- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1930-516/2014 o odhadu ceny obvyklé družstevního podílu v družstvu Bytové družstvo TRIUMVIRÁT, IČ: 28620305, spojený zejména s bytem č. 15 na ul. Na Kopci, umístěný v domě č.p. 2077 na parc.č. 1624/67, katastrální území Karviná-město, obec a okres Karviná Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé družstevního podílu pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00004/14 Podle stavu ke dni 17. 9. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 7. 10. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit družstevní podíl v družstvu, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název: Adresa: Okres: Obec: Katastrální území: družstevní podíl Na Kopci 2077/25, 734 01 Karviná Karviná Karviná Karviná-město 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 17. 9. 2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér bytového domu, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku předmětného bytu. 4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 8708 pro k.ú. Karviná-město ze dne 7. 10. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00004/14-069 o ustanovení znalce ze dne 14.8.2014. Doplňující údaje poskytnuté předsedou družstva a správcem BYTservis-služby, spol. s r.o. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník domu je v KN na LV č. 8708 zapsán: Bytové družstvo TRIUMVIRÁT, Na Kopci 2076/23, Mizerov, 73401 Karviná Byt č. 15 na adrese Na Kopci 2077/25, Karviná je užíván Jaroslavou Bohdovou (povinným) jako nájemcem. 6. Celkový popis Posuzovaný byt č.15 se nachází ve statutárním městě Karviná, v sídelní části Mizerov, ul. Na Kopci 2077/25. Ve statutárním městě Karviná se nachází veškerá občanská vybavenost, která je v dosahu městské hromadné dopravy. Posuzovaný byt se nachází cca 300 m severně od autobusové zastávky Karviná, Ráj, Na Kopci. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Na bytový dům č.p. 2077 nebylo ke dni ocenění vypracováno Prohlášení vlastníka, nebyly tedy vymezeny samostatné bytové jednotky se spoluvlastnickými podíly na společných částech domu č.p. 2077 a pozemku parc.č. 1624/67 v k.ú. Karviná-město.
- 3 - Pozitiva oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 15 - umístění v klidné lokalitě, s dobrou dostupností centra města a občanské vybavenosti Negativa oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 15 - nebyla shledána 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji družstevních podílů v družstvech, spojených s obdobnými byty. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných bytů v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Byt č.15 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v bytovém domě č.p. 2077 na adrese Na Kopci 2077/25 Byt se skládá z: kuchyň 7,10 m 2 pokoj 12,90 m 2 pokoj 15,60 m 2 pokoj 7,60 m 2 předsíň 7,70 m 2 koupelna 2,10 m 2 WC 0,90 m 2 sklep 2,10 m 2 nezapočítává se do celkové podlahové plochy Celková plocha s příslušenstvím je 56 m 2.
- 5 - Vybavení bytu tvoří kuchyňská linka, sporák, vana, umyvadlo, WC. Znalec nebyl vpuštěn do bytu. Pro další ocenění znalec uvažuje byt v původním stavu, standardního vybavení a opotřebení. Znalec předpokládá další náklady na údržbu a opravy bytu. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s pultovou střechou, dům prošel revitalizací (zateplení, plastová okna, společné prostory). Bytový dům je v užívání cca od roku 1965. srovnávané byty Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytu V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s družstevními podíly spojenými s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí se nabízí obdobné byty ve vlastnictví družstev v rozmezí cca 280 tis. až 420 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytu apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality Objektivizační koeficient výsledná cena za m2 byt č.1 Majakovského,Karviná 420000 0,90 53 7 132 0,95 1,00 1,00 1,00 6 775 byt č.2 Borovského,Karviná 280000 0,90 56 4 500 1,00 1,00 1,05 1,00 4 725 byt č.3 Sovova,Karviná 360000 0,90 62 5 226 1,00 1,00 1,00 1,00 5 226 byt č.4 Na Kopci,Karviná 389000 0,90 57 6 142 1,00 1,00 1,00 1,00 6 142 průměrná indexovaná hodnota 5 717 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 56 5 717 320 157 Cena bytu zjištěna srovnáním (orientační): 320 157,- Kč Po provedené celkové analýze bytu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu s byty a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytu, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou družstevního podílu v družstvu Bytové družstvo TRIUMVIRÁT, IČ:28620305, spojeného zejména s bytem č. 15 na adrese Na Kopci 2077/25, 734 01 Karviná, zjištěnou srovnávací metodou ve výši 320 000,- Kč.
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena družstevního podílu v družstvu Bytové družstvo TRIUMVIRÁT, IČ:28620305, spojeného zejména s bytem č. 15 na adrese Na Kopci 2077/25, 734 01 Karviná, je stanovena ke dni 17.9.2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaného družstevního podílu k datu ocenění ve výši 320 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá družstevního podílu v družstvu Bytové družstvo TRIUMVIRÁT, IČ:28620305, spojeného zejména s bytem č. 15 na adrese Na Kopci 2077/25, 734 01 Karviná včetně příslušenství Slovy: třistadvacettisíc Kč 320 000,- Kč 2) Znalci nejsou známy ani nebyly doloženy žádné nájemní práva, podnájemní či jiná práva ani věcná břemena Ocenění právních vad: 0,- Kč Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena obvyklá družstevního podílu včetně příslušenství a součástí Slovy: třistadvacettisíc Kč 320 000,- Kč V Ostravě, 7. 10. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1930-516/2014 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané byty
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace Bytový dům č.p. 2077 Bytový dům č.p. 2077
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané byty Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Majakovského, Karviná Cena: 420 000,- Kč Užitná plocha: 51 m 2 Družstevní byt 3+1 v obci Karviná. Podlahová plocha bytu je 53 m2, byt se nachází v 1. podlaží z 5, v bytě nová elektřina do zásuvek vedená v lištách, v bytě menší úpravy, prostorná chodba, nové vestavěné skříně + předsíňová stěna, podlahy PVC + parkety v pokojích, 2 prostorné průchozí pokoje, jeden menší pokoj, koupelna umakartové jádro, nové umyvadlo, zásuvky. lokalita s výbornou občanskou vybavenosti. Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 ul. Borovského, Karviná Cena: 280 000,- Kč Užitná plocha: 56 m 2 Družstevní byt 3+1 na ulici Borovského v Karviné - Mizerově. Byt se nachází ve 4 podlaží panelového domu v klidné části města. V okolí je přesto dostupná veškerá občanská vybavenost, u domu MHD, škola, školka, obchody.. Dům je po celkové revitalizaci, plastová 7komorová okna, nová střecha, zateplení. Byt je v původním, ale udržovaném stavu..nemovitá věc č. 3 Byt 3+1 ul. Sovova, Karviná Cena: 360 000,- Kč Užitná plocha: 62 m 2 Dr. byt 3+1, 62 m² s komorou na ulici Sovova v Karviné - Ráji. Byt o výměře 62 m² je situován v 1. poschodí v domě s výtahem. Dům prošel kompletní revitalizací. Byt je v původním, udržovaném stavu. V pokojích jsou parkety, v ostatních místnostech PVC. Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1 ul. Na Kopci, Karviná Cena: 389 000,- Kč Užitná plocha: 57 m 2 Družstevní byt o dispozici 3+1, ve velmi žádané lokalitě na ulici Na Kopci. Výhodou této lokality je dobrá dostupnost do centra, ale zároveň klid a menší ruch. Byt se nachází v nedávno revitalizovaném domě, kde byla provedené výměna stupaček, elektřiny, plastových oken a celkové zateplení. Původní, ale udržovaný stav bytu je výhodou, protože si ho můžete zařídit přesně podle představ. V pokojích je natažené PVC, pod kterým se nacházejí kvalitní a zachovalé parkety. K relaxu a k letnímu opalování jistě využijete balkón.