ZNALECKÝ POSUDEK č. 3784-31/2013 O ceně bytu č.417/2 v obci a k.ú.úpice, část obce Úpice Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 18.3.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 22.3.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitosti, tj. bytu č.417/2 v obci a k.ú.úpice, část obce Úpice, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 9147/34656 ke společným částem bytového domu čp.417 a k pozemku p.č.st.454. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č.417/2 Adresa předmětu ocenění: 3.května 417 542 32 Úpice Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Úpice Katastrální území: Úpice Počet obyvatel: 5 836 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 70,8541 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j): ZC = Cp * 2,0 = 141,71 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.3.2013, ale jen prohlídka společných prostor budovy, nikoliv prostor bytu vlastník nemovitosti tj. bytu č.417/2 se k místnímu šetření nedostavil,a prohlídku bytu tak znalci neumožnil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj.112/2013-n z 5.3.2013 - LV č.3231 pro k.ú.úpice - cuzk.cz - místní šetření - část prohlášení vlastníka zajištěná na KÚ v Trutnově znalcem 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Veronika Hudá, 3.května 417, 542 32 Úpice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Petr Hudý, 3.května 417, 542 32 Úpice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Veronika Hudá, 3.května 417, 542 32 Úpice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Petr Hudý, 3.května 417, 542 32 Úpice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění bytu nebyl předložen projekt stavby budovy, v níž se byt nachází. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný byt č.417/2 je byt velikosti 4+2 s příslušenstvím, nacházející se v 1. a 2.nadzemním podlaží budovy čp.417 postavené na pozemku p.č.st.454. Jedná se tedy o mezonetový byt vzniklý přestavbou původních bytů umístěných nad sebou ve třípodlažním zděném domě v části města Úpice zvané Sychrov. Přístup k budově čp.417 je od ulice 3.května v obci z veřejného prostranství na pozemku p.č.2180/1 ostatní plocha jiná plocha ve vlastnictví Města Úpice. Bytový dům čp.417 je zděná třípodlažní nepodsklepená stavba vystavěná před cca 100 lety, společně s dalším bytovým domem čp.418 na stp.455 tvoří jeden stavební celek obdélníkového půdorysu. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vodovodu a kanalizace. Zemní plyn není zaveden. Zděná budova je opatřena fasádou z vápenocementového nástřiku, krytinu na dřevěném krovu tvoří falcované plechy. Vnitřní schodiště je kamenné s keramickým dodatečně provedeným obkladem stupnic i podstupnic, v chodbách jsou též keramické event.betonové dlažby. Okna u domu jsou dřevěná dvojitá, u oceňovaného bytu jsou plastová s izolačními dvojskly. Stropy v budově jsou částečně klenuté, částečně s rovným podhledem. Byt č.417/2 je mezonetový byt, který dispozičně obsahuje dle prohlášení vlastníka: chodbu 7,99m 2, koupelnu 5,06m 2, kuchyni 17,92m 2, pokoj 23,81m 2, pokoj 22,23m 2, pokoj 12,23m 2 + komoru 1,31m 2 a komoru 1,10m 2 (obě mimo vlastní byt přístupné z mezipodest schodiště), tj. celkem podlahová plocha bytu činí 91,47m 2, bez komor 89,24m 2-2 -
. Jedná se dle výpovědi vlastníka jiného bytu v domě o zrekonstruovaný byt, který je vybaven etážovým vytápěním (zdrojem tepla je el.kotel) s deskovými radiátory. Podlahy v bytě jsou plovoucí laminátové a keramické dlažby, dveře hladké i prosklené, zřejmě s ocelovými zárubněmi (event.obložkové), okna jsou plastová s izolačními dvojskly. byt je vybaven akrylátovou vanou, umyvadlem, kuchyňskou linkou, digestoří, sporákem, WC mísou. Vnitřní schodiště se předpokládá dřevěné atypické. Balkonové dveře z bytu na východní stěně budovy umožňují vstup z bytu na malou terasu. Byt s největší pravděpodobností řádně udržovaný a je ve velmi dobrém stavu po provedené rekonstrukci stáří cca 7 roků. Vlastní budova čp.417 je však neudržovaná, fasáda je na části objektu opadaná, obnovu vyžadují i vnitřní omítky, malby vchodové dveře atd. Celkově tak i přes zřejmě velmi dobrý stav bytu působí vinou zanedbané údržby společných částí bytového domu čp.417 (a společných prostor) oceňovaná nemovitost tj. byt č.417/2 neatraktivně. K bytu č.417/2 přináleží i spoluvlastnický podíl ve výši 9147/34656 ke společným částem budovy čp.417 a k pozemku p.č.st.454 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 266m 2, na níž je bytový dům postaven. Na stejném pozemku se nachází i ze zadní strany budovy přízemní kolny, jež jsou též prakticky užívány s byty v domě. V prohlášení vlastníka však o těchto kolnách (tvořících příslušenství budovy čp.417) není zmínka. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb a1) Byt č.417/2 B. Znalecký posudek B.1.Zjištění výsledné ceny dle aktuálního cenového předpisu MF ČR Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a1) Byt č.417/2 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek p.č.st.454 Popis: Skutečný stav je v souladu se stavem v KN. Pozemky jsou napojitelné na veřejný rozvod elektřiny,vodovodu a kanalizace. Rozvod zemního plynu v obci není. Přímý přístup není ze zpevněné komunikace či chodníku, ale ze štěrkem zpevněného veřejného prostranství. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití 20 % staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 20 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -5 % Úprava cen: -5 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. - 3 -
Úprava cen celkem: 20% + -5% * (100 % + 20%) 14,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Jedná se o pozemek pod čp.417, nacházející se na okraji obytné i průmyslové zóny. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2600 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Ki Kp Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 141,71 1,00 2,1310 1,2600 14,00 433,77 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří st.454 266,00 433,77 115 382,82 Stavební pozemek - celkem 115 382,82 Pozemek p.č.st.454 - zjištěná cena = 115 382,82 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek p.č.st.454 = 115 382,82 Kč 115 382,82 Kč Cena příslušenství - celkem: = 115 382,82 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: 2 001 10 000 Stáří stavby: 100 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 17 122,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: 17,92 m 2 pokoj: 23,81 m 2 pokoj: 22,23 m 2 pokoj: 12,23 m 2 chodba: 7,99 m 2 koupelna: 5,06 m 2 komora: 1,13 m 2 komora: 1,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 91,47 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled II 0,00 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - nadstandardní provedení nebo IV 0,05 standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo II -0,01-4 -
lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Budova je na rozdíl od bytu I -0,10 neudržovaná. 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,60 = 0,649 i = 1 Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo II 0,02 policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a III 0,05 kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče III 0,05 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji - Dle posledních známých údajů v I -0,04 12/2011. 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,150 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - K ybtu s evážou zástavní práva soudcovská a smluvní - viz přiložený LV. I -0,05 3 Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,649 * 1,150 * 0,900 = 0,672 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 17 122,- Kč/m 2 * 0,672 = 11 505,98 Kč/m 2 CP = CU * PP = 11 505,98 Kč/m 2 * 91,47 m 2 = 1 052 451,99 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 052 451,99 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 115 382,82 Kč Spoluvlastnický podíl: 9 147 / 34 656 Hodnota spoluvlastnického podílu: 115 382,82 Kč * 9 147 / 34 656 = 30 453,79 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 30 453,79 Kč Byt č.417/2 - zjištěná cena = 1 082 905,78 Kč - 5 -
B.2. Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb a1) Byt č.417/2 1 082 910,- Kč a) Ocenění staveb celkem 1 082 910,- Kč Celkem 1 082 910,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 082 910,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 082 910,- Kč slovy: Jedenmilionosmdesátdvatisícdevětsetdeset Kč C. Analýza trhu, určení obvyklé ceny Jedná se o zrekonstruovaný mezonetový byt nacházející se v 1. A 2.NP zděné třípodlažní přestárlé, neudržované budovy. Z aktuální nabídky na prodej bytů v Úpici : 1)nabídka - Prodej prostorného bytu 3+1, 83m2, v centru Úpice. Prostorná chodba s výklenky pro případné vestavěné skříně, prostor kuchyně lze snadno zvětšit propojením s obývacím pokojem. V bytě jsou položeny parkety, v kuchyni i koupelně jsou položeny dlaždice. Ve většině místností lze připojit krbová kamna - příjemný a nadstandardní doplněk bytů. Součástí tohoto bytu je prostorná koupelna s vlastním boilerem, velký balkón přístupný z prostoru kuchyně. Byt je šikovně orientován na světové strany směr východ a západ. Za domem se nachází oplocená společná zahrádka s pískovištěm, možnost vyžití pro rodiny s dětmi. Byt se nabízí za 850,-tis.Kč jedná se o byt v původním stavu. 2) nabídka - prodej velmi slunného a prostorného bytu 3+1 s balkonem, v 3.NP cihlového domu, bez výtahu, nedaleko centra města Úpice. Byt je v původním, udržovaném stavu. Nová plastová okna, podlahu v chodbě pokrývá starší dlažba, v kuchyni lino, v pokojích dřevěné parkety. Všechna okna z pokojů jsou situována na jih, z kuchyně na sever, ohřev vody bojlerem, vytápění ústřední dálkové. Byt má velmi nízké měsíční náklady. V docházkové vzdálenosti nalezneme lékaře, školu, školku, obchodní centrum, služby, atd. V současnosti se dům zatepluje. Podl.plocha 94m2, byt se nabízí za 750,-tis.Kč. 3) nabídka - k prodeji byt 3+1 v Úpici v cihlovém zatepleném domě v 3.NP s možností propojit půdní prostor s bytem v mezonet. Nabízíme k prodeji byt 3+1 v Úpici v osobním vlastnictví bez zástav, který je ihned volný k nastěhování. Byt je velice atraktivní tím, že je možno v něm vybudovat vnitřní schody, které ho spojí s půdním prostorem nad obývacím pokojem (cca 30 m2), a může tak vzniknout nádherný mezonet; podkrovní místnost (místnosti) by byla orientovaná na jihozápad s celodenním sluncem, střešní okna a přiznané trámoví by pak vytvořily malebný prostor. Byt se nachází ve 3. patře uprostřed zděného cihlového domu v centru obce. Dům prošel v loňském roce revitalizací a po zateplení a osazení plastových oken výrazně klesla energetická náročnost na vytápění. Za vstupem do bytu je předsíň ve tvaru písmene L odkud přímo vstupujeme do kuchyně a jídelního koutu, ty jsou bez příčky přímo propojeny s obývacím pokojem, směrovaným na jihozápad s celodenním prosluněním. Z předsíně je dále vstup do dětského pokoje a do lož- nice a z další části předsíně je vstup na WC a do koupelny. V předsíni je prostorná vestavěná skříň, na jejímž místě by bylo možno vybudovat schody do půdního prostoru, kde je možno po zateplení střechy zbudovat jednu až dvě místnosti s nenapodobytelným podkrovním vzhledem. Vznikl by tak pěkný mezonet, který by podlahovou plochou cca 108 m2 a počtem místností určitě uspokojil i početnější rodinu. K bytu náleží kromě již zmiňované půdy i sklep o velikosti cca 16 m2 v suterénu budovy. Z 1. PP je vzadu výstup na společnou upravenou zahradu. V okolí domu je dostatek parkovacích míst. V dosahu je veškerá - 6 -
občanská vybavenost, do centra obce je vzdálenost max. 5 minut chůze. Byt má samostatné měření médií (kromě vody je možno nově zřídit). Byt se nabízí za 950 tis.kč., podl.plocha je 78m2 + lodžie 5m2+ sklep 16m2. 4) nabídka - k prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví v centru Úpice. Dům je cihlový po celkové rekonstrukci, nová fasáda, plastová okna a nová střecha. Byt je atypický, slunný a velice prostorný. Za hlavními dveřmi je chodba, z té vchod do koupelny a WC, ložnice a dětského pokoje. Dále vchod do kuchyně a prosklenou stěnou kombinovanou se dřevem do obývacího pokoje, ze kterého se vchází na balkón. K bytu patří dva sklepy. Byt v 3.NP o PP 96m2 se nabízí za 840 tis.kč. Z uvedených nabídek na prodej bytů v Úpici je zřejmé, že cenová hladina je zde velmi nízká, a byty lze v obci levně získat. Bytový dům čp.417 není zateplen, a i když je byt č.417/2 zřejmě v dobrém technickém stavu po provedené rekonstrukci, tak nelze s ohledem na chybějící údržbu budovy očekávat vysokou obchodovatelnost s oceňovaným bytem. Úroveň poptávky v této lokalitě je dané chybějící nabídkou pracovních míst, a též zvyšujícím se počtem nepřizpůsobivých občanů ve městě. Jeho obchodovatelnost v nedobrovolné dražbě tak lze odhadnout v úrovni cca 700-800 tis.kč. Obvyklá cena je určena v té nižší úrovni (stavebnětechnický stav bytu nebylo možno ověřit místním šetřením klient prohlídku bytu neumožnil). Obvyklá cena bytu č.417/2 činí 700 tis.kč Slovy: sedmsettisíc Kč V Lázních Bohdaneč 22.3.2013 Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3784-31/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 784-31/13. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 3-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -