- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1988-574/2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - bytové jednotky č. 2236/3, umístěné v domě č.p. 2236 na pozemku parc.č.5189/17 a spoluvlastnického podílu ve výši 6187/44270 na společných částech domu č.p. 2236 na pozemku parc.č. 5189/17 a pozemku parc.č. 5189/17, katastrální území Frýdek, obec a okres Frýdek-Místek (LV č. 9692 a 2991) Objednatel posudku: insolvenční správce Ing. Petr Klus CSc. Řeznická 33 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro insolvenční řízení Podle stavu ke dni 10. 11. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě 11. 11. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem v insolvenci nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 2236/3 Adresa nemovité věci: Maxe Švabinského 2236, 738 01 Frýdek - Místek Okres: Frýdek - Místek Obec: Frýdek - Místek Katastrální území: Frýdek 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 10. 11. 2014 za účasti znalce a vlastníka nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č. 9692 pro k.ú. Frýdek ze dne 11. 11. 2014. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje objednatele znaleckého posudku. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 9692 zapsán: SJM Bršťák Jan a Bršťáková Anna, Maxe Švabinského 2236, Frýdek, 73801 Frýdek-Místek Omezení vlastnického práva: - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Bršťák Jan - Zahájení exekuce - Bršťák Jan - Zahájení exekuce - Bršťáková Anna - Zástavní právo exekutorské - Zástavní právo smluvní blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Frýdek-Místek, ul. Maxe Švabinského, v k.ú. Frýdek, cca 150 m jihozápadně od zastávky MHD Frýdek, Sídliště, za KD Válcoven. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve statutárním městě je veškerá občanská vybavenost. Dobrá dopravní dostupnost centra města. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci. Z pohledu bydlení se jedná o klidnou oblast k bydlení. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 2236/3 umístěnou v domě č.p. 2236 na pozemku parc.č. 5189/17 a spoluvlastnickým podílem ve výši 6187/44270 na společných částech domu č.p. 2236 na pozemku parc.č. 5189/17 a pozemku parc.č.5189/17 v k.ú. Frýdek a obci Frýdek-Místek. Pozitiva oceňované nemovité věci: - dobrá dopravní dostupnost, nachází se poblíž centra města Negativa oceňované nemovité věci: - špatné parkovací možnosti v okolí - špatný stav bytu vyžadující další investice 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č.2236/3 Oceňovaný byt o velikosti 2+1 situovaný ve 2. NP ze 3.NP bytového domu č.p. 2236. Výčet místností: - Kuchyně 10 m 2 - Pokoj 17 m 2 - Pokoj 14,10 m 2 - Předsíň 8,50 m 2 - Koupelna 3,40 m 2 - WC 1,48 m 2 - Sklep I 5,48 m 2 - Sklep II 1,99 m 2 - Francouzské okno 0,17 m 2 Celková plocha bytu s příslušenstvím je 62,12 m 2 (příslušenství tvoří francouzské okno a 2 sklepy). Podlahová plocha bytu vč. fr. okna činí 54,65 m 2. Bytová jednotka se nachází se ve zhoršeném stavu, se zanedbanou údržbou. Byt bude vyžadovat další investice do stavebních úprav. Koupelna je vybavena vanou a umyvadlem, WC splachovací. Kuchyň je vybavena původní kuchyňskou linkou a plynovým sporákem. Podlahy v obytných místnostech jsou vlýsky, v ostatních prostorách keramická dlažba. Vytápění bytu je lokální elektrické. Ohřev vody je el. boilerem. Okna plastová. Jádro zděné.
- 5 - Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je zděné konstrukce se sedlovou střechou. Dům prošel částečnou revitalizací (zateplení a plastová okna). V domě není výtah. Společné části domu tvoří kolárna a kočárkárna. Stáří domu odhaduji na cca 49 let. K vlastnictví bytové jednotky 2236/3 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 6187/44270 na společných částech domu č.p. 2236 na pozemku parc.č. 5189/17 a pozemku parc.č. 5189/17 v k.ú. Frýdek, obci a okresu Frýdek Místek. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 700 tis. až 1 300 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. srovnávané byty lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient výsledná cena za m2 byt č.1 byt č.2 byt č.4 Frýdek Místek 799 000 0,85 54 12 577 0,95 1,00 1,00 1,00 11 948 Frýdek Místek 900 000 0,85 58 13 190 0,90 1,00 1,00 1,00 11 871 Frýdek Místek 1 235 000 0,85 60 17 496 0,80 1,00 1,00 1,00 13 997 průměrná indexovaná hodnota 12 605 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 54,65 12 605 688 870 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 688 870,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu a bytu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 688 870,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.2236/3, tak i podíl na společných částech domu č.p. 2236 na pozemku parc.č. 5189/17 a pozemku parc.č. 5189/17 a po zaokrouhlení činí. 690 000,- Kč.
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci bytové jednotky č. 2236/3, umístěné v domě č.p. 2236 na pozemku parc.č.5189/17 a spoluvlastnického podílu ve výši 6187/44270 na společných částech domu č.p. 2236 na pozemku parc.č.5189/17 a pozemku na parc.č. 5189/17, katastrální území Frýdek, obec a okres Frýdek Místek, je stanovena ke dni 10.11. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou na oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 690 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci bytové jednotky č. 2236/3 vč. příslušenství a součástí a podílu na spol. částech domu a pozemku 690 000,- Kč Slovy: šestsetdevadesáttisíc Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Slovy: nula Kč 0,- Kč 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí 690 000,- Kč Slovy: šestsetdevadesáttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité v insolvenčním řízení. V Ostravě, 11. 11. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1988-574/2014 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 2236 Kuchyň Předsíň Koupelna WC
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 2+1 Frýdek - Místek Cena: 799 000,- Kč Užitná plocha: 54 m 2 Slunný byt 2+1 v žádané a klidné lokalitě na ulici Nad Lipinou ve Frýdku. Byt o výměře 54 m2 se nachází v cihlové zástavbě v 1. NP/3. Byt má prostorné pokoje, jinak je v původním, avšak v udržovaném stavu s možností úpravy dle Vašich představ. Kuchyň je prostorná s rohovou kuchyňskou linkou, v obývacím pokoji jsou krbová kamna, na podlaze renovované parkety. Dům je po částečné revitalizaci, zateplená fasáda, nove vchodové dveře, schránky, zvonky, nová rozvody elektřiny a plynu ve společných částech domu. Veškerá vybavenost v blízkosti domu škola, školka, MHD. Názor znalce: lepší byt, obdobná lokalita Nemovitá věc č. 2 Byt 2+1 Frýdek - Místek Cena: 900 000,- Kč Užitná plocha: 58 m 2 Byt o dispozici 2+1 s užitnou plochou 58m2 nacházející se na ulici Pionýrů ve Frýdku-Místku. Byt je v původním stavu, což umožnuje rekonstrukci dle Vašich představ. Dům prošel rekonstrukcí, která obsahovala zateplení a výměnu oken. Byt se nachází v nízkopodlažní cihlové zástavbě. Byt má soukromé parkoviště před domem. K bytu náleží sklepní kóje a v budoucnu je možné si pronajmout nebo odkoupit garáž, která se nachází na pozemku za domem. Pozemek je ve vlastnictví vlastníků bytových jednotek. Názor znalce: lepší byt, obdobná lokalita Nemovitá věc č. 3 RD Bílovec Cena: 1 235 000,- Kč Užitná plocha: 60 m 2 Byt 2+1, Frýdek - Místek, 60 m2, po celkové rekonstrukci, osobní vlastnictví. Byt se nachází v 1 NP bytového domu. Cihlový objekt. Plovoucí podlahy, nová kuchyňská linka, plastové okna, plynový kotel, sprchovací kout. Sklepní zděné prostory, parkováni před domem. Názor znalce: lepší byt, po rekonstrukci, obdobná lokalita