Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2585/123/2011 6 NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 10 s příslušenstvím na pozemku p.č. st. 9 a pozemky p.č. st. 9 a p.č. 18, vše v k.ú. Vračovice obce Vračovice - Orlov. Adresa nemovitosti: Vračovice 10 Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Vračovice-Orlov, k.ú. Vračovice, kód ČSÚ: 785 211, LV: 221 Ostatní stavby: Pozemky: st. 9, 18 Vlastník stavby: Luboš Šprinc, Vračovice-Orlov 10, 56552 Vračovice-Orlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Luboš Šprinc, Vračovice-Orlov 10, 56552 Vračovice-Orlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:126/2011-d, 3.5.2011 Adresa objednatele: U Pískovny 890, 182 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: 642 29 718 telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: Pro účely veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 350 000 Kč Datum místního šetření: 5.5.2011 Datum zpracování : 9.5.2011 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 7 V Borohrádku, dne 9.5.2011 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1910 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2007 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 3+kk 176 / 0 1 1 564 1 325 219 100,00 / 1 564 0 0 ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 492 802 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 3 473 043 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 350 000 Kč - z toho hodnota pozemku 547 400 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v menší obci s téměř nulovou občanskou vybaveností, avšak se všemi základními inženýrskými sítěmi a se snadnou dostupností větších sídel. Dům je po větší vnitřní rekonstrukci, použité konstrukce a vybavení jsou standardní. Svým dispozičním řešením umožňuje bydlení i početnější rodině. Na dvoře je menší zděná stavba, která slouží jako sklad zahradního náčiní a rovněž jako venkovní posezení. Dále je na dvoře studna s užitkovou vodou. U domu je větší pozemek. Nabídka obdobných nemovitostí je v daném regionu poměrně široká, a proto předpokládám obvyklou cenu výrazněji pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 221, k.ú. Vračovice obce Vračovice - Orlov, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 7.4.2011. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Vračovice jsou obec s 188 obyvateli a podprůměrnou občanskou vybaveností (OÚ, obchod). Jsou zde kompletní inženýrské sítě s výjimkou kanalizace. Poloha nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí v centru části obce Vračovice, napravo u silnice Choceň - Litomyšl, v těsném sousedství kostela. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena - Věcné břemeno užívání ve prospěch ACM Money Česká republika a.s., viz. oddíl C LV č. 221. Předkupní právo - Předkupní právo ve prospěch ACM Money Česká republika a.s., viz. oddíl C LV č. 221. Ostatní omezení Zástava. Exekuce. - Zástavní právo smluvní ve prospěch ACM Money Česká republika a.s., viz. oddíl C LV č. 221. - Nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji viz. oddíl C LV č. 221. Evidence v KN Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o částečně podsklepený samostatně stojící rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví není využito. Bývalá stodola, která plynule navazuje na obytnou část je cca z 1/2 využita k bydlení (vestavba dvou místností). Zbývající část je využívána jako garáž. Základové pasy s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce z cihelného zdiva tl. 45 cm. Stropy rovné a klenbové, krytina střechy z pálených tašek, klempířské konstrukce z pozinku. Fasádní omítka břízolitová, vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní obklady provedeny v běžném rozsahu. Dveře hladké plné a náplňové, okna dřevěná špaletová. Podlahy obytných místností betonové a plovoucí z lamina, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění teplovodní krbovou vložkou. Elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod. Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení Dispoziční řešení 3+kk Popis tech. stavu stavby Oceňované nemovitosti pocházejí pravděpodobně z počátku 20. století. V roce 2007 proběhla rekonstrukce koupelny, nové rozvody vody a ZTI, nové podlahy, topení a podbití. Rodinný dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, udržovaný. Příslušenství stavby Menší zděná kolna na dvoře. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na veřejný rozvod elektřiny, vody a zemního plynu. Kanalizace svedena do jímky. Přístup je po komunikaci se zpevněným povrchem. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ceny pozemků ve srovnatelných obcích se pohybují v rozpětí od 250,- do 350,- Kč za m 2, podle umístění a možnosti napojení na inženýrské sítě. V našem případě se jedná o pozemek v lokalitě s podprůměrnou občanskou vybaveností a s téměř kompletními inženýrskými sítěmi. Cenu předpokládám spíše u horní hranice výše uvedeného rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 9 680 350 238 000 zahrada 18 884 350 309 400 Celková výměra pozemků 1 564 Hodnota pozemků celkem 547 400 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.PP 10,18 m 2 3,20 m 2 1.NP 218,73 m 2 172,63 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP 3,45*2,95*(1,65+0,30) = 19,85 m 3 1.NP 10,85*12,10*5,05+11,23*7,07*2,80+2,44*3,30*2,80 = 907,84 m 3 zastřešení 10,85*12,10*3,55/2+11,23*7,07*4,15/2 = 397,78 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 325,47 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 229 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 325,47 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 905 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 6 501 000 Stáří roků 101 Další životnost roků Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 926 000 Budoucí stav - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Dolní Sloupnice 161,00 863 1 295 000 8 043 0,800 6 435 Samostatně stojící rodinný dům, který prošel v letech 2009-2010 částečnou rekonstrukcí - elektroinstalace, voda, odpady, venkovní izolace, izolace stropů, plastová okna, vnitřní omítky, ústřední topení (plynový kotel + rozvody topení v mědi). Dům je z větší části zateplen. Dispozice - chodba, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, koupelna a WC. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Ústí nad orlicí - Hylváty 140,00 833 1 550 000 11 071 0,660 7 307 Samostatně stojící zděný rodinný dům, který prošel částečnou rekonstrukcí: částečná výměna oken, ústřední plynové topení, plovoucí podlahy, kompletně udělané podkroví, rekonstrukce koupelen s WC 2x, v každém patře. Na pozemku je garáž, studna a další přístavby, v minulosti užívány jako hospodářská stavení. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Týnišťko 146,00 383 1 330 000 9 110 0,980 8 927 Dům 5+1 po částečné rekonstrukci, topení na tuhá paliva, koupelna, kuchyňská linka. Septik s přepadem, 230V i 400V, plyn zaveden do RD. Použité konstrukce a vybavení standardní. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - horší údržba; Sopotnice 70,00 667 870 000 12 429 0,790 9 819 Samostatně stojící rodinný dům. Dispozice: obývací pokoj, ložnice, kuchyně s jídelním koutem, pokoj, koupelna a WC. Vytápění je zajištěno lokálně kamny na tuhá paliva nebo akumulačními kamny. Součástí domu je technická místnost a půda. Zahrada o výměře 406 m2. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Česká Rybná 106,00 15 868 1 650 000 15 566 0,640 9 962 Rodinný dům 2+kk s pozemky (15 868 m2) na polosamotě u České Rybné. V přízemí byla provedena rekonstrukce v roce 2010. Dispozice: obytná místnost s kuchyní, ložnice, koupelna, chodba, komora, veranda. V podkroví možnost vestavby. Nový septik. Na dům navazuje stodola s dílnou. Příprava na garážové stání. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Vliv pozemku - výrazně větší výměra pozemku; Průměrná cena 8 490 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 175,83 m 2 Porovnávací hodnota 1 492 802 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 221 ze dne 7.4.2011. 4 Snímek katastrální mapy ze dne 6.5.2011. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -