Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 823/68/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 630/3, LV č. 8375, s podílem na společných částech domu a pozemku 206/58147, budova zapsána na LV č. 3740 na pozemcích: pozemek parc.č. 2152/1, LV č. 3740 pozemek parc.č. 2152/29, LV č. 3740 pozemek parc.č. 2152/30, LV č. 3740 pozemek parc.č. 2152/31, LV č. 3740 pozemek parc.č. 2152/32, LV č. 3740 pozemek parc.č. 2156/4, LV č. 3740 pozemek parc.č. 2156/5, LV č. 3740 pozemek parc.č. 2156/6, LV č. 3740 Adresa Kraj Jihočeský kraj Statutární ČESKÉ BUDĚJOVICE Počet obyvatel 93620 město Kat. území České Budějovice 3 Ulice Plzeňská č.p. 630, 628, 629, 631, 632, 633, 634, 635 Část obce dle LV České Budějovice 3 Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro exekutora Matějka Stanislav - České Budějovice, Větrná 1480/74, ČESKÁ REPUBLIKA, Ne Tel. 380 711 410 E-mail IČ 66254132 DIČ Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 9.4.2014 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 5.4.2014 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 5.4.2014 Počet stran textu 6 Počet stran příloh 11 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 19.99 m 2 25 000 Kč/m 2 499 800 Kč - 1 -
Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti 500 000 Kč Pětset tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV zástavní právo exekutorské Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Nemovitost se nachází v blízkosti řeky Vltavy, ale je situována ve 2.NP a v místě jsou vybudovány protipovodňové zábrany. Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti - 2 -
Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3740, vyhotovil dálkový přístup do KN 9.4.2014. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8375, vyhotovil dálkový přístup pro JUDr. Marek Frank 13.3.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. České Budějovice 3, vyhotovil dálkový přístup do KN 9.4.2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace. Pan Stanislav Matějka byl doporučeným dopisem ze dne 21.3.2014 vyzván k určení termínu místního šetření, ale nereagoval. Dne 4.4.2014 nezpřístupnil nemovitost a určení tržní hodnoty nemovitosti muselo být provedeno bez prohlídky BJ., vyhotovil zpracovatel odhadu 12.12.2012. část prohlášení vlastníka budovy, vyhotovil Katastrální úřad České Budějovice 4.4.2014. Datum předání kompletních podkladů 14.1.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8375, vyhotovil dálkový přístup pro JUDr. Marek Frank 13.3.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. České Budějovice 3, vyhotovil dálkový přístup do KN 9.4.2014. část prohlášení vlastníka budovy, vyhotovil Katastrální úřad České Budějovice 4.4.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Statutární město České Budějovice je hlavním centrem jižních Čech s velkým významem celé České republiky. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Bytová jednotka se nachází v ulici Plzeňská. Tato část města je udržovaná s dobrými podmínkami pro život.tato lokalita patří mezi vyhledávané části v Českých Budějovicích. Je zde kompletní občanská vybavenost a velice kvalitní dopravní obslužnost prostřednictvím MHD. Pěší dostupnost do centra města. Pracovní příležitosti jsou v Českých Budějovicích nejvyšší možné z celého regionu. Informace o nemovitosti Bytová jednotka je umístěna v panelovém bytového domě, který je velice dobře udržovaný. V celém domě jsou plastová okna včetně plastových vchodových dveří do bytového domu a celý dům je zateplen minerální izolací s finální úpravou (fasádou). Dům má polovalbovou střechu. Bytová jednotka je koncipovaná jako 1 + 0 (garsoniéra). Dispozice : předsíň, koupelna, WC, pokoj s kuchyňským koutem a sklep v 1.NP bytového domu. Bytová jednotka je umístěna v 2.NP z celkového počtu 5.NP pravděpodobně bez výtahu. Bytová jednotka nebyla zpřístupněna. Z tohoto důvodu vycházím z původního stavu bytové jednotky bez dalších úprav. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 2156/1 Česká republika, Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, Rašínovo nábřeží 390/42, Nové Město, 12800 Praha 2 ostatní plocha, zeleň Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ne Orientace oken Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Stáří stavby [roky] 30 Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 30-3 -
Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová okna s dvojsklem? vnější omítky kontaktní zateplovací systém? Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z prostého betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou i svislou vlhkosti svislé nosné železobetonový montovaný skelet stropy betonové montované konstrukce krov valbový střešní krytina plechová s protikorozní úpravou obvodové stěny z železobetonového sendvič. panelu v vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém tl. do 30 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková schodiště betonové se stupni TERACO okna plastová s dvojsklem dveře hladké lakované podlahy obytných PVC podlahy nebytových PVC místn. místn. vytápění dálkové elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu není zdroj teplé vody dálkový ohřev Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo kuchyňská linka Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 14.49 m 2 1.0 14.49 m 2 předsíň 2.08 m 2 1.0 2.08 m 2 koupelna 1.76 m 2 1.0 1.76 m 2 WC 1.02 m 2 1.0 1.02 m 2 sklep 1.27 m 2 0.5 0.64 m 2 Součet ploch za podlaží 20.62 m 2 19.99 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 3.2.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ano Podlahová plocha 21.0 m 2 Cena za nemovitost 750 000 Kč 35 700 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 638 000 Kč 30 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Garsoniera, o rozloze 21 m2, v osobním vlastnictví. Nachází se ve 4. patře domu s nově vybudovaným výtahem.v domě je nová střecha, nová fasáda se zateplením, nová okna, nové rozvody vody a topení, nové elektro.. Výhled z okna na jižní stranu do zeleně, bezproblémové parkování přímo u domu. K bytu náleží sklepní kóje a možnost využívání všech společných prostor. Byt je vhodný jako investice, momentálně je pronajat. - 4 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 4.3.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Podlahová plocha 24.0 m 2 Cena za nemovitost 690 000 Kč 28 800 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 621 000 Kč 25 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Garsoniera s vlastním parkovacím místem ve dvoře domu a sklepem. Jedná se o byt ve III. patře zděného bytového domu s plastovými okny v Čéčově ulici, na Pražském předměstí, v Českých Budějovicích. Klidné bydlení se zajištěným parkováním a vynikající dostupností do centra města. Družstevní vlastnictví. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 24.1.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ano Podlahová plocha 21.0 m 2 Cena za nemovitost 750 000 Kč 35 700 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 600 000 Kč 28 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Garsoniéra 21 m2, osobní vlastnictví. Garsoniéra je na Pražské ulici, v 5. patře z 8. Byt má zděné jádro, novější kuchyňskou linku, v ní je přípojka na pračku. - 5 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 25 900-30 400 Kč/m 2 600 000-638 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 25 000 Kč/m 2 Současnou obvyklou cenu bytové jednotky č. 630/3 domu č.p. 628,629,630,631,632,633,634,635 v ulici Plzeňská, obec České Budějovice zapsané na LV č. 8375 k.ú. České Budějovice 3 včetně podílu na společných částech domu a pozemku 206/58147 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených bytových jednotek v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů jednotek, konstrukčních provedení bytových domů a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na 25.000 Kč/m2 užitné plochy, tj. ve výši 0.500 mil. Kč. Bytová jednotka nebyla zpřístupněna. Z tohoto důvodu vycházím z původního stavu bytové jednotky bez dalších úprav. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis - 6 -
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 823/68/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2014038. V Českém Krumlově dne 9.4.2014 Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov Kontakt: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel.: 733 698 996-7 -
Fotodokumentace pohled na bytový dům - 8 -
Fotodokumentace - mapy České Budějovice Plzeňská 630/91 - umístění nemovitosti v obci - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -