Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí číslo 3447/341/2014 6 NEMOVITOST: Budova bez čp/če na pozemku p.č. st. 97/10 a pozemky p.č. st. 97/10, p.č. 545/3, p.č. 545/4, p.č. 1008/2 a p.č. 1035, vše v k.ú. Svobodné Dvory obce Hradec Králové. Adresa nemovitosti: Svobodné Dvory Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Svobodné Dvory, kód k.ú. 761125, LV 21742 Pozemky: st. 97/10, 545/3, 545/4, 1008/2, 1035 Vlastník stavby: Vilma Kneisslová Khomová, Janov 19, 51801 Janov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Vilma Kneisslová Khomová, Janov 19, 51801 Janov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:938/2014-d, 26.11.2014 Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: e-mail: DIČ: CZ25023217 fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: Pro potřeby insolvenčního řízení. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 2 400 000 Kč Datum místního šetření: 23.12.2014 Datum zpracování : 2.1.2015 Počet stran: 20 stran Počet příloh: 13 V Borohrádku, dne 2.1.2015 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1974 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Počet obyvatel: 93 035 () Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 2 419 462 Kč Výnosová hodnota 296 710 Kč Věcná hodnota 7 344 259 Kč Obvyklá cena 2 400 000 Kč - z toho hodnota pozemku 2 378 200 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Stanovení obvyklé ceny je ovlivněno skutečností, že vzhledem k tomu, že areál je dlouhodobě opuštěn a neudržován, nebyl přes náletové křoviny možný přístup k objektu a při stanovení obvyklé ceny byly využity údaje získané při místním šetření, které jsem provedl v roce 2012. Oceňované nemovitosti se nacházejí na okraji menší průmyslové zóny mimo centrální část města a jsou hůře dopravně přístupné. Jsou sevřeny okolní zástavbou. Výhodou je větší volná plocha podél příjezdové komunikace. Cenu bude negativně ovlivňovat špatný stavebně-technický stav objektu. Nabídka obdobných nemovitostí je v dané lokalitě poměrně široká. Vzhledem k tomu, že hodnota zjištěná výnosovou metodou je v podstatě nulová, předpokládám obvyklou cenu nemovitostí na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Výše zástav nebyla ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 21742, k.ú. Svobodné Dvory obce Hradec Králové, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 27.10.2014. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Hradec Králové je krajské město s kompletní občanskou vybaveností a vysoce rozvinutou infrastrukturou. Patří k vyhledávaným lokalitám k bydlení. Oceňované nemovitosti se nacházejí na západním okraji města Hradec Králové, na okraji souvislé zástavby, v místní části Svobodné Dvory, na okraji průmyslové zóny v této části města. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce ANO Ostatní finanční omezení Komentář: - Na oceňovaných nemovitých věcech váznou zástavní práva exekutorská, soudcovská, smluvní, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č. 21742 pro k.ú. Svobodné Dvory. RIZIKO Ostatní rizika: NE Nemovitost není pronajímána ANO Stavby dlouhou dobu neužívané Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o nepodsklepenou stavbu částečně se dvěmi nadzemními podlažími a s plochou střechou. Základové konstrukce jsou s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce zděné tl. 40 až 45 cm. Stropy rovné, krov sedlový a plochy, krytina je živičná, klempířské konstrukce z pozinku. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnitřní obklady jsou provedeny v běžném rozsahu. Dveře dřevěné, vrata dřevěná dvoukřídlá, okna zdvojená. Podlahy betonové a vlýskové. Vytápění nefunkční. Elektroinstalace světelná i motorová - nefunkční, bleskosvod. Je proveden rozvod studené i teplé vody, zdroj teplé vody chybí. Vnitřní hygienické vybavení tvoří sprchové kouty a WC. Druh stavby - účel využití Administrativně výrobní budova; služby. Dispoziční řešení 1.NP - výrobní hala, kotelna, 2 x umývárna s WC, společenská místnost, kuchyňka, šatna, sklady, chodba 2.NP - 4 kanceláře Popis tech. stavu stavby Oceňovaná budova je ve velmi špatném stavebně-technickém stavu, zejména z důvodu výrazného zatékání na několika místech střechy. Budova je dlouhodobě opuštěná, bez údržby. Příslušenství stavby zpevněná manipulační plocha - 3 -
POSUDEK Obsah posudku 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Budova 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 Areál 1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 Areál 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Budova Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 501,47 m 2 401,20 m 2 1.NP 401,20 m 2 1,00 401,20 m 2 2.NP 237,62 m 2 66,60 m 2 2.NP 66,60 m 2 1,00 66,60 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (24,50x12,90+24,50x6,50+8,90x2,94)x(0,10+4,00) = 2 056,01 m 3 2.NP 18,42x12,90x2,34 = 556,03 m 3 zastřešení 18,42x12,90x1,40 2 = 166,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 2 778,37 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 370 Obestavěný prostor [m 3 ] 2 778,37 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 972 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 11 035 686 Stáří roků 37 Další životnost roků 63 Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) Kč 4 966 059-4 -
1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na kompletní inženýrské sítě. Jsou přístupny z veřejné zpevněné komunikace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozpětí od 1 100,- do 1 500,- Kč za m 2, podle umístění a možnosti napojení na inženýrské sítě. V našem případě se jedná o pozemek v méně atraktivní lokalitě, hůře dopravně přístupný, s kompletními inženýrskými sítěmi. Cenu předpokládám spíše na spodní hranici výše uvedeného rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 97/10 512 1 100 563 200 ostatní plochy 545/3 1 008 1 100 1 108 800 ostatní plochy 545/4 196 1 100 215 600 ostatní plochy 1008/2 411 1 100 452 100 ostatní plochy 1035 35 1 100 38 500 Celková výměra pozemků 2 162 Hodnota pozemků celkem 2 378 200 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 Areál Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Hradec Králové, Slezské Předměstí 1 165,00 2 946 9 100 000 7 811 0,55 4 296 Komerční objekt bývalé sodovkárny v klidné lokalitě na Slezském Předměstí v Hradci Králové. Dispozice objektu jsou 4 bytové jednotky, skladovací hala, kanceláře, mezisklad, sklady, manipulační prostory, nákladová rampa, údržbová místnost, sociální zázemí a další prostory. Plocha pozemku činí 2 946 m2. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Hradec Králové, Kukleny 383,00 647 4 430 000 11 567 0,64 7 403 Hala se dvěmi kancelářskými prostory a sociálním zázemím, připojení na kanalizaci, el. proud 220,380. Vlastní příjezd, možný vjezd i nákladním automobilem. Objekt se skládá z nezateplené skladové haly s výměrou cca 300 m2, garáže s dílnou, vstupní chodbou, dvou kanceláří se zázemím (kuchyňka s jídelnou) a sociálním zařízením (WC a sprchový kout) o celkové velikosti cca 150 m2. Kanceláře se zázemím prošly rekonstrukcí a jsou jak vytápěny, tak zatepleny. Vjezd do haly je možný jak z hlavní komunikace, tak ze dvora. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě včetně napojení na pult centrální ochrany. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; - 5 -
Hradec Králové, Březhrad 850,00 2 581 3 900 000 4 588 0,70 3 212 Komerční areál v Hradci Králové, který se nachází v obchodní zóně Březhrad (Quelle, BMW, Makro, Hornbach) s příjezdem po zpevněné asfaltové komunikaci, která navazuje na hlavní silnici HK - Pardubice. Oplocený areál na ploše 2 581 m2, z čehož je zastavěná plocha 996 m2. Dominantní je jednopodlažní zděná budova o podlahové ploše 330 m2 + 200 m2 (v patře) s velkou světlou výškou cca 10 m, která je zateplena, hliníková střešní krytina a opláštění, nová betonová podlaha. Na tento objekt navazuje přístavba kanceláře a sociál. zázemí se šatnou. Dále jsou na pozemku dvě přízemní zděné skladové budovy každá cca o ploše cca 140 m2. Částečně nové střešní krytiny. Příjezdové a parkovací plochy. Objekty lze využít ke skladování, výrobní, prodejní, či distribuční činnosti, nebo jiným komerčním účelům. Objekt je napojený na elektro, vodu, kanalizaci, možnost horkovod a plyn. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Hradec Králové, Skladištní oblast 1 308,00 17 501 14 526 000 11 106 0,52 5 775 Samostatný, velký a oplocený areál zahrnující montovanou přízemní budovu o zastavěné ploše 1.392 m2, vlastní trafostanici 400 kva a rozlehlé volné pozemky. Areál se nachází v Hradci Králové - Skladištní oblasti. Celková výměra prodávaných pozemků činí 17.501 m2, z toho je výměra oploceného areálu 12.313 m2. Montovaná budova je přízemní, nepodsklepený objekt postavený do tvaru písmene U. Byla užívána jako výpočetní středisko. Konstrukce budovy je montovaná ocelová typu RND Ejpovice; střešní konstrukce ocelová, příhradová; střešní plášť z ocelového plechu; obvodový plášť z panelů Vistemat, štítové stěny zděné. Energie a sítě: elektro: 230/400 V, vlastní trafo 400 kva; voda: veřejný řad; kanalizace: veřejný řad. Redukce pramene ceny - nabídka rk; Poloha - atraktivnější lokalita; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Vliv pozemku - větší výměra pozemku; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Porovnávací hodnota 2 419 462 Kč 1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 Areál Výše nájemného vychází z informací o pronájmu obdobných prostor v nejbližším okolí. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem míra kapitalizace [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Provozní prostory objekt 468 600 23 400 280 800 10,00 Celkový výnos za rok: 280 800-6 -
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 468 Reprodukční cena RC Kč 11 035 686 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) 600 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 280 800 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 266 760 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 35 000 Pojištění 0,15 % x RC Kč/rok 16 554 Opravy a údržba 1,50 % x RC Kč/rok 165 535 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 20 000 Náklady celkem V Kč/rok 237 089 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 29 671 Míra kapitalizace % 10,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 296 710 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 21742 ze dne 27.10.2014. 9 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Snímek katastrální mapy ze dne 23.12.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -