Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2012

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 2259/26, LV č. 9287, s podílem na společných částech domu a pozemku 132/6903, na pozemcích: pozemek parc. č. 2867, LV č. 7059, pozemek parc. č. 2868, LV č. 7059, pozemek parc. č. 2869, LV č a pozemek parc. č. 2870, LV č Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel město Katastrální území Stodůlky Ulice Petržílkova č. pop. 2259, 2260, 2261 a 2262 Část obce dle LV Praha 13 - Stodůlky Objednatel Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D. Malátova č. pop. 645, č. o Praha 5 ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Bytová jednotka Parv Maxim - Praha, Petržílkova 2259/28, RČ /4369 Zpracováno pro exekutora JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D. Tel IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Schejbal František Dne Licence číslo Husova 485 Ke dni Šťáhlavy fschejbal@volny.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 1 Počet stran příloh 0 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podlahová plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Čtyři miliony pět set tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky nemovitosti: byt 1+4 (mezonetový), nadstandardní výměra bytu, dosažitelnost metra a autobusu MHD, dosažitelnost dálnice, umístění v hlavním městě, možnost parkování před domem, částečná rekonstrukce uvnitř bytu a obvodového pláště, možnost okamžitého bydlení, poptávka po obdobných nemovitostech, kompletní inženýrské sítě. Záporné stránky nemovitosti: nebyly sledovány. Podmínky platnosti ceny V zde stanovené ceně obvyklé nejsou uvažována omezení vlastnického práva zapsaná na LV

2 Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno ANO doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. V oddíle C - Omezení vlastnického práva předloženého LV je zapsáno nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské a exekuční příkaz k prodeji. Dále je k nemovitosti zřízeno zástavní právo smluvní pro pohledávku ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch zástavního věřitele - Hypoteční banka, a. s. (IČO: ), Radlická 333/150, Praha. Zástavní právo vzniklo na základě smlouvy o zřízení zástavního práva podle občanského zákona ze dne (právní účinky nastaly ke dni ). Zde stanovená cena obvyklá je bez uvažování těchto omezení. ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění byl jmenován usnesením č. j. 147 Ex 45/10-70 ze dne Exekutorského úřadu ANO Praha 5 - JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Smlouva kupní ze dne zapsaná v KN pod č. j. V-64542/ (právní účinky vkladu práva ke dni ). Nabyvatelem je současný vlastník nemovitosti p. Maxim Parv. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotovený Exekutorským úřadem Praha 5 - JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D dne (zapsána budova č. pop. 2259, 2260, 2261 a 2262). Výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotovený Exekutorským úřadem Praha 5 - JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D dne (zapsána jednotka č. 2259/26). Výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotovený Exekutorským úřadem Praha 5 - JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D dne (zapsán pozemky č. parc. 2867, 2868, 2869 a 2870). Snímek katastrální mapy předmětného území stažený ze serveru cuzk.cz. Umístění nemovitosti. Umístění nemovitosti v místě. Fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření. Místní šetření provedené znalcem dne Usnesení č. j. 147 Ex 45/0 vyhotovené Exekutorským úřadem Praha 5 - JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D dne , znalcem převzaté dne Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č vyhotovený Exekutorským úřadem Praha 5 - JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D dne (zapsána jednotka č. 2259/26). Snímek katastrální mapy předmětného území stažený ze serveru cuzk.cz. Umístění nemovitosti. Umístění nemovitosti v místě. Fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření

3 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Oceňovaná nemovitost se nachází v Praze - hlavním městě ČR, v k. ú. Stodůlky. Město Praha je správním, průmyslovým, obchodním a centrem ČR. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost. Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Dům se nachází v Petržílkově ulici v městské části Praha 13, v jejím centru (opodál je radnice). Z hlediska města jako celku je nemovitost umístěna v okrajové jihozápadní části města. Oceňovaný byt se nachází v domě, který se skládá ze 4 sekcí č. pop. 2259, 2260, 2261 a 2262 a je umístěn na pozemcích č. parc. 2867, 2868, 2869 a Samotný byt se nachází v 8. a 9. NP bytového domu č. pop. 2259, byt je mezonetový. Dům je umístěn v sídlištní zástavbě podobných bytových domů a občanské vybavenosti. Dopravní dostupnost výborná - ve městě je autobusová, tramvajová doprava a metro. V docházkové vzdálenosti je zastávka metra (stanice Hůrka) cca 5 min. Občanská vybavenost a infrastruktura je úplná. Informace o nemovitosti Znalec na základě usnesení vydaného exekutorským úřadem provedl místní šetření dne v době kolem 8.00, a hod. Při zvonění nebyl na zvonek označený jménem Parv mu nebylo otevřeno. proto informoval zadavatele ocenění. S ním bylo dohodnuto místní šetření na den se srazem před vchodem do domu. Na místní šetření se za zadavatele dostavil. p. Mgr. Adam Kopecký. Po srazu bylo vstoupeno do domu (na zvonění na vchodový zvonek nikdo reagoval). Teprve při zazvonění na zvonek v chodbě asistentu exekutora otevřela znalci neznámá žena, která mluvila ruským jazykem. Tato umožnila znalci prohlídku nemovitosti. Znalec provedl prohlídku bytu, jeho zaměření a potřebnou fotodokumentaci. Z těchto získaných poznatků znalec získal informace pro vypracování posudku. Oceňovaný byt se nachází v 8. a 9. NP typového panelového bytového domu o čtyřech sekcích s 10 NP s plochou střechou. Stáří bytového domu nebylo dokladováno, dle odhadu znalce stáří činí cca 20 až 30 roků. V domě je nový výtah, k bytu náleží lodžie o výměře cca 6 m2, v bytě je zděná koupelna a samostatné WC (2*), osazeny jsou vstupní bezpečnostní dveře, kuchyňská linka, vestavěné skříně, v části nové štukové omítky, plovoucí podlaha a keramická dlažba, plastová okna a zasklená lodžie. Dům je po rekonstrukci střechy, společných rozvodů, oken a je částečně zateplen. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc. č. 2780/122 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 9. NP Počet NP domu celkem 10 Počet podlaží bytu 2 Velikost bytu Výtah Ano Orientace oken západ Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umývadlo kuchyňská linka se sporákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 2 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Technický stav budovy je velmi dobrý - průměrný. Bytový dům je starý cca let. Na obvodových konstrukcích byly provedeny výše uvedené rekonstrukce. Technický stav jednotky velmi dobrý Technický stav budovy je velmi dobrý - průměrný. Jednotka prošla částečnou rekonstrukcí výše podrobně popsanou. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné samonosný panelový konstrukce systém Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou 100 stropy betonové montované 100 krov plochá střecha 100 střešní krytina těžké izolační pásy

4 obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn železobetonového sendvič. panelu v tl. do 30 cm vápenná omítka štuková, keramický obklad 100 vnější úpravy povrchů v části kontaktní zateplovací systém, povrchová úprav schodiště betonové 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč okna plastová 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných PVC, keramická dlažba, 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místností plovoucí místností vytápění dálkové 100 elektro světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody dálkový ohřev NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 předsíň m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 předsíň m m 2 koupelna 7.40 m m 2 WC 1.95 m m 2 obývací pokoj m m 2 chodba 2.54 m m 2 chodba 5.01 m m 2 pokoj m m 2 komora 3.72 m m 2 lodžie 6.91 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-4 -

5 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 10 Počet podlaží bytu 2 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Praha - Stodůlky, Petržílkově ulice, stejný dům. Mezonetový byt 1+4 v 9. NP s lodžií (6 m2), v panelovém domě. Byt je po částečné rekonstrukci (plovoucí a laminátové podlahy, zasklená lodžie, plastová okna, vnitřní dveře, vstupní bezpečnostní dveře, vestavěné skříně, nová kuchyňská linka, 2* koupelna - vana a SK). 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 2 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o atypický mezonetový byt po celkové rekonstrukci o velikosti 3+1/L, 105 m2, v těsné blízkosti metra Butovice, ulice Seydlerova Praha 5 Stodůlky. Mezonetový byt je umístněn ve 3. a 4. NP domu. V přízemí bytové jednotky orientované na jih je vybavená kuchyňská linka se zabudovanými spotřebiči včetně myčky a obývací pokoj o velikosti 50m2, koupelna se sprchovým koutem a WC, technická místnost (pračka, sušička). Schodiště vede do horního patra, kde jsou dvě ložnice orientovány na sever, koupelna se sprchovým koutem a WC, šatna. Na podlahách je dlažba a plovoucí podlahy

6 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 2 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 86.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Praha 13 - Stodůlky, Dominova ulice. Byt 1+4 s lodžií (cca 7 m2). Umístěn je ve 3. NP panelového pětipodlažního domu, V bytě je nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Na podlahách jsou plovoucí podlahy, dlažba a koberce. Okna plastová s orientací na východ a západ. Koupelnové jádro je zděné s vanou a samostatným WC. K bytu patří sklepní kóje v suterénu domu.. Dostupnost metra, autobusová zastávka je ve vzdálenosti 200 m a metro 3 minuty chůze (stanice Hůrka). V okolí kompletní občanská vybavenost. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obdobné nemovitosti jsou na trhu obchodovány v dané lokalitě a čase. Oceňovaná nemovitost je situována v sídlištní zóně v okrajové části města (centrum místní části). Z přístupných podkladů lze konstatovat, že v Praze existuje dostatečně velký trh s obdobně velkými byty, které se nabízejí - inzerují a obchodují na realitním trhu. Jedná se o byty především v panelových, ale i ve zděných bytových domech. V lokalitě je velmi dobrá občanská vybavenost a služby. Dopravní dostupnost a obslužnost je velmi dobrá - metro. Parkování osobních automobilů je možné na pozemku před domem. Jedná se o lokalitu vhodnou k trvalému bydlení. Časová a dopravní dostupnost lokality je dobrá. V optimální docházkové vzdálenosti se nachází kompletní občanská vybavenost. Vzhledem k účelu užívání a poloze lze nemovitost charakterizovat z hlediska prodeje za zajímavou se širším okruhem potencionálních kupujících. Obdobné nemovitosti se v daném regionu prodávají mezi ,- až ,- Kč/m2 podlahové plochy. Oceňovaná nemovitost je velmi dobře obchodovatelná na volném realitním trhu, současnou cenu obvyklou odhaduji na ,- Kč. Odhadce se domnívá, že prodejnost existuje, poptávka je v souladu s nabídkou. Vypracoval Licence číslo 0427 Ing. Schejbal František Husova Šťáhlavy podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne pod č. j. Spr. 2808/92 a ze dne pod č. j. Spr. 161/96 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady (nemovitostí), STAVEBNICTVÍ, stavby obytné, stavby dopravní, stavby inženýrské a stavby průmyslové a PROJEKTOVÁNÍ. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhrada mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslem

7 Příloha č. 5: Fotodokumentace Ložnice WC Koupelna Kuchyně Předsíň se schodištěm Pokoj - 7 -

8 Fotodokumentace Vstupní dveře Domovní chdoba Komora (2. WC) Obývací pokoj Obývací pokoj Pokoj - 8 -