ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4222-23/2017 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp.22 s pozemky p.č.st.14/1,p.č.12/1 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Ratenice, k.ú. Ratenice Adresa nemovité věci: Ratenice 22, 289 11 Ratenice Vlastníci stavby: Jaroslav Košík, č. p. 22, 289 11 Ratenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vladimír Košík, č. p. 22, 289 11 Ratenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Jaroslav Košík, č. p. 22, 289 11 Ratenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vladimír Košík, č. p. 22, 289 11 Ratenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483, 533 41 Lázně Bohdaneč ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 3 000 000 Kč Datum místního šetření: 9.6.2017 Stav ke dni : 9. 6. 2017 Za přítomnosti: p.košíka Počet stran: 7 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 19.6.2017 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.14/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2601m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.22 stojící na pozemku p.č.st.14/1 - pozemku p.č.12/1 zahrada o výměře 1852m 2, to vše zapsáno na LV č.418 pro obec a k.ú. Ratenice, část obce Ratenice. Ocenění provést jako podklad pro konání dražby. Přehled podkladů - LV č.418 pro k.ú.ratenice - místní šetření konané dne 9.6.2017 za účasti p.košíka Vladimíra - jen zevně objektu, vlastník objektu prohlídku a zaměření staveb nedovolil - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 110/2017-N Místopis Ratenice jsou obec ležící v okrese Kolín. Obec se nachází v úrodné polabské nížině cca jeden kilometr východně od města Pečky, necelých 40 km východně od Prahy u dálnice D11. Obec je součástí Mikroregionu Podlipansko a dobrovolného svazku obcí Pečecký region.do obce vedou silnice III. třídy. Ve vzdálenosti 1 km vede silnice II/329 Poděbrady - Pečky - Plaňany Nejbližší železniční stanicí jsou Pečky ve vzdálenosti 2 km ležící na trati 011 z Prahy do Kolína.. V obci mimo hlavní komunikační trasy je mateřská školka umístěná v budově nové fary, do školy se jezdí do Peček, Cerhenic a Vrbové Lhoty. Na návsi je obchod, v jeho blízkosti je pohostinství s tanečním sálem. Rodinný dům čp.22 se nachází v severní části obce, při výjezdové silnici vedoucí z obce do Vrbové Lhoty. Přístupový pozemek p.č.490/1 ostatní plocha ostatní komunikace je v majetku Obec Ratenice, č. p. 67, 28911 Ratenice. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.st.14/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2601m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.22 stojící na pozemku p.č.st.14/1 - pozemek p.č.12/1 zahrada o výměře 1852m 2, to vše zapsáno na LV č.418 pro obec a k.ú. Ratenice, část obce Ratenice. Popis oceňovaných nemovitých věcí je proveden jen na základě zevní prohlídky objektů - spoluvlastník nemovitých věcí p.košík Vladimír prohlídku a zaměření vnitřních prostor nepovolil, znalci sdělil však základní popis vybavení domu. Stavba bydlení čp.22 stojící na pozemku p.č.st.14/1 se ve skutečnosti skládá v jihozápadní části z přízemního rodinného domku s částečným obytným podkrovím pod sedlovou střechou, k němuž je provedena přízemní přístavba obsahující k obytné části přiléhající bývalý obchod, a navazující chlévy. Vlastní obytná část čp.22 byla postavena v roce 1936, jedná se o přízemní plně podsklepený objekt, obdélníkového půdorysného tvaru podélnou stranou orientovaný ve směru jihozápad - severovýchod. Podkroví je upraveno k bydlení jen v části domku u jihozápadního štítu. Domek je zděný ze smíšeného zdiva v úrovni sklepa (kámen, plné pálené cihly), nadzemní část je převážně cihelná o tl. stěn 60-80cm. Základy domku jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce je dřevěná s rákosovou omítkou. Střešní krytina je z vlnitého eternitu. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu - žlaby a svody, na domě nejsou parapety. Fasádní omítka je vápenná hladká s nátěrem, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Do ulice je nadzemní část suterénu u štítu domku opatřena keramickým obkladem. V domku jsou bělninové obklady v koupelnách a kuchyních. Schodiště v domku je mezi sklepem a přízemím betonové, do podkroví je dřevěné. Okna jsou dřevěná špaletová. Bleskosvod není nainstalován. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, odkanalizování je do uliční veřejné kanalizace, voda je z vlastní kopané studny o hl. cca 3,0m, zemní plyn není zaveden. - 2 -
V domku se nachází v přízemí byt velikosti 3+1 umístěný u jihozápadního štítu, byt velikosti 2+1 umístěný k severovýchodnímu štítu. V podkroví je byt 2+1, a půdní prostor. V bytě 3+1 v přízemí jsou hladké, foliované dveře, podlahy v obytných místnostech plovoucí laminátové, v ostatních místnostech je keramická dlažba. V bytě 2+1 v přízemí je plovoucí laminátová podlaha v obývacím pokoji, jinak jsou podlahy betonové či keramická dlažba, v bytě v podkroví jsou betonové podlahy v obytných místnostech, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Vytápění je radiátory, pro byt 3+1 a byt v podkroví je společný kotel na tuhá paliva umístěný ve sklepě. Byt 2+1 v přízemí má ve sklepě samostatný kotel na tuhá paliva (Dakon). V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace do všech bytů. Rozvod vody je proveden v ocelových trubkách, zdrojem teplé vody jsou v každém bytě elektrické boilery. Odkanalizování je v litinových, případně kameninových rourách. V kuchyních jsou sporáky na PB, případně elektrické. V bytě 3+1 v přízemí je akrylátová vana, umyvadlo, sprchový kout, WC. V bytě 2+1 je smaltovaná vana, umyvadlo, WC, v bytě v podkroví je sprchový kout, umyvadlo, WC. Byt 3+1 v přízemí byl částečně zrekonstruován v roce 2016, a je v dobrém stavu. Byty 2+1 v přízemí a 3+1 v podkroví nebyly v posledních letech rekonstruovány. Zastavěná plocha obytné části čp.22 činí : (18,68+20,15)/2*11,10= 215,51m 2. Možnost měření podlahových ploch uvnitř domku nebyla znalci umožněna, proto je určena odborným odhadem (60% ze zastavěné plochy v přízemí, v podkroví 30%), tj. podlahová plocha bytů celkem činí : 215,51*0,6+215,51*0,3= 193,96m 2. Podlahová plocha sklepů činí (55% ze zastavěné plochy suterénu) 0,55*215,51= 118,53m 2. Tj. tzv.započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí odborným odhadem: 193,96+118,53*0,5= 253,23m 2. Na pozemku p.č.st.14/1 k obytné části je přistavěn přízemní objekt, který obsahuje dispozičně bývalý obchod (květinářství), dále bývalé chlévy užívané naposledy pro pěstování květin. V těchto chlévech jsou dva prostory,ten při severovýchodním štítu je v havarijním stavu. Celý tento přízemní objekt obsahující tedy tři prostory (obchod, dva bývalé chlévy) je zděná stavba ze smíšeného zdiva o tl.60-80cm, se sedlovou střechou, krytinou pálenou (bobrovky), v objektu jsou klenuté stropy (obchod, prostřední chlév) v zadním chlévu je strop dřevěný. Hrubé převážně jednovrstvé vápenné omítky jsou na objektu narušeny, část z nich je opadaná. Obchod byl stavebně do prostor tohoto objektu stavebně vestavěn v roce 2008, jsou v něm tedy klenuté stropy, podlahu tvoří keramická dlažba, vytápění je 1ks kamen na tuhá paliva, je zde rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Do obchodu zavedena studená voda. Okna jsou dřevěná špaletová. Obchod byl provozován do roku 2013. V chlévech je cihelná dlažba, jednoduchá okna, světelná elektroinstalace. Zastavěná plocha chlévů včetně vestavěného obchodu činí : 38,85*7,15= 277,78m 2. Podlahová plocha odhadem činí celkem : 0,8*277,78= 222, 22m 2. Na hranici pozemku p.č.st.14/1 s přilehlým veřejným prostranstvím je mezi chlévy a sousedním objektem stojícím na pozemku p.č.st.14/2 umístěna cihelná stěna s dřevěnými vraty umožňující další vstup (vjezd) na oceňovanou nemovitost. Tato zeď je pozůstatkem dřívější vedlejší nyní již neexistující stavby (v KN již není zakreslena). Na pozemku p.č.st.14/1 se nachází ještě samostatně stojící přízemní zděný nepodsklepený objekt obsahující dílnu a garáže. Jedná se o objekt se sedlovou střechou vystavěný postupně - dílna je z roku 1935, garáže z roku 1950. V dílně je dřevěný neomítnutý strop, v garáži strop není. Na objektu je dřevěný krov, betonová krytina. Fasádní omítka je vápenná, vnitřní omítky jsou jen částečně vápenné, částečně bez omítek. V dílně jsou dřevěné schody na půdu. Dveře jsou svlakové, dřevěné, 2ks dřevěných vrat. Okno je jen do ulice jednoduché s drátkosklem. Podlahy jsou betonové, je zde rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Objekt dílny s garáží je bez jakékoliv údržby, ve zhoršeném stavebnětechnickém stavu. Zastavěná plocha objektu činí: (31,33+29,29)/2*7,90= 239,45m 2. Podlahová plocha odhadem činí : 0,8*239,45= 191,55m 2. Celková výměra pozemků je 2601 +1852= 4453m 2. - 3 -
Silné stránky Velikost pozemku, zrekonstruovaný byt 3+1 v přízemí domu čp.22. Slabé stránky Vytápění bytů jen kotli na tuhá paliva, celkově přežilá architektura, velké vedlejší stavby ve zhoršeném stavu. U obytné části starší dřevěná okna bez vnějších parapetů, původní fasádní omítka. Krytina z vlnitého eternitu. Výpočet porovnávací hodnoty OCENĚNÍ Rodinný dům čp.22 s příslušenstvím a pozemky p.č.st.14/1,p.č.12/1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 253,23 m 2 Zastavěná plocha: 215,51 m 2 Plocha pozemku: 4 453,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: nabídka - Prodej rodinného domu 120 m2, pozemek 833 m2 Ratenice, okres Kolín Prodám rodinný dům 3+1 + garáž v obci Ratenice u Poděbrad (6 km) a Pečky 2 km (st. ČSD+BUS)-vynikající dojezd na Masarykovo nádraží v Praze. Dispozice domu: : 1.NP - zádveří (2m2); předsíň (5m2); kuchyň (8m2), 2x pokoj (15+20m2), koupelna (vana + sprch. kout, umyvadlo, boiler 80L zn. Elektrolux) (8m2) ; chodba (10m2) ; špajz ( pro potraviny). 2.NP. pokoj (16m2) + možnost vestavby další místnosti (16m2). Vytápění : kotel ÚT (H 416T) - uhlí /dřevo, voda : vlastní studna (darling). Garáž (18m2); vedlejší stavba (dílna, uhelna, sklady). Velká krásná udržovaná zahrada - okrasné a ovocné dřeviny. Dům je k nastěhování po dohodě, veškeré vnitřní vybavení je v původním stavu, plně funkční a moderní a je součástí prodeje bez navýšení ceny (kuchyňská linka, sporák, pračka, lednice, myčka na nádobí a další vnitřní vybavení). Dům i nádherná zahrada jsou nadstandartně udržovány. V místě dobrá občanská vybavenost- obchod, restaurace, školka, sportovní areál aj. Vzdálenost 3 km na přivaděč k dálnici D11- Praha-Hradec Králové. Pozemek: 833,00 m 2 Užitná plocha: 120,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,85 K2 Velikosti objektu - menší dům 0,90 K3 Poloha - bez vlivu 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,80 K5 Celkový stav - lepší 0,80 K6 Vliv pozemku - menší pozemek 1,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - menší dům, jednobytový, s běžně velkým pozemkem 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Zdůvodnění koeficientu K c: Jedná se o nabídku menšího domku, s menším pozemkem, ale v udržovaném stavu. Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 2 500 000 120,00 20 833 0,66 13 770-4 -
Název: Lokalita: Popis: nabídka - Prodej rodinného domu 80 m2, pozemek 231 m2 Ratenice, okres Kolín Prodej RD o dispozici 2+1 v Ratenicích. CP 231m2, na pozemku je garáž a kůlna. Dům je cihlový, nutná rekonstrukce, možnost půdní vestavby. Veřejná kanalizace na hranici pozemku, jímka. Vlastní studna. Topení elektrokotel a pevná paliva. Dopravní dostupnost Praha - dálnice D1 - přivaděč na dálnici cca 3km, Praha -ČM 20 minut. Poděbrady 8 km. Pěkná krajina, koupání písníky. Vhodné k rekreaci. Více info v RK. Právní a finanční servis zajistíme. Pozemek: 231,00 m 2 Užitná plocha: 80,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,85 K2 Velikosti objektu - výrazně menší 0,85 K3 Poloha - bez vlivu 1,00 K4 Provedení a vybavení - obdobné 1,00 K5 Celkový stav - mírně horší 1,03 K6 Vliv pozemku - malý pozemek 1,60 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - menší dům k rekonstrukci, malý pozemek 1,10 Zdroj: www.sreality.cz Zdůvodnění koeficientu K c: Nabídka výrazně menší domku, s jedním bytem, malý pozemek. Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 740 000 80,00 9 250 1,31 12 115 Název: Lokalita: Popis: nabídka - Prodej rodinného domu 123 m2, pozemek 900 m2 Ratenice, okres Kolín Nabízíme Vám k prodeji nízkoenergetický rodinný dům 4+kk s parkovacím stáním a terasou o užitné ploše 122 m2 v obci Ratenice, okr. Kolín. Novostavba domu na pozemku o celk. ploše 900 m2 se nachází na kraji obce. Dům má nízké provozní náklady (en. třída B). Ústřední el. topení lze změnit na tepelné čerpadlo (poté jsou roční náklady do 20 000 Kč). Zdrojem teplé vody je bojler. V koupelně vana i sprchový kout. V domě 2 toalety. V průběhu prací možné úpravy - dostavba krbu, podlahového vytápění, TV rozvody. U domu terasa, na pozemku parkovací stání, vrtaná studna. Dům je napojen na obecní kanalizaci. V obci obchod, 2 restaurace, MŠ. Vlak 2 km (přímé spojení do Prahy a Kolína). Dálnice D11 3 km. Poděbrady 6 km, Kolín 14 km, Praha 39 km. Pozemek: 900,00 m 2 Užitná plocha: 123,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,85 K2 Velikosti objektu - menší dům 0,90 K3 Poloha - bez vlivu 1,00 K4 Provedení a vybavení - téměř novostavba 0,65 K5 Celkový stav - výrazně lepší 0,50 K6 Vliv pozemku - menší pozemek 1,50 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - novostavba s dostatečně velkým pozemkem 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Zdůvodnění koeficientu K c: Nabídka téměř novostavby, jiná architektura, jednobytový objekt, bez vedlejších staveb spíše určených k odstranění či obtížně využitelných. Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 3 949 000 123,00 32 106 0,34 10 776-5 -
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Ocenění je prováděno jen na základě zevní prohlídky a výpovědi jednoho ze spoluvlastníků nemovitosti o stavebnětechnickém stavu, současném využití a dispozičním řešení a vybavení nemovitosti. Prohlídka, zaměření a fotodokumentace vnitřních prostor nebyla znalci umožněna. Tj. uvedené základní parametry především podlahové plochy, započitatelná plocha jsou uvedeny jen na základě odborného odhadu, nikoliv přímým měřením. Jako porovnatelné nemovitosti jsou uvedeny aktuální tři nabídky na prodej objektů k bydlení přímo Ratenicích. V okolí do 5km od Ratenic se ani nyní žádná obdobná nemovitost k prodeji nenabízí - tj. rodinný dům se třemi byty ve starším domě s masivním zdivem, s velkým pozemkem a dalšími vedlejšími stavbami, u nich se blíží konec jejich životnosti. Při určení porovnávací hodnoty porovnáním je přihlédnuto především k velikosti pozemku a případné možnosti jeho zastavitelnosti, velikosti, dispozičnímu řešení a stavebnětechnickému stavu objektu čp.22 (obytné části), dále k velikosti a stavebně technickému stavu vedlejších staveb stojících též na pozemku p.č.st.14/1. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 10 776 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 12 220 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 13 770 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 12 220 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 253,23 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ 3 094 471 Kč Porovnávací hodnota 3 094 471 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena téměř v úrovni porovnávací hodnoty zjištěné na základě přímého porovnání se třemi aktuálními nabídkami na prodej obytných objektů přímo v Ratenicích. Oceňovaný objekt čp.22 je tvořen obytnou částí se třemi byty, z nichž jeden je po rekonstrukci v dobrém stavu, další dva jsou spíše určeny k rekonstrukci, jedná se o byty s vytápěním kotli na tuhá paliva umístěnými v suterénu domu, u dvou bytů je společný kotel. Vedlejší stavby jsou stejně jako obytná část z masivního zdiva, jejich stavebnětechnický stav je zhoršený. Celkový výměra pozemků je 4453m 2, další případná výstavba na pozemcích je možná, a to i přes skutečnost, že se jedná o pozemek nepravidelného půdorysného tvaru. Obvyklá cena 3 000 000 Kč slovy: Třimiliony Kč V Lázních Bohdaneč 19.6.2017 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč - 6 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4222-23/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 222-23/17. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Kopie katastrální mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3 Fotodokumentace ze dne 9.6.2017 3-7 -
Kopie katastrální mapy ze dne 19.6.2017 Pozemek p.č. 14/1 v k.ú. č. 739740-8 -
Kopie katastrální mapy ze dne 19.6.2017 Pozemek p.č. 14/1 v k.ú. č. 739740-9 -
Mapa oblasti ze dne 19.6.2017 Pozemek p.č. 14/1 v k.ú. č. 739740 Pozemek p.č. 14/1 v k.ú. č. 739740-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -