- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3672-268/2017 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 868/5, umístěné v domě č.p. 868,869 na pozemcích parc.č. 1161/5 a 1161/6 a spoluvlastnického podílu ve výši 773/25297 na společných částech domu č.p. 868,869 na pozemcích parc.č. 1161/5 a 1161/6 a pozemcích parc.č. 1161/5, 1161/6, 1161/27, 1161/28 a 1161/29, katastrální území Háje, obec Praha, okres Hlavní město Praha (LV 3441 a LV 4504) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00278/10 Podle stavu ke dni 14. 4. 2017 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 20 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 25. 4. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 868/5 Adresa nemovité věci: Mírového hnutí č.p. 868, 149 00 Praha Háje Okres: Hlavní město Praha Obec: Praha Katastrální území: Háje 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 14. 4. 2017 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes zaslanou výzvu (viz příloha č. 5) neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 3441 a LV č. 4504 pro k.ú. Háje ze dne 24. 2. 2017. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00278/10-310 o ustanovení znalce ze dne 27. 2. 2017. Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 3441 zapsán: Sellárová Jana, Mírového hnutí 868/20, Háje, 14900 Praha 4 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Sellárová Jana Nařízení předběžného opatření Zahájení exekuce - Sellárová Jana Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Dále je na LV č. 3441 a na LV č. 4504 v části D Jiné zápisy uvedeno: Podaná žaloba na určení vlastnického práva podáno u Obvodního soudu pro Prahu 4 dne 5.8.2010. blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v Hlavním městě Praha, části Háje, při ul. Mírového hnutí, poblíž Vysoké školy psychosociálních studií s.r.o. a Hostivařského lesoparku, cca 550 m severně od zastávky bus Brechtova. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. V hlavním městě Praha je k dispozici veškerá občanská vybavenost, byt je umístěn cca 10 km od centra města. Přístup k nemovité věci je z pozemku parc.č. 1161/32 (ve vlastnictví Hlavního města Praha). Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 868/5, umístěnou v domě č.p. 868,869 na pozemcích parc.č. 1161/5 a 1161/6 a spoluvlastnickým podílem ve výši 773/25297 na společných částech domu č.p. 868,869 na pozemcích parc.č. 1161/5 a 1161/6 a pozemcích parc.č. 1161/5, 1161/6, 1161/27, 1161/28 a 1161/29. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v průměrně vyhledávané lokalitě k bydlení s dobrou dostupností občanské vybavenosti - dostatečná výměra bytu - dům po revitalizaci Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - předpoklad dalších investic na opravy a údržbu bytové jednotky 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN - Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí - Kopie podacího lístku
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č. 868/5 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v panelovém bytovém domě č.p. 868 v 3. NP z 8.NP s výtahem. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou, má 8 NP a technické přízemí. V domě jsou dva výtahy. Dům se nachází v dobrém technickém stavu po revitalizaci (nová okna, společné prostory, zateplení). Společné části domu tvoří kolárna a kočárkárna. Dům je stáří cca 30 let. Celková plocha bytu je cca 75,80 m 2 bez příslušenství (sklep 1,5 m 2 ). Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní vybavení bytové jednotky, tzn. ústřední vytápění, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany případně sprchového koutu, a vybavení kuchyně linkou a sporákem. Okna plastová. Dálkové vytápění bytu. Dispoziční řešení dle prohlášení vlastníka: 3 pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna, WC a sklep. K vlastnictví bytové jednotky 868/5 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 773/25297 na společných částech domu č.p. 868,869 na pozemcích parc.č. 1161/5 a 1161/6 a pozemcích parc.č. 1161/5, 1161/6, 1161/27, 1161/28 a 1161/29, v k.ú. Háje, obci Praha a okresu Hlavní město Praha.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytové jednotky V současné době se v Praze běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 2 000 tis. až 3 300 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávan é byty lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky výměra užitné plochy bytu v m2 redukovan á cena za m2 korekc e stavu bytu korekc e stavu domu korekc e lokality objektivizačn í koeficient (příslušenství - balkon, lodžie, výtah, podlaží, apod.) výsledn á cena za m2 byt č.1 Klapálkova 3 640 000 0,90 74 44 270 0,90 1,00 1,00 1,00 39 843 byt č.2 Ledvinova 3 290 000 0,90 68,8 43 038 1,00 1,00 1,00 1,00 43 038 byt č.3 Schulhoffova 3 500 000 0,90 78 40 385 1,00 1,00 1,00 0,95 38 365 byt č.4 Matúškova 3 880 000 1,00 78 49 744 0,90 1,05 1,00 1,00 47 008 byt č.5 Matúškova 3 350 000 1,00 79 42 405 0,90 1,05 1,00 1,00 40 073 Výměra bytu v m2 průměrná indexovan á hodnota cena bytu zjištěná srovnávání m 75,8 41 665 3 158 236 průměrná indexovaná hodnota 41 665 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 3 158 236,- Kč 3 160 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 3 160 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje cenu bytové jednotky č. 868/5, umístěné v domě č.p. 868,869 na pozemcích parc.č. 1161/5 a 1161/6 a spoluvlastnického podílu ve výši 773/25297 na společných částech domu č.p. 868,869 na pozemcích parc.č. 1161/5 a 1161/6 a pozemcích parc.č. 1161/5, 1161/6, 1161/27, 1161/28 a 1161/29, katastrální území Háje, obec Praha, okres Hlavní město Praha (LV 3441 a LV 4504) a činí 3 160 000,- Kč.
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 868/5, umístěné v domě č.p. 868,869 na pozemcích parc.č. 1161/5 a 1161/6 a spoluvlastnického podílu ve výši 773/25297 na společných částech domu č.p. 868,869 na pozemcích parc.č. 1161/5 a 1161/6 a pozemcích parc.č. 1161/5, 1161/6, 1161/27, 1161/28 a 1161/29, katastrální území Háje, obec Praha, okres Hlavní město Praha (LV 3441 a LV 4504), je stanovena ke dni 14. 4. 2017. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 3 160 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace Cena obvyklá nemovité věci - bytové jednotky č. 868/5, umístěné v domě č.p. 868,869 na pozemcích parc.č. 1161/5 a 1161/6 a spoluvlastnického podílu ve výši 773/25297 na společných částech domu č.p. 868,869 na pozemcích parc.č. 1161/5 a 1161/6 a pozemcích parc.č. 1161/5, 1161/6, 1161/27, 1161/28 a 1161/29, katastrální území Háje, obec Praha, okres Hlavní město Praha (LV 3441 a LV 4504), činí Slovy: tři-miliony-jedno-sto-šedesát-tisíc-korun-českých 3 160 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 25. 4. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3672-268/2017 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5: Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí Příloha č. 6: Kopie podacího lístku
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 868, 869 Bytový dům č.p. 868, 869 Vchod do domu č.p. 868
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1, ul. Klapálkova, Praha - Chodov Cena: 3 640 000,- Kč Užitná plocha: 74 m 2 Byt 3+1 s lodžií a sklepem v 1. patře panelového domu s výtahem. Dispozice: 3 neprůchozí pokoje, kuchyň s kompletně vybavenou kuchyňskou linkou, předsíň s vestavěnou skříní, koupelna s vanou, samostatné WC. K bytu náleží zasklená lodžie přístupná z obývacího pokoje a sklepní koje na stejném podlaží jako bytová jednotka. Byt ve 2.NP Zdroj: sreality.cz, duben 2017 Nemovitá věc č. 2 Byt 4+kk, Ledvinova, Praha 4 - Chodov Cena: 3 290 000,- Kč Užitná plocha: 68,80 m 2 Byt, dispozičně řešený jako 4+kk s lodžií, o výměrách 68.8m2 bytu, 5.5m2 lodžie a 1m2 sklepa, v 1. patře panelové budovy na ulici Ledvinova, Praha - Chodov. Byt je ve stavu před kompletní rekonstrukcí. Skládá se ze tří samostatných pokojů, koupelny, WC, kuchyně, chodby a lodžie. Budova prošla revitalizací. Byt v 1.NP. Zdroj: sreality.cz, duben 2017.Nemovitá věc č. 3 Byt 3+1, ul. Schulhoffova, Praha - Háje Cena: 3 500 000,- Kč Užitná plocha: 78 m 2 Byt 3+1 + lodžie +sklep. Dům se nachází na klidném a tichém místě dvě zastávky od metra Háje. Dům po kompletní rekonstrukci. Zasklená lodžie, plastová okna, fasáda zateplená, střecha po rekonstrukci. Byt v původním stavu a udržovaném stavu. Prostorný obývací pokoj 20,55m, oba pokoje 12m2, předsíň 13m2, kuchyň 12m2. PVC podlahy. Zasklená lodžie. Tichý byt s dobrou dispozicí pokojů. Vstupní předsíň i hala. Vstup do pokojů zvlášť. Byt v 5.NP. Zdroj: sreality.cz, duben 2017 Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1, ul. Matúškova, Praha 4 - Háje Realizovaná cena: 3 880 000,- Kč Užitná plocha: 78 m 2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví. Byt v lepším stavu, po celkové rekonstrukci. Zdroj: databáze znalce, realizovaná převod 6/2016 Nemovitá věc č. 5 Byt 3+1, ul. Matúškova, Praha 4 - Háje Realizovaná cena: 3 350 000,- Kč Užitná plocha: 79 m 2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví. Byt v lepším stavu, po rekonstrukci. Zdroj: databáze znalce, realizovaná převod 3/2016