Znalecký posudek č

Znalecký posudek č. 38 2017 O obvyklé ceně nemovitostí: - pozemků zapsaných na listu vlastnictví č. 3246 v katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Nymburk, pro obec Milovice a katastrální území Milovice nad Labem, okres Nymburk. Objednatel posudku: Mgr. Veronika Jakubovská Česká 325 28401 Kutná Hora Účel posudku: dle usnesení soudního exekutora Č. j. 192 EX 294/15-47 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 21.12.2016 posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy Posudek obsahuje 9 stran textu a 21 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy, 4.4.2017

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne 15.11.2016, Č.j. 192 EX 294/15-47 vydaného Exekutorským úřadem Kutné Hoře, Česká 325, 284 01 Kutná Hora, je předmětem znaleckého posudku : - ocenit obvyklou cenou : pozemky parc. č. 1253, 1254, 1255, 1256, 1751/1, 1752/1, které jsou zapsané na listu vlastnictví č. 3246 v k.ú. Milovice nad Labem, - určit příslušenství nemovitých věcí Tyto nemovitosti jsou oceněny cenou obvyklou podle zvláštního předpisu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. V 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Práva a závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které by nezanikly dražbou. Nebyla předložena žádná nájemní smlouva. Příslušenství u pozemků nebylo zjištěno. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 21.12.2016. Pozemky jsou přístupné včetně rozestavěné stavby. 3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Nymburk - LV č. 3246 v k.ú. Milovice nad Labem - kupní smlouva ze dne 31.5.2012 - prodávající Město Milovice, kupující VTP AT Milovice, o.p.s. - Rozhodnutí stavební povolení na stavbu: Energo Milovice VTP AT Milovice o.p.s., ze dne 8.6.2011 spis. zn. SÚ/145/2011/Dul, čj. 5608/11/Dul - Rozhodnutí stavební povolení na stavbu: Vědeckotechnický park ze dne 14.8.2012, spis. zn. SÚ/11399/2011/Dul, čj. 7663/12/Dul - Rozhodnutí stavební povolení na stavbu: Zkušební dráhy VTP AT Milovice o.p.s. ze dne 19.9.2012, spis. zn.: SÚ/907/2012/Dul, čj. SÚ/8926/12/Dul - informace Městského úřadu Milovice zástupce starosty a odboru výstavby - informace odboru životního prostředí města Lysá nad Labem - informace výrobce železobetonových konstrukcí GOLDBECK PREFABETON s.r.o., Vrdy - informace AVE CZ odpadové hospodářství, s.r.o. Pražská 1321/38 a, Praha 10: Zpráva o provedení dozoru kontaminace zemin v areálu pro výstavbu Vědeckotechnického parku v Milovicích z května 2014 Zpráva o kontaminaci zemin pod panelovou plochou neznámého původu z května 2014 - zpráva p. Pilařové ohledně nálezu kontaminované zeminy - mapa širších vztahů - letecký snímek areálu pro výstavbu Vědeckotechnického parku Milovice - kopie katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Milovice Katastrální území: Milovice nad Labem (695190) List vlastnictví číslo: 3246 Vlastníci: 1. VTP AT Milovice o.p.s. Podíl: 1/1 Šámalova 1537/60 a, Židenice, 615 00 Brno

4 5. Celkový popis nemovitostí Při místním šetření bylo zjištěno, že pozemky se nacházejí za obcí Milovice, jedná se o bývalý vojenský areál. Přístup je ze zpevněné asfaltové komunikace, terén je mírně zvlněný. Pozemky nejsou oplocené, pouze okolo stavby je postaveno provizorní oplocení z drátěného pletiva na ocelových sloupcích. Nebyly zjištěny žádné inženýrské sítě, v prostoru rozbořených staveb je zbytek asfaltové zpevněné plochy. Na několika místech jsou vzrostlé listnaté i jehličnaté stromy a křoviny. Na pozemcích č. parc. st. 1253, st. 1254, st. 1255, st. 1256 jsou zbytky zříceného zdiva, poz. č. parc. 1752/1 jedná se o komunikaci s povrchem ze žulových kostek. Na pozemku č. parc. 1751/1 se nachází rozestavěná stavba, kde ke dni prohlídky bylo provedeno založení na pilotách, železobetonový skelet bez opláštění a byla položena část stropní konstrukce nad I. nadzemním podlažím. Jiné stavební práce nebyly zjištěny. Dále byly zahájeny zemní práce na zkušebním tunelu, kde byla zjištěna kontaminovaná zemina měření a dohled prováděla firma AVE Praha. I. Pozemky a) Pozemky č. parc. 1253 92 m2 zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 1254 65 m2 zastavěná plocha a nádvoří č.parc. 1255 34 m2 zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 1256 90 m2 zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 1751/1 95 682 m2 ostatní plocha č. parc. 1752/1 6 158 m2 ostatní plocha Celkem 202 121 m2 Ekologická zátěž : Z dokladů, které jsem studoval v archivech a na úřadech jsem zjistil tyto informace : V kupní smlouvě při prodeji oceňovaných pozemků firmě VTP AT Milovice o.p.s. ze dne 31.5.2012 je v čl. IV. Stav ekologické zátěže pozemku konstatováno mimo jiné, že firmou Merced a.s., bylo provedeno v rámci akce Monitoring lokality Milovice - Tábor v předmětné lokalitě zkoumání zbytkového znečištění podzemních vod a kontaminace zemin. V závěrečné zprávě bylo konstatováno, že bylo dosaženo cílových sanačních limitů a nebyla zde zjištěna žádná ohrožující rizika a lze ji z hlediska míry a rozsahu zbytkové kontaminace plnohodnotně využít v souladu se stávajícím územním plánem. Dopis od firmy Tiprojekt p. Pilařové životní prostředí Lysá nad Labem ze dne 9.6.2014, ve kterém je konstatováno, že na staveništi aerodynamického tunelu VTP AT Milovice byla proti všem předpokladům vycházejících z geologických vrtů a kopaných sond objevena nová ložiska kontaminované zeminy patrně ropnými látkami.

5 V zápisu vydaném p. Pilařovou z odboru životního prostředí v Lyse nad Labem, dne 2.6.2014 je uvedeno mimo jiné, že se jednalo o zeminu kontaminovanou ropnými látkami, cca uprostřed plochy v hloubce cca 3 m pod povrchem terénu, pod betonovými panely o ploše cca 300 m2. Ve zprávě Z1 o provedeném dozoru kontaminace zemin z května 2014, kterou prováděla firma AVE Praha, je vyhodnocení odebraných vzorku z prostoru HTU. Ve zprávě Z2 o kontaminaci zemin pod panelovou plochou neznámého původu, kterou také prováděla firma AVE Praha, je vyhodnocení odebraných vzorků pod panelovou plochou z prostoru HTU. Ve zprávě Z1 a Z2 po vyhodnocení vzorků je konstatováno, že byla zjištěna kontaminovaná zemina. Ke dni prohlídky pozemků nebyla provedena sanace podloží. Po vyhodnocení informací ohledně ekologické zátěže v dané lokalitě nelze vyloučit, že budou na pozemcích zjištěny další ložiska kontaminovaná ropnými látkami. Z tohoto důvodu je provedena korekce ceny za 1 m2. Ocenění porovnávací metodou Při výběru nemovitostí pro porovnání byly zohledněny následující charakteristiky: velikost, tvar, poloha, přístup na pozemky, možnosti napojení na inženýrské sítě atd. Porovnání nemovitostí je provedeno jako celku. Výběr porovnatelných pozemků z realitní inzerce: Ve shodné lokalitě je v nabídce: 1) Pozemek v Milovicích: Prodej komerčního pozemku vhodné částečně i pro výstavbu obytné zástavby, na pozemku je starší budova a plechové hangáry. Inženýrské sítě na pozemku. - výměra 38 602 m2 - cena za 1 m2 622,- Kč 2) Pozemek v Milovicích: Prodej pozemku vhodný pro výstavbu bytového domu, k pozemku vede asfaltová komunikace, inženýrské sítě v dosahu: - výměra 10 559 m2 - cena za 1 m2 490,- Kč 3) Pozemek v Milovicích: Podle informace obce Milovice byl v roce 2016 prodán pozemek ke komerčním účelům formou nejvyšší ceny za m2: 526,- Kč

6 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňovaných pozemků : Koeficient K1 - zohledňuje velikost pozemků Koeficient K2 - zohledňuje polohu pozemků v rámci územního celku Koeficient K3 - zohledňuje tvar pozemků Koeficient K4 - zohledňuje přístup na pozemky Koeficient K5 - zohledňuje prodejnost oceňovaných pozemků Koeficient K6 - zohledňuje náklady na ekologickou zátěž Koeficient K7 - zohledňuje provizi + nižší realizační ceny Z důvodů použití nabídkových cen, které obsahuje i provize RK budu tuto cenu redukovat koeficientem 0,90 kterým by měla být vyjádřena i ta skutečnost, že realizační ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient Poz. č. 1 Poz. č. 2 Poz. č. 3 K1 0,85 0,75 1,00 K2 0,85 0,85 1,00 K3 1,00 1,00 1,00 K4 1,00 1,00 1,00 K5 0,90 0,90 1,00 K6 0,60 0,60 0,60 K7 0,90 0,90 1,00 součet 6,10 6,00 6,60 výsl.koeficient K 0,87 0,86 0,94 Nab.cena 24 000 000,00 Kč 5 173 910,00 Kč 526,00 Kč plocha m2 38602 10 559 1 cena za 1 m2 621,73 Kč 490,00 Kč 526,00 Kč cena po přepočtu K 541,79 Kč 420,00 Kč 495,94 Kč průměrná cena za 1 m2 485,91 Kč plocha k ocenění 202121,00 cena porovnáním 98 212 996,34 Kč zaokrouhleno : 98 210 000,00 Kč

7 Stanovení ceny rozestavěné stavby : Firma Goldbeck Prefabeton s.r.o. prováděla ocenění dodávky železobetonového skeletu a stropní konstrukce včetně montáže. Podle výkazu prefabrikovaných prvků bylo dodáno na stavbu na ŽB skelet 467 m3 prefabrikovaných prvků (základové prahy, sloupy, stěny, schodišťová ramena, vazníky, ztužidla, průvlaky) betonových konstrukcí a 1672 bm železobetonových panelů Spiroll. Kalkulace na dodávku výše uvedené konstrukce včetně montáže byla stanovena na částku 8,7 mil Kč. Při prohlídce bylo zjištěno, že celková dodávka včetně montáže stavby je dokončena asi ze 70 %. Železobetonový skelet byl proveden v roce 2014, při prohlídce nebyly zjištěny viditelné závady. Vzhledem ke stáří konstrukce, je předpoklad dalšího využití. Cena rozestavěného ŽB skeletu: 8,7 mil x 70 % 6 090 000,- Kč Zaokrouhleno: 6 090 000,- Kč Rekapitulace obvyklé ceny : Pozemky: Rozestavěná stavba: Celkem : 98 210 000,- Kč 6 090 000,- Kč 104 300 000,- Kč Obvyklá cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí : 104 300 000,- Kč Slovy : jednostočtyřimilionytřistatisíckč Ocenění je zpracováno v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

8 Zdůvodnění obvyklé ceny: Odhad obvyklé ceny je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení byly zohledněny všechny rozhodující faktory, které se vztahují k dané nemovitosti. Obvyklá cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. Skutečná hodnota výše uvedené nemovitost, za níž může být prodána, bude zjištěna v dražbě. Vrdy, 4.4.2017 Zdeněk Smetánka Ovocná 277 285 71 Vrdy

9 B. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.11.1985 - č.j. : Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, je v souladu s ustanovením 127 OSŘ a prohlašuji, že jsem si vědom následků nepravdivého podání znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 38 2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2017036 podle připojené likvidace. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Mapa širších vztahů Mapa KN Mapa 1 : 5 000 Letecký snímek Zápis z jednání na místě ze dne 2.6.2014 Zpráva p. Pilařové - odbor životního prostředí Lysá nad Labem ze dne 9.6.2014 Kupní smlouva Fotodokumentace