STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: objednavka@statikum.cz Znalecký posudek č. 769-245-2013 Ve věci : O ceně nemovitostí a spoluvlastnických podílech povinné na nemovitostech zapsaných na listech vlastnictví č. 294 a 935 u Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, pro obec Rohozná, kat. území Rohozná u Poličky Objednatel: Účel posudku : Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00658/12-068; provedené exekuce prodejem nemovitostí povinné Petry Sauerové, bytem Rohozná čp.264, 569 72 Rohozná. Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka Počet stran posudku: 18 + 6 stran příloh Počet vyhotovení : 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
Obsah 1. NÁLEZ... 3 1.1 Identifikace předmětu ocenění... 3 1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti... 3 1.3 Popis nemovitosti... 3 1.4 Vlastnické a evidenční údaje... 4 1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti... 4 1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 4 2. OCENĚNÍ... 6 2.1 Vyhláška 450/2012 Sb.... 7 2.2 Ocenění porovnávací metodou... 13 2.2.1 Bytové jednotky... 13 3. REKAPITULACE... 17 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 18 PŘÍLOHY... 19 Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření... 1 list Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapa... 5 listů Str. 2
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Spoluvlastnický podíl povinné Petry Sauerové, bytem Rohozná čp.264, 569 72 Rohozná, ve výši 1/6 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 294 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, pro obec Rohozná, kat. území Rohozná u Poličky, a to: - Pozemek na parcele 235 o výměře 133m², zahrada Spoluvlastnický podíl povinné ve výši 1/6 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 936 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, pro obec Rohozná, kat. území Rohozná u Poličky, a to: - Byt č.p/č.jednotky 399/1, nacházející se v budově- rod. dům Rohozná, č.p. 399, LV 935, na parcele č. 131 Spoluvlastnický podíl povinné ve výši 2046/26341 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 935 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, pro obec Rohozná, kat. území Rohozná u Poličky, a to: - Pozemek na parcele St. 131 o výměře 126 m 2, zastavěná plocha a nádvoří - Stavba, část obce Rohozná, čp. 399, rod. dům na parcele č. St. 131 1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Obec Rohozná se nachází v jihovýchodní části Pardubického kraje, 11 km jižně od Svitav. V obci je trvale hlášeno 671 obyvatel. V obci se nachází pobočka pošty, základní škola s mateřskou školou a zbrojnice dobrovolných hasičů. V obci je rozvedena voda a plyn. Oceňovaná nemovitost se nachází přibližně ve středu obce nedaleko pošty. 1.3 Popis nemovitosti Znalci nebyl do objektu umožněn přístup, proto je popis proveden na základě údajů zjištěných z Dohody spoluvlastníků budovy a pozemku o vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne 24.1.2013 a vnějšího ohledání budovy při místní šetření. Jedná se o byt s dispozicí 3+1 nacházející se ve 2. NP rodinného domu v obci Rohozná. Byt se skládá ze dvou pokojů o rozměrech 20,00 a 13,60 m 2, kuchyně o rozměru 5,50 m 2, jídelny o rozměru 13,86 m 2, předsíně, koupelny, WC, šatny, spíže a lodžie. Součástí bytu je sklep a kotelna nacházející se v 1. NP nemovitosti. Na základě údajů zjištěných znalcem byla nemovitost postavena v roce 1980, kdy byla podána Žádost o zápis novostavby a potvrzení MNV v Rohozné o přidělení čísla popisného ze dne 1.9.1980. Jedná se o zděnou stavbu s plochou střechou. Vnitřní vybavení a konstrukce stavby nebylo možno na místě samém ověřit, pro účely posudku jsou tudíž uvažovány v provedením standardním pro daný druh stavby. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření. Nemovitou věcí tvořící příslušenství k Str. 3
oceňované nemovitosti jsou sklep a kotelna nalézající se v 1.PP budovy Rohozná čp. 399. 1.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 24.7.2013 je na listu vlastnictví č. 936 pro k.ú. Rohozná u Poličky, obec Rohozná, Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj jako vlastník zapsána: Sauerová Petra č.p. 264, 56972 Rohozná 1/6 Šafránek Alois č.p. 399, 56972 Rohozná 4/6 Šafránek Pavel č.p. 264, 56972 Rohozná 1/6 1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 18.7.2013 a za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala. Povinná se i přes výzvu nedostavila a neumožnila přístup do nemovitosti, ocenění bylo proto provedeno na základě údajů zjištěných z Dohody spoluvlastníků budovy a pozemku o vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne 24.1.2013. Vybavení nemovitosti se považuje za standardní vzhledem ke staří nemovitosti. 1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí pro obec Rohozná, k.ú. Rohozná u Poličky, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Svitavy, pro níže uvedené nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 936 a 294; vyhotovené dne 24.7.2013. - Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem - Informace z realitního serveru - Vlastní databáze znalce - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření, ze dne 18.7.2013. - Fotodokumentace z místního šetření, ze dne 18.7.2013 - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku); - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1.1.2012; - Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb s účinností od 1.1.2013; - BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; Str. 4
- ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; - DUŠEK DAVID Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; - ZAZVONIL ZBYNĚK Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; - BRADÁČ a kol. Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010. - HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009 - ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňování nemovitostí výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010 - IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012 Str. 5
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), Str. 6
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní. 2.1 Vyhláška 450/2012 Sb. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Hlavní stavby Byt č.399/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Jednotka v rodinném domě: 13 Rodinný dům: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Podlahové plochy bytu Kuchyň: 5,50 m 2 Spíž: 1,70 m 2 Jídelna: 13,86 m 2 Pokoj: 20,00 m 2 Pokoj: 13,60 m 2 Koupelna: 5,40 m 2 Šatna: 1,40 m 2 WC: 1,20 m 2 Zádveří: 6,30 m 2 Chodba: 6,30 m 2 Schodiště a zádveří: 4,50 m 2 Lodžie v 1.NP: 5,40 m 2 Chodba se schodištěm v 1. NP: 8,00 m 2 Chodba v 1.NP: 14,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 107,56 m 2 Str. 7
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů Sklep: 8,60 m 2 Kotelna: 12,00 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor = 20,60 m 2 mimo byt a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 107,56 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným 20,60 m 2 * 0,80 = 16,48 m 2 stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem = 124,04 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Str. 8 Část [%] 1. Základy S 100 2. Zdivo S 100 3. Stropy S 100 4. Střecha S 100 5. Krytina S 100 6. Klempířské konstrukce S 100 7. Vnitřní omítky S 100 8. Fasádní omítky S 100 9. Vnější obklady S 100 10. Vnitřní obklady S 100 11. Schody S 100 12. Dveře S 100 13. Okna S 100 14. Podlahy obytných místností S 100 15. Podlahy ostatních místností S 100 16. Vytápění S 100 17. Elektroinstalace S 100 18. Bleskosvod S 100 19. Rozvod vody S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu S 100 22. Kanalizace S 100 23. Vybavení kuchyně S 100 24. Vnitřní vybavení S 100 25. Záchod S 100 26. Ostatní S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40
4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní S 3,60 100 1,00 3,60 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 2 ]: = 9 890,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1500 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8620 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 15 579,77 Plná cena: 124,04 m 2 * 15 579,77 Kč/m 2 = 1 932 514,67Kč Cena bytu = 1 932 514,67 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 33 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 67 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 33 / 100 = 33,000 % - 637 729,84 Kč Byt č.399/1 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 1 294 784,83 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hodnota spoluvlastnického podílu: 0,- Kč * 1 / 1 + 0,- Str. 9
= 1 294 784,83 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Byt č.399/1 - zjištěná cena = 215 797,47 Kč Ocenění pozemků Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8620 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1500 0,8620 64,87 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 131 126,00 64,87 8 173,62 nádvoří Stavební pozemek - celkem 8 173,62 = 8 173,62 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 046 / 26 341 - zjištěná cena = 634,87 Kč Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8620 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1500 0,8620 25,95 Str. 10
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odstavec 5 zahrada 235 133,00 25,95 3 451,35 Stavební pozemek - celkem 3 451,35 = 3 451,35 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 - zjištěná cena = 575,23 Kč Str. 11
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení STATIKUM s. r.o. 769-245-2013 Ocenění staveb Hlavní stavby Byt č.399/1 Ocenění staveb celkem 322 085,80 Kč 322 085,80 Kč Ocenění pozemků p.č. St. 131 634,90 Kč p.č. 235 575,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 210,10 Kč Celkem 323 295,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 323 295,90 Kč Rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb Hlavní stavby Byt č.399/1 Ocenění staveb celkem 215 797,50 Kč 215 797,50 Kč Ocenění pozemků p.č. St. 131 634,90 Kč p.č. 235 575,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 1 210,10 Kč Celkem 217 007,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 217 007,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 217 010,- Kč slovy: Dvěstěsedmnácttisícdeset Kč Str. 12
2.2 Ocenění porovnávací metodou 2.2.1 Bytové jednotky 1) Byt 3+kk Pomezí, 70 m 2 Byt 3+kk v centru obce Pomezí v prvním patře zděného bytového domu. Celková plocha bytu 75 m2. Dispozice: chodba, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, technická místnost a sklep. Byt má nové rozvody topení včetně radiátorů a plynového kotle. Částečně nové vnitřní omítky a WC. NABÍDKOVÁ CENA: 660 000 KČ 2) Byt 3+1 Stašov, 52 m 2 družstevní byt 3+1 o výměře obytné plochy 52 m2 (podlahová plocha 77,50 m2) v obci Stašov, okres Svitavy. Nemovitost je situována v klidné části obce. Bytová jednotka se nachází v přízemí dvoupodlažního cihlového domu. K bytové jednotce náleží sklepní prostory (2x sklep na uhlí a uložení věcí) a Str. 13
udržovaná zahrada. Po vstupu do bytu se nacházíme v chodbě, která přechází ve vchody do jednotlivých obytných místností. Dispoziční řešení: kuchyně 5,20 m2, obývací pokoj 19 m2, ložnice 13 m2, pokoj 14,80 m2, komora, koupelna, toaleta. Nemovitost, ve které se bytová jednotka nachází, byla v roce 2012 rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci: topení, střechy, zateplení fasády, osazení nových plastových oken. Bytová jednotka je vytápěna kotlem na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Napojena je na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. NABÍDKOVÁ CENA: 399 000 Kč 3) Byt 3+1, Jedlová, 63 m 2 družstevní byt 3+1 v Jedlové u Poličky, který se nachází ve druhém podlaží zatepleného cihlového domu. Bytová jednotka sestává z kuchyně, obývacího pokoje, dětského pokoje, ložnice, WC a koupelny s vanou. Koupelnu je nutno zrekonstruovat. Byt má nová plastová okna. Vytápění je kotlem na tuhá paliva, který se nachází přímo v bytě. Až do bytu je přivedena plynová přípojka, topení lze upravit na plynové. Ohřev vody je elektrickým bojlerem. K bytu náleží balkón a dva sklepy, z nichž jeden je určen ke skladování paliva. Lze užívat i společné prostory jako je kolárna (kočárkárna). NABÍDKOVÁ CENA: 500 000 KČ Seznam porovnávaných nemovitostí: Byt Pomezí Výchozí cena (VC) Kredukce na pramen ceny 1,10 Kpolohy 1,00 Kpodobnosti stavby 0,85 Ktech.stav budovy 1,00 Kvybavení 1,00 Kúvahy znalce 0,90 660 000 Kč Str. 14
Kpozemku 0,90 Cena po redukci na pramen ceny 600 000 Kč Index odlišnosti 0,689 Dosažitelná cena objektu (JC) 871 460 Kč Váha (V) 1,00 Byt Stašov Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny 1,10 Kpolohy 1,00 Kpodobnosti stavby 0,80 Ktech.stav budovy 1,00 Kvybavení 1,00 Kúvahy znalce 0,90 Kpozemku 0,90 399 000 Kč Cena po redukci na pramen ceny 362 727 Kč Index odlišnosti 0,648 Dosažitelná cena objektu (JC) 559 764 Kč Váha (V) 1,00 Byt Jedlová Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny 1,10 Kpolohy 1,00 Kpodobnosti stavby 0,85 Ktech.stav budovy 1,00 Kvybavení 1,00 Kúvahy znalce 0,90 Kpozemku 0,90 500 000 Kč Cena po redukci na pramen ceny 454 545 Kč Index odlišnosti 0,689 Dosažitelná cena objektu (JC) 660 197 Kč Váha (V) 1,00 kde JC = VC / (K redukce na pramen ceny x K polohy K podobnosti stavby K tech. stav budovy K vybavení K úvahy znalce K pozemku ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: 559 764 Kč 697 140 Kč 871 460 Kč 697 140 Kč 697 100 Kč Str. 15
Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě nemovitostí 697 100 Kč. Cena spoluvlastnického podílu 1/6 (v případě bytové jednotky a pozemku St. 131), resp. 2046/26341 (v případě pozemku 235 a podílu na rodinném domě čp. 399) je po zaokrouhlení a vynásobení koeficientem 0,8 zohledňujícím horší prodejnost spoluvlastnických podílů 92 950,- Kč. Tato cena je tvořena cenou podílu na pozemcích St. 131 a 235 ve výši 1 200 Kč (tato cena byla zjištěna porovnávací metodou na základě analýzy trhu a bylo přihlédnuto ke skutečnosti, že na parcele St. 131 stojí stavba), cenou bytové jednotky a podílu na nemovitosti ve výši 91 750 Kč. V případě pozemků p.č. St. 131 a 235 se nejedná o stavební parcely dle 56 odst. 2 zák. o DPH. Stavba je dle Žádosti o zápis novostavby a potvrzení MNV v Rohozné o přidělení čísla popisného ze dne 1.9.1980 užívána nejméně od roku 1980 a splňuje tudíž předpoklady pro osvobození od DPH dle 56 zák. o DPH. Str. 16
3. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena podílu na nemovitostech podle cenového předpisu Cena podílu na nemovitostech zjištěná porovnávacím způsobem Práva a závady 217 010 Kč 92 950 Kč 0 Kč Obvyklá (obecná,tržní) cena nemovitostí je dle odborného odhadu 92 950 Kč Cena slovy: devadesátdvatisícdevětsetpadesát Kč Str. 17
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 769-245-2013. V Brně dne 24. 7. 2013. Podpis jednatele znaleckého ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 18
PŘÍLOHY Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapa Str. 19
Fotodokumentace z místního šetření
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 24.07.2013 08:55:02 CZ0533 Svitavy Vlastnictví bytu a nebytového prostoru Obec: 578673 Rohozná Kat.území: 740471 Rohozná u Poličky List vlastnictví: 936 V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo Sauerová Petra, č.p. 264, 56972 Rohozná Šafránek Alois, č.p. 399, 56972 Rohozná Šafránek Pavel, č.p. 264, 56972 Rohozná 765518/3503 821214/3533 770818/3538 1/6 4/6 1/6 B Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky Způsob využití Budova Způsob ochrany Rohozná, č.p. 399, LV 935, rod.dům Podíl na společných částech domu a pozemku 399/1 byt 12276/26341 na parcele St. 131 Parcely St. 131 zastavěná plocha a nádvoří 126m2 B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Stanislav Molák, Nádražní 397, 580 01 Havlíčkův Brod. Sauerová Petra, č.p. 264, 56972 Z-1038/2013-609 Rohozná, RČ/IČO: 765518/3503 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 5Exe 1022/2012-20 Okresního ve Svitavách ze dne 16.10.2012.; uloženo na prac. Svitavy Z-1038/2013-609 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j.: 5Exe 760/2012-13. Týká se i podílu ve výši 12276/26341 na společných částech domu č.p. 399 a na stavební parcele č. 131. - k podílu 1/6 Sauerová Petra, č.p. 264, 56972 Z-1388/2013-609 Rohozná, RČ/IČO: 765518/3503, Jednotka: 399/1 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí č.j. 159 EX 00658/12-037 ze dne 04.02.2013. Z-1388/2013-609 Listina Usnesení soudního exekutora o změně exekučního příkazu č.j. 159 EX 00658/12-055 ze dne 02.05.2013. Z-5632/2013-609 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení Právní moc ke dni 29.05.2013. Z-6759/2013-609 o Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 75.578,20 Kč s příslušenstvím. Týká se i podílu ve výši 12276/26341 na společných částech domu č.p. 399 a na stavební parcele č. 131. - k podílu 1/6 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, kód: 609. strana 1
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 24.07.2013 08:55:02 CZ0533 Svitavy Povinnost k Obec: Kat.území: 740471 Rohozná u Poličky List vlastnictví: 936 578673 Rohozná V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) UniCredit Leasing CZ, a.s., Sauerová Petra, č.p. 264, 56972 Z-1390/2013-609 Želetavská 1525/1, Michle, 14000 Rohozná, RČ/IČO: 765518/3503, Praha, RČ/IČO: 15886492 Jednotka: 399/1 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 159 EX 00658/12-038 ze dne 04.02.2013. Z-1390/2013-609 Listina Usnesení soudního exekutora o změně exekučního příkazu č.j. 159 EX 00658/12-056 ze dne 02.05.2013. Z-5633/2013-609 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení Právní moc ke dni 29.05.2013. Z-6759/2013-609 o Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 2.000,- Kč s příslušenstvím. Týká se i podílu ve výši 12276/26341 na společných částech domu č.p. 399 a na stavební parcele č. 131. - k podílu 1/6 Česká podnikatelská pojišťovna, Sauerová Petra, č.p. 264, 56972 Z-3932/2013-609 a.s., Vienna Insurance Group, Rohozná, RČ/IČO: 765518/3503, Pobřežní 665/23, Karlín, 18600 Jednotka: 399/1 Praha, RČ/IČO: 63998530 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 135EX 5697/12-19 ze dne 26.03.2013. Z-3932/2013-609 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/6 (týká se i 1/6 podílu ve výši 12276/26341 na společných částech domu č.p. 399 a st. p. 131) Sauerová Petra, č.p. 264, 56972 Z-3934/2013-609 Rohozná, RČ/IČO: 765518/3503, Jednotka: 399/1 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí č.j. 135 EX 5697/12-20 ze dne 26.03.2013. Z-3934/2013-609 o Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 16.333,- Kč s příslušenstvím. Týká se i podílu ve výši 12276/26341 na společných částech domu č.p. 399 a na stavební parcele č. 131. k podílu 1/6 Vojenská zdravotní pojišťovna České Sauerová Petra, č.p. 264, 56972 Z-5177/2013-609 republiky, Drahobejlova 1404/4, Rohozná, RČ/IČO: 765518/3503, Libeň, 19000 Praha, RČ/IČO: Jednotka: 399/1 47114975 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 085 EX 3710/12-38 ze dne 18.04.2013. Z-5177/2013-609 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Týká se i podílu ve výši 12276/26341 na společných částech domu č.p. 399 a na stavební parcele č. 131. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, kód: 609. strana 2
D Okres: Typ vztahu Oprávnění pro Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 24.07.2013 08:55:02 CZ0533 Svitavy Povinnost k Obec: Kat.území: 740471 Rohozná u Poličky List vlastnictví: 936 578673 Rohozná V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) k podílu 1/6 Sauerová Petra, č.p. 264, 56972 Z-5538/2013-609 Rohozná, RČ/IČO: 765518/3503, Jednotka: 399/1 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí č.j. 129 EX 6207/12-25 ze dne 29.04.2013. Z-5538/2013-609 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení. Právní moc ke dni 06.05.2013. Z-7196/2013-609 o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Jan Krejsta, Horní 729/32, 639 00 Brno Sauerová Petra, č.p. 264, 56972 Z-5636/2013-609 Rohozná, RČ/IČO: 765518/3503 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 5Exe 760/2012-13 ve Svitavách ze dne 24.07.2012.; uloženo na prac. Svitavy Z-5636/2013-609 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení č.j. 5Exe 760/2012-13. Právní moc ke dni 24.10.2012.; uloženo na prac. Svitavy Z-6759/2013-609 o Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 3.450,-- Kč s příslušenstvím k podílu 1/6 (týká se i 1/6 podílu ve výši 12276/26341 na společných částech domu č.p. 399 a st. p. 131) T-Mobile Czech Republic a.s., Sauerová Petra, č.p. 264, 56972 Z-5539/2013-609 Tomíčkova 2144/1, Chodov, 14800 Rohozná, RČ/IČO: 765518/3503, Praha, RČ/IČO: 64949681 Jednotka: 399/1 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 129 EX 6207/12-26 ze dne 29.04.2013. Z-5539/2013-609 o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Milan Suchánek, Pod Pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9 Sauerová Petra, č.p. 264, 56972 Z-5913/2013-609 Rohozná, RČ/IČO: 765518/3503 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 5Exe 375/2012-12 Okresního ve Svitavách ze dne 29.03.2012.; uloženo na prac. Svitavy Z-5913/2013-609 - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Dohoda o zrušení a vypořádání podíl.spoluvl. ( 5 zák.o vlast.bytů) ze dne 24.01.2013. Právní účinky vkladu práva ke dni 24.01.2013. V-265/2013-609 Pro: Šafránek Alois, č.p. 399, 56972 Rohozná RČ/IČO: 821214/3533 Šafránek Pavel, č.p. 264, 56972 Rohozná 770818/3538 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, kód: 609. strana 3
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 24.07.2013 08:55:02 CZ0533 Svitavy Obec: Kat.území: 740471 Rohozná u Poličky List vlastnictví: 936 578673 Rohozná V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Listina Sauerová Petra, č.p. 264, 56972 Rohozná 765518/3503 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, kód: 609. Vyhotovil: Podpis, razítko: Vyhotoveno: 24.07.2013 09:13:49 Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, kód: 609. strana 4