- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 319-182/2011 o odhadu ceny obvyklé budov bez čp/če na pozemcích parc.č. 2334, 2335, 2364, 2365/1, 2373 a 2396/14, včetně těchto pozemků, v k.ú. Slezská Ostrava, obci Ostrava, okresu Ostrava-město (LV č. 4331) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský, Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00121/11-019 Podle stavu ke dni 24.6.2011 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 29 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 4.7.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství sestávající z venkovních úprav a trvalých porostů, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: soubor budov a pozemků Adresa nemovitosti: při ul. Keltičkova Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Slezská Ostrava 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.6.2011 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4331 pro k.ú. Slezská Ostrava ze dne 23.6.2011. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00121/11-019 o ustanovení znalce. Doplňující údaje povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 4331 zapsán: VILIS M.I.C. ENZYM s.r.o., Čeladná 201, 739 12 Čeladná Omezení vlastnického práva: Věcná břemena energetických a telekomunikačních zařízení pro spol. OKD, a.s., DIAMO, státní podnik Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky, oprávnění pro FÚ Ostrava I a FÚ Frýdlant nad Ostravicí Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, oprávnění pro VOP GROUP, s.r.o. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, oprávnění pro Byty Slezská, a.s. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Slezské Ostravě, městské části města Ostrava. Nemovitosti se nachází při ul. Keltičkova, v areálu bývalého dolu Petr Bezruč, mezi ulicemi Keltičkova a Michálkovická. Nemovitosti jsou dobře dostupné jak MHD, tak rovněž i osobní či nákladní dopravou. V areálu bývalého dolu je rovněž železniční vlečka. Areál je v současné době otevřen, není zabezpečen proti vniknutí. Rovněž samotné oceňované objekty nejsou zabezpečeny proti vniknutí, vykazují zjevné poškození rabováním. Přístup k objektům je přes pozemky cizího vlastníka DIAMO, státní podnik. Přístup a příjezd není dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí ošetřen věcnými břemeny. Samotný důl byl založen v r. 1842 a se svou hloubkou 1340 m byl nejhlubší v celém Ostravsko-karvinském revíru. Od r. 1946 se jmenoval Petr Bezruč. Těžba byla ukončena r. 1992 a jámy byly zasypány. Těžní věž a strojovna byly vyhlášeny za technické památky. Oceňované objekty byly postaveny v roce 1964, vyjma objektu bývalé kompresorovny, která je z roku 1901. 7. Obsah posudku I) Věcná hodnota II) Odhad ceny obvyklé Přílohy
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, odhad ceny obvyklé je proveden srovnávací metodou. I) Věcná hodnota dle cenového předpisu a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2334 Oceňovaný objekt byla původní administrativní a správní budova dolu P. Bezruč. K datu ocenění objekt není využíván, je opuštěn, zdevastován vandaly. Budova se nachází vpravo od vstupní brány do areálu. Jedná se o budovu s jedním podzemním, dvěmi nadzemními podlažími. Nosná konstrukce je skeletová s vyzdívkami, založena na betonových základových pásech. Nemovitost má plochou střechu s krytinou živičnou svařovanou. V době prohlídky se objekt nachází ve zhoršeném technickém stavu, je vyrabován a de facto z něj zůstal jen skelet. a 2 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2335 Oceňovaný objekt byla původní administrativní a správní budova dolu P. Bezruč. K datu ocenění objekt není využíván, je opuštěn, zdevastován vandaly. Budova se nachází vlevo od vstupní brány do areálu, původně zde byla vrátnice a administrativa dolu. Jedná se o budovu nepodsklepenou se třemi nadzemními podlažími. Nosná konstrukce je skeletová s vyzdívkami, založena na betonových základových pásech. Nemovitost má plochou střechu s krytinou živičnou svařovanou. V době prohlídky se objekt nachází ve zhoršeném technickém stavu, je vyrabován. a 3 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2364 Oceňovaný objekt byla původní budova dílen a šaten horníků. Budova navazuje na administrativní a správní budovu, se kterou je spojena spojovací chodbou. K datu ocenění objekt není využíván, je opuštěn, vnitřní vybavení vyrabováno vandaly. Budova se nachází vlevo od vstupní brány do areálu, za administrativní budovou. dolu. Jedná se o budovu s jedním PP a jedním NP. Nosná konstrukce je skeletová s vyzdívkami, založena na betonových základových pásech. Nemovitost má plochou střechu s krytinou živičnou svařovanou. V době prohlídky se objekt nachází ve zhoršeném technickém stavu. a 4 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2365/1 Oceňovaný objekt byla původní budova dílen a šaten. Budova se nachází uprostřed areálu bývalého dolu. K datu ocenění objekt není využíván, je opuštěn, vnitřní vybavení vyrabováno vandaly. Jedná se o budovu se dvěmi NP. Nosná konstrukce je skeletová s vyzdívkami, založena na betonových základových pásech. Nemovitost má plochou střechu s krytinou živičnou svařovanou. V době prohlídky se objekt nachází ve zhoršeném technickém stavu, je vyrabován. a 5 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2365/14 Oceňovaný objekt byla původní budova dílen a šaten. Budova se nachází uprostřed areálu bývalého dolu, navazuje na budovu na parc.č. 2365/1. K datu ocenění objekt není využíván, je opuštěn, vnitřní vybavení vyrabováno vandaly. Jedná se o budovu se dvěmi NP. Nosná konstrukce je skeletová s vyzdívkami, založena na betonových základových pásech. Nemovitost má plochou
- 5 - střechu s krytinou živičnou svařovanou. V době prohlídky se objekt nachází ve zhoršeném technickém stavu. a 6 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2373 Objekt je dvoupodlažní hala, bývalá kompresorovna dolu. Základy objektu betonové, svislé konstrukce železobetonový skelet s vyzdívkami. Stavba pochází z roku 1901. Suterénní část je betonová s ŽB stropem s prostupy pro bývalou technologii (cca 25% plochy podlahy). Strop nad 1.NP chybí. Podlahy betonové, částečně z teraco dlaždic. Vnitřní omítky vápenné, vnější spárované zdivo. Okna ocelová jednoduchá, poškozená. Dveře, vrata ocelové. Krov střechy je tvořen ocelovými příhradovými vazníky s krytinou živičnou. Objekt je opuštěn, veškeré vnitřní vybavení demontováno vandaly. B. Odhad Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2334-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: F. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód CZ - CC: 122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1:PP: 10,50*39,23+12,45*18,45-6,00*3,00 = 623,62 m 2 1.NP: 10,50*39,23+12,45*18,45-6,00*3,00 = 623,62 m 2 2.NP: 10,50*39,23+12,45*18,45 = 641,62 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1:PP: 623,62 m 2 3,25 m 2 026,77 m 3 1.NP: 623,62 m 2 3,30 m 2 057,95 m 3 2.NP: 641,62 m 2 3,45 m 2 213,59 m 3 Součet 1 888,86 m 2 6 298,31 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 6 298,31 / 1 888,86 = 3,33 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 888,86 / 3 = 629,62 m 2 Obestavěný prostor: 1:PP: (10,50*39,23+12,45*18,45-6,00*3,00)*(3,25) = 2 026,76 m 3 1.NP: (10,50*39,23+12,45*18,45-6,00*3,00)*(3,30) = 2 057,94 m 3 2.NP: (10,50*39,23+12,45*18,45)*(3,45) = 2 213,58 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 6 298,28 m 3
- 6 - Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce: S 17,40 100,00 1,00 17,40 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 4. Krov, střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytiny střech: S 2,10 100,00 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,80 100,00 1,00 1,80 10. Schody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 11. Dveře: C 3,10 100,00 0,00 0,00 13. Okna: C 5,20 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: C 3,20 100,00 0,00 0,00 15. Vytápění: C 4,20 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: C 5,70 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: C 3,20 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 3,10 100,00 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod: C 0,20 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 1,70 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 3,00 100,00 0,00 0,00 24. Výtahy: C 1,40 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 59,80 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5980 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 807,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9930 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9305 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9306 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5980 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1350 Základní cena upravená = 3 759,50 Kč/m 3 Plná cena: 6 298,28 m 3 * 3 759,50 Kč/m 3 = 23 678 383,66 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 47 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 47 / 80 = 58,750 % - 13 911 050,40 Kč Budova bez čp/če na parc.č. 2334 - zjištěná cena = 9 767 333,26 Kč
- 7 - a 2 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2335-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: F. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód CZ - CC: 122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 450,00 m 2 3,70 m 1 665,00 m 3 2.NP: 350,00 m 2 3,70 m 1 295,00 m 3 3.NP: 350,00 m 2 3,70 m 1 295,00 m 3 Součet 1 150,00 m 2 4 255,00 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 4 255,00 / 1 150,00 = 3,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 150,00 / 3 = 383,33 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (450)*(3,70) = 1 665,00 m 3 2.NP: (350)*(3,70) = 1 295,00 m 3 3.NP: (350)*(3,70) = 1 295,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 4 255,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce: S 17,40 100,00 1,00 17,40 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 4. Krov, střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytiny střech: S 2,10 100,00 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,80 100,00 1,00 1,80 10. Schody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 11. Dveře: C 3,10 100,00 0,00 0,00 13. Okna: C 5,20 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: C 3,20 100,00 0,00 0,00 15. Vytápění: C 4,20 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: C 5,70 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: C 3,20 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 3,10 100,00 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod: C 0,20 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 1,70 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 3,00 100,00 0,00 0,00 24. Výtahy: C 1,40 100,00 0,00 0,00
- 8-25. Ostatní: C 5,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 59,80 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5980 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 807,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9930 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9372 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,8676 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5980 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1350 Základní cena upravená = 3 530,22 Kč/m 3 Plná cena: 4 255,00 m 3 * 3 530,22 Kč/m 3 = 15 021 086,10 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 47 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 47 / 80 = 58,750 % - 8 824 888,08 Kč Budova bez čp/če na parc.č. 2335 - zjištěná cena = 6 196 198,02 Kč a 3 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2364-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód CZ - CC: 125111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 60,80*29,80+8,20*3,80 = 1 843,00 m 2 2.NP: 60,80*29,80+8,20*3,80 = 1 843,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 1 843,00 m 2 3,00 m 5 529,00 m 3 2.NP: 1 843,00 m 2 7,50 m 13 822,50 m 3 Součet 3 686,00 m 2 19 351,50 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 19 351,50 / 3 686,00 = 5,25 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 3 686,00 / 2 = 1 843,00 m 2 Obestavěný prostor: 1.PP: (60,80*29,80+8,20*3,80)*(3,00) = 5 529,00 m 3 2.NP: (60,80*29,80+8,20*3,80)*(7,50) = 13 822,50 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 19 351,50 m 3
- 9 - Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 8,30 100,00 1,00 8,30 2. Svislé konstrukce: S 21,40 100,00 1,00 21,40 3. Stropy: S 11,30 100,00 1,00 11,30 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,20 100,00 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce: C 0,60 100,00 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické: S 0,80 100,00 1,00 0,80 10. Schody: S 3,10 100,00 1,00 3,10 11. Dveře: C 3,20 100,00 0,00 0,00 12. Vrata: C 0,30 100,00 0,00 0,00 13. Okna: P 5,20 100,00 0,46 2,39 14. Povrchy podlah: S 2,90 100,00 1,00 2,90 15. Vytápění: C 3,80 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: C 6,40 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: C 2,20 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 2,00 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 1,70 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 2,90 100,00 0,00 0,00 24. Výtahy: C 1,00 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 67,59 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6759 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 786,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9930 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9236 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,7000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6759 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1330 Základní cena upravená = 3 145,90 Kč/m 3 Plná cena: 19 351,50 m 3 * 3 145,90 Kč/m 3 = 60 877 883,85 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 47 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 53 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 47 / 100 = 47,000 % - 28 612 605,41 Kč Budova bez čp/če na parc.č. 2364 - zjištěná cena = 32 265 278,44 Kč
- 10 - a 4 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2365/1-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód CZ - CC: 125111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 12,40*42,50 = 527,00 m 2 2.NP: 12,40*42,50 = 527,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 527,00 m 2 3,70 m 1 949,90 m 3 2.NP: 527,00 m 2 3,70 m 1 949,90 m 3 Součet 1 054,00 m 2 3 899,80 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 899,80 / 1 054,00 = 3,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 054,00 / 2 = 527,00 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (12,40*42,50)*(3,70) = 1 949,90 m 3 2.NP: (12,40*42,50)*(3,70) = 1 949,90 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 3 899,80 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 8,30 100,00 1,00 8,30 2. Svislé konstrukce: S 21,40 100,00 1,00 21,40 3. Stropy: S 11,30 100,00 1,00 11,30 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,20 100,00 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce: C 0,60 100,00 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické: S 0,80 100,00 1,00 0,80 10. Schody: S 3,10 100,00 1,00 3,10 11. Dveře: C 3,20 100,00 0,00 0,00 12. Vrata: C 0,30 100,00 0,00 0,00 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Povrchy podlah: S 2,90 100,00 1,00 2,90 15. Vytápění: C 3,80 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: C 6,40 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: C 2,20 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 2,00 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 1,70 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 2,90 100,00 0,00 0,00 24. Výtahy: C 1,00 100,00 0,00 0,00
- 11-25. Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 70,40 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7040 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 786,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9930 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9325 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,8676 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7040 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1330 Základní cena upravená = 4 100,36 Kč/m 3 Plná cena: 3 899,80 m 3 * 4 100,36 Kč/m 3 = 15 990 583,93 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 47 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 53 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 47 / 100 = 47,000 % - 7 515 574,45 Kč Budova bez čp/če na parc.č. 2365/1 - zjištěná cena = 8 475 009,48 Kč a 5 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2365/14-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód CZ - CC: 125111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6,80*25,70 = 174,76 m 2 2.NP: 6,80*25,70 = 174,76 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 174,76 m 2 3,70 m 646,61 m 3 2.NP: 174,76 m 2 3,70 m 646,61 m 3 Součet 349,52 m 2 1 293,22 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 293,22 / 349,52 = 3,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 349,52 / 2 = 174,76 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (6,80*25,70)*(3,70) = 646,61 m 3 2.NP: (6,80*25,70)*(3,70) = 646,61 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 293,22 m 3
- 12 - Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 8,30 100,00 1,00 8,30 2. Svislé konstrukce: S 21,40 100,00 1,00 21,40 3. Stropy: S 11,30 100,00 1,00 11,30 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,20 100,00 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce: C 0,60 100,00 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické: S 0,80 100,00 1,00 0,80 10. Schody: S 3,10 100,00 1,00 3,10 11. Dveře: C 3,20 100,00 0,00 0,00 12. Vrata: C 0,30 100,00 0,00 0,00 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Povrchy podlah: S 2,90 100,00 1,00 2,90 15. Vytápění: C 3,80 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: C 6,40 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: C 2,20 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 2,00 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 1,70 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 2,90 100,00 0,00 0,00 24. Výtahy: C 1,00 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 70,40 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7040 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 786,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9930 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9578 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,8676 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7040 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1330 Základní cena upravená = 4 211,61 Kč/m 3 Plná cena: 1 293,22 m 3 * 4 211,61 Kč/m 3 = 5 446 538,28 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 47 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 53 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 47 / 100 = 47,000 % - 2 559 872,99 Kč Budova bez čp/če na parc.č. 2365/14 - zjištěná cena = 2 886 665,29 Kč
- 13 - a 6 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2373-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: I. (opravy, údržba) Svislá nosná konstrukce: monolitická betonová tyčová Kód CZ - CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 350,00 m 2 4,00 m 1 400,00 m 3 1.NP: 350,00 m 2 10,75 m 3 762,50 m 3 Součet 700,00 m 2 5 162,50 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 5 162,50 / 700,00 = 7,38 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 700,00 / 2 = 350,00 m 2 Obestavěný prostor: 1.PP: (350)*(4,00) = 1 400,00 m 3 1.NP: (350)*(10,75) = 3 762,50 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 5 162,50 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 11,30 100,00 1,00 11,30 2. Svislé nosné konstrukce: S 23,90 100,00 1,00 23,90 3. Stropy: S 9,20 100,00 1,00 9,20 4. Krov, střecha: S 10,10 100,00 1,00 10,10 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: C 0,60 100,00 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,30 100,00 1,00 6,30 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 10. Schody: S 0,80 100,00 1,00 0,80 11. Dveře: S 3,10 100,00 1,00 3,10 12. Vrata: S 2,40 100,00 1,00 2,40 13. Okna: P 5,10 100,00 0,46 2,35 14. Povrchy podlah: S 4,90 100,00 1,00 4,90 15. Vytápění: C 1,10 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: C 6,30 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: C 1,00 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 0,90 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 0,40 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: C 2,20 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 4,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 80,45 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8045
- 14 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): = 2 124,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0400 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9389 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 0,6794 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8045 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1620 Základní cena upravená = 2 990,02 Kč/m 3 Plná cena: 5 162,50 m 3 * 2 990,02 Kč/m 3 = 15 435 978,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 110 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 110 / 140 = 78,571 % - 12 128 202,47 Kč Budova bez čp/če na parc.č. 2373 - zjištěná cena = 3 307 775,78 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2334 = 9 767 330,- Kč a 2 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2335 = 6 196 200,- Kč a 3 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2364 = 32 265 280,- Kč a 4 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2365/1 = 8 475 010,- Kč a 5 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2365/14 = 2 886 670,- Kč a 6 ) Budova bez čp/če na parc.č. 2373 = 3 307 780,- Kč Cena objektů činí celkem 62 898 270,- Kč
- 15 - b) Pozemky ocenění dle cenových map Výčet pozemků: parc. č. 2334 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 704 m2 parc. č. 2335 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 580 m2 parc. č. 2364 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1881 m2 parc. č. 2365/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 528 m2 parc. č. 2373 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 350 m2 parc. č. 2396/14 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 176 m2 Pozemky jsou oceněny v cenové mapě stavebních pozemků města Ostravy. Těmto pozemkům jsou přiřazeny jednotkové ceny ve výši 500,- a 530,- Kč. Tyto ceny upravuji na jednotnou cenu 500,- Kč a tuto považuji za cenu obvyklou. Parcela č. Výměra v m2 Cena za m2 Celkem cena v Kč 2334 2335 2364 2365/1 2373 2396/14 704 580 1881 528 350 176 500,- 500,- 500,- 500,- 500,- 500,- 352 000,- 290 000,- 940 500,- 264 000,- 175 000,- 88 000,- Cena celkem 2 109 500,- Pozemky - zjištěná cena = 2 109 500,- Kč I. C. Rekapitulace cen nemovitosti (věcná hodnota) Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 62 898 260,- Kč 2 109 500,- Kč 65 007 760,- Kč
- 16 - II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňovaného objektu je uveden v předcházející části posudku. Mezi pozitiva oceňované nemovitosti patří atraktivita lokality nemovitost je umístěna ve vyhledávané oblasti jak k bydlení, tak k podnikání. Mezi negativa patří stav objektu vyžadující rekonstrukci některých prvků a konstrukcí (další investice), tak, aby mohla být využívána ke svému účelu bez závad. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. Pro srovnání byly vybrány tyto nemovitosti: 1) Výrobní areál, Slezská Ostrava Prodej výrobního a skladovacího areálu, Ostrava-Slezská Ostrava. Areál se skládá se dvou komerčních objektů o celkové výměře užitné plochy 2985 m2, je oplocen a hlídán ostrahou. Budovy je možno využít pro výrobu, skladování nebo jinou komerční činnost. Budovy byly zkolaudovány v roce 1920 a jsou postaveny z masivní pevné cihlové konstrukce s mohutným betonovým středovým jádrem. Cena: 13 500 000 Kč
- 17-2) Výrobní objekt, Ostrava-Michálkovice Prodej průmyslového areálu, vhodný k podnikatelské činnosti, který tvoří 3 haly (240 m2, 312 m2, 120 m2), dílenské a skladovací prostory (216 m2),kancelářské prostory (7 kanceláří) a nezastavěná plocha cca 2000 m2. Areál se nachází v Ostravě Michálkovicích, je oplocený, všechny prostory jsou vybaveny přípojkou na 380V. Cena: 3 500 000,- Kč 3) Komerční objekt, Ostrava-Radvanice Komerční objekt v katastrálním území Radvanice. Objekt se skládá z budovy č.3a, které se nacházejí v areálu VVUÚ. Budova č. 3A se skládá ze 3 NP, celková užitná plocha 900,85m2 - využití : skladovací, výrobní prostory + kanceláře - vhodné jako sídlo firmy. Před objektem manipulační plocha ( asfaltová ). V budově č.3a jsou nové rozvody plynu, vody. Objekt určen k rekonstrukci, Cena: 3 800 000 Kč.
- 18 - Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě sledování realitního trhu regionu Ostravska, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 6 000 000,- Kč. Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu a jeho stavebně-technickém stavu, s ohledem na umístění nemovitosti v atraktivní lokalitě, dobrou dostupnost a s ohledem na velikost stavby a velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i pozemku a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem 6 000 000,- Kč Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Věcná hodnota: Srovnávací hodnota: 65 007 760,- Kč 6 000 000,- Kč Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován srovnávací přístup, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.
- 19 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - budov bez č.p. na pozemcích p.č. 2334, 2335, 2364, 2365/1, 2373 a 2396/14 a pozemky p.č. 2334, 2335, 2364, 2365/1, 2373 a 2396/14 včetně příslušenství, v k.ú. Slezská Ostrava, obci Ostrava, LV č. 4331, je stanovena ke dni 24.6.2011. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovitosti, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši Slovy: šestmilionů Kč 6 000 000 Kč. Prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou tato omezení vlastnického práva: Věcná břemena energetických a telekomunikačních zařízení pro spol. OKD, a.s., DIAMO, státní podnik. Tato věcná břemena oceňuji částkou 100 000,- Kč. Obvyklá cena nemovitosti po odečtení věcných břemen: 5 900 000 Kč. Slovy: pětmilionůdevětsettisíc Kč V Ostravě, 4.7.2011 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 319-182/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 180/2011.
- 20 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí
- 21 - Příloha č. 1 : Fotodokumentace oceňované nemovitosti Budova na p.č. 2373 Interiér budovy na p.č. 2373 Budova na p.č. 2365/1 Interiér budovy na p.č. 2365/1 Budova na p.č. 2335 Budova na p.č. 2334
- 22 - Budova na p.č. 2334 Interiér budovy na p.č. 2334 Budova na p.č. 2364