Odhad tržní hodnoty č. 2256

Odhad tržní hodnoty č. 2256 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 01267/11-024 ze dne: 11.6.2012 Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 01267/11-024 Podle stavu ke dni 4. 7. 2012 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 15 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Dolní Studénky, 4. 7. 2012

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Parcela č. 1317/5 Druh: Orná půda zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov pro obec Dřevohostice, katastrální území Dřevohostice na LV č. 704 s podílem povinného 1/12 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01267/11-024 ze dne 11.6.2012. 2. Informace o nemovitosti Nemovitost - pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov pro obec Dřevohostice, katastrální území Dřevohostice na LV č. 704 je zemědělská půda pod ochranou Zemědělského půdního fondu. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. 7. 2012 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti pomocí katastrálních map (mapového serveru čúzk), mapového serveru Google a Veřejného registru půdy LPIS.. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 01267/11-024 ze dne 11.6.2012 - LV 704 k.ú. Dřevohostice, obec Dřevohostice - KM k LV 704 k.ú. Dřevohostice, obec Dřevohostice (zdroj čúzk) - údaje z veřejného registru půdy LPIS - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - mapový server Google - údaje veřejného registru půdy LPIS Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 - vyhláška 358/2012 o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění vyhlášky č. 427/2009 Sb. a ve znění vyhlášky č. 340/2010 Sb. 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Dřevohostice Katastrální území: Dřevohostice (633020) List vlastnictví číslo: 704 Vlastníci: 1. Bosáková Jaromíra Podíl: 5/6 Fügnerova 653, Jičín, Valdické Předměstí, 506 01 2. Pavlásková Romana Podíl: 1/12 Na Žižkově 438, Jaroměř, Pražské Předměstí, 551 01 3. Šťastný Michal Podíl: 1/12 Barákova 197, Jičín, Nové Město, 506 01 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov pro obec Dřevohostice, katastrální území Dřevohostice na LV č. 704 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost.

4 Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena je stanovována různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vázán závazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě závislé na zkušenostech znalce. Znalec vychází z metod publikovaných v knize Teorie oceňování nemovitostí autor prof. A. Bradáč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dále znalec vycházel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace

5 Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky je úřední cena dle BPEJ, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků - skutečná cena ale může být nižší nebo naopak několikanásobně vyšší. Tržní cena kvalitní zemědělské půdy se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-15Kč/m2. Toto platí u kvalitních pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Pro účely tohoto ocenění byly použity i průměrné ceny zemědělských pozemků definované Cenovým věstníkem MF částka 14 ze dne 12.12. 2011 kde je pro k.ú. Dřevohostice stanovena průměrná cena zemědělských pozemků 11,15 Kč/m 2, kde tato částka odpovídá klimatickým podmínkám, svažitosti pozemků a dalším hodnotám dle rozklíčování BPEJ. Oceňované pozemky jsou tedy mírně podprůměrné než průměrná zemědělská půda v oblasti katastrálního území Dřevohostice.

6 Popis oceňované nemovitosti - pozemku. Pozemek parcela p.č. 1317/5 druh: orná půda výměra celkem 7 421 m 2 z toho dle BPEJ 61450 1 703 m 2 61410 5 718 m 2 pozemek tvoří zemědělská půda Charakteristika dle BPEJ: Region: mírně teplý, vlhký, nížinný Suma teplot nad 10 C: 2500-2700 Vláhová jistota: nad 10 Expozice:! sever Suchá vegetační období: 0-10 dní Průměrná roční teplota: 7,5 C - 8,5 C Sklonitost: střední svah Roční úhrn srážek: 700-900 mm 7-12 Hloubka půdy: hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí >60 cm do 10% Půdní typy: Podloží: Váha: Luvizemě modální, hnědozemě luvické včetně slabě oglejených sprašové hlíny (prachovice) nebo svahové (polygenetické) hlíny s výraznou eolickou příměsí středně těžké s těžkou spodinou Skeletovitost: Vododržnost: s příznivými vláhovými poměry

7 Region: mírně teplý, vlhký, nížinný Cena půdy: 9.61 Kč/m2 Suma teplot nad 10 C: 2500-2700 Vláhová jistota: nad 10 Expozice: všesměrová Suchá vegetační období: 0-10 dní Průměrná roční teplota: 7,5 C - 8,5 C Sklonitost: mírný svah Roční úhrn srážek: 700-900 mm 3-7 Hloubka půdy: hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí >60 cm do 10% Půdní typy: Luvizemě modální, hnědozemě luvické včetně slabě oglejených Podloží: Váha: sprašové hlíny (prachovice) nebo svahové (polygenetické) hlíny s výraznou eolickou příměsí středně těžké s těžkou spodinou Skeletovitost: Vododržnost: s příznivými vláhovými poměry Skelet jsou štěrk (4-30mm) a kamení (3cm-30cm). Hloubka půdy je omezena pevnou horninou nebo silnou skeletovostí. Zdroj: vyhláška Ministerstva zemědělství č. 327/1998 Sb., ze dne 15. prosince 1998, ve znění vyhlášky č. 546/2002 Sb., ze dne 12. prosince 2002. Vzhledem k tomu, že se jedná o zemědělskou a jinou půdu nelze pouze z katastrálních map určit hranice pozemků. K přesnému určení hranic pozemků je nutné geodetické zaměření. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

8 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 704 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

9 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Přerov Počet obyvatel: 1 001 2 000 obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 704 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 704 29 29 Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda 1317/5 1 703 8,35 8,3500 61450 14 220,05 orná půda 1317/5 5 718 9,61 9,6100 61410 54 949,98 Součet: 7 421 69 170,03 Pozemky na LV číslo 704 zjištěná cena: 69 170,03 Kč

10 a.2) Indexová metoda a.2.1) Pozemky na LV číslo 704 Ocenění pozemků indexovou metodou orná půda p.č.: 1317/5 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m 2 11,15 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,70 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení (1.0-1.5) 1,50 Celkový index oceňovaného pozemku I o = A B C D E F 0,525 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC I o Kč/m 2 5,85 Výměra pozemku: m 2 1 703,00 Cena pozemku Kč 9 962,55 orná půda p.č.: 1317/5 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m 2 11,15 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,70 E Územní připravenost, infrastruktura velmi dobrá 1,25 F Speciální charakteristiky volitelné zhodnocení (1.0-1.5) 1,50 Celkový index oceňovaného pozemku I o = A B C D E F 0,525 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC I o Kč/m 2 5,85 Výměra pozemku: m 2 5 718,00 Cena pozemku Kč 33 450,30 Výsledná cena pozemků: = 43 412,85 Kč Úprava ceny koeficientem: koeficient BPEJ 1,500 Cena po úpravě: = 65 119,27 Kč Pozemky na LV číslo 704 zjištěná cena: 65 119,27 Kč a.3) Porovnávací hodnota a.3.1) Pozemky na LV číslo 704

11 Porovnávací pozemky: orná Rakov Realizovaná cena: 1 644 577, Kč Výměra: 149 507,00 m 2 Jednotková cena: 11, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 7,70 Kč/m 2 Váha: 1,00 ornáí Malhotice Realizovaná cena: 932 960, Kč Výměra: 66 640,00 m 2 Jednotková cena: 14, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 9,80 Kč/m 2 Váha: 1,00 orná Náklo Realizovaná cena: 305 000, Kč Výměra: 16 445,00 m 2 Jednotková cena: 18,55 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 12,99 Kč/m 2 Váha: 1,00 orná Tovačov Realizovaná cena: 314 248, Kč Výměra: 14 284,00 m 2 Jednotková cena: 22, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 15,40 Kč/m 2 Váha: 1,00 orná Zámrsky Realizovaná cena: 3 621 688, Kč Výměra: 258 692,00 m 2 Jednotková cena: 14, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 9,80 Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 7,70 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 11,14 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 15,40 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 11,14 Kč/m 2 Oceňované pozemky: Název p.č. Výměra orná půda 1317/5 1 703,00 m 2

12 orná půda 1317/5 5 718,00 m 2 Výměra celkem (V): 7 421,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): 7 421,00 m 2 11,14 Kč/m 2 = 82 669,94 Kč Pozemky na LV číslo 704 zjištěná cena: 82 669,94 Kč a.4) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.4.1) Pozemky na LV číslo 704 29 29 Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] orná půda 1317/5 1 703 8,35 8,3500 61450 14 220,05 orná půda 1317/5 5 718 9,61 9,6100 61410 54 949,98 Součet: 7 421 69 170,03 Pozemky na LV číslo 704 zjištěná cena: 69 170,03 Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

13 C. Rekapitulace Jak vyplývá z analýzy dat ČSÚ, byl oproti loňskému roku pokles cen nemovitostí obecně o téměř 15 %. U pozemků to bylo o něco méně. Avšak tyto data jsou při analýze sumarizovány, dle sdělení realitních makléřů je nyní situace v oblasti nemovitostí - pozemků velmi vážná a jejich pohyb na trhu s nemovitostmi se téměř zastavil. Ačkoliv by se tedy dalo říct, že po krizových letech realit bude situace na trhu s nemovitostmi lepší, opak je pravdou. Stále pokračuje pokles cen, kde nelze za současné situace odhadnout jak hluboce se toto projeví v konečných cenách nemovitostí. Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Vodítkem pro určení tržní ceny za zemědělské pozemky je úřední cena dle BPEJ, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků - skutečná cena ale může být nižší nebo naopak několikanásobně vyšší. Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 7-15Kč/m2 kvalitní zemědělské půdy. Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Cenovým věstníkem MF částka 14 ze dne 12.12. 2011 kde je pro k.ú. Dřevohostice stanovena průměrná cena zemědělských pozemků 11,15 Kč/m 2, kde tato částka odpovídá klimatickým podmínkám, svažitosti pozemků a dalším hodnotám dle rozklíčování BPEJ. Oceňované pozemky jsou tedy mírně podprůměrné než průměrná zemědělská půda v oblasti katastrálního území Dřevohostice. Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

14 Cena pozemků podle cenového předpisu Věcná hodnota pozemků Cena indexovou metodou Cena určená porovnávací metodou Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Stanovená věcná hodnota pozemků Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu 1/12 69 170, Kč 65 120, Kč 82 670, Kč 69 170, Kč 69 170, Kč 0, Kč 82 670, Kč 6 890, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 82 670, Kč Cena slovy: osmdesátdvatisícešestsetsedmdesát Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Bosáková Jaromíra 5 / 6 68 891,67 Kč Pavlásková Romana 1 / 12 6 889,17 Kč Šťastný Michal 1 / 12 6 889,17 Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/12 6 890, Kč Cena slovy: šesttisícosmsetdevadesát Kč

15 D. Seznam příloh 1. LV 704 k.ú. Dřevohostice, obec Dřevohostice 2. KM k LV 704 k.ú. Dřevohostice, obec Dřevohostice 3. mapy místa 4. ortofoto místa, google foto 5. údaje LPIS