 na společných částech domu č.p. 790 a pozemku čís. parcely 1110. Dispoziční řešení: Vnitřní dispozice nebytové jednotky je tvořena prostorem prodejny o výměře 34,25, který je přístupný samostatně z ulice Rooseveltova. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné, vodorovné konstrukce jsou pravděpodobně betonové, zastřešení je střechou sedlového tvaru s vikýři, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schody jsou pravděpodobně betonové s povrchovou úpravou TERACO, okna jsou dřevěná špaletová, výkladce v prodejně jsou ocelové, vnitřní omítky jsou předpokládané štukové. Bytový dům má předpokládaný vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace a vody a zemního plynu. Vytápění je předpokládáno ústřední, vlastním plynovým kotlem, případně lokální plynovými topidly WAW, zásobování teplou užitkovou vodou je předpokládáno v kombinaci se systémem vytápění, případně v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vybavení sociálního zázemí je předpokládáno splachovacím WC a umývadlem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří nebyly zjištěny, podle dostupných informací byl bytový dům postaven přibližně ve 30.letech minulého století, jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 80 let. Na bytovém domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Bytový dům je dobře udržován. Technický stav nebytové jednotky je dobrý. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 790/4 náleží podíl 5070/107995 na pozemku čís. parcely 1110, k.ú. Bubeneč. Pozemek čís. parcely 1110 je z převážné části zastavěn bytovým domem č.p. 790, nezastavěnou část tvoří nádvoří za bytovým domem. Dále je předmětem ocenění podíl 1/19 na pozemku čís. parcely 1111, k.ú. Bubeneč. Jedná se o pozemek, který tvoří zahradu za bytovým domem č.p. 790, a se kterým je užíván ve funkčním celku. Pozemky jsou téměř rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, zemního plynu a telekomunikačních sítí. Pozemky jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku, po zpevněné komunikaci čís. parcely 2083/1 (ostatní komunikace/ostatní plocha), která je ve vlastnictví Hlavního města Prahy. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemků a jejich uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 790/4 v bytovém domě č.p. 790, dále podíl 1/19 na nebytové jednotce č. 790/2, vše včetně příslušných podílů na společných částech domu č.p. 790 a pozemku čís. parcely 1110 a dále podíl 1/19 na pozemku čís. parcely 1111, vše k.ú. Bubeneč, v ulici Rooseveltova, ve městě Praha, v městské části Praha Bubeneč, okres Hlavní město Praha, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 24. července 2012 (po zaokrouhlení) 2.150.000,- Kč Slovy: Dvamiliónyjednostopadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 1286 ze dne 5.7.2012 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním pro pohledávku ve výši 440.000,-Kč s příslušenstvím a smluvní pokuta v maximální výši 440.000,-Kč dle článku II. smlouvy, ve prospěch pana Ing. Martina Cicvárka, a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 25.11.2011, právní účinky vkladu ke dni 10.1.2012. (podrobněji viz výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Podle informací z katastru nemovitostí není vlastnické právo k podílu 1/19, který je ve vlastnictví pana Ing. Lubora Martinského, na nebytové jednotce č. 790/2 a na pozemku čís. parcely 1111 omezeno žádnými omezeními. Poznámka: Ke změnám právních vztahů, které byly zjištěny z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí, není přihlíženo. Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 1286. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 369/5819/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 27. září 2012-6 -