088EX 1745/12-97 Znalecký posudek č. 3767/07/15 Š O ceně bytové jednotky č. 1086/8 a bytové jednotky č. 1086/39, ul. Skuteckého č.p. 1086 s podílem 418/18401 a podílem 415/18401 na společných částech domu a pozemku parc.č. 1149/28 v k.ú Řepy, obec Praha 6 Postup při zparcování posudku: Povinným Gaston Real Estate, s.r.o nebyla umožněna prohlídka bytu. Ocenění je provedeno zvenku na základě prohlídky bytového domu a informací sdělených paní Milenou Petrákovou, předsedkyní SV. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 1745/12-24, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 18.1.2015 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 17 stran textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 1 vyhotovení. V Kladně, 18.1.2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 1745/12-24, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.12.2014 za přítomnosti paní Petrákové, předsedkyně SV. 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Hlavní město Praha, vypracovaný dne 26.11.2014 z LV 5540, LV 893 pro katastrální území Řepy, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Gaston Real Estate, s.r.o, Skuteckého 1086/7, Řečpy, 163 00 Praha 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku č. 1086/8, 2+kk a bytovou jednotku č. 1086/39, situované v bytovém panelovém domě v sídlištní zástavbě, přístupném po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. V domě je osobní výtah. Orientace hlavních místností je na na západ (bj.č. 8) a na východ(bj.č.39). K bytům je užívána sklepní kóje ve společných prostorách.byty nebyly zpřístupněny. 7. Obsah posudku Oddíl 1 I. Pozemek a) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 1)Pozemek č. parc.1149/28 II. Byt a) Byt 1)Bytová jednotka č. 1086/8 b) Ocenění porovnávací metodou Oddíl 2 I. Pozemek a) Pozemky 1)Pozemek č. parc.1149/28 II. Byt a) Byt 1)Bytová jednotka č. 1086/39 b) Ocenění porovnávací metodou
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Oddíl 1 Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemek č. parc.1149/28 Jedná se o pozemk v rovinném terénu, přístupný po zepvněné komuniakci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Pozemek je oceněn dle cenové mapy pro Hl. město Prahu pro r. 2015, mapový list 56, skupina, 3429, cena 3410,.- /m2
5 II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 1086/8 Jedná se o byt č. 1086/8, 2+kk, o celkové výměře 41,80 m 2, s příslušenstvím, situovaný v 2. NP panelového bytového domu postaveného v roce 1981. Střecha je plochá s krytinou z folie PVC se žlaby a svody a s bleskosvodem. Dům je montovaný z dílců betonových plošných, tl. zdiva 24 cm. Vnější fasáda je zateplená, vnitřní stěny jsou štukové. Okna jsou plastová, dveře hladké. Podlahy jsou kobercové a z keramických dlaždic. Topení je dálkové s litinovými radiátory. V kuchyni je elektrický sporák, v koupelně je umyvadlo a vana. Schody jsou s povrchem z PVC, výtah je osobní. Orientace místností je na západ. Technický stav : v roce 1993 bylo provedeno zateplení fasády a výměna oken, byt je v původním stavu, zcela bez údržby. Předpoklad provedení stavebních úprav. Oddíl 2 Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemek č. parc.1149/28 Jedná se o pozemk v rovinném terénu, přístupný po zepvněné komuniakci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Pozemek je oceněn dle cenové mapy pro Hl. město Prahu pro r. 2015, mapový list 56, skupina, 3429, cena 3410,.- /m2 II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 1086/39 Jedná se o byt č. 1086/39, 2+kk, o celkové výměře 41,50 m 2, s příslušenstvím, situovaný v 7. NP panelového bytového domu postaveného v roce 1981. Střecha je plochá s krytinou z folie PVC se žlaby a svody a s bleskosvodem. Dům je montovaný z dílců betonových plošných, tl. zdiva 24 cm. Vnější fasáda je zateplená, vnitřní stěny jsou štukové. Okna jsou plastová, dveře hladké. Podlahy jsou kobercové a z keramických dlaždic. Topení je dálkové s litinovými radiátory. V kuchyni je elektrický sporák, v koupelně je umyvadlo a vana. Schody jsou s povrchem z PVC, výtah je osobní. Orientace místností je na východ. Technický stav : v roce 1993 bylo provedeno zateplení fasády a výměna oken, byt je v původním stavu, zcela bez údržby. Předpoklad provedení stavebních úprav.
6 Ocenění Oddíl 1 I. Pozemek a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemek č. parc.1149/28 2 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [/m 2 ] Cena [] 1149/28 Zastavěná pl. 300 3 410, 1 023 000, Pozemek č. parc.1149/28 určená cena: 1 023 000, II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 1086/8 38 Podlahové plochy jednotky (PP): pokoj 15,20 m 2 pokoj + 10,30 m 2 kuchyňský kout + 5,80 m 2 předsíň + 6,70 m 2 koupelna + 2,80 m 2 WC + 1,00 m 2 Podlahové plochy jednotky celkem: = 41,80 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 246 780 Základní cena (ZC): 34 902, /m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00
7 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1981 Stáří stavby (y): 33 Koeficient pro úpravu (s): 0,835 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,724 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 25 269,05 /m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): i=2 1,080 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 41,80 25 269,05 1,000 1,080 = 1 140 745,99 Bytová jednotka č. 1086/8 určená cena: 1 140 745,99
8 b) Ocenění porovnávací metodou c) Oceňovaný byt 2. NP. je v původním stavu, před rekonstrukcí, výměra 41,80 m2. d) 1) Byt 12.NP., 46 m2, po kompletní rekonstrukci, dům plně revitalizován e)2) Byt 2+kk, 6.NP, 43 m2, po kompletní rekonstrukci, dům částečně opravený, f) nová okna, stoupačky, střecha a výtah g) 3) Byt 2+kk, 1.NP. 50 m2, po rekonstrukci Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) K místa K stavební stav K vybav. K prodejnost K výměra Jednotková cena (JC) Byt 2+kk, 46,0 m 2 Šimonova Řepy 2 095 000, 1,00 0,80 0,80 0,90 0,90 1 086 048, Byt 2+kk, 43,0 m 2 Makovského Řepy 1 995 000, 1,00 0,85 0,80 0,90 0,97 1 184 311,80 Byt 2+kk, 50,0 m 2 Nevanova, Řepy 2 520 000, 1,00 0,80 0,80 0,90 0,84 1 219 276,80 kde JC = (VC / M) (K místa K stavební stav K vybav. K prodejnost K výměra ) Množství (M) Váha (V) 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 Minimální jednotková cena za ks: Průměrná jednotková cena za ks ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za ks: 1 086 048, 1 163 212,20 1 219 276,80
9 Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: 1 163 210,02 Jednotkové množství: 1,00 ks Porovnávací hodnota: = 1 163 210,02 Výsledná porovnávací hodnota: 1 163 210, Oddíl 2 I. Pozemek a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemek č. parc.1149/28 2 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [/m 2 ] Cena [] 1149/28 Zastavěná pl. 300 3 410, 1 023 000, Pozemek č. parc.1149/28 určená cena: 1 023 000, II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 1086/39 38 Podlahové plochy jednotky (PP): pokoj 15,20 m 2 pokoj + 10,30 m 2 kuchyňský kout + 5,80 m 2 předsíň + 6,70 m 2 koupelna + 2,50 m 2 WC + 1,00 m 2 Podlahové plochy jednotky celkem: = 41,50 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 246 780 Základní cena (ZC): 34 902, /m 2
10 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Rok výstavby / kolaudace: 1981 Stáří stavby (y): 33 Koeficient pro úpravu (s): 0,835 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,724 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 25 269,05 /m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): 1,080 i=2 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: = 1 132 558,82
11 CB P = PP ZCU I T I P = 41,50 25 269,05 1,000 1,080 Bytová jednotka č. 1086/39 určená cena: 1 132 558,82 b) Ocenění porovnávací metodou Oceňovaný byt 7. NP. je v původním stavu, před rekonstrukcí, výměra 41,50 m2. 1) Byt 12.NP., 46 m2, po kompletní rekonstrukci, dům plně revitalizován 2) Byt 2+kk, 6.NP, 43 m2, po kompletní rekonstrukci, dům částečně opravený, nová okna, stoupačky, střecha a výtah 3) Byt 2+kk, 1.NP. 50 m2, po rekonstrukci Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) K místa K stav stav K vybav. K prodejnost K výměra Jednotková cena (JC) Byt 2+kk, 46,0 m 2 Šimonova Řepy 2 095 000, 1,00 0,80 0,80 0,90 0,90 1 086 048, Byt 2+kk, 43,0 m 2 Makovského Řepy 1 995 000, 1,00 0,85 0,80 0,90 0,97 1 184 311,80 Byt 2+kk, 50,0 m 2 Nevanova, Řepy 2 520 000, 1,00 0,80 0,80 0,90 0,83 1 204 761,60 kde JC = (VC / M) (K místa K stav stav K vybav. K prodejnost K výměra ) Množství (M) Váha (V) 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 Minimální jednotková cena za ks: 1 086 048,
12 Průměrná jednotková cena za ks ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za ks: 1 158 373,80 1 204 761,60 Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: 1 158 370, Jednotkové množství: 1,00 ks Porovnávací hodnota: = 1 158 370, Výsledná porovnávací hodnota: 1 158 370,
13 C. Rekapitulace Byt č. 1086/8 Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 163 210, Cena slovy: jedenmilionjednostošedesáttřitisícedvěstědest Byt č. 1086/39 Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 158 370, Cena slovy: jedenmilionjednostopadesátosmtisícetřistasedmdesát
14 Závěr I : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : a) Nemovitosti : bytová jednotka č. 1086/8, podíl na spol. prostorách domu a pozemku 418/18401, pozemku parc.č. 1149/28 o výměře 300 m2, v k.ú Řepy, obec Praha 6 Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 163 210, Cena slovy: jedenmilionjednostošedesáttřitisícedvěstědest b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 163 210, Cena slovy: jedenmilionjednostošedesáttřitisícedvěstědest
15 Závěr II : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : a) Nemovitosti : bytová jednotka č. 1086/39, podíl na spol. prostorách domu a pozemku 415/18401, pozemku parc.č. 1149/28 o výměře 300 m2, v k.ú Řepy, obec Praha 6 Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 158 370, Cena slovy: jedenmilionjednostopadesátosmtisícetřistasedmdesát b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 158 370, Cena slovy: jedenmilionjednostopadesátosmtisícetřistasedmdesát V Kladně, 18.1.2015 Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno
16 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3767/07/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3767/07/15 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno v Kladně dne 18.1.2015
17 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (5 listů) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (1 list) 4) Usnesení a ex. příkaz (5 listů) 5) Cenová mapa (1 list)