Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 494 / 14 / 2014 Typ nemovitosti Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Účel ocenění exekuční řízení 117 EX 3892/13-14 Předmět ocenění Bytová jednotka č. 583/5, LV č. 1406, s podílem na společných částech domu a pozemku 6743/80385 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 711, LV č. 1244 pozemek parc.č. St. 712, LV č. 1244 Adresa Kraj Plzeňský kraj Město Stod Počet obyvatel 3719 Kat. území Stod Ulice Sokolská č.p. 583, 584 Část obce dle LV Stod Objednatel Exekutorský úřad Písek JUDr. Stanislav Pazderka Prokopova č.p. 339 č.o. 14 39701 Písek ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro Weinerová Dana - Stod, Sokolská 583, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 835611/1764 Exekutora JUDr. Stanislava Pazderku Tel. 380 120 602 E-mail podatelna@exekucepisek.cz IČ DIČ Vypracoval Ing. Petruš Martin Dne 16.6.2014 Licence číslo Senecká 2202/28a Ke dni 12.6.2014 0651 301 00 Plzeň email: martin@velbnet.cz tel: 605 313753 Prohlídka dne 12.6.2014 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 6 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 62.82 m 2 18 000 Kč/m 2 1 130 800 Kč Obvyklá cena - současný stav 1 130 000 Kč Jeden milion stotřicet tisíc Kč Komentář k ceně Ve Stodu se srovnatelné bytové jednotky nabízejí k prodeji v rozmezí cca 16-18 tis.kč/m2 podlahové plochy, podle lokality umístění, stavebně-technického stavu, vybavení a velikosti podlahové plochy. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve velmi klidné lokalitě vhodné pro trvalé rodinné bydlení a bytová jednotka je ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu po celkové zdařile provedené rekonstrukci. Podle mého názoru se jedná o velmi dobře obchodovatelnou nemovitou věc na volném realitním trhu. - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné vlivy : velmi dobrý stav bytu po celkové rekonstrukci, základní občanská vybavenost a služby v místě, dobrá dopravní dostupnost a obslužnost, zastávka bus do 250 m, vlaková stanice Stod do 250 m, krajská metropole Plzeň cca 25 km Záporné vlivy : nezateplená budova, bez výtahu, menší pracovní příležitosti v místě, běžný hluk a prach od dopravy z přilehlé komunikace, železniční trať Plzeň- Domažlice cca 160 m od budovy, parkování negarantované před domem Podmínky platnosti ceny Platnost obvyklé ceny současné není ničím podmíněna. Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Na výpisu z KN ze dne 16.6.2014, na LV č. 1406 je v části C - Omezení vlastnického práva zapsáno : Zástavní právo exekutorské - pro pohledávku ve výši 952.853,81 Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Raiffeisen stavební spořitelnu a.s., Koněvova 2747/99, Žižkov, 130 00 Praha 3, RČ/IČO : 49241257 ANO Listina : Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka 117 EX-3892/2013-10 ze dne 5.3.2014. Právní účinky zápisu ke dni 5.3.2014. Zápis proveden dne 8.4.2014. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Na výpisu z KN ze dne 16.6.2014, na LV č. 1406 je v části C - Omezení vlastnického práva zapsáno : Zahájení exekuce - pověřený soudní exekutor : JUDr. Stanislav Pazderka, Exekutorský úřad Písek, Prokopova 339/14, 397 01 Písek. Listina : Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Písek 117 EX-3892/2013-8 ze dne 5.3.2014. Právní účinky zápisu ke dni 5.3.2014. Zápis proveden dne 10.3.2014, uloženo na prac. Písek Jako související zápis je zde také uveden Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Listina : Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka 117 EX- 3892/2013-9 ze dne 5.3.2014. Právní účinky zápisu ke dni 5.3.2014. Zápis proveden dne 8.4.2014, uloženo na - 2 -
prac. Plzeň - jih. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nemovitá věc slouží jako vhodná zástava pro pohledávku ve výši 952.853,81 Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Raiffeisen stavební spořitelnu a.s. Nemovitost není v současné době předmětem prodeje/ koupě, nebyl předložen žádný nový návrh kupní smlouvy k vyhodnocení. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Současný vlastník nabyl oceňovanou bytovou jednotku na základě kupní smlouvy ze dne 20.5.2009 s právními účinky vkladu práva ke dni 17.6.2009. Nabývací titul byl předložen při prohlídce nemovitosti. Sjednaná kupní cena je zde uvedena ve výši 950.000,- Kč. Podle mého názoru tato kupní cena odpovídala obvyklé ceně v daném místě a čase. Nebyly zjištěny žádná další rizika nezapsaná na LV. - 3 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1406, vyhotovil Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih 16.6.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Stod, vyhotovil Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih 16.6.2014. Původní nabývací titul - Kupní smlouva, vyhotovil Smluvní strany 20.5.2009. Fotodokumentace, vyhotovil Znalec 12.6.2014. Situační mapa, vyhotovil Znalec 16.6.2014. Datum předání kompletních podkladů 16.6.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1406, vyhotovil Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih 16.6.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Stod, vyhotovil Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih 16.6.2014. Fotodokumentace, vyhotovil Znalec 12.6.2014. Situační mapa, vyhotovil Znalec 16.6.2014. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Stod je obcí lokálního významu bývalého okresu Plzeň - jih. Město Stod se nachází jihozápadně od města Plzeň ve vzdálenosti cca 25 km. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Nemovitost se nachází v katastrálním území Stod v okolní zástavbě obdobných bytových domů v Sokolské ulici. Dopravní dostupnost je velmi dobrá, parkování je u domu na parkovišti v dosahu 50 m. Dopravní obslužnost je také velmi dobrá - zastávka autobusu je do 500 m a vlaková stanice cca 250 m. Základní občanská vybavenost a služby v místě jsou velmi dobré, v dosahu je škola, školka, nákupní středisko, zdravotnické služby, městský úřad, policie a ostatní služby. Kompletní občanská vybavenost a služby jsou na okraji Plzně cca 20 km. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Přístup je po zpevněné veřejné komunikaci. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 25 Km Informace o nemovitosti Jedná se bytovou jednotku č. 583/5 o velikosti 2+1 s příslušenstvím s celkovou podlahovou plochou 68,98 m2. Bytová jednotka je umístěná ve 3.N.P. ve zděné bytové budově z roku 1959, která má celkem tři nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží. K bytové jednotce náleží balkon přístupný výhradně z oceňované bytové jednotky a dva sklepy umístěné v 1.PP. Podle sdělení vlastníka bytové jednotky proběhla v roce 2009 celková rekonstrukce oceňované bytové jednotky. Budova nemá výtah. Stavebně-technický stav budovy je velmi dobrý - průměrný a stav bytové jednotky je výborný-velmi dobrý po celkové rekonstrukci z roku 2009. Budova není zateplena. Okna jsou nová plastová zdvojená. Podíl na společných částech domu č.p. 583 a č.p. 584 a na pozemku parc.č. St. 711 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 159 m2 a parc.č. St. 712 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 174 m2 je 6743/80385. Na nemovitosti nevázne žádné věcné břemeno. Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo exekutorské - pro pohledávku ve výši 952.853,81 Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Raiffeisen stavební spořitelnu a.s. Je zde vyznačeno také zahájení exekuce - pověřený soudní exekutor : JUDr. Stanislav Pazderka, Exekutorský úřad Písek, Prokopova 339/14, 397 01 Písek. Jako související zápis je zde také uveden Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 540/11, 540/8, 562/8, 562/6 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Orientace oken severozápad, severovýchod, jihovýchod Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Stáří stavby [roky] 55 Jedná se o zděnou nezateplenou budovu z roku 1959. Střešní tašková krytina je novější. Okna ve společných částech budovy a vstupní dveře nové plastové. Technický stav jednotky výborný - velmi dobrý Opotřebení odhadem % 30-4 -
Bytová jednotka je po celkové rekonstrukci z roku 2009. Převážně jsou zde nové konstrukce a vybavení bytu. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) po celkové rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová zdvojená 2009 Dveře vnitřní dýhované dveře Solodoor + obložky 2009 Podlahy laminátové plovoucí 2009 Instalace vnitřní rozvody vody, kanalizace, elektro a plynu 2009 Kuchyně nová kuchyňská linka a zabudované spotřebiče 2009 Sociální zařízení obklady, dlažby, nová sanitární keramika - koupelna a WC 2009 Vytápění plynový kotel + ohřev TUV 2009 Krytina tašková 2000-2010 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní s izolací proti zemní vlhkosti svislé konstrukce zděné v tloušťce 45 cm práce vodorovné nespalné do nosníků konstrukce střechy valbová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech pálená tašková jednoduchá klempířské měděné konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka ze škrábaného břízolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody betonové s povrchem teraso dveře a vrata vchodové plastové, vnitřní hladké okna plastová s dvojsklem dýhované povrch podlah laminátové plovoucí vytápění etážové s plynovým kotlem elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody kombinovaný s ústředním topením ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) rozvody antén, domácí telefon, žaluzie Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, sprchový kout, umyvadlo kuchyňská linka, sporák plynový, trouba, digestoř, trouba s mikrovlnným ohřevem, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 10.40 m 2 1.0 10.40 m 2 pokoj 17.60 m 2 1.0 17.60 m 2 pokoj 14.30 m 2 1.0 14.30 m 2 předsíň 3.65 m 2 1.0 3.65 m 2 koupelna 8.70 m 2 1.0 8.70 m 2 WC 2.00 m 2 1.0 2.00 m 2 sklep 6.48 m 2 0.5 3.24 m 2 sklep 4.30 m 2 0.5 2.15 m 2 balkon 1.55 m 2 0.5 0.78 m 2 Součet ploch za podlaží 68.98 m 2 62.82 m 2-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 7.6.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 60.0 m 2 Cena za nemovitost 1 060 000 Kč 17 700 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 1 007 000 Kč 16 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1, V Háječku, Stod Naše společnost Vám zprostředkuje prodej družstevního bytu 2+1, 60m2, 3. NP, cihlová budova, sklep, ve městě Stod. Byt je ve velmi dobrém stavu, vytápění a ohřev vody zajištěno plynovou kotelnou pro každý vchod zvlášť. Byt je možno v roce 2015 odkoupit do osobního vlastnictví s doplatkem družstvu. V místě je veškerá občanská vybavenost. Více informací v RK. Ev. číslo: 188. Porovnání srovnatelné nemovitosti s oceňovanou nemovitostí : Výhody: nezjištěny Nevýhody: družstevní vlastnictví Srovnatelné: lokalita, podlahová plocha, po celkové rekonstrukci, typ budovy, umístění bytu v budově 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 12.6.2014 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 58.0 m 2 Cena za nemovitost 1 000 000 Kč 17 200 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 950 000 Kč 16 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 6 -
Byt 2+1, Sokolská ulice, Stod Prodej družstevního bytu 2+1 ve Stodě. Naše společnost Vám nabízí k prodeji pěkný, družstevní byt 2+1 s lodžií o celkové ploše 58 m2 ve městě Stod, ulice Sokolská. Bytová jednotka se nachází v 1. patře panelového domu. Dům prošel kompletní rekonstrukcí nová střecha, zateplení, fasáda, plastová okna, vchodové dveře, rozvody vody, zvonky a nová plynová kotelna. Byt se skládá z chodby, kde se nachází vestavěná skříň dělaná na míru, kuchyně, koupelny, toalety a dvou pokojů. Bytová jednotka prošla kompletní rekonstrukcí nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, sádrokartonové jádro, elektřina v mědi, nová koupelna s rohovou vanou, lodžie a podlahy. K bytu náleží sklep o výměře 2 m2, lze využívat také sušárnu a kočárkovnu. Parkovat lze před domem. Byt je možné převést do osobního vlastnictví, lze čerpat úvěrem. Veškeré poplatky včetně splátky anuity, která činí 856,- Kč za měsíc, jsou 3 561,- Kč za měsíc včetně všech energií. Město Stod má veškerou občanskou vybavenost škola, školka, obchody, nemocnice, pošta. Dopravní obslužnost je zajištěna ČSAD i ČD. Velmi klidné a příjemné bydlení, vřele doporučuji. Porovnání srovnatelné nemovitosti s oceňovanou nemovitostí : Výhody: zateplená budova Nevýhody: družstevní vlastnictví, panelová budova, menší podlahová plocha Srovnatelné: lokalita, podlahová plocha, po celkové rekonstrukci 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 12.6.2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ne Podlahová plocha 46.0 m 2 Cena za nemovitost 880 000 Kč 19 100 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 836 000 Kč 18 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk, Stod Nabízíme Vám k prodeji velmi pěkný byt 2+kk v družstevním vlastnictví o výměře 46m2. Nemovitost se nachází v 1.patře cihlového domu s výtahem ve Stodě. V bytě je kuchyňskou linka s barem. V koupelně je vana a umyvadlo i s místem na pračku. WC je oddělené. V celém bytě je položena plovoucí podlaha. Vytápění je centrálním plynovým kotlem, který zajišťuje i ohřev vody. Samozřejmostí jsou plastová okna. K bytu náleží velká sklepní kóje. Parkování přímo před domem. Jedná se o velmi kvalitní bydlení v blízkosti krajského města Plzně. Zároveň je to klidné bydlení s výbornou občanskou vybaveností. V blízkosti škola, obchod, školka, pošta, lékař. Byt je volný ihned. Pro bližší informace, či prohlídku volejte na níže uvedené telefonní číslo. - 7 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 16 400-18 200 Kč/m 2 836 000-1 007 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 18 000 Kč/m 2 Ve městě Stod existuje méně rozvinutý realitní trh s obdobnými nemovitostmi. V současné době se přesto inzerují - nabízejí k prodeji srovnatelné bytové jednotky ve srovnatelných lokalitách na veřejných realitních serverech. Podle mého názoru je oceňovaná nemovitost dobře obchodovatelná za 6-12 měs. Jedná se o byt ve velmi dobrém stavu po celkové rekonstrukci v nezateplené zděné budově z roku 1959. Výhody : velmi dobrý stav bytové jednotky po celkové rekonstrukci, základní občanská vybavenost a služby v místě, dobrá dopravní dostupnost a obslužnost, zastávka bus do 250 m, vlaková stanice do 250 m, krajská metropole Plzeň cca 25 km Nevýhody : nezateplená budova, menší pracovní příležitosti v místě, běžný hluk a prach od dopravy z přilehlé komunikace, železniční trať Plzeň- Domažlice cca 160 m od budovy, parkování negarantované před domem Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0651 Ing. Petruš Martin Senecká 2202/28a 301 00 Plzeň podpis Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11.2005 pod č.j. Spr 40/2005, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 494/14/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14/2014. - 8 -
Fotodokumentace Kuchyně Obývací pokoj Koupelna WC Ložnice Předsíň - 9 -
Fotodokumentace Sklep I Sklep II Balkon Příjezdová komunikace - Sokolská ulice - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -