ZNALECKÝ POSUDEK č. 2155-689/2015 Objednavatel znaleckého posudku: Prokonzulta, a.s. Křenová 299/26 60200 Brno-město Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jednopodlažního nepodsklepeného rodinného domu s podkrovím a půdou v dobrém stavu, číslo popisné 81 v obci Malšice, v okrese Tábor, a pozemku pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 21.8.2015 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Počet stran: 37 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 25.8.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkol A) Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 81, obec Malšice, kat. území 691275 Malšice, okres Tábor, a parc. č. st. 106 pro účely dražby. Úkol B) Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu výše ½, rodinného domu č. p. 81, obec Malšice, kat. území 691275 Malšice, okres Tábor, a parc. č. st. 106 pro účely dražby. 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Malšice 81 391 75 Malšice Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Malšice Katastrální území: Malšice Počet obyvatel: 1 841 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 050,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně - Tábor - vzdálenost cca 8 km O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 377,65 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.8.2015 za přítomnosti Jiřího Víta. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 25.08.2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 21.08.2015 panem Jiřím Vítem. - Znalecký posudek č. 143-85/2013 vypracovaný panem Ing. Zdeňkem Burešem ze dne 22.12.2013-2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu ocenění: Podíl 1/2: Piaterová Erika, č.p. 81, 39175 Malšice Podíl 1/2: Vít Jiří, č.p. 81, 39175 Malšice Nemovitosti: RD č. p. 81, obec Malšice, kat. území 691275 Malšice, okres Tábor, a parc. č. st. 106 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 81, obec Malšice, kat. území 691275 Malšice, okres Tábor Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, s podkrovím a půdou. Konstrukce domu je smíšená z pálených cihel a kamene, základy domu jsou smíšené neizolované. Tloušťka zdiva je 60 cm. Stropy domu jsou dřevěné povalové. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je sedlová, krytinu tvoří pálená taška. Klempířské prvky jsou měděné plechové. Dům byl postaven odhadem v roce 1895 a rekonstruován v roce 2004. Dispozice rodinného domu je 3+1. Popis místností rodinného domu dle podlaží: 1. NP: veranda, chodba, kuchyně, koupelna, obývací místnost, ložnice Podkroví: 1 obývací místnost, půda - půdní prostory Okna v domě jsou dřevěná s dvojsklem. Část je vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na jihovýchodní/jihozápadní stranu. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou a bidetem. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení domu: běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod není zaveden. Ústřední vytápění v rodinném domě zajišťuje elektrokotel, topná tělesa jsou zastoupena podlahovým topením. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. V obytných místnostech tvoří podlahu keramická dlažba, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu keramická dlažba a v ostatních místnostech tvoří podlahu keramická dlažba. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střešní krytina rodinného domu je v bezvadném stavu. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený rodinný dům s dobrou údržbou. - 3 -
Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě ovocných stromů. Spolu s rodinným domem jsou předmětem ocenění i tyto venkovní stavby: Pergola - sloužící jako přístřešek pro auto, ZP: 19,383 m2 Kolna - bývalá hospodářská část domu, ZP: 14,643 m2 Samotný pozemek je rovinatý, ohraničený zděným plotem. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází ve střední části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má dostačující vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt je zatížen věcným břemenem dodavatelů energií - na cenu nemovitosti nemá toto břemeno vliv, není proto předmětem ocenění. Tabulkový popis Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: samostatný rodinný dům Počet nadzemních podlaží: 1 + podkroví a půda Počet podzemních podlaží: 0 Dům byl postaven v roce: odhadem 1895 Rok rekonstrukce RD: 2004 rozvody vody, elektřiny, elektrokotel, podlahové Rozsah rekonstrukce RD: vytápění, podlahy, kuchyně, střešní krytina, klempířské prvky, okna, komín, vnitřní omítky. Základy: smíšené neizolované Konstrukce: smíšená konstrukce z pálených cihel a kamene Tloušťka zdiva: 60 cm Stropy: dřevěné povalové Střecha: sedlová Krytina střechy: pálená taška Klempířské prvky: Vnější omítky: Vnitřní omítky: Typ oken v domě: měděné vápenocementové vápenocementové dřevěná s dvojsklem, část oken je vybavena žaluziemi - 4 -
Orientace oken obytných místností: orientace obytných místností na jihovýchodní/jihozápadní stranu Vybavení koupelny: sprchový kout a vana Toaleta: klasická splachovací toaleta + bidet Vstupní dveře: dřevěné bez bezpečnostních prvků Typ zárubní: dřevěné Vnitřní dveře: v části prosklené, v části plné Osvětlovací technika: běžné osvětlovací prvky - lustry Klimatizace: ne Pohybový alarm a kamerový systém: ne Vestavěné skříně: ne Kuchyňská linka: ano, s vestavěnými spotřebiči Dispozice rodinného domu: 3+1 1. NP: veranda, chodba, kuchyně, koupelna, obývací Popis místností podle podlaží: místnost, ložnice Podkroví: 1 obývací místnost, půda - půdní prostory Elektřina: připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V Vodovod: připojení k obecnímu vodovodu Svod splašek: připojení k obecní kanalizaci Plynovod: ne Řešení vytápění v domě: elektrokotel Topná tělesa: podlahové vytápění Řešení ohřevu vody v domě: bojler v obytných místnostech - keramická dlažba, v Podlahy v domě: koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - keramická dlažba, v ostatních místnostech - keramická dlažba Popis stavu rodinného domu: standardní rodinný dům s dobrou údržbou Vady rodinného domu: vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad Trvalé porosty na zahradě: Venkovní stavby: Sklon pozemku: Oplocení: Přístupová cesta k domu: ovocné stromy Pergola - sloužící jako přístřešek pro auto, ZP: 19,383 m2 Kolna - bývalá hospodářská část domu, ZP: 14,643 m2 rovinatý zděný plot přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí: Popis okolí: zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci: rodinný dům se nachází ve střední části obce - 5 -
dostupnost obchodů - dostačující vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, Vybavenost: kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí: blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, Věcná břemena Další informace: Výpočet obestavěného prostoru: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a kriminalita: možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka vlakových a autobusových dálkových spojů, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné věcné břemeno dodavatelů energií - neoceňuje se Kolna je součástí zastřešení hlavní stavby (střecha pokračuje přes dům a zastřešuje průjezd a kolnu). Dle KN je u omezení vlastnického práva evidováno: zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, věcné břemeno spočívající v umístění zemního kabelového vedení NN a kabelové skříně, dále pak zahájení exekuce, rozhodnutí o úpadku. 1. NP: ((15,6*5,94)*2,93)+((1,369*4,21)*2,5)= 288,39 m3 Zastřešení: ((17,6*5,94)*0,82)+((17,6*5,94)*2,29/2)= 205,95 m3 OP celkem: 494,34 m3-6 -
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 21.08.2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 21.08.2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky M ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. - 7 -
8. Obsah znaleckého posudku úkolu A I) Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 81 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Kolna 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela st. 106 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty II) Ocenění srovnávací metodou 9. Obsah znaleckého posudku úkolu B I) Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 81 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 1.2.2. Kolna 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela st. 106 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty II) Ocenění srovnávací metodou - 8 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK ÚKOL A I) Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky M ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-9 -
10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 1,020 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 81 11 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 120 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 004 Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 994,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: (15,6*5,94)+(1,369*4,21) = 98,43 m 2 Zastřešení: 17,6*5,94 = 104,54 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 98,43 m 2 2,93 m Zastřešení: 104,54 m 2 1,97 m Obestavěný prostor 1. NP: ((15,6*5,94)+(1,369*4,21))*(2,93) = 288,39 m 3 Zastřešení: (17,6*5,94)*(1,97) = 205,95 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 494,34 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 98,43 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 202,97 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,06 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné I -0,08-10 -
3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - v převažující části vytápění podlahové, IV 0,05 teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení - Venkovní III 0,00 úpravy zahrnují přípojky el., vody a kanalizace. Dále oplocení, 2x vrata, zpevněné plochy v okolí domu. 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stavby 11 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (11 + 15)= 0,870 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,870 = 0,914 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 994,- Kč/m 3 * 0,914 = 1 822,52 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 494,34 m 3 * 1 822,52 Kč/m 3 * 1,000 * 1,020= 918 963,43 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 918 963,43 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 3,085*6,283 = 19,38 Zastavěné plochy a výšky podlaží - 11 -
Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 19,38 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (3,085*6,283)*(2,50) = 48,46 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 48,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 48,46 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové patky P 100 2. Obvodové stěny dřevěnné sloupky P 100 3. Stropy X 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce měděný plech S 100 7. Úprava povrchů nátěry S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře X 100 10. Okna X 100 11. Podlahy X 100 12. Elektroinstalace X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 12,20 100 0,46 5,61 2. Obvodové stěny P 31,00 100 0,46 14,26 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov P 33,50 100 0,46 15,41 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 6. Klempířské práce S 4,20 100 1,00 4,20 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00-12 -
12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 58,58 Koeficient vybavení K 4 : 0,5858 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5858 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 817,32 Plná cena: 48,46 m 3 * 817,32 Kč/m 3 = 39 607,33 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 30 = 36,7 % Koeficient opotřebení: (1-36,7 % / 100) * 0,633 Nákladová cena stavby CS N = 25 071,44 Kč Koeficient pp * 1,020 Cena stavby CS = 25 572,87 Kč Přístřešek - zjištěná cena = 25 572,87 Kč 1.2.2. Kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 5,857*2,5 = 14,64 Zastřešení 5,857*2,5 = 14,64 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 14,64 m 2 3,50 m Zastřešení 14,64 m 2 1,65 m Obestavěný prostor - 13 -
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (5,857*2,5)*(3,50) = 51,25 m 3 Zastřešení (5,857*2,5)*(1,65) = 24,16 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 51,25 m 3 Zastřešení Z 24,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 75,41 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy smíšené, kámen, neizolované P 100 2. Obvodové stěny smíšené P 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště chybí C 100 9. Dveře dřevěné P 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 6,20 100 0,46 2,85 2. Obvodové stěny P 30,40 100 0,46 13,98 3. Stropy C 19,30 100 0,00 0,00 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4,90 100 1,00 4,90 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 10. Okna C 1,00 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 6,80 100 1,00 6,80 12. Elektroinstalace S 4,90 100 1,00 4,90 Součet upravených objemových podílů 54,46 Koeficient vybavení K 4 : 0,5446 Výpočet opotřebení analytickou metodou - 14 -
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Opot. Opot. z K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 5,23 120 160 75,00 3,9225 2. Obvodové stěny P 30,40 100,00 0,46 13,98 25,67 120 160 75,00 19,2525 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 19,83 120 140 85,71 16,9963 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 12,66 11 50 22,00 2,7852 6. Klempířské práce S 1,90 100,00 1,00 1,90 3,49 11 30 36,67 1,2798 7. Úprava povrchů S 4,90 100,00 1,00 4,90 9,00 11 50 22,00 1,9800 9. Dveře P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,63 120 240 50,00 1,3150 11. Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6,80 12,49 11 20 55,00 6,8695 12. Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90 9,00 11 30 36,67 3,3003 Opotřebení: 57,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5446 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 266,40 Plná cena: 75,41 m 3 * 1 266,40 Kč/m 3 = 95 499,22 Kč Koeficient opotřebení: (1-57,7 % /100) * 0,423 Nákladová cena stavby CS N = 40 396,17 Kč Koeficient pp * 1,020 Cena stavby CS = 41 204,09 Kč Kolna - zjištěná cena = 41 204,09 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. parcela st. 106 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6-15 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,020 = 1,020 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 377,65 1,020 385,20 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 106 299,00 385,20 115 174,80 nádvoří Stavební pozemek - celkem 299,00 m 2 115 174,80 Parcela st. 106 - zjištěná cena = 115 174,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 115 174,80 Celková výměra pozemku m 2 299,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 20,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 7 704,00 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 346,68 Porosty - zjištěná cena = 346,68 Kč - 16 -
II) Ocenění srovnávací metodou Pro srovnání byly vybrány domy v blízkých lokalitách, podobně veliké, s porovnatelným standardem vybavení. Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt Rodinný dům č. p. 81, obec Malšice, k. ú. Malšice, okres Tábor 1. NP, podkroví + půda, OP 491 m3, 3+1 ZP 98 m2 dobrý 299 m2 standardní provedení, elektrokotel, podlahové topení, ohřev vody řešen bojlerem, kuch. Linka s vest. Spotřebiči, kolna, přístřešek, voda - obecní, kanalizace - obecní 1 Malšice, ulice Lomská podsklepený, 1. NP, podkroví, ZP 195 m2, 5+1 původní, zachovalý 1201 m2 standardní provedení, skladové prostory, stodola, kanalizace - obecní, voda - studna, vytápění lokální na TP 2 Stádlec - Slavňovice sklep, 1. NP, půda, ZP 100 m2, 3+kk, UP 325 m2 původní, špatný 2360 m2 standardní provedení, garáž, hospodářská část, stodola, chlívek, voda - studna, kanalizace - septik + přepad do kanalizace obecní, vytápění lokální na TP 3 Malšice 1. NP, půda, 2+1, ZP 155 m2 dobrý, v rekonstrukci 11038 m2 standardní provedení, stodola, kolna, voda - obecní, studna, kanalizace - septik + přepad do obecní kanaliazce, vytápění ústřední na TP - 17 -
č Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K4 - stav a vybavení K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K-5 jiné K1 x x K6 1 1 450 000 0,88 1276000 1 1,15 1,05 0,93 0,96 1 1,078056 1 183 612 2 1 100 000 0,88 968000 0,93 1,05 1,08 0,9 1,05 1 0,996616 971 287 3 1 250 000 0,88 1100000 1 0,98 1,22 0,97 1,1 1 1,275705 862 268 Celkem průměr 1 005 722 Minimum 862 268 Maximum 1 183 612 Směrodatná výběrová odchylka - s 163 416 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 842 306 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 1 169 138 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna poloha objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemku K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - zohledněn stav objektu, vzorek č. 3 v částečné rekonstrukci, oc. Nem. Po částečné rekonstrukci K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) - zohledněna přítomnost vedlejších staveb, způsob řešení přípojek, způsob vytápění, K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Všechny objekty jsou porovnatelné v blízkých lokalitách, podobně veliké. Rozdíly byly shledány ve stavu, způsobu řešení přípojek, přítomnosti vedlejších staveb, v provedených rekonstrukcích a vybavení. Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti k datu vyhotovení posudku 25.8.2015 na: 1 000 000,- Kč - 18 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK ÚKOL B I) Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky M ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,980 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02-19 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 1,000 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 81 11 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 120 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 004 Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 994,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: (15,6*5,94)+(1,369*4,21) = 98,43 m 2 Zastřešení: 17,6*5,94 = 104,54 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 98,43 m 2 2,93 m Zastřešení: 104,54 m 2 1,97 m Obestavěný prostor 1. NP: ((15,6*5,94)+(1,369*4,21))*(2,93) = 288,39 m 3 Zastřešení: (17,6*5,94)*(1,97) = 205,95 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 494,34 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 98,43 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 202,97 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,06 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03-20 -
4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - v převažující části vytápění podlahové, IV 0,05 teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení - Venkovní III 0,00 úpravy zahrnují přípojky el., vody a kanalizace. Dále oplocení, 2x vrata, zpevněné plochy v okolí domu. 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stavby 11 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (11 + 15)= 0,870 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,870 = 0,914 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 994,- Kč/m 3 * 0,914 = 1 822,52 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 494,34 m 3 * 1 822,52 Kč/m 3 * 0,980 * 1,020= 900 584,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 900 584,16 Kč RD č.p. 81 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 900 584,16 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 RD č.p. 81 - zjištěná cena = 450 292,08 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch - 21 -
Název Plocha [m 2 ] 1. NP 3,085*6,283 = 19,38 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 19,38 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (3,085*6,283)*(2,50) = 48,46 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 48,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 48,46 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové patky P 100 2. Obvodové stěny dřevěnné sloupky P 100 3. Stropy X 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce měděný plech S 100 7. Úprava povrchů nátěry S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře X 100 10. Okna X 100 11. Podlahy X 100 12. Elektroinstalace X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 12,20 100 0,46 5,61 2. Obvodové stěny P 31,00 100 0,46 14,26 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov P 33,50 100 0,46 15,41 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 6. Klempířské práce S 4,20 100 1,00 4,20 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30-22 -
8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 58,58 Koeficient vybavení K 4 : 0,5858 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5858 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 817,32 Plná cena: 48,46 m 3 * 817,32 Kč/m 3 = 39 607,33 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 30 = 36,7 % Koeficient opotřebení: (1-36,7 % / 100) * 0,633 Nákladová cena stavby CS N = 25 071,44 Kč Koeficient pp * 1,000 Cena stavby CS = 25 071,44 Kč Přístřešek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 25 071,44 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Přístřešek - zjištěná cena = 12 535,72 Kč 1.2.2. Kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 5,857*2,5 = 14,64 Zastřešení 5,857*2,5 = 14,64 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška - 23 -
plocha 1. NP 14,64 m 2 3,50 m Zastřešení 14,64 m 2 1,65 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (5,857*2,5)*(3,50) = 51,25 m 3 Zastřešení (5,857*2,5)*(1,65) = 24,16 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 51,25 m 3 Zastřešení Z 24,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 75,41 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy smíšené, kámen, neizolované P 100 2. Obvodové stěny smíšené P 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště chybí C 100 9. Dveře dřevěné P 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 6,20 100 0,46 2,85 2. Obvodové stěny P 30,40 100 0,46 13,98 3. Stropy C 19,30 100 0,00 0,00 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4,90 100 1,00 4,90 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43-24 -
10. Okna C 1,00 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 6,80 100 1,00 6,80 12. Elektroinstalace S 4,90 100 1,00 4,90 Součet upravených objemových podílů 54,46 Koeficient vybavení K 4 : 0,5446 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 5,23 120 160 75,00 3,9225 2. Obvodové stěny P 30,40 100,00 0,46 13,98 25,67 120 160 75,00 19,2525 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 19,83 120 140 85,71 16,9963 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 12,66 11 50 22,00 2,7852 6. Klempířské práce S 1,90 100,00 1,00 1,90 3,49 11 30 36,67 1,2798 7. Úprava povrchů S 4,90 100,00 1,00 4,90 9,00 11 50 22,00 1,9800 9. Dveře P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,63 120 240 50,00 1,3150 11. Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6,80 12,49 11 20 55,00 6,8695 12. Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90 9,00 11 30 36,67 3,3003 Opotřebení: 57,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5446 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 266,40 Plná cena: 75,41 m 3 * 1 266,40 Kč/m 3 = 95 499,22 Kč Koeficient opotřebení: (1-57,7 % /100) * 0,423 Nákladová cena stavby CS N = 40 396,17 Kč Koeficient pp * 1,000 Cena stavby CS = 40 396,17 Kč Kolna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 40 396,17 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Kolna - zjištěná cena = 20 198,08 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. parcela st. 106 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00-25 -
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 1,020 = 1,000 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 377,65 1,000 377,65 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 106 299,00 377,65 112 917,35 nádvoří Stavební pozemek - celkem 299,00 m 2 112 917,35 Parcela st. 106 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 112 917,35 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Parcela st. 106 - zjištěná cena = 56 458,68 Kč - 26 -
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 112 917,35 Celková výměra pozemku m 2 299,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 20,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 7 553,00 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 339,89 Porosty - celkem: 339,89 Kč Porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 339,89 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Porosty - zjištěná cena = 169,95 Kč - 27 -
II) Ocenění srovnávací metodou Pro srovnání byly vybrány domy v blízkých lokalitách, podobně veliké, s porovnatelným standardem vybavení. Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt Rodinný dům č. p. 81, obec Malšice, k. ú. Malšice, okres Tábor 1. NP, podkroví + půda, OP 491 m3, 3+1 ZP 98 m2 dobrý 299 m2 standardní provedení, elektrokotel, podlahové topení, ohřev vody řešen bojlerem, kuch. Linka s vest. Spotřebiči, kolna, přístřešek, voda - obecní, kanalizace - obecní 1 Malšice, ulice Lomská podsklepený, 1. NP, podkroví, ZP 195 m2, 5+1 původní, zachovalý 1201 m2 standardní provedení, skladové prostory, stodola, kanalizace - obecní, voda - studna, vytápění lokální na TP 2 Stádlec - Slavňovice sklep, 1. NP, půda, ZP 100 m2, 3+kk, UP 325 m2 původní, špatný 2360 m2 standardní provedení, garáž, hospodářská část, stodola, chlívek, voda - studna, kanalizace - septik + přepad do kanalizace obecní, vytápění lokální na TP 3 Malšice 1. NP, půda, 2+1, ZP 155 m2 dobrý, v rekonstrukci 11038 m2 standardní provedení, stodola, kolna, voda - obecní, studna, kanalizace - septik + přepad do obecní kanaliazce, vytápění ústřední na TP - 28 -
Při ocenění a předpokládaném následném obchodování pouze se spoluvlastnickým podílem (ve výši ½) na nemovitosti, neklesá cena podílu úměrně s jeho velikostí, ale rychleji a výrazněji. Při zvětšujícím se podílu se cena blíží ceně za celek. Potenciální majoritní spoluvlastník nabývá výhodnější pozici a blíží se výhodám výhradního vlastníka. Z těchto důvodů není cena určena jako polovina srovnávací hodnoty nemovitosti jako celku, ale je upravena koeficientem K6, v tabulce ocenění. Hodnota tohoto koeficientu by měla promítnout tyto skutečnosti do výsledné hodnoty, která je následně dělena podílem (1/2). č Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K4 - stav a vybavení K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K-5 jiné K1 x x K6 1 1 450 000 0,88 1276000 1 1,15 1,05 0,93 0,96 1,3 1,401473 910 471 2 1 100 000 0,88 968000 0,93 1,05 1,08 0,9 1,05 1,3 1,295601 747 144 3 1 250 000 0,88 1100000 1 0,98 1,22 0,97 1,1 1,3 1,658417 663 283 Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna poloha objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemku K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - zohledněn stav objektu, vzorek č. 3 v částečné rekonstrukci, oc. Nem. Po částečné rekonstrukci K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) - zohledněna přítomnost vedlejších staveb, způsob řešení přípojek, způsob vytápění, K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - koeficient upraven z důvodu ocenění podílu Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší 773 633 663 283 910 471 125 705 647 928 899 337 Komentář: Všechny objekty jsou porovnatelné v blízkých lokalitách, podobně veliké. Rozdíly byly shledány ve stavu, způsobu řešení přípojek, přítomnosti vedlejších staveb, v provedených rekonstrukcích a vybavení. Výpočet hodnoty podílu: 773 633 * ½ = 386 817,- Kč Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu podílu ve výši ½ předmětné nemovitosti k datu vyhotovení posudku 25.8.2015 na: 380 000,- Kč - 29 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen úkolu A I) Dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 81 918 963,40 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 25 572,90 Kč 1.2.2. Kolna 41 204,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 985 740,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. parcela st. 106 115 174,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 115 174,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 346,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 346,70 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 101 261,90 Kč 1 101 261,90 Kč 1 101 260,- Kč II) Dle srovnávací metody Srovnávací hodnota: 1 000 000,- Kč Rekapitulace výsledných cen úkolu B I) Dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 81 450 292,10 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístřešek 12 535,70 Kč 1.2.2. Kolna 20 198,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 483 025,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. parcela st. 106 56 458,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 56 458,70 Kč - 30 -
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 170,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 170,- Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 539 654,60 Kč 539 654,60 Kč 539 660,- Kč II) Dle srovnávací metody Srovnávací hodnota: 380 000,- Kč - 31 -
Závěr A: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu rodinného domu č.p. 81 v obci Malšice, kat. území Malšice, okres Tábor, kraj Jihočeský, včetně příslušenství, ke dni ocenění 21.8.2015 na: Závěr B: 1 050 000,- Kč slovy: Jedenmilionpadesáttisíc Kč Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ rodinného domu č.p. 81 v obci Malšice, kat. území Malšice, okres Tábor, kraj Jihočeský, včetně příslušenství, ke dni ocenění 21.8.2015 na: V Praze 25.8.2015 380 000,- Kč slovy: Třistaosmdesáttisíc Kč Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Bc. Ondřej Busta D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2155-689/2015 znaleckého deníku. E. Přílohy - Výpis z elektronické verze katastru nemovitostí - Fotodokumentace - Srovnávané nemovitosti - 32 -
Výpis z elektronické verze katastru nemovitostí - 33 -
Fotodokumentace - 34 -
Srovnávané nemovitosti č.1-35 -
č.2-36 -
č.3-37 -