ZNALECKÝ POSUDEK č. 4045-61/2015 O ceně nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.156 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 273m2, včetně jeho součástí tj. stavby bydlení čp.142 stojící na pozemku p.č.st.156 - pozemku p.č.553/6 zahrada o výměře 391m2, vše zapsáno na LV č.349 pro obec a k.ú.řečany nad Labem, část obce Řečany nad Labem Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání dobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., podle stavu ke dni 29.5.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 3.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.156 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 273m2, včetně jeho součástí tj. stavby bydlení čp.142 stojící na pozemku p.č.st.156 - pozemku p.č.553/6 zahrada o výměře 391m2, vše zapsáno na LV č.349 pro obec a k.ú.řečany nad Labem, část obce Řečany nad Labem. Ocenění provést jako podklad pro konání dobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č.st.156 se stavbou čp.142 bydlení + p.p.č.553/6 Adresa předmětu ocenění: Spálená 142 533 13 Řečany nad Labem Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Řečany nad Labem Katastrální území: Řečany nad Labem Počet obyvatel: 1 360 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.5.2015 za přítomnosti p.berana. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. z 15.5.2015 č.j.: 1311/2014-D - LV č.349 pro k.ú.řečany nad Labem - cuzk.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: SJM Beran Josef, vlastnictví: výhradní Beran Josef, Spálená 142, 533 13 Řečany nad Labem SJM Beranová Marie, vlastnictví: výhradní Beranová Marie, Spálená 142, 533 13 Řečany nad Labem Vlastníci pozemku: SJM Beran Josef, vlastnictví: výhradní Beran Josef, Spálená 142, 533 13 Řečany nad Labem SJM Beranová Marie, vlastnictví: výhradní Beranová Marie, Spálená 142, 533 13 Řečany nad Labem 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou tyto nemovité věci: - stavební parcela č.156 o výměře 273m2 - zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je na ní stojící stavba bydlení čp.142 - parcela č.553/6 o výměře 391m 2 - zahrada Nemovitosti jsou v KN zapsány na LV č.349 pro obec a k.ú.řečany nad Labem, část obce Řečany nad Labem. Rodinný dům č.p. 142 je samostatně stojící podsklepený objekt, o dvou nadzemních podlažích a podkroví a o dvou bytových jednotkách 2+1 a 4+1 s garáží a dalším příslušenstvím. Dům je zděný s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo je zděné o tl 60 cm v úrovni přízemí +10 cm polystyren v úrovni patra je tl. 35 cm ze škvárobetonových tvárnic +10 cm polystyren. Stropy jsou v původní části domu cihelné klenuté, ve zbývající části jsou I nosníky a desky PZD. Střecha je sedlová s krytinou z eternitových šablon, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, vnější omítka stěrková, silikonová na dodatečném zateplení. Vnitřní omítky štukové, keramický obklad v koupelnách a kuchyních. Schody betonové s keramickou dlažbou, do podkroví dřevěné žebříkové, do sklepa betonové. Dveře jsou hladké, plné či prosklené do ocelových zárubní, okna dřevěná euro. Podlahy obytných místností betony s PVC nebo plovoucí laminátové, v ostatních místnosti mají keramickou dlažbu, - 2 -
ve sklepě je beton, vytápění ÚT plynové s radiátory deskovými, plynový kotel Dakon. Rozvod světelné i motorové elektroinstalace, bleskosvod chybí,rozvod vody je v ocelových trubkách, odkanalizování je v kameninových či litinových rourách. V kuchyni ve 2.NP je elektrický sporák se sklokeramickou varnou deskou, kuchyňská linka, myčka, el.trouba, v přízemí kombinovaný sporák,kuchyňská linka, digestoř. V koupelně je smaltovaná vana, sprchový kout, umyvadla, WC kombi 2ks. Dispozičně se v domku nachází : 1.PP: sklep 3,15m 2, 1.NP: veranda 3,35m 2, WC 1,20m 2, koupelna 3,32m 2, spíž 1,03m 2, chodba 8,61m 2, ložnice 18,67m 2, kuchyně 10,22m 2, obývací pokoj 18,89m 2, tj. celkem 65,29m 2 2.NP: chodba 5,90m 2, WC 1,60m 2, pokoj 19,58m 2, jídelna 6,17m 2, kuchyně 11,38m 2, obývací pokoj 20,05m 2, tj. celkem 64,68m 2 a balkón 2,6m 2 Podkroví: pokoj 21,10m 2, pokoj 11,34m 2, tj. celkem 32,44m 2 Podlahová plocha v domku je tedy celkem 165,56m 2. Rodinný dům byl postaven v roce 1929, v roce 1969 provedena přístavba a nástavba domu, v roce 1999 v podkroví vybudovány 2 pokoje v půdním prostoru, veranda přistavěna z dřevěné konstrukce, střecha využívána jako krytá terasa. V roce 2006 postaven přístřešek pro auto u domu. V roce 2008 byla provedena výměna oken, zateplení a nová stěrková fasáda. Rodinný dům čp.142 je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do veřejné uliční kanalizace, voda je z veřejného vodovodu - vodoměrná šachta je na pozemku, zemní plyn j z rozvodu STL v obci - domeček HUP je v uličním oplocení.domek je ve dobrém technickém stavu. Zastavěná plocha domku je 95m 2, obestavěný prostor činí 686,20m 3. Příslušenství domku tvoří : - bývalý chlívek - dílna - přízemní stavba nalevo za rodinným domem, objekt vyzděný na tl. stěn 30cm z plných pálených cihel, strop s rovným podhledem, pultová střecha, krytina z vlnitého eternitu. Vnitřní omítky vápenné hladké, fasáda břízolitová škrábaná, dřevěné dveře, okno jednoduché dřevěné, světelná elektroinstalace, betonová podlaha. Stavba z roku 1986 běžné údržby, zast.plocha 2,16*5,65= 12,20m2 - dále sdružený objekt obdélníkového půdorysu - v přední části je garáž z r.1971 - zděná o tl. stěn 30cm z plných pálených cihel, strop s rovným podhledem, sedlová střecha, krytina z vlnitého eternitu,stěrková silikonová fasáda, betonová podlaha ze zámkové dlažby, dřevěná otevíravá vrata, jednoduché okno z polykarbonátu, světelná elektroinstalace, ZP 4,11*4,50=18,50m 2, na garáž navazuje letní pokoj (sklad) z r.1971 - přízemní stavba se sedlovou střechou, krytinou z vlnitého eternitu, žlab z pozink.plechu, stěrková silikonová fasáda,dřevěné dveře, okno jednoduché dřevěné, podlaha z keramické dlažby, kamna na tuhá paliva, světelná i motorová elektroinstalace, zavedena studená voda. Zastavěná plocha 4,11*3,75= 15,41m 2. Na tuto střední část objektu navazuje zadní část - ta je kůlnou - jedná se o objekt dřevěné jednostranně obité konstrukce, se sedlovou střechou, krytinou z vlnitého eternitu, dřevěné dveře, okno jednoduché dřevěné, podlaha keramická dlažba, světelná elektroinstalace. Objekt z roku 2001 má zastavěnou plochu 6,1*4,1= 25,01m 2. Všechny tyto stavby (garáž, pokoj či sklad, kůlna) jsou postaveny na pozemku p.č.553/6 a nejsou v KN zakresleny. Příslušenství domku tvoří i pravý plot - dřevěný laťkový, ocel.sloupky, výšky 1,80m, dále uliční oplocení výšky 1,2m, zděné sloupky z vápenopískových cihel. Vzadu na zahradě se nachází ještě venkovní udírna. Příslušenství dále tvoří studna - kopaná skružová o hl. cca 7m, v domku je vodárna Darling. Dále se na pozemku p.č.553/6 nachází za kůlnou dřevěný altán o zast.ploše 3,5*2,75=9,63m 2. Pozemky p.č.st.156 a p.č.553/6 tvoří společně lichoběžníkový tvar, jedná se o rovinné pozemky, přístupné z veřejné komunikace - ulice Spálená. Celková výměra pozemků je 664m 2. Město Řečany nad Labem leží při železničním koridoru Česká Třebová - Praha a má 1 347 obyvatel. Jsou zde základní škola, MŠ, obchody, zdravotnické středisko, pošta, dobré pracovní příležitosti. Dopravní dostupnost je dobrá, obslužnost zajišťována ČD, autobusová doprava Connex. Oceňovaná nemovitost se nachází v ulici Spálená. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, vzdálenost od zastávky autobusu 400 m a vlaková do 500 m. - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny: K datu ocenění se nabízí v Řečanech nad Labem např. 1)Za 1,76 mil.kč se nabízí k prodeji rodinný dům 3+1 v Řečanech nad Labem. Nemovitost prošla rekonstrukcí v roce 2012,v 2015 nová střecha tašky km Beta, plastová okna, nová elektroinstalace, voda v plastu, fasáda, podlahy, odpady. Vytápění je řešeno krbovými kamny v pokoji a na chodbě. Dále troje plynová kamna. Zaveden obecní vodovod, na pozemku vlastní studna. Zahrada s přístavky na dřevo apod. dům je odizolovaný. Poloha nemovitosti nabízí pěkné bydlení s veškerou občanskou vybaveností v místě, blízko domu vlakové spojení, lékař, obchody, pošta. Možnost vybudování podkroví, dostatečná výška krovů pro stropy. Střecha odpovídá stavu a údržbě domu, nezatéká v pořádku čistá suchá půda. Dobrý stav objektu bez nutnosti dalších investic. Dle inzerce zastavěná plocha 130m2, podlahová plocha 88m2, pozemek celkem 538m2. 2)za 2,5 mil.kč se nabízí - k prodeji patrový rodinný dům o dispozici 4+kk v obci Řečany nad Labem - Labětín. Dispozice: přízemí - sklep, vstupní veranda, pokoj, obytná kuchyň, spíž, koupelna s WC. Patro - 2 pokoje, komora(šatna), vstup na balkon. O roku 2007 postupná rekonstrukce : výměna střešní krytiny a klempířských prvků, plastová okna, rozvod topení, radiátory, nová kuchyňská linka, plovoucí podlaha, nové vstupní dveře, koupelna s WC, rozvody elektroinstalace. U domu se nachází garáž, dílna, kůlna, sklípek, chlív, 2 místnosti využité jako dílna a navazující zastřešená pergola. Zahrada rozdělena na dvě části - užitkovou a okrasnou, na pozemku kopaná studna a skleník. Dle inzerce podlahová plocha 250m2, pozemek celkem 2062m2, zastavěná plocha 541m2. - 4 -
3)za 640 tis.kč se nabízí rodinného domu 3kk v obci Řečany nad Labem, Spálená 29, na trase mezi Přeloučí a Kolínem.V domě byla začata rekonstrukce, voda je napojena na dálkový rozvod, plyn přiveden na pozemek nemovitosti, kanalizace veřejná. K domu patří dvorek a zahrada 140 m2. Nemovitost je soudně oddlužena. Dle inzerce zastavěná plocha 275m2, užitná plocha 95m2, pozemek celkem 415m2. Oceňovaný rodinný dům čp.142 se nachází v klidné části města Řečany nad Labem, jedná se o objekt dodatečně zateplený, v dobrém technickém stavu, dvoubytový, navíc vedlejšími stavbami tvořícími příslušenství domku. Jeho obchodovatelnost lze předpokládat v rámci dobrovolné dražby v úrovni cca 2,2-2,5 mil.kč. V té nižší úrovni určuji obvyklou cenu. Obvyklá cena pozemků p.č.st.156,p.č.553/6 + rodinného domu čp.142 činí 2 200 000,-Kč slovy: dvamiliónydvěstětisíc Kč V Lázních Bohdaneč 3.6.2015 Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4045-61/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 045-61/15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti, LV č.349, snímek kat.mapy z cuzk.cz 7-5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -