ZNALECKÝ POSUDEK č. 3364/2016 o ceně nemovitých věcí - pozemků v okrese Chrudim: - v k. ú. Radim, obec Luže, LV 122 - pozemek parc. č. 117/1, 117/2, 117/4, 117/6 - v k. ú. Radim, obec Luže, LV 268 - pozemek parc. č. 120, 191/6, 191/44, 191/51, 357, 358, 359, 372, 390/5, 724/11 - v k. ú. Dobrkov, obec Luže, LV 151 pozemky parc. č. 73, 117 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 362/07 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář: Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 6. února 2016 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 6. února 2016 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: ocenění spol. podílu o velikosti id. 5/72- LV 122, LV 268 a spol. podílu o velikosti id. 1/9- LV 151 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Datum vyhotovení: 19. února 2016 Tento posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 362/07-212 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Marka Šotoly - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 5/72 na LV 122 v k.ú. Radim, spoluvlastnického podílu o velikosti id. 5/72 na LV 268 v k.ú. Radim a spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/9 na LV 151 v k.ú. Dobrkov. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 6. února 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí LV 122 ze dne 17.2.2016 pro k.ú. Radim: A: Vlastník: mmj.: Šotola Marek, Malý val 1580/17, 76701 Kroměříž podíl 5/72 B: Nemovitosti: Parcela: viz příloha - Výpis z katastru nemovitostí LV 268 ze dne 17.2.2016 pro k.ú. Radim: A: Vlastník: mmj.: Šotola Marek, Malý val 1580/17, 76701 Kroměříž podíl 5/72 B: Nemovitosti: Parcela: viz příloha - Výpis z katastru nemovitostí LV 151 ze dne 17.2.2016 pro k.ú. Dobrkov: A: Vlastník: mmj.: Šotola Marek, Malý val 1580/17, 76701 Kroměříž podíl 1/9 B: Nemovitosti: Parcela: viz příloha C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Radim a k.ú. Dobrkov z http://nahlizenidokn.cuzk. 1.1.3 Ostatní Platný územní plán města Luže z www.chrudim.eu. 1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 6.2.2016. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného. 1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz) 1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
4 1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz. 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: LV 122, k.ú. Radim Druh pozemku Výměra Parcela číslo dle KN (m 2 ) 117/1 ostatní plocha 5 748 117/2 ostatní plocha 1 575 117/4 ostatní plocha 2 600 117/6 ostatní plocha 432 Celkem parcely 10 355 LV 268, k.ú. Radim Druh pozemku Výměra Parcela číslo dle KN (m 2 ) 120 ostatní plocha 1 298 191/6 ostatní plocha 24 191/44 orná půda 12 377 191/51 orná půda 1 039 357 orná půda 7 449 358 orná půda 15 275 359 orná půda 63 535 372 orná půda 21 296 390/5 orná půda 924 724/11 orná půda 8 365 Celkem parcely 131 582 LV 151, k.ú. Dobrkov Druh pozemku Výměra Parcela číslo dle KN (m 2 ) 73 orná půda 7 004 117 orná půda 11 711 Celkem parcely 18 715 Oceňované pozemky se nachází v 5 lokalitách lokality 1-4 v k.ú. Radim, lokalita 5 v k.ú. Dobrkov. Zákres lokalit podle jednotlivých LV je v přehledových mapách v příloze na str. 18-19. Pozemky se nachází mimo zastavěnou část obce, dle platného územního plánu není žádný pozemek určený k zastavění. Na několika parcelách (druh ostatní plocha nebo orná půda) se nachází lesní porost, jedná se pravděpodobně o náletové dřeviny- převážně jasan, habr, trnka
5 ve stáří 20 50 let. Pozemky druhu orná půda se nachází ve větších půdních celcích, které jsou zemědělsky obhospodařovány, podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ, které jsou uvedeny na LV, je cena orné půdy převážně 8,11 14,20 Kč/m 2. Využití jednotlivých pozemků dle skutečného stavu je uvedeno v tabulkách porovnávacích cen pozemků v kapitole 2.2 na str. 9. 2. Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. V tomto případě je pro zemědělské a lesní pozemky provedeno porovnání s podobnými pozemky ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na www.sreality.cz - 02/2016. 2.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty zemědělské pozemky: Prodej pole 11 182 m², Proseč, okres Chrudim Prodej zemědělských pozemků o celkové ploše 11.182 m2 v katastrálním území Česká Rybná u Proseče, okr. Chrudim. Pozemky jsou vedeny jako orná půda a trvalý trávní porost. Celková cena:150 000 Kč za nemovitost, Cena za m²:13 Kč Aktualizace:27.01.2016 Plocha pozemku:11182 m 2 Prodej pole 4 800 m², Hroubovice, okres Chrudim Nabízíme ke koupi spoluvlastnické podíly v rozsahu jedné ideální čtvrtiny vzhledem k celku k zemědělským pozemkům. Jde o tato parcelní čísla: p.č. 180 - orná půda (2.111 m2) p.č. 186/1 - orná půda (3.210 m2) p.č. 193/2 - orná půda (856 m2) p.č. 210/2 - zahrada (685 m2) p.č. 252/1 - orná půda (11.876 m2) p.č. 252/2 - orná půda (468 m2) Pozemky jsou bez trvalých porostů a staveb. Celková cena:76 000 Kč za nemovitost, + provize RK Cena za m²:16 Kč Aktualizace:23.12.2015 Plocha pozemku:4800 m 2
6 Prodej pole 10 645 m², Proseč, okres Chrudim Nabízíme k prodeji pozemky nacházející se v katastrálním území Podměstí. Celková rozloha pozemků je 10 645m². Jedná se o soubor pěti pozemků. Všechny pozemky jsou zahrnuty v LPIS. Podměstí je část obce Proseč v okrese Chrudim. Nachází se na severu Proseče. Prochází zde silnice II/359. Celková cena:170 000 Kč za nemovitost Cena za m²:16 Kč Aktualizace:19.01.2016 Plocha pozemku:10645 m 2 Prodej pole 13 631 m², Hlinsko, okres Chrudim Nabízíme ke koupi 13.631 m2 zemědělského pozemku - z toho činí 13.624 m2 orné půdy v katastrálním území Hlinsko v Čechách. Na pozemku je uzavřena nájemní smlouva s roční výpovědní lhůtou. Pozemek je z velké části v LPIS. Cena 16 Kč/m2. Celková cena 218.096 Kč. Jedná se o parcelní čísla: 521/36, 534/3, 538/2 v k. ú. Hlinsko. Celková cena:218 096 Kč za nemovitost Cena za m²:16 Kč Aktualizace:11.02.2016 Plocha pozemku:13631 m 2 Prodej pole 5 997 m², Rosice, okres Chrudim Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky tvořící dva celky v katastrálním území Bor u Chroustovic. K prodeji je spoluvlastnický podíl v rozsahu 1/2, když podílu odpovídá výměra 5,997 m2. Všechny pozemky jsou na katastru vedeny jako orná půda. Na pozemky je uzavřen platný pachtovní vztah. Celková cena:132 000 Kč za nemovitost
7 Cena za m²:22 Kč Aktualizace:11.02.2016 Plocha pozemku:5997 m 2 Porovnávané objekty lesní pozemky: Prodej lesa 8 008 m², Písečná, okres Ústí nad Orlicí Předmětem prodeje je lesní pozemek o výměře 8.008 m², který se nachází mezi obcemi Písečná a Hejnice východně od kopce Kozinec. Jedná se o pozemek situovaný v severním svahu. Jeho větší část je (celá porostní skupina 12) je vytěžena a nezalesněna, na pozemku se nacházejí zbytky klestu. Celková cena:50 000 Kč za nemovitost Cena za m²:6 Kč Aktualizace:09.12.2015 Plocha pozemku:8008 m 2 Prodej lesa 9 631 m², Trstěnice, okres Svitavy Prodej, lesní pozemek v centru obce. Nyní vykácené, náletové dřeviny po celé parcele. Celková cena:75 000 Kč za nemovitost Cena za m²:8 Kč Aktualizace:15.02.2016 Umístění objektu:centrum obce Plocha pozemku:9631 m 2 Prodej lesa 33 151 m², Brandýs nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí Nabízíme prodej pozemkových parcel - lesních pozemků o celkové výměře 33.151 m2. Pozemky se nachází nedaleko obce Choceň ve směru na Brandýs nad Orlicí, do jehož katastrálního území pozemky spadají. Nacházejí se mimo zastavěné území obce v rovinném
8 terénu. Jedná se celkem o pět parcel, které jsou označeny jako lesní pozemky a ostatní plochy. Pozemky jsou zahrnuty v ochranném pásmu vodního zdroje 2. stupně, nacházející se v rozsáhlém chráněném území a památkově chráněném území. Nalezneme zde olši šedou, buk lesní a smrk ztepilý - stáří lesa cca 50 let. Celková cena:500 000 Kč za nemovitost Cena za m²:15 Kč Aktualizace:07.02.2016 Plocha pozemku:33151 m 2 Prodej lesa 2 780 m², Jarošov, okres Svitavy Prodej mladého lesa, modřínového lesa v k.ú. Jarošov u Litomyšle, okr Svitavy. Pozemek v mírném svahu, velmi dobře přístupný po celé délce ze zpevněné komunikace. Stáří porostu 17 let, 90% modřín opadavý, 5% smrk ztepilý, 5% borovice lesní. Celková výměra pozemku je 2780 m2. Celková cena:55 000 Kč za nemovitost Cena za m²:20 Kč Aktualizace:11.02.2016 Plocha pozemku:2780 m 2 2.2 Stanovení porovnávací ceny pozemků Ceny zemědělských pozemků (orné půdy) ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 13-22 Kč/m 2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu: - orná půda 16 Kč/m 2 - mez u polní cesty 5 Kč/m 2 Ceny lesních pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 6-20 Kč/m 2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu: - lesní porost na nelesním pozemku (20-50 r.) 10 Kč/m 2
9 LV 122, k.ú. Radim Porovnávací cena pozemků Parcela Druh pozemku Využití Výměra ZC Cena Lokalita číslo dle LV dle skutečného stavu m2 Kč/m2 Kč 117/1 ostatní plocha lesní porost 1 5 748 10,00 57 480,00 117/2 ostatní plocha lesní porost 1 1 575 10,00 15 750,00 117/4 ostatní plocha lesní porost 1 2 600 10,00 26 000,00 117/6 ostatní plocha lesní porost 1 432 10,00 4 320,00 Celkem 10 355 103 550,00 LV 268, k.ú. Radim Porovnávací cena pozemků Parcela číslo Druh pozemku dle LV Využití dle skutečného stavu Lokalit a Výměra m2 ZC Kč/m2 Cena Kč 120-a ostatní plocha (celk. 1 298 m2) orná půda 2 840 16,00 13 440,00 120-b lesní porost 2 458 10,00 4 580,00 191/6 ostatní plocha mez u cesty 2 24 5,00 120,00 191/44-a orná půda (12 377 m2) orná půda 2 10 777 16,00 172 432,00 191/44-b lesní porost 2 1 600 10,00 16 000,00 191/51 orná půda lesní porost 2 1 039 10,00 10 390,00 357 orná půda orná půda 3 7 449 16,00 119 184,00 358 orná půda orná půda 3 15 275 16,00 244 400,00 359 orná půda orná půda 3 63 535 16,00 1 016 560,00 372 orná půda orná půda 3 21 296 16,00 340 736,00 390/5 orná půda orná půda 3 924 16,00 14 784,00 724/11 orná půda orná půda 4 8 365 16,00 133 840,00 Celkem 131 582 2 073 026,00 LV 151, k.ú. Dobrkov Porovnávací cena pozemků Parcela Druh pozemku Využití Výměra ZC Cena Lokalita číslo dle LV dle skutečného stavu m2 Kč/m2 Kč 73 orná půda orná půda 5 7 004 16,00 112 064,00 117 orná půda orná půda 6 11 711 16,00 187 376,00 Celkem 18 715 299 440,00 3. Práva a závady Povinný pan Marek Šotola byl obeslán znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělil informace o pozemcích následně sdělil telefonicky, že oceňované pozemky nejsou pronajímány. Na výpisech z katastru nemovitostí LV 122, LV 268 a LV 151 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, na LV 122, LV 268 a LV 151 v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.
10 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ LV 122, k.ú. Radim Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 5/72 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 5/72 - zaokrouhleno Slovy: jednostočtyřitisícekorunčeských Obvyklá cena id. 5/72 - slovy: pěttisíckorunčeských Cena 103 550,00 Kč 104 000,00 Kč 7 222,00 Kč 5 000,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 5/72 ( tj. 7 222,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,7 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. LV 268, k.ú. Radim Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 5/72 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 5/72 - zaokrouhleno Slovy: dvamilionysedmdesáttřitisícekorunčeských Obvyklá cena id. 5/72 - slovy: jednostojedentisíckorunčeských Cena 2 073 026,00 Kč 2 073 000,00 Kč 143 958,00 Kč 101 000,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 5/72 ( tj. 143 958,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,7 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. LV 151, k.ú. Dobrkov Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/9 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/9 - zaokrouhleno Slovy: dvěstědevadesátdevěttisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/9 - slovy: dvacettřitisícekorunčeských Cena 299 440,00 Kč 299 000,00 Kč 33 222,00 Kč 23 000,00 Kč Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/9 ( tj. 33 222,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,7 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti.
11 Celkem Způsob ocenění Obvyklá cena - pozemky LV 122, k.ú. Radim - id. 5/72 Obvyklá cena - pozemky LV 268, k.ú. Radim - id. 5/72 Obvyklá cena - pozemky LV 151, k.ú. Dobrkov - id. 1/9 Obvyklá (tržní) cena celkem Slovy: jednostodvacetdevěttisíckorunčeských Cena 5 000,00 Kč 101 000,00 Kč 23 000,00 Kč 129 000,00 Kč V Brně dne 19. února 2016 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3364/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 19. února 2016 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 122 str. 1, 16 Výpis z katastru nemovitostí LV 268 str. 1, 22 Výpis z katastru nemovitostí LV 151 str. 1, 16 Označení lokalit v přehledových katastrálních mapách Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Mapa oblasti
12
13
14
15
16
17
18 Označení lokalit v přehledových katastrálních mapách Parcely nebo skupiny parcel jsou vyznačeny světle modře. LV 122, k.ú. Radim 1 LV 268, k.ú. Radim 3 2 4
19 LV 151, k.ú. Dobrkov 6 5
20 Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Lokalita 1 - LV 122, parcela č. 117/1, 117/2, 117/4, 117/6 117/2 117/4 117/6 117/1
21 Lokalita 2 - LV 268, parcela č. 120, 191/6, 191/44, 191/51 191/6 191/44 191/51 120
22 Lokalita 3 - LV 268, parcela č. 357, 358, 359, 372, 390/5 358 390/5 372 357 359
23 Lokalita 4 - LV 168, parcela č. 724/11 724/11
24 Lokalita 5 - LV 268, parcela č. 73, 117 73 117 117 73
25 Mapa oblasti