Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3063/92/2014 PŘECENĚNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU Č. 2832/41/2013 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 5/3 Adresa nemovitosti: Dolní Smrčné 5, Brtnice - Dolní Smrčné Katastrální údaje: Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Brtnice, k.ú. Dolní Smrčné, kód k.ú. 630187, LV 159, 155 Ostatní stavby: Pozemky: st. 15/1 Vlastník bytu: Ladislav Mařán, Dolní Smrčné 5, 58832 Brtnice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku a stavby: Ladislav Mařán, Brtnice 5, 58832 Brtnice, spoluvlastnický podíl: 871/2446 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 14047/11, obj. přecenění ze dne 1.8.2014 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 160 12 Praha 6 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Ocenění pro provedení exekuce ve věci č. j. 180 EX 14047/11, obj. přecenění ze dne 1.8.2014 Datum místního šetření: 3.4.2013 Datum zpracování : 4.8.2014 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 9
Nemovitost: Bytová jednotka č. 5/3 s podílem 871/2446 na společných částech domu č. p. 5 a pozemku parc. č. st. 15/1 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné cihelné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky:voda, kanalizace do žumpy, elektro, plyn, zpevněný příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum centrum obce Stavebně technický stav stavby: průměrný stav Vytápění: lokální plynové a elektrické přímotopy Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 4/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, 5/3 2+podkr oví Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná Podíl na Obvyklá cena plocha společných částech jednotky domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 3+1 55,77 0,00 0,00 0 83,46 83,46 1 / 1 7 728 Kč/m 2 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 155 ze dne 31.7.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 159 ze dne 31.7.2014 Mapa oblasti Snímek katastrální mapy Zpráva o nebezpečí povodně Jedná se o obec Brtniici s počtem obyvatel 3 724. Město Brtnice se nachází v okrese Jihlava v kraji Vysočina. Leží 14 km od Jihlavy a 21 km od Třebíče, na východním okraji okresu Jihlava. Je vybaveno sítí všech obchodů. V městě je veškerá občanská vybavenost a služby. Je zde základní škola, městský úřad, pošta, hřiště, zdravotní středisko. Obec je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční. Městem prochází silnice č. II405. Městem protéká řeka Brtnice. Dolní Smrčné je místní části města Brtnice, ve které žije 89 obyvatel.v Dolním Smrčném je restaurace, prochází zde železnice na trati Brno - Jihlava se železniční zastávkou. Bytový dům č. p. 5 je samostatně stojící. Byt č. 5/3 ve výhradním vlastnictví p. Ladislava Mařána se nachází v domě č. p. 5 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné, v klidové části obce. Přístup po zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří zástavbu rodinnými a bytovými domy. Nemovitosti bytového domu je napojena na veškeré inženýrské sítě - kanalizace do vlastní žumpy. Pěší dostupnost na zastávku železnice. V okolí bytového domu bydlí bezproblémové obyvatelstvo. - 2 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Nemovitost bytového domu má dva samostatné vchody, čtyři samostatné byty. Je částečně podsklepená. Sklepy jsou zaplavovány vodou a nejsou využívány. Předmětem ocenění je byt č. 5/3, který se nachází ve dvou výškových úrovních - v 2.N.P.a v podkroví. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové zdivo je z cihel, stropy jsou s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z pálených tašek, částečně plechová. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, venkovní omítky jsou stříkané břízolitové. Schodiště v bytě č. 5/3 je dřevěné s podstupnicemi. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy v ostatních místnostech jsou z keramické dlažby. Dveře v bytě jsou dřevěné hladké do ocelových zárubní. Okna v bytě č. 5/3 jsou dřevěná zdvojená. V obývacím pokoji jsou krbová kamna na tuhá paliva. Vybavení bytu je běžné standardní. Jedná se o byt 3+ 1, s podílem 871/2446 na bytovém domě č. p. 5 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné. Byt se nachází v 2.N.P a podkroví. Byt obsahuje v 2.N.P. předsíň, WC, kuchyň, schodiště do podkroví a obývací pokoj, v podkroví předsíň, koupelnu a dvě obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění lokální plynové a elektrické přímotopy. Příprava teplé vody v zásobníkovém elektrickém ohřívači v koupelně v podkroví. Sporák je plynový. Byt se nachází v 2.N.P.a v podkroví bytového domu. Byt obsahuje v 2.N.P. předsíň, WC, kuchyň, schodiště do podkroví a obývací pokoj, v podkroví předsíň, koupelnu a dvě obytné místnosti. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje zjevné poruchy a závady. Dle vyjádření p. Evy Mařánové byl dům dán do užívání v roce 1910. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy neizolované 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy železobetonové 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech pozinkovaný plech a pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové stříkané 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody Dřevěné s podstupnicemi 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah Plovoucí laminátové lamely 15. Vytápění El. Přímotopy a plynová topidla 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod Chybí 18. Vnitřní vodovod plastové trubky teplá a studená voda 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody El. Zásobníkový ohřívač 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, vana, umývadlo 24. Výtahy Chybí 25. Ostatní Chybí 26. Instalační pref. jádra Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je podíl 871/2446 na pozemku parc. č. st. 15/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 516 m 2 z LV č. 155. Na pozemku je postavený bytový dům č. p. 5. Pozemek je sva- - 3 -
žitý. Přístup po zpevněné komunikaci. Napojení na všechny inženýrské sítě. Vlastníkem pozemku jsou: 1. Otčenášek Jindřich, Dolní Smrčné 5, 588 32 Brtnice 353/2446 2. Tachecí Zdeněk, Kojetická 1209, 277 11 Neratovice 344/2446 3. Mařán Ladislav, Dolní Smrčné 5, 588 32 Brtnice, 871/2446 4. SJM Malena Mojmír a Malenová Lenka, Výčapy č. p. 159, 674 01 Výčapy 878/2446 U pozemku parc. č. st. 15/1 souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. st. 15/1 z LV č. 155 nachází v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemku porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jednotková cena pozemku byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky v nejbližším okolí Dolní Smrčné. Cena stanovená porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám stavebních pozemků v Dolním Smrčném a nejbližším okolí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 15/1 516 210 871 / 2 446 38 586 Celková výměra pozemků 516 Hodnota pozemků celkem 38 586 Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 83,46 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 11 717 Reprodukční hodnota (RC) Kč 977 854 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 103 Další životnost roků 37 Opotřebení % 73,57 Věcná hodnota (VH) Kč 258 437 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon neuvádí závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou - 4 -
v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžnímu ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny bytu porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty v Dolním Smrčném a nejbližším okolí. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2014. Jedná se o byty podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha Předsíň v 2.N.P. byt 2,84 m 2 1,00 2,84 m 2 obývací pokoj Byt 22,98 m 2 1,00 22,98 m 2 Kuchyň Byt 13,80 m 2 1,00 13,80 m 2 Schodiště do podkroví byt 7,46 m 2 1,00 7,46 m 2 WC byt 1,65 m 2 1,00 1,65 m 2 Předsíň v podkroví byt 2,01 m 2 1,00 2,01 m 2 Koupelna s WC v podkroví byt 5,02 m 2 1,00 5,02 m 2 obytná místnost v podkroví byt 10,86 m 2 1,00 10,86 m 2 obytná místnost v podkroví byt 16,82 m 2 1,00 16,82 m 2 Celková podlahová plocha 83,46 m 2 83,46 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Dolní Smrčné č. p. 5 Byt 3+1 bytový dům 83,46 2.N.P. + podkroví Srovnávané jednotky Dolní Smrčné 3+1 X X X X Jedná se o byt 3+1 v Dolním Smrčném. Dům je zděný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou z vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům netypový Dolní Smrčné 87,00 2 3+1 799 000 9 184 0,80 7 347 Jedná se o byt 3+1 v Dolním Smrčnémí Dům je cihelný zděný. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou z cihel. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům netypový 78,00 2.N.P. 3+1 685 000 8 782 0,80 7 026-5 - X
Stonařov Jedná se o byt 3+1 ve Stonařově. Dům je cihelný zděný. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, komoru a tři obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou plechové. Bytový dům netypový Brtnice - Panská Lhota 84,00 4.N.P. 3+1 850 000 10 119 0,80 8 095 Jedná se o byt 3+1 v Brtnicii. Dům je cihelný zděný Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, tři obytné místnosti a komoru. Svislé konstrukce jsou cihelné zděné. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou ocelové.. Bytový dům typový Brtnice - Panská Lhota 72,00 3.N.P. 3+1 600 000 8 333 0,80 6 666 Jedná se o byt 3+1 v Brtnici - Panské Lhotě. Dům je cihelný zděný. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni. Bytový dům 74,00 2.N.P. 3+1 599 000 8 095 0,80 6 476 netypový Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 83,46 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 5/3 z LV č. 159 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné s podílem 871/2446 na společných částech bytového domu č. p. 5 a pozemku parc. č. st. 15/1 z LV č. 155 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 6 476 Kč/m 2 do 8 095 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 5/3 s podílem 871/2446 na společných částech domu č.p. 5 a pozemku parc. č. st. 15/1 stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 7 100 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku železnice - Klidná lokalita se smíšenou zástavbou v místní části Dolní Smrčné - Vybavení a velikost bytu - Příslušenství bytu - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 7 100 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 5/3 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 7 100 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 83,46 m 2-6 -
Stanovení obvyklé ceny: 83,46 m 2 x 7 100 Kč/m 2 = 592 566 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 5/3 s podílem 871/2446 na společných částech bytového domu č. p. 5 a pozemku parc. č. st. 15/1 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 592 566 Kč, po zaokrouhlení 590 000 Kč slovy: pětsetdevadesáttisíc Kč Vzhledem k převisu nabídky nad poptávkou a nejnižšímu podání v dražbě nemovitosti bytu je zjištěná obvyklá cena upravena koeficientem 0,50 tj. 590 000 Kč x 0,50 = 295 000 Kč Obvyklá cena přeceněného bytu č. 5/3 s podílem 871/2446 na společných částech bytového domu č. p. 5 a pozemku parc. č. st. 15/1 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 295 000 Kč, po zaokrouhlení 290 000 Kč slovy: dvěstědevadesáttisíc Kč ZÁVĚR a) Obvyklá cena přeceněného bytu činí ke dni odhadu celkem LV č. 159 Obvyklá cena bytu č. 5/3 ve výhradním vlastnictví z LV č. 159 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné s příslušenstvím a podílem 871/2446 na společných částech domu č. p. 5 a pozemku parc. st. 15/1 z LV č. 155 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné činí podle tohoto odhadu k datu ocenění: 290 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi - 7 -
LV č. 155 a č. 159 Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena přeceněného bytu činí celkem Obvyklá cena bytu č. 5/3 ve výhradním vlastnictví z LV č. 159 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné s příslušenstvím a podílem 871/2446 na společných částech domu č. p. 5 a pozemku parc. st. 15/1 z LV č. 155 v Brtnici, k. ú. Dolní Smrčné činí podle tohoto odhadu k datu ocenění: 290 000 Kč slovy: dvěstědevadesáttisíc Kč Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 155 ze dne 31.7.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 159 ze dne 31.7.2014 částečný str. 1,4,5 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa okolí 1 počet stran A4 v příloze: 2 3 Ve Vřesině u Hlučína, 4.8.2014 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3063/92/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3063/92/2014. - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Fotodokumentace nemovitosti Kuchyň Koupelna v podkroví Ohřívač TUV v koupelně Schodiště do podkroví WC Obývací pokoj - 14 -
Ložnice v podkroví Pokoj v podkroví Pohled jižní Pohled na pozemek Pohled severní Pohled z komunikace západní - 15 -
Katastrální mapa - 16 -
Mapa okolí - 17 -