Znalecký posudek č. 1339-120-2011

Znalecký posudek č. 1339-120-2011 Cena obvyklá podle z.č. 151/1997 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. Pozemky p.č. 2105/20 a p.č. 2105/38 v k.ú Liberec, okres Liberec Objednatel KOPPA, v.o.s. Hvězdná 491/21 460 01 Liberec Zhotovitel 1.Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec

Obsah 1. OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY... 3 2. OSVĚDČENÍ... 4 3. NÁLEZ... 5 3.1 Bližší údaje o nemovitosti... 5 3.2 Podklady pro vypracování posudku... 5 3.3 Předmět ocenění... 5 3.4 Použité metody... 6 Použité pojmy... 6 4.1 Vyhlášková metoda... 8 4.2 Srovnávací metoda... 10 5. SHRNUTÍ... 12 6. IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE... 13 Přílohy... 14 Znalecký p o s u d e k č. 1339-120-2011 S t r a n a 2

1. OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1. Znalec vycházel ze svých databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti předložených podkladů. Neodpovídá tudíž zejména za: a) pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým a nemovitým věcem, b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek. 2. Znalec vycházel z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracování znaleckého posudku jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. 3. Znalec zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání znaleckého posudku. 4. Tento znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, které měly platnost v době, ke které je posudek zpracován. 5. Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute of Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute, USA). Znalecký p o s u d e k č. 1339-120-2011 S t r a n a 3

2. OSVĚDČENÍ Znalec tímto osvědčuje, že 1. V současné době nemá a ani v budoucnosti nebude mít prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného znaleckého posudku. Odměna za provedený znalecký posudek nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracovaný znalecký posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo posuzované hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že ke znaleckému posudku předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 4. Zpracovaný znalecký posudek byl vyhotoven s vědomím následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku dle 110a Trestního řádu. 5. Znalecký posudek vyhotovil znalecký ústav 1. Znalecká a.s., sídlem Mozartova 679/21, 460 01 Liberec. V Liberci dne 25.10.2011 1. Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec IČ 25488350 Vypracoval: Ing. arch. David Charousek Znalecký p o s u d e k č. 1339-120-2011 S t r a n a 4

3. NÁLEZ 3.1 Bližší údaje o nemovitosti Nemovitost: Pozemek p.č. 2105/20, 158 m2 zastavěná plocha a nádvoří Pozemek p.č. 2105/38, 62 m2 zastavěná plocha a nádvoří Okres: Liberec CZ0513 Obec: Liberec 563889 100721 1 obyvatel Katastrální území: Liberec 682039 Vlastník dle LV č. 9400 LENOXA a.s. Bukovského 222/4 460 12 Liberec 12 Místní šetření: 26.05.2011 Ocenění ke dni: 25.10.2011 Posudek je vyhotoven ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 obdrží objednatel a 1 zůstává v archivu znalce. 3.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Liberec, okres Liberec Katastrální mapa Výstup oceňovacího programu NEMOExpert 3.3 Předmět ocenění Pozemek p.č. 2105/20, 158 m2 zastavěná plocha a nádvoří Pozemek p.č. 2105/38, 62 m2 zastavěná plocha a nádvoří Pozemky se nacházejí v blízkosti křižovatky ulice Ruprechtické a Ruské v Liberci. Liberec je městem s cca 100 000 obyvateli. Jedná se o krajské statutární město s kompletní občanskou vybaveností a sítí služeb (vysoká škola, střední a základní školy, sídlo pobočky krajského soudu, katastrální a finanční úřad, městská a státní policie, divadla, muzeum, kina, plavecký, fotbalový a zimní stadion). Je to významné kulturní a sportovní centrum se širokou nabídkou pracovních míst. Město je vyhledávaným sídlem Libereckého kraje. Pozemky se nacházejí v residenční čtvrti Liberce, v dobré lokalitě, v širším centru. Jedná se o zastavěné pozemky; na pozemcích jsou umístěné budovy na LV č. 10279. Pozemky jsou rovinaté na jih. Okolní zástavbu tvoří převážně panelové domy. Dle platného územního plánu jsou pozemky vedeny jako plochy bydlení městského. Právní a ekonomické aspekty Na společnost LENOXA a.s. byla nařízena exekuce Exekutorským úřadem Chrudim, Mgr. Petr Jaroš, z titulu Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Liberci 71 Nc-8553/2009-3 ze dne 9.10.2009. 1 Zdroj: www.mesta.obce.cz, ze dne 25.10.2011 Znalecký p o s u d e k č. 1339-120-2011 S t r a n a 5

Na společnost LENOXA a.s. byla nařízena exekuce Exekutorským úřadem Plzeň-město, JUDr. Zdeněk Zítka, z titulu Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Liberci 71 Nc-9039/2009-4 ze dne 9.2.2009. Na nemovitosti je vydán Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Plzeň-město JUDr. Zdeněk Zítka 108 EX-01208/2010-004 ze dne 8.3.2010. Na společnost LENOXA a.s. bylo vydáno rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) z titulu Usnesení insolvenčního soudu o úpadku Krajský soud v Ústí nad Labem pobočka v Liberci KSLB 76 INS-2522/2010-A-16 ze dne 31.3.2010. Na společnost LENOXA a.s. byl prohlášen konkurs podle insolvenčního zákona z titulu Usnesení insolvenčního soudu o prohlášení konkursu ( 245, 405 odst. 2 z. č. 182/2006 Sb.) Krajský soud v Ústí nad Labem pobočka v Liberci KSLB 76-INS 2522/2010 B-101 ze dne 19.1.2011. 3.4 Použité metody Nákladová metoda (vyhlášková) Vyhlášková metoda stanovuje cenu nemovitosti podle platného předpisu zákona o oceňování č. 151/1997 Sb. a platné vyhlášky č. 364/2010 Sb. Tato metoda je použita orientačně, bez zohlednění venkovních úprav a trvalých porostů. Srovnávací metoda Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětu nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a získané informace je možno vyhodnotit jako hodnotu samotné stavby tak i souboru staveb. Cena porovnatelné nemovitosti se upraví o charakteristiky, ve kterých se od oceňované nemovitosti liší (např. lokalita, typ, budoucí využití atd.). Na základě aplikace průměrné ceny se získá odhad hodnoty srovnávací metodou. Použité pojmy Cena obvyklá podle 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Tržní hodnota podle International Valuation Standards 2005 Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Znalecký p o s u d e k č. 1339-120-2011 S t r a n a 6

Náležitým marketingem se rozumí, že majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem tak, aby za něj byla získána nejlepší cena rozumně přicházející v úvahu při splnění definice tržní hodnoty. Délka doby vystavení se může měnit v závislosti na podmínkách trhu, ale musí být dostatečná k tomu, aby majetek mohl být zaznamenán odpovídajícím počtem kupujících. Období vystavení předchází datu ocenění. Cena obvyklá se pro účely tohoto posudku stanoví na úrovni tržní hodnoty. Znalecký p o s u d e k č. 1339-120-2011 S t r a n a 7

4. POSUDEK A OCENĚNÍ 4.1 Vyhlášková metoda 1. ZNALECKÁ a.s. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Liberec Katastrální území: 682039, LIBEREC (oblast: Liberec 1) 1. Pozemky Oceněno podle 27-30, 32-31 vyhlášky Název: 2105/20 SKP: 46.21.11.2 Úpravy základní ceny: 1.2.2 Výhodnost polohy na území obce 50 % Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem = 50 % Úprava za ostatní položky celkem = 0 % Ocenění: Základní cena dle 28 (1) e) - Liberec 800,00 Kč/m 2 Pozemek se oceňuje dle 28 (2) 1,000 Základní cena po úpravě = 800,00 Kč/m 2 Úprava ceny za položky 1.1, 1.2 a 1.3: 800,00 Kč/m 2 50 % + 400,00 Kč/m 2 Cena po úpravě = 1 200,00 Kč/m 2 Úprava ceny za ostatní položky: 1 200,00 Kč/m 2 0 % + 0,00 Kč/m 2 Cena po úpravě = 1 200,00 Kč/m 2 Koeficient inflace K i 2,154 Koeficient prodejnosti K p 2,082 Upravená základní cena 5 381,55 Kč/m 2 Výměra pozemku 158,00 m 2 Cena pozemku = 850 285,47 Kč Název: 2105/38 SKP: 46.21.11.2 Úpravy základní ceny: 1.2.2 Výhodnost polohy na území obce 50 % Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem = 50 % Úprava za ostatní položky celkem = 0 % Ocenění: Základní cena dle 28 (1) e) - Liberec 800,00 Kč/m 2 Pozemek se oceňuje dle 28 (2) 1,000 Základní cena po úpravě = 800,00 Kč/m 2 Úprava ceny za položky 1.1, 1.2 a 1.3: 800,00 Kč/m 2 50 % + 400,00 Kč/m 2 Cena po úpravě = 1 200,00 Kč/m 2 Znalecký p o s u d e k č. 1339-120-2011 S t r a n a 8

Úprava ceny za ostatní položky: 1 200,00 Kč/m 2 0 % + 0,00 Kč/m 2 Cena po úpravě = 1 200,00 Kč/m 2 Koeficient inflace K i 2,154 Koeficient prodejnosti K p 2,082 Upravená základní cena 5 381,55 Kč/m 2 Výměra pozemku 62,00 m 2 Cena pozemku = 333 656,32 Kč Pozemky celkem 1 183 941,79 Kč Vyhlášková cena pozemků je 1 183 940,- Kč (zaokrouhleno podle 46) Znalecký p o s u d e k č. 1339-120-2011 S t r a n a 9

4.2 Srovnávací metoda Pozemek se porovná s obdobnými, které se upraví pomocí přepočítacích koeficientů. Odlišnosti, které mají velký vliv na cenu a zohledňují se těmito koeficienty. Koeficient velikosti zohledňuje odlišnost ve výměrách pozemků, koeficient místa ukazuje výhodnost či nevýhodnost umístění nemovitosti v rámci obce, okresu či celé České republiky, koeficient stavu bere v potaz rozdílný stav (vybavenost inženýrskými sítěmi, určení podle územního plánu a ostatní důležité cenotvorné faktory, jako je např. stávající porosty, svažitost, okolí nebo dostupnost). Pokud není uvedeno jinak, cena je vždy včetně provize pro RK. Oceňované pozemky tvoří jednotný celek. Výměra pozemků činí 220 m2. Jedná se o pozemky zastavěných ploch, dle platného územního plánu jsou pozemky vedené jako plochy bydlení městského. Srovnatelná nemovitost 1 Obec Liberec Zelná ulice Okres Liberec Pozemky celkem m2 589 Účel pozemku smíšené aktivity Dostupnost dobrá Prodává: RealServis N&Z Na Svahu 176/1, 46001 Liberec Poznámka: veškeré IS v dosahu, na pozemku drobné dřeviny a chatka Prodejní cena (zadáno 10/2011, aktualizace 10/2011) 560000,- Kč Srovnatelná nemovitost 2 Obec Liberec Doubí Okres Liberec Pozemky celkem m2 620 Účel pozemku komerční výstavba Dostupnost dobrá Prodává: RELIA s.r.o. ul. 8. března 12/3, Liberec, 46001 Poznámka: veškeré IS na hranici pozemku Prodejní cena (zadáno 05/2011, aktualizace 05/2011) 980 000,- Kč Znalecký p o s u d e k č. 1339-120-2011 S t r a n a 1 0

Srovnatelná nemovitost 3 Obec Liberec Javorová ulice Okres Liberec Pozemky celkem m2 1253 Účel pozemku bydlení městské Dostupnost dobrá Prodává: Živko Buljat Reality Pražská 1a, Liberec, 46001 Poznámka: veškeré IS na hranici pozemku Prodejní cena (zadáno 04/2011, aktualizace 09/2011) 3 633 700,- Kč Srovnatelná nemovitost 4 Obec Liberec Chrastavská ulice Okres Liberec Pozemky celkem m2 564 Účel pozemku bydlení městské Dostupnost dobrá Prodává: AZ REAL SERVIS Soukenné nám. 112, Liberec 3, 46003 Poznámka: regulační podmínky - max zastavěnost 100%, počet nadzemních podlaží 6 a 1x PP, veškeré IS na hranici pozemku Prodejní cena (zadáno 05/2010, aktualizace 07/2011) 990000,- Kč č. m2 Kč/m2 koef. místa koef. využití koef. rozlohy Kč/m2 upravené místo 1 589 951 1,30 1,40 0,80 1 315 LBC - Zelná ul. 2 620 1 581 1,35 1,00 0,77 1 561 LBC - Doubí 3 1 253 2 900 1,05 1,00 0,50 1 446 LBC - Javorová ul. 4 564 1 755 1,05 1,00 0,80 1 401 LBC - Chrastavská 220 srovnávaná nemovitost 1 441 LBC - Ruská ul. Zastavěné pozemky se standardně prakticky neprodávají, nelze tedy oceňované pozemky porovnat s prodeji pozemků zastavěných. Z tohoto důvodu znalec použil srovnání s nezastavěnými pozemky. Srovnatelná hodnota pozemku je 316 000,-Kč Znalecký p o s u d e k č. 1339-120-2011 S t r a n a 1 1

5. SHRNUTÍ Ocenil jsem pozemky p.č. 2105/20 a p.č. 2105/38 v k.ú. Liberec, okres Liberec. Nemovitosti byly oceněny pro účely jejich prodeje v rámci konkursního řízení společnosti LENOXA a.s. Na základě aplikace dvou metod jsme dospěli k těmto hodnotám: Nákladová metoda Srovnávací metoda 1 183 940,- Kč 316 000,- Kč Nákladová metoda není schopná dokonale zohlednit praktickou využitelnost objektu ve vztahu k situaci na trhu. Vzhledem k charakteru využití stavby a vzhledem k dostatečnému počtu srovnatelných nemovitostí v místě a čase obvyklém je srovnávací metoda věrohodný ukazatel tržní hodnoty, která odpovídá ceně obvyklé. Cena obvyklá pozemku (slovy: třistašestnácttisíc korun českých) 316 000,- Kč V Liberci dne 25.10.2011 1. Znalecká a.s. znalecký ústav Mozartova 679/21 460 01 Liberec IČ 25488350 Vypracoval: Ing. arch. David Charousek Znalecký p o s u d e k č. 1339-120-2011 S t r a n a 1 2

6. IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE Znalecký posudek podal znalecký ústav 1. Znalecká a.s., sídlem Mozartova 679/21, 460 01 Liberec, jako znalecký ústav jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ze dne 31.3.2005, č.j. Spr. 180/2004-ODS-ZN/9, podle ustanovení 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: oceňování nemovitostí a staveb, oceňování podniků a jejich částí, včetně přezkoumání smluv o převodu nebo nájmu podniku nebo jeho části, posuzování proveditelnosti a rentability investičních projektů, ekonomické efektivnosti občanských a průmyslových staveb a podnikatelských záměrů oceňování movitého majetku, včetně technologických zařízení, strojů, dopravních prostředků, spotřebního zboží, oceňování nehmotného majetku, majetkových práv a výrobně technických a obchodních poznatků oceňování finančního majetku včetně cenných papírů, jejich derivátů a obchodních podílů, oceňování pohledávek, oceňování obchodního jmění při přeměnách společností, přezkoumávání smluv o přeměnách obchodních společností včetně zpracovávání zpráv, přezkoumávání vztahů mezi propojenými osobami a vztahů mezi minoritními a majoritními akcionáři, přezkoumávání ovládacích smluv a smluv o převodu zisku, stanovování a posuzování přiměřené ceny nebo směnného poměru cenných papírů při povinné nabídce převzetí nebo nabídce na odkoupení, zjišťování hodnot vypořádacích podílů Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1339-120-2011 deníku znaleckého ústavu. Počet stran posudku: 13 stran Přílohy: Kopie výpisu z katastru nemovitostí z 20.10.2011 Kopie katastrální mapy Mapa a letecký snímek V Liberci dne 25.10.2011 1. Znalecká a.s. znalecký ústav Vypracoval: Ing. arch. David Charousek Znalecký p o s u d e k č. 1339-120-2011 S t r a n a 1 3

Přílohy - Kopie výpisu z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Mapa a letecký snímek