ZNALECKÝ POSUDEK č. 2571-170/13 o ceně nemovitosti pozemků parcela č. 321/9 orná půda, katastrální území Chrudichromy, obec Chrudichromy, okres Blansko, parcela č. 191/7 orná půda, katastrální území Bačov, obec Boskovice, okres Blansko, parcela č. 5037 orná půda, katastrální území Sudice u Boskovic, obec Sudice, okres Blansko, parcela č. 223/2 PK, katastrální území Míchov u Boskovic, obec Míchov, okres Blansko Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 77200 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 999/09 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 30.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 16.11.2013 A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti pozemků parcela č. 321/9 orná půda, katastrální území Chrudichromy, obec Chrudichromy, okres Blansko, parcela č. 191/7 orná půda, katastrální území Bačov, obec Boskovice, okres Blansko, parcela č. 5037 orná půda, katastrální území Sudice u Boskovic, obec Sudice, okres Blansko, parcela č. 223/2 PK, katastrální území Míchov u Boskovic, obec Míchov, okres Blansko 2. Základní informace 1.LV č.20 Chrudichromy Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Chrudichromy 680 01 Chrudichromy Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Chrudichromy Katastrální území: Chrudichromy Počet obyvatel: 186 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 2.LV č. 11 Bačov Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Boskovice 680 01 Boskovice Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Boskovice Katastrální území: Bačov Počet obyvatel: 11 417 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 112,2316 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 112,23 Kč/m 2 3.LV č. 34 Sudice Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Sudice 680 01 Sudice Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Sudice Katastrální území: Sudice u Boskovic Počet obyvatel: 462 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 4.LV č. 35 Míchov Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Míchov - 2 -
679 61 Míchov Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Míchov Katastrální území: Míchov u Boskovic Počet obyvatel: 164 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.10.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.20 ze dne 22.10.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.11 ze dne 22.10.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.34 ze dne 22.10.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.35 ze dne 22.10.2012 - skutečnosti zjištěné na místě při místním šetření dne 30.10.2013 - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 20, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 22.10.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Pazdírek Alois 590424/0848 Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 11, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 22.10.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Pazdírek Alois 590424/0848 Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 34, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 22.10.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Pazdírek Alois 590424/0848 Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 35, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 22.10.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: - 3 -
Pazdírek Alois 590424/0848 6. Obsah znaleckého posudku LV č.20 Chrudichromy LV č. 11 Bačov LV č. 34 Sudice LV č. 35 Míchov - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV č.20 Chrudichromy Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 20 ze dne 22.10.2012. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23 Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 321/9 33 014 938,00 6,15 60,00 9,84 9 229,92 Mezisoučet 938,00 9 229,92 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 9 229,92 Pozemky - zjištěná cena = 9 229,92 Kč LV č. 11 Bačov Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 11 ze dne 22.10.2012. - 5 -
Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23 Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: 120 % Celková úprava ceny: 120,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 191/7 33 716 1 566,00 1,69 120,00 3,72 5 825,52 orná půda 191/7 33 014 4 760,00 6,15 120,00 13,53 64 402,80 Mezisoučet 6 326,00 70 228,32 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 70 228,32 Pozemky - zjištěná cena = 70 228,32 Kč LV č. 34 Sudice Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 34 ze dne 22.10.2012. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23 Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 5037 33 011 2 336,00 8,96 60,00 14,34 33 498,24 Mezisoučet 2 336,00 33 498,24 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 33 498,24 Pozemky - zjištěná cena = 33 498,24 Kč - 6 -
LV č. 35 Míchov Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 35 ze dne 22.10.2012. Při místním šetření bylo zjištěno, že pozemek p.č. 223/2 PK byl v rámci komplexních pozemkových úprav rozdělen a přečíslován na tři samostatné pozemky, a to p.č. 35/1 trvalý travní porost o výměře 1 906 m 2, p.č. 35/2 koryto vodního toku o výměře 214 m 2 a p.č. 35/3 ostatní plocha, neplodná půda o výměře 304 m 2. Z tohoto důvodu i takto oceněny. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23 Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 35/11 37 001 1 906,00 3,78 60,00 6,05 11 531,30 porost Mezisoučet 1 906,00 11 531,30 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 11 531,30 Jiný pozemek oceněný dle 32: Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků: Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. Přirážka K ] p [Kč/m 2 ] 32 odstavec 3 10,11 0,25 60 % 1,000 4,04 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] 32 odstavec 3 ostatní plocha, 35/3 304,00 4,04 1 228,16 neplodná půda Jiný pozemek - celkem 1 228,16 Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle 31 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. Přirážka K ] i K p [Kč/m 2 ] 31 odstavec 5 35,- 0,07 1,000 2,45 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- - 7 -
Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 31 odstavec 5 koryto vodního toku 35/2 214,00 10,00 2 140,- Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 2 140,- Pozemky - zjištěná cena = 14 899,46 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen LV č.20 Chrudichromy 9 229,90 Kč celkem 9 229,90 Kč LV č.20 Chrudichromy celkem 9 229,90Kč LV č. 11 Bačov 70 228,30 Kč celkem 70 228,30 Kč LV č. 11 Bačov celkem 70 228,30Kč LV č. 34 Sudice 33 498,20 Kč celkem 33 498,20 Kč LV č. 34 Sudice celkem 33 498,20Kč LV č. 35 Míchov 14 899,50 Kč celkem 14 899,50 Kč LV č. 35 Míchov celkem 14 899,50Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 127 855,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 127 860,- Kč slovy: Jednostodvacetsedmtisícosmsetšedesát Kč - 9 -
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností u LV č. 11, LV č. 20 a LV č. 34. U LV č. 35 byl pozemek p.č. 223/2 PK byl v rámci komplexních pozemkových úprav rozdělen a přečíslován na tři samostatné pozemky, a to p.č. 35/1 trvalý travní porost o výměře 1 906 m 2, p.č. 35/2 koryto vodního toku o výměře 214 m 2 a p.č. 35/3 ostatní plocha, neplodná půda o výměře 304 m 2. Tato úprava nebyla ještě zapsána v KN, avšak odpovídá skutečnému stavu, tak jako součet jednotlivých ploch. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: LV č. 11 - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 32.400,- Kč s příslušenstvím, Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, Roškotova 1225/1, Praha - zástavním právem exekutorským ve výši 16.513,63 Kč s příslušenstvím, Československá obchodní banka, a.s., Radlická 333/150, Praha - dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. LV č. 20 - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 32.400,- Kč s příslušenstvím, Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, Roškotova 1225/1, Praha - zástavním právem exekutorským ve výši 16.513,63 Kč s příslušenstvím, Československá obchodní banka, a.s., Radlická 333/150, Praha - dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. LV č. 34 - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 32.400,- Kč s příslušenstvím, Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, Roškotova 1225/1, Praha - zástavním právem exekutorským ve výši 16.513,63 Kč s příslušenstvím, Československá obchodní banka, a.s., Radlická 333/150, Praha - 10 -
- dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. LV č. 35 - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 32.400,- Kč s příslušenstvím, Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, Roškotova 1225/1, Praha - zástavním právem exekutorským ve výši 16.513,63 Kč s příslušenstvím, Československá obchodní banka, a.s., Radlická 333/150, Praha - dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Stanovení ceny obvyklé Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Při průzkumu trhu bylo zjištěno, že nabídka zemědělských pozemků převyšuje poptávku a zemědělské pozemky se obchodují v cenách 80 až 100% z ceny administrativní bez polohových přirážek. Proto na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, odhaduji obvyklou cenu pozemků takto: Pozemky: orná půda, p.č. 321/9 o celkové výměře 938 m 2 : 938 x 6,- = 5.628,- Kč orná půda, p.č. 191/7 o celkové výměře 6 326 m 2 : 6326 x 5 = 31.630,- Kč orná půda, p.č. 5037 o celkové výměře 2 336 m 2 2336 x 9 = 21.024,- Kč trvalý travní porost, p.č. 35/1 o celkové výměře 1 906 m 2 1906 x 4 = 7.624,- Kč koryto vodního toku, p.č. 35/2 o celkové výměře 214 m 2 214 x 10 = 2.140,- Kč ostatní plocha, neplodná půda, p.č. 35/3 o celkové výměře 304 m 2 304 x 4 = 1.216,- Kč - 11 -
Pozemky celkem 5.628 + 31.630 + 21.024 + 7.624 +2.140 + 1.216 = 69.262,- Kč po zaokrouhlení: 69.260,- Kč Obvyklá cena celkem 69 260,- Kč Slovy: šedesátdevěttisícdvěstěšedesátkč Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz V Olomouci 16.11.2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2571-170/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13170. - 12 -