Znalecký posudek č. 1644/146-2009

Znalecký posudek č. 1644/146-2009 Rozestavěný rodinný dům na p.p.č.78/6, k.ú. Světlá pod Ještědem Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Havlíčkův Brod Mgr. Stanislav Molák Nádražní 397 58001 Havlíčkův Brod Exekuce Podle stavu ke dni 24.9.2009 posudek vypracoval: Ing. Patrik Žďánský Libušina 329/7 460 13 Liberec XIII 602 179 126 Posudek obsahuje 13 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Liberci, 1. 10. 2009

2 A. Nález 1. Znalecký úkol viz Usnesení č.j. 050 EX 162/09-50 - příloha č.1 posudku 2. Informace o nemovitosti Rizika snižující prodejnost domu: Rozestavěný dům je umístěn na pozemku jiné fyzické osoby, než je vlastník rozestavěného domu. Po právní stránce není k domu zajištěn přístup a příjezd z veřejné komunikace. Dům je fyzicky dokončen, není zkolaudován a zanesen do katastru nemovitostí. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1. 10. 2009 za přítomnosti. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j. 050 EX 162/09-50 Částečná stavební dokumentace Informace z katastru nemovitostí dálkový přístup Stavební povolení č.j.ř/320/787/2005 Výsledky místního šetření Fotodokumentace ze dne místného šetření Odborná literatura 5. Vlastnické a evidenční údaje Lokalizace: kraj: Liberecký okres: Liberec obec: Světlá pod Ještědem katastrální území: Světlá pod Ještědem Pozemek jiného vlastníka: p.č.78/6 (SJM Sluka Miloš a Sluková Eva, Jiříčkov 37, Světlá pod Ještědem, Jiříčkov, 463 43) Rozestavěný rodinný dům není zapsán v katastru nemovitostí Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 6. Dokumentace a skutečnost K dispozici byla částečná stavební dokumentace, zobrazující půdorys 1.np a umístění domu na pozemku. 7. Celkový popis nemovitosti Poloha: Oceňovaný rodinný dům je situován na pozemku p.č.78/6, který je ve vlastnictví manželů Slukových (Jedná se o rodiče spoluvlastníka oceňovaného domu), pozemek není ve vlastnictví majitele domku. Jedná se o místo klidné, vhodné k trvalému i rekreačnímu bydlení, okolí řídce zastavěno rodinnými domky vesnického charakteru. Dostupnost Liberce cca 25min., dostupnost Českého dubu, cca 15min. osobním autem. Zastávka ČSAD cca 15min. Dispozice: 1.NP: hala, schodiště, obývací pokoj + kuchyň, pracovna, chodba, koupelna(vana, 2xumyvadlo), ložnice, wc 2.NP: schodiště, chodba, dětský pokoj, pokoj, wc (umyvadlo, wc) Konstrukce a vybavení: Základy betonové pasy izolované Zdivo keramické Porotherm Stropy dřevěné trámové Střecha dřevěná sedlová, vázaná Krytina Betonová taška Klempířské konstrukce ocelový plech s povrchovou ůpravou Vnitřní omítky hladké štukované vápenné Fasádní omítky strukturované, probarvené Vnější obklady dřevěné štíty, podezdívka z beton tvárnic Vnitřní obklady keramické běžné Schody dřevěné Dveře plné v dřevěných rámech Okna dřevěná euro Podlahy obytných místností keramické, lamelové Podlahy ostatních místností keramické

4 Vytápění elketrický kotel+krbová kamna Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod instalován Rozvod vody TV+SV ke všem zařizovacím předmětům Zdroj teplé vody el. boiler Instalace plynu ne Kanalizace od všech zařizovacích předmětů do septiku Vybavení kuchyně kuch linka s vestav spotřebiči Vnitřní vybavení vana, umyvadlo Záchod splachovací Stáří a opotřebení: oceňovaný rodinný dům je užíván od roku 2006. Dům není zkolaudován a zanesen do katastru nemovitostí. Opotřebení odhaduji cca 3% Pozemek: Mírně svažitý v okolí domu upravený do roviny. Příslušenství a venkovní úpravy: Vše na pozemku jiného vlastníka Přípojky IS, septik, rozestavěná přístupová cesta, 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům rozestavěný 2) Venkovní úpravy b) Ocenění porovnávací metodou

5 B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Liberec Obec: Světlá pod Ještědem Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 456/2008 Sb. a.1.1) Rodinný dům rozestavěný 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,142 Koeficient prodejnosti: 1,271 (Rodinné domy) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 2,90 m 13,2 7,4 = 97,68 m 2 2.NP 3,92 m 13,2 7,4 = 97,68 m 2 Součet: 6,82 m 195,36 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,90 13,2 7,4 = 283,27 m 3 2.NP 0,72 13,2 7,4+3,2/2 13,2 7,4 = 226,62 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 509,89 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové pasy izolované 8,20 % Standardní

6 2. Zdivo keramické Porotherm 21,20 % Standardní 3. Stropy dřevěné trámové 7,90 % Standardní 4. Střecha dřevěná sedlová, vázaná 7,30 % Standardní 5. Krytina Betonová taška 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce ocelový plech s povrchovou ůpravou 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky hladké štukované vápenné 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky strukturované, probarvené 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady dřevěné štíty, podezdívka z beton tvárnic 0,50 % Standardní 10. Vnitřní obklady keramické běžné 2,30 % Standardní 11. Schody dřevěné 1,00 % Standardní 12. Dveře plné v dřevěných rámech 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná euro 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností keramické, lamelové 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramické 1,00 % Standardní 16. Vytápění elketrický kotel+krbová kamna 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 220/380V 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod instalován 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody TV+SV ke všem zařizovacím předmětům 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody el. boiler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu ne 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace od všech zařizovacích předmětů do septiku 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně kuch linka s vestav spotřebiči 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo 4,10 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 21. Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9950 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví: 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9950 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1420 Koeficient prodejnosti K p : 1,2710 Základní jednotková cena upravená: = 5 905,55 Kč/m 3 Základní cena upravená: 509,89 m 3 5 905,55 Kč/m 3 = 3 011 180,89 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 97 roků Opotřebení: 100 3 / (3 + 97) = 3,000 % Odpočet opotřebení: 3 011 180,89 Kč 3,000 % 90 335,43 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 2 920 845,46 Kč Rodinný dům rozestavěný zjištěná cena: 2 920 845,46 Kč

7 a.1.2) Venkovní úpravy 10 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům rozestavěný 2 920 845,46 Kč Podíl z ceny stavby: 4,0 % Cena venkovních úprav: = 116 833,82 Kč Venkovní úpravy zjištěná cena: 116 833,82 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům 3 011 180,89 Kč 2) Venkovní úpravy 116 833,82 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: 3 128 014,71 Kč Cena po zaokrouhlení: 3 128 010, Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům 2 920 845,46 Kč 2) Venkovní úpravy 116 833,82 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 3 037 679,28 Kč Cena po zaokrouhlení: 3 037 680, Kč a.2) Věcná hodnota a.2.1) Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,142 Obestavěný prostor: 509,89 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,9950 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví: 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9950 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1420 Základní jednotková cena upravená: = 4 646,38 Kč/m 3

8 Základní cena upravená: 509,89 m 3 4 646,38 Kč/m 3 = 2 369 142,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 97 roků Opotřebení: 100 3 / (3 + 97) = 3,000 % Odpočet opotřebení: 2 369 142,70 Kč 3,000 % 71 074,28 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 2 298 068,42 Kč Rodinný dům rozestavěný zjištěná cena: 2 298 068,42 Kč a.2.2) Venkovní úpravy Ocenění Cena stavby: Rodinný dům rozestavěný 2 920 845,46 Kč Podíl z ceny stavby: 4,0 % Cena venkovních úprav: = 116 833,82 Kč Venkovní úpravy zjištěná cena: 116 833,82 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům rozestavěný 2 369 142,70 Kč 2) Venkovní úpravy 116 833,82 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: 2 485 976,52 Kč Cena po zaokrouhlení: 2 485 980, Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům rozestavěný 2 298 068,42 Kč 2) Venkovní úpravy 116 833,82 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 2 414 902,24 Kč Cena po zaokrouhlení: 2 414 900, Kč b) Ocenění porovnávací metodou 1. RD, chalupa Hodky-Světlá pod Ještědem velmi pěkné a slunné místo, přízemí: 1 velký pokoj s možností krbovek, kuchyň, komora, předsíň, koupelna, 2x spl.wc, nová voda, el., odpady, podlahy, zateplení, zrek.okna, žaluzie, dveře, patro: 3+KK, balkón, připr.na koupelnu a spl.wc, nová okna, voda a odpady; velká dílna (13x7), pozemek 1.091 m včetně zast.plochy, vhodné na trv.bydlení (i jako 2.gener.) i Plocha pozemku: 1.091 m Voda: obecní Elektroinstalace: 220/380 V Kanalizace: septik Topení: ÚT (el.kotel) Sociální zařízení: 2x koupelna, 3x spl.wc Sklep: z 1/3 Prodej: 2 990 000 Kč

9 2. RD 6+1 v Proseči pod Ještědem, vzdál. od Liberce 12 km Rodinný dům vhodný jak k trvalému bydlení,tak k rekreaci, v klidné lokalitě na okraji obce, celoročně dopravně dostupný. Zast. pl. 188 m, pozemek 1271 m -jižní svah. Zahrada s ovocnými stromy a keři.dispozice: 1.PP: kotelna, sklep, garáž, dřevník. 1.NP: zádveří, hala se schodištěm, 4 pokoje, kuchyň, koupelna, sprcha,wc. 2.NP:2 pokoje,wc,půda, 2xpodstřešní komora. Napojeno na veř.vodovod. řád. Typ budovy: zděný dům Počet NP: 2 Počet PP: 1 Voda: veřejný vodovodní řád Elektroinstalace: ano Topení: elektro (noční proud) + kotel na tuhá paliva Sociální zařízení: koupelna + 2 x WC Sklep: ano Garáž: ano Telefon: pevná linka Stav objektu: dobrý Prodej: 2.590.000 Kč 3. Prodej patrového rodinného domu v Janově Dole u Liberce Jedná se o prodej zděného RD 4+1 v atrakt.lokalitě v Podještědí.Dispozice:část.podsklepen,1.NP.:obýv.pokoj s krbem,kuchyně(kuch.linka se skloker.deskou a el.troubou),koupelna s umyvadlem,vanou a bidetem,wc,technická místnost,2.np.:3pokoje se 4šatnami+půda.Dům má plast.okna se žaluziemi,inter.dř.dveře,ústř.topení na tuhá paliva.zaveden tel.+internet.u domu je hospodářská část.klidné a slunné místo. Plocha pozemku: 647 m Zastavěná plocha: 345 m Zahrada: 302 m Užitná plocha: 180 m Velikost domu: 4+1 Počet bytů: 1 Počet NP: 2 Voda: obecní Plyn: ne Elektroinstalace: 230V a 400V Kanalizace: jímka Topení: ústřední - tuhá paliva Sociální zařízení: ano Sklep: ano Telefon: ano Zařízení nábytkem: částečně Parkování: ano Stav objektu: dobrý Prodej: 2.990.000 Kč 4. Výstavba rodinného domu na klíč v Osečné Prodej rodinného domu 4+1 v Osečné. Zastavěná plocha 7x9m Jedná se o projekt montované dřevostavby na klíč. Projekt, radon,kolaudace, stavební povolení, přípojka vody, elektro a kanalizační jímka. Pozemek o velikosti 1.126m. Topení v přízemí podlahové v podkroví el. přímotopné konvektory s možností využití vytápění krbovými kamny v obývacím pokoji. Podrobnosti a více informací v RK. Plocha pozemku: 1.126 m Zastavěná plocha: 63 m Zahrada: 1.063 m Užitná plocha: 110 m Typ budovy: montovaná dřevostavba Velikost domu: 4+1 Počet bytů: 1 Počet NP: 2 Voda: ano Plyn: ne Elektroinstalace: ano Kanalizace: kanalizační jímka Topení: elektrické podlahové, elektrické přímotopné konvektory a krbová kamna Sociální zařízení: ano Sklep: ne Zařízení nábytkem: ne Parkování: u domu Stav objektu: novostavba Prodej: 2.990.000 Kč 5. Novostavba nízkoenergetického domu v Osečné Nabídka novostavby dřevodomu na pozemku na okraji Osečné směr Hamr, pozemek je pěkný a slunný o velikosti 700m. Rozměry domu 7x9m. Dům bude postaven kompletně na klíč, se zařízením stavebního povolení až po kolaudaci. V ceně je pozemek a dům. Dům má tepelně izolační vlastnosti - energetický štítek - úsporná budova.úvěr zařídíme, výběr nejvýhodnějšího úroku od banky! Plocha pozemku: 700 m Zastavěná plocha: 63 m Užitná plocha: 126 m Typ budovy: Dřevostavba Velikost domu: 7x9m Voda: Ano Elektroinstalace: Ano Kanalizace: jímka Topení: Ano Sociální zařízení: Ano Parkování: U domu Prodej: 2.900.000 Kč

10 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. K zdroj Jednotková cena Váha (V) (JC) 1 2 990 000, Kč 1,00 dům 1,00 1,10 1,05 0,85 2 935 432,50 Kč 1,0 2 2 590 000, Kč 1,00 dům 1,05 1,20 1,10 0,85 3 051 279, Kč 1,0 3 2 990 000, Kč 1,00 dům 1,05 1,20 1,10 0,85 3 522 519, Kč 1,0 4 2 990 000, Kč 1,00 dům 1,05 1,00 1,00 0,85 2 668 575, Kč 2,0 5 2 900 000, Kč 1,00 dům 1,05 1,00 1,00 0,85 2 588 250, Kč 2,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K zdroj ) Minimální jednotková cena za dům: Průměrná jednotková cena za dům ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za dům: 2 588 250, Kč 2 860 411,50 Kč 3 522 519, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za dům: 2 850 000, Kč Množství: 1,00 dům Porovnávací hodnota: = 2 850 000, Kč

11 C. Rekapitulace Jedná se o novostavbu rodinného domu umístěnou v klidné prostředí vesnického charakteru s dobrou dostupností (do 30min.) Liberce. Klady: novostavba, vkusné provedení, příjemné a klidné okolí Zápory: nedořešené vlastnické vztahy a právní existence domu. podmínka platnosti ceny: Cena obvyklá odpovídá dosažitelné ceně objektu za předpokladu, že k objektu bude umožněn přístup a příjezd a budou upravena vlastnická práva k pozemku pod domem a jeho okolí. Bez těchto podmínek je dům na běžném trhu neprodejný. Nelze předpokládat, že bude nalezen slušný kupec, který nebude mít přístup k domu. Cena objektů podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Cena zjištěná porovnávacím způsobem 3 037 680, Kč 2 414 900, Kč 2 850 000, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 850 000, Kč Cena slovy: dvamilionyosmsetpadesáttisíc Kč V Liberci dne 1.10.2009 Ing. Patrik Žďánský

12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 26.10.1999 pod č.j. spr.5670/99 pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací pro oceňování nemovitostí, ze dne 20.8.2001 pod č.j. spr.4918/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací pro oceňování podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1644/146-2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. V Liberci, 1.10. 2009 Ing. Patrik Žďánský Libušina 329/7 460 13 Liberec XIII

13 E. Seznam příloh 1. Usnesení č.j. 050 EX 162/09-50 2. Mapa oblasti 3. Katastrální mapa 4. Informace o z katastru nemovitostí 5. Fotodokumentace