1 Znalecký ústav / ICT News OBSAH ZNALECKÝ ÚSTAV Vývoj cen bytů v České republice Oceňování nehmotných aktiv Konference Finanční řízení pro municipality ICT Znalecký ústav Apogeo Esteem rozšířil portfolio expertních služeb o oblast ICT Až 30 % státních výdajů na IT vyletí oknem bez užitku APOGEO WORKSHOP Jak úspěšně realizovat ICT projekty Vývoj cen bytů v České republice Tržní ceny bytů v České republice stále klesají. Přes optimistická prohlášení developerských firem a zástupců některých realitních kanceláří, týkající se zvyšování zájmu o koupi bytu a připravovaného zvyšování sazeb DPH, ukazují reálná data o prodejích a prodejních cenách, že kupující nepodléhají těmto reklamním prohlášením a koupi nového bytu pečlivě zvažují. Pokračující trend snižování prodejních cen bytů (v Praze lze hovořit o stagnaci Ceny bytů - ČR (index, 2005 = 100) podle tohoto indexu snížily o 0,8 procenta. Stejně tak docházelo v uplynulém období k poklesu průměrných cen nájmů. Nedošlo tedy ani k očekávanému substitučnímu efektu, kdy by zájemci o bydlení byty pronajímali, nikoliv sami uživali k bydlení. Poptávka silných ročníků po bydlení je nasycená, přetrvává nejistota ohledně stability příjmů a na trhu je velké množství již zrealizovaných a dosud neprodaných bytů. KONTAKTY Tel: +420 267 997 706 E-mail: paslerova@apogeo.cz Ing. Gabriela Magsumová Tax Manager Tel: +420 267 997 713 E-mail: magsumova@apogeo.cz Ing. Tomáš Brabec Audit Manager Tel: +420 267 997 765 E-mail: brabec@apogeo.cz David Jelen Accounting & Payroll Manager Tel: +420 267 997 749 E-mail: jelen@apogeo.cz APOGEO GROUP Koněvova 2660/141 130 83 Praha 3 Tel: +420 267 997 700 Fax: +420 296 566 445 E-mail: info@apogeo.cz 1Q/05 1Q/06 1Q/07 1Q/08 čtvrtletí/rok ČR - nabídkové ceny cen) je zřetelný nejen podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu viz graf, ale například i podle nově uveřejňovaného indexu Hypoteční banky. Z tohoto indexu vyplývá, že v rezidenční oblasti mírně rostou ceny rodinných domů, byty však i nadále zlevňují. Reálné tržní ceny bytů se v letošním prvním čtvrtletí ve srovnání se závěrem roku 2010 1Q/09 Graf Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v ČR Zdroj: Český statistický úřad, Graf 3 Ceny bytů ČR (index, 2005 = 100) z 05. 04. 2011 - realizované ceny 1Q/10 Byty v dobrých lokalitách s dopravní dostupností a občanskou vybaveností si svoji cenu zachovají, výše uvedené skutečnosti však budou zřejmě obecně ovlivňovat i budoucí vývoj v této oblasti a v následujícím období lze tedy předpokládat další mírný pokles či stagnaci cen bytů. Více informací o tomto tématu vám rád sdělí: Ing. Ivan Korčák Senior Valuation Consultant Tel: +420 267 997 710 E-mail: korcak@apogeo.cz 1Q/11 95 115 135 155 175 index (2005 = 100)
2 Oceňování nehmotných aktiv Nehmotný majetek se v dnešní době stává významným činitelem při tvorbě hodnoty podniku. Zatímco v minulém století byla hlavním tvůrcem hodnoty podniku jeho hmotná aktiva a průměrná výše účetních a tržních hodnot podniků se přibližně rovnaly, v současnosti se stávají klíčovou konkurenční výhodou aktiva nehmotná. V souvislosti se změnami účetního vykazování akvizic v systémech US GAAP a IFRS dochází k podstatně vyššímu vykazování nehmotných aktiv v bilancích podniků. S tím souvisí i potřeba ocenění tohoto druhu majetku. Důvody pro ocenění nehmotných aktiv 1 Ocenění nehmotných aktiv je potřeba například v následujících situacích: Nespřízněný transfer. Nespřízněným transferem se myslí převod práv k nehmotnému aktivu a poskytnutí práv užívat nehmotné aktivum nespřízněné právnické nebo fyzické osobě. Za nespřízněnou osobu se považuje osoba, která není s prodávajícím propojena majetkově ani personálně. V tomto případě se jedná o ocenění na dobrovolné bázi, tzn., že zpracování znaleckého posudku není požadováno ze zákona. Spřízněný transfer se v České republice řídí dvěma zákony: obchodní zákoník v 196a, odst. 3) jedná se o transfery, ve kterých je jednou smluvní stranou kapitálová společnost, založená podle českého obchodního práva, a druhou je fyzická či právnická osoba majetkově nebo personálně spřízněná. Povinnost zpracování znaleckého posudku je stanovena zákonem v případě, že hodnota nehmotného aktiva tvoří alespoň jednu desetinu upsaného základního kapitálu. Cílem této úpravy je zabránit obchodům na úkor majetkové podstaty společnosti. zákon o daních z příjmů v 23, odst. 7) tento zákon stanoví, že ceny sjednané mezi spřízněnými osobami se nesmějí odchýlit od těch, které by si mezi sebou sjednaly osoby nespřízněné. Nepeněžitý vklad podle 59 obchodního zákoníku pokud je nehmotné aktivum vkládáno jako nepeněžitý vklad do základního kapitálu kapitálové společnosti, je třeba zpracování znaleckého posudku o hodnotě nehmotného aktiva, ve které bude uznáno jako součást základního kapitálu. Právní přeměny podle českých předpisů Podle zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, je ocenění celého podniku při přeměnách obchodních společností povinné, zatímco přecenění dílčího majetku a závazků obchodních společností na reálnou hodnotu je dobrovolné. Přecenit lze však podle českých právních předpisů jen majetek společnosti, který byl již bilančně vykázán. Podnikové kombinace podle IFRS 3 IFRS 3 ukládá povinnost přecenění všech aktiv a závazků kupovaného podniku při akvizicích vykazovaných v systému IFRS. Na rozdíl od českých předpisů se tak přeceňují jak již vykázaná aktiva a závazky, tak i nově identifikovaná. Porušování práv k duševnímu vlastnictví Insolvence Za účelem sestavení soupisu majetku a závazků společnosti v úpadku si může insolvenční správce nechat zpracovat znalecký posudek na hodnotu obtížně ocenitelných aktiv, mj. také nehmotných aktiv. Majetkové ocenění podniku Teoretická podstata ocenění ochranné známky jako cenové prémie Základem hodnoty a ocenění ochranné známky je její ekonomický přínos pro majitele či podnik, který známku vlastní. Výrobky a služby, které produkuje podnik s úspěšnou ochrannou známkou, se prodávají za prémiové ceny. Tuto prémii získává podnik s ochrannou známkou za to, že ve srovnání s konkurencí bez ochranné známky, příp. s méně zavedenou ochrannou známkou, si může dovolit prodávat za vyšší cenu nebo za to, že prodává a tedy i více vyrábí a má tak úspory fixních nákladů připadajících na jednotku produkce. Přístupy a metody ocenění Všechny metody ocenění jsou založeny na třech přístupech: Srovnávacím tento přístup je založen na principu rovnováhy = konkurenční trhy nehmotných aktiv jsou schopny vytvářet rovnovážné ceny nehmotných aktiv se srovnatelnou užitečností. Na tomto přístupu je založena metoda násobitelů. Nákladovém založen na principu ekonomické substituce = zájemce není ochoten za dané aktivum zaplatit více, než kolik by vynaložil za jeho vytvoření. V tomto případě uvažujeme dva typy nákladů: náklady reprodukce a náklady nahrazení. Výnosovém založen na principu očekávání = zájemce není ochoten za dané aktivum zaplatit více než kolik je současná hodnota očekávaných příjmů z využití aktiva. Nejrychleji rostoucí komoditou v rámci nehmotného majetku, co se týká jejich hodnoty, jsou domény. Například doménu pizza.com prodal její majitel v roce 2008 za 2,6 mil. USD, přičemž náklady na tuto doménu činily pouze obnovovací poplatek ve výši 20 USD ročně. Ing. Jitka Karlíková Junior Valuation Consultant Tel: +420 267 997 733 E-mail: karlikova@apogeo.cz 1 SVAČINA, Pavel. Oceňování nehmotných aktiv. Praha: Ekopress, 2010. 214 s. ISBN 978-80-86929-62-0. Konference Finanční řízení pro municipality Dne 6. 4. 2011 proběhla konference pořádaná společností BID Services za vysoké účasti posluchačů. Příspěvky všech přednášejících byly podnětné a pro práci nově zvolených představitelů zastupitelstva jednotlivých měst a obcí, kteří se konference zúčastnili, potřebné. Při tvorbě tématu našeho příspěvku jsme se zamýšleli nad tím, jak naši práci představit a jak udělat pro posluchače příspěvek co nejpřínosnější. Nakonec jsme se rozhodli jít cestou případových studií a na nich demonstrovat rozsah našich služeb. Jednalo se o následující příspěvky: Ekonomicko-finanční analýza smluvního vztahu nájemní smlouvy. Účelem posudku bylo posouzení výhodnosti nájemní smlouvy z hlediska pronajímatele (municipality). Předmětem pronájmu byl rozsáhlý areál se závazky nájemce k investicím do tohoto areálu. Prověření účelnosti a hospodárnosti vynaložených veřejných prostředků metodou nákladové kalkulace. Úkolem posudků (např. škola, zdravotní středisko, školní tělocvična) bylo zjistit, zda konečná cena zaplacená dodavatelům stavebního díla odpovídá ceně z původní smlouvy o dílo. Byl hodnocen rozsah skutečně provedeného díla na základě rozpočtů v kalkulačním členění nákladů až do podrobnosti jednotlivých položek (dle programu ÚRS Praha).
3 Stanovení ceny zjištěné (administrativní) Předmětem posudků bylo stanovení ceny nemovitostí pro účely dané zákonem o oceňování (daň z převodu nemovitosti apod.) prakticky všech typů nemovitostí a pozemků. Posouzení ekonomické výhodnosti stavebních projektů Cílem posudků (např. u obecně prospěšných staveb, jako jsou dům pro seniory, škola, plavecký bazén) bylo posoudit výši investičních a následně provozních nákladů, včetně dopočtu dalších nákladů na financování provozu či nutnosti dotací a návrh způsobu financování. Oceňování při vyvlastňování Účelem posudků bylo stanovení náhrad za vyvlastnění pro vyvlastňovací úřad. Jednalo se např. o případ čerpací stanice pohonných hmot, kdy bylo třeba stanovit nejen náhradu za vyvlastnění samotné čerpací stanice, ale i náhradu za vyvlastnění nájemního práva nájemce. Dále byla provedena revize předchozích znaleckých posudků, popis uplatněných metod a postupů a stanovení nejvhodnější metodiky ocenění. ICT Dvě případové studie související s představením práce naší rozšířené divize ICT. Tel: +420 267 997 706 E-mail: paslerova@apogeo.cz Znalecký ústav Apogeo Esteem rozšířil portfolio expertních služeb o oblast ICT Více než desítka specialistů zastřešuje nejširší nabídku služeb v oboru. První kontakt nového týmu specialistů s médii, laděný mírně kontroverzně, vyvolal řadu diskusí. Ve večerním ekonomickém zpravodajství České televize se za Apogeo Esteem k tématu vyjadřoval soudní znalec Ivan Janoušek. Stanoviska znaleckého ústavu potvrdil i Petr Říha, ředitel odboru architektury egovernment Ministerstva vnitra ČR. Společně na televizní obrazovce diskutovali o reálných možnostech zlepšení zpracování zadávací dokumentace projektů ve státní správě. Shodli se na tom, že je třeba zcela změnit načasování znaleckých posudků. Klíčovou rolí znalce by mělo být posouzení kvality zadávací dokumentace už z hlediska jasné specifikace cílů a jednotlivých kroků k jejich dosažení. Řada subjektů státní správy už na tento způsob spolupráce s oborovými experty přešla, řada teprve hledá optimální subjekt, o jehož renomé by se v případě potřeby mohla opřít. Identifikovat potenciální problém ihned v zárodku znamená obrovské úspory času, lidské energie i finančních prostředků. Posudek soudního znalce má v případě sporu zcela jinou váhu než vyjádření oborového specialisty bez znaleckého oprávnění. Jana Nerušilová Marketing Manager nerusilova@apogeo.cz tel.: +420 267 997 734
4 Až 30 % státních výdajů na IT vyletí oknem bez užitku Zakázky z oblasti informačních a komunikačních technologií (ICT) jsou ve státní a soukromé sféře zbytečně předražené. Zhruba 30 až 35 procent finančních prostředků je vynakládáno naprosto neúčelně: přinášejí nulový, nebo jen zanedbatelný efekt. Viníkem je nejčastěji nedostatečná analýza projektů (25 %) vedoucí k jejich prodražování. Hned v závěsu je chybné zadání projektu (18 %), které poptává neadekvátní řešení, říká Ivan Janoušek, soudní znalec v oblasti informačních technologií ze znaleckého ústavu APOGEO Esteem. Uvedené závěry vyplývají z analýzy ICT projektů za poslední tři roky, které realizoval tým soudních znalců a IT expertů poradenské společnosti APOGEO Group (jejíž součástí je i znalecký ústav APOGEO Esteem). Úředníci se bojí obvinění z korupce Státní a rozpočtové organizace zbytečně prodražují IT zakázky poptávkou nepotřebných služeb či nevhodných informačních systémů. Důvodem vůbec nemusí být korupce, nýbrž alibismus úředníků a jejich snaha být za každou 4% 3% 5% 15% 12% 18% 25% 18% Chybná metodika akceptace díla Špatně připravené zadání projektu Chybná metodika akceptace díla Nedostatečné řízení Nejasné kompetence mezi IT a provozními útvary Selhání spolupráce (dodavatel, subdodavatel) Zaměření pouze na cíle projektu nikoli celkový efekt Chybně sepsaná smlouva (nerespektuje odbornou stránku projektu) Proč je vyplýtváno až 35 % prostředků směřujících do oblasti IT? Viníkem jsou nejčastěji nedostatečné analýzy projektu, které neřeší problém. Špatně formulované smlouvy, které neprůhledně či dvojznačně specifikují předmět smlouvy, často obsahují nesoulad mezi odbornou (IT) a právní stránkou. Chybné zadání projektu neodpovídá skutečným potřebám a dává prostor pro různou interpretaci požadavků. cenu krytý. Poptávané řešení proto raději předimenzují nebo z neznalosti zvolí nevhodnou strategii. Důsledkem jsou předražené projekty, které mnohdy ani neplní svou očekávanou funkci nebo jsou v době dokončení již zastaralé, říká Janoušek. Další černou dírou na peníze jsou špatně sepsané smlouvy, které dávají zbytečný prostor různým dodatkům prodražujícím celý projekt: Opět to nemusí být důsledek korupce, ale chybně koncipované smlouvy. Ty totiž sepisují většinou právníci, kteří nejsou odborníci na IT. Dodavatelé pak mohou ze státu tahat peníze kvůli nejasným formulacím ve smlouvě, vysvětluje Ivan Janoušek. Firmy tratí hlavně na špatných analýzách a očekáváních Soukromý sektor je sice schopen si své investice lépe hlídat, ale i v něm dochází často k mrhání. Viníkem prodražení je nejčastěji podcenění strategie a důsledné analýzy projektu. Klienti se mnohdy při revizi smluv diví, k čemu se vlastně zavázali a co ze smlouvy, kterou navrhl dodavatel, vlastně vyplývá, dodává Ivan Janoušek. Mnoho manažerů navíc podléhá klamu, že nový informační systém jim vyřeší špatný systém řízení firmy. Předpoklad, že zavedení světového informačního systému přinese do firmy samozřejmě i světový systém řízení, je naprosto mylný, varuje Janoušek. Zájem o znalecké posudky každoročně stoupá o 28 procent Tlak na úspory v soukromé a státní sféře způsobuje, že se řada manažerů zodpovědných za IT dostává pod obrovský tlak. Zodpovídají totiž za investice v řádech milionů korun do mnohdy velmi abstraktních nehmatatelných projektů. Manažeři se oprávněně obávají toho, že pokud projekt neuspěje, mohou být obviněni z nedbalosti, či dokonce z korupce, upozorňuje Ivan Janoušek. Jak pracují soudní znalci: Náležitosti znaleckého posudku upravuje Vyhláška Ministerstva spravedlnosti ČR. V praxi to znamená, že znalec v posudku musí uvést souhrn skutečností, které ho vedly k závěrům v posudku uveřejněným. Lze tak zjistit, na základě jakých dat a skutečností byl posudek zpracováván. Znalec je také povinen písemný posudek na požádání státního orgánu osobně stvrdit, doplnit nebo jeho obsah blíže vysvětlit. Posudek zajišťuje zadavateli nezávislost zpracování, neboť soudní znalec není v přímé vazbě na realizátora konečné zakázky (což znemožňuje přímé korupční jednání). V neposlední řadě je znalec schopen nabídnout právní i odbornou expertizu. Na soudní znalce se proto obracejí stále častěji soukromé i státní firmy s žádostí o odborné zhodnocení zadání projektů. Chtějí si ověřit, zda jsou projekty dobře zpracované a není-li někde nějaké slabé místo. Fungujeme jako nezávislý arbitr, který nabízí objektivní zhodnocení situace, říká dále Janoušek. Společnost APOGEO Group zaznamenává v posledních třech letech meziročně 28procentní nárůst poptávky na služby soudních znalců. Firma právě z důvodu rostoucí poptávky založila specializovanou divizi APOGEO Esteem, která se zaměřuje výhradně na znalecké a expertní služby v oblasti informačních a komunikačních technologií. Znalec v posudku totiž musí uvést souhrn skutečností, které ho vedly k uveřejněným závěrům. Lze tak zpětně zjistit, na základě jakých dat a skutečností byl posudek zpracováván. Pokud by projekt skončil neúspěchem, může analýza soudního znalce jasně pomoci najít důvod fiaska. Minimálně tak lze podstatně snížit pravděpodobnost obvinění z korupčního jednání, uzavírá Ivan Janoušek, soudní znalec společnosti APOGEO Esteem. Více informací o tomto tématu vám rád sdělí: Ing. Ivan Janoušek Valuation Institute Consultant janousek@apogeo.cz
5 KLÍČOVÍ LIDÉ ICT DIVIZE Andrea Paslerová vystudovala ČVUT FIS, obor Ekonomika a řízení strojírenské výroby, který si doplnila postgraduálním studiem na Vysoké škole ekonomické v Praze, obor Peněžní ekonomie a bankovnictví. Andrea Paslerová působila ve finanční skupině GES GROUP, dále čtyři roky v České konsolidační agentuře v oddělení oceňování a pět let v holdingové společnosti B.G.M. Managers, s. r. o., jako ředitelka kapitálových účastí. V současné době je jmenována soudním znalcem pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků. Ing. Ivan Janoušek Valuation Institute Consultant Ivan Janoušek (více než 30 let v oboru) je soudním znalcem v oborech Kybernetika, odvětví výpočetní technika, specializace na HW a SW informační systémy firem a Ekonomika, odvětví výpočetní technika, specializace na oceňování HW a SW informační systémy firem. Vlastní Osvědčení NBÚ číslo 068196 o splnění podmínek uvedených v 18 zákona č. 148/1998 pro stupeň utajení Tajné. Praxe v oboru ICT od roku 1976, 10 let CIO Skanska, zakládající člen CACIO (Česká asociace manažerů úseků informačních technologií), pracoval jak na straně dodavatelské, tak odběratelské. APOGEO WORKSHOP Jak úspěšně realizovat ICT projekty Poradenská skupina APOGEO má pro Vás připravenou celou řadu zajímavých workshopů. Seznam těchto workshopů naleznete také na našem webu, /workshopy. Program: Úvodní slovo Jak neúspěšně implementovat - definice hlavních problémů při implementaci ICT projektů Jak úspěšně implementovat - návod na minimalizaci chyb, úspěšnou implementaci a provoz ICT projektů Panelová diskuze s odborníky z oblasti práva, ekonomiky, outsorcingu a architektury ICT Datum: 7. 6. 2011 Registrační formulář ZDE Workshop se uskuteční ve vile Prague Business Club, Juárezova 2, Praha 6. Kapacita míst je omezena. V případě zájmu prosíme o registraci prostřednictvím formuláře. Jana Nerušilová Marketing Manager nerusilova@apogeo.cz tel.: +420 267 997 734