ZNALECKÝ POSUDEK číslo 0209-018/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Plzeň Adresa nemovitosti: Lábkova 881/17, 301 00 Plzeň Vlastník stavby: 770613/8957, Róbert Matej, Tibava 14, 07301, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 770613/8957, Róbert Matej, Tibava 14, 07301, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Eurodražby cz a.s. Adresa objednatele: U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774 344 241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 900 000 Kč Datum místního šetření: 31.07.2013 za přítomnosti paní Pavly Pechové Stav ke dni : 31.07.2013 Počet stran: 51 stran Počet příloh: 46 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 05.08.2013 Ing. František Klokočík NÁLEZ Znalecký úkol
Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 881/5 v Plzni, část Skvrňany, Lábkova 17 Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 18.07.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 30.07.2013 Místopis Bytový dům č.p. 881, 882, 883, 884, 885, 886 stojí na pozemcích parcelního čísla 2176/160, 0176/161, 2176/162, 2176/163, 2176/164, 2176/165 v katastrálním území Skvrňany, obec Plzeň..Pozemky leží v bytové zóně zastavěny bytovými domy postavenými v panelovém systému PS 69. Přístup k bytovému domu je z místní komunikace. Skvrňany jsou částí města Plzně se vší občanskou vybaveností a výbornou dopravní dostupností centra města a blízkých Borských Polí. V blízkosti je MHD, škola a školka, supermarket. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Bytový dům má šest vchodů. Dům obsahuje osm podlaží nadzemních a jedno podlaží podzemní. V předmětném vchodu jsou na každém nadzemním podlaží tři bytové jednotky, z toho 2 * 2 + 1 a 1 * 1 + 1. Bytový dům je po úplné rekonstrukci. Rekonstrukce proběhla v roce 2008, kdy se zateplil celý dům včetně střechy, vyměnily se stávající dvojitá dřevěná okna za okna plastová. provedly se nové rozvody stoupaček vody, kanalizace a plynu, provedla se rekonstrukce výtahu a vymaloval se schodišťový prostor. Bytová jednotka se nachází ve 2. nadzemním podlaží a je o velikosti 1+1. Rekonstrukcí a stavební úpravou kuchyně se snažil dostat vlastník této bytové jednotky bytovou jednotku o velikosti 2+kk, jenomže nová místnost není místností, protože nesplňuje minimální velikost podlahové plochy kterou je 8 m2. Rekonstrukce bytové jednotky obsahuje rekonstrukci bytového jádra pro novou koupelnu s umyvadlem a sprchovým boxem a samostatného WC. Koupelna i WC má nové keramické obklady a novou keramickou dlažbu. Ve stropě jsou instalovány nové bodové světla. Koupelna má nové dveře. Podlaha v chodbě je nová z keramické dlažby. Kuchyň má rovněž novou plovoucí podlahu. Tato podlaha je i v nově odděleném prostoru bývalé kuchyně. Podlaha v pokoji je původní z PVC. Vnitřní omítky jsou nově vyspravené. Dveře do pokoje jsou nové posuvné. Okna jsou nová plastová. Rozvod studené a teplé vody a kanalizace v bytovém jádru je nový. Kuchyňská linka je nová. Je vybavena plynovým sporákem. Dispozice : vstupním prostorem je předsíň. Z předsíně je vstup do koupelny a do kuchyňského koutu. Z koupelny je vstup do WC. Z kuchyňského koutu je vstup do nově vytvořeného pokoje a do - 2 -
původního pokoje.. Lze konstatovat, že stavební úpravou se dispozice zhoršila. Kuchyňský kout je bez přirozeného osvětlení a nový pokoj nemá minimálních 8 m 2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní -pohledávky ve výši 1 100 000,- Kč s příslušenstvím -budoucí pohledávky, vzniklé do 31.3.2043 do výše 1 100 000,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha, povinností s bytovou jednotkou č. 881/5 v Plzni, část Skvrňany. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitost není pronajímána ale je neobývána. OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku 3. Porovnávací ocenění 3.1 Cena porovnáním OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 13-3 -
Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu pokoj: 16,14 m 2 pokoj: 7,67 m 2 kuchyňský kout: 6,56 m 2 předsíň: 1,68 m 2 koupelna: 1,94 m 2 WC: 0,93 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 34,92 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní kóje: 1,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 34,92 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,50 m 2 * 0,10 = 0,15 m 2 Podlahové plochy - celkem = 35,07 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací S 100 3. Stropy železobetonové montované S 100 4. Krov, střecha plochá S 100 5. Krytiny střech asfaltové S 100 6. Klempířské konstrukce titanzinek S 100 7. Úprava vnitřních povrchů novodobé nástřiky S 100 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody železobetonové montované s běžným S 100 povrchem 11. Dveře hladké plné dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna plastová S 100 14. Povrchy podlah PVC S 100 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod plastové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 100 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S 100 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák S 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S 100-4 - Část [%]
24. Výtahy osobní výtah S 100 25. Ostatní domácí telefon S 100 26. Instalační pref. jádra instalační šachty S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100 1,00 1,30 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní S 5,70 100 1,00 5,70 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 19 495,27 Plná cena: 35,07 m 2 * 19 495,27 Kč/m 2 = 683 699,12 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 36 roků Opotřebení: 20,000 % - 136 739,82 Kč - 5 -
Bytová jednotka - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 546 959,30 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 35 / 7 542 Bytová jednotka - zjištěná cena = 546 959,30Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Předmětné pozemky jsou pozemky stavební. Ulicí před bytovým domem vedou veškeré inženýrské sítě : rozvod elektrické energie, vodovod, kanalizace, teplovod, kabelová televize a internet. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Lokalita: Plzeň, část Skvrňany, Slovanské údplí Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,02 KPP: 1,02 KDD: 1,02 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,02 Parcela č.: 1 388 3 678 200 2 650,00 0,97 2 581,60 Popis pozemku: Stavební pozemek s dožitým rekreačním objektem. V ulici jsou veškeré inženýrské sítě. Průměrná jednotková cena 2 581,60 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Volný stavební pozemek pro stavbu rodinného domu. Pozemek je zatížen dožitou stavbou rekreačního objektu a stavbou dvojgaráží. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 2176/160 205 2 500 512 500 nádvoří zastavěná plocha a 2176/161 203 2 500 507 500 nádvoří zastavěná plocha a 2176/162 202 2 500 505 000 nádvoří zastavěná plocha a 2176/163 204 2 500 510 000 nádvoří zastavěná plocha a 2176/164 202 2 500 505 000 nádvoří zastavěná plocha a 2176/165 204 2 500 510 000 nádvoří Obvyklá cena před korekcí ceny 3 050 000 podíl - 6 -
* 35,00 / 7 542,00 = 1 4 154,07 Celková výměra pozemků 1 220 Hodnota pozemků celkem 14 154 3. Porovnávací ocenění 3.1 Cena porovnáním Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 36,42 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Prodej, bytová jednotka Bytový dům je po rekonstrukci. Bytová jednotka je v původním stavu.bytová jednotka je situovaná v 1. nadzemním podlaží deseti podlažního bytového domu. Prodej, Bytová jednotka 1+1 Bytový dům je po úplné rekonstrukci. Bytová jednotka je po úplné rekonstrukci. Prodej, bytová jednotka 1+1 Bytový dům v té samé ulici co dům oceňovaný. Bytový dům je po úplné rekonstrukci. Po úplné rekonstrukci je i bytová jednotka. Srovnatelné nemovitosti Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita Plzeň, část Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,82 Upravená j. cena Kč/m 2 20 881 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 35,00 m 2 205 m 2 890 000 Kč 25 429 Kč/m 2 Název: Prodej, Bytová jednotka 1+1-7 -
Lokalita Plzeň, část Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,91 Upravená j. cena Kč/m 2 27 884 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 44,00 m 2 0 m 2 1 350 000 Kč 30 682 Kč/m 2 Název: Prodej, bytová jednotka 1+1 Lokalita Plzeň, část Skvrňany, ulice Lábkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 29 352 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 39,00 m 2 0 m 2 1 199 000 Kč 30 744 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 20 881 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 26 039 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 29 352 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 26 039 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 36,42 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 948 340 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka 546 959,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Cena pozemku 14 200,00 Kč - 8 -
3. Porovnávací ocenění 3.1 Cena porovnáním 948 340,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 948 340 Kč 0 Kč 561 113 Kč 14 154 Kč 900 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Předmětná bytová jednotka není obývána. Její technický stav se zhoršuje. Dle vyjádření sousedky, paní Pavly Pechové, je nyní byt zamořený šváby. V Plasích 05.08.2013 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774 344 241 e-mail: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0209-018/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 07/2013. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 2 Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 30.07.2013 1 Snímek katastrální mapy ze dne 30.07.2013 1 Fotodokumentace nemovitosti 38 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -
- 40 -
- 41 -
- 42 -
- 43 -
- 44 -
- 45 -
- 46 -
- 47 -
- 48 -
- 49 -
- 50 -
- 51 -