Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2745-72-2015 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka č.862/35. Adresa nemovitosti: Dobiášova 862, Liberec - Liberec VI-Rochlice Katastrální údaje: Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Rochlice u Liberce, kód k.ú. 682314, LV 4984 Ostatní stavby: Pozemky: st. 1583/31 Vlastník stavby: Ivana Lázoková, Heliova 555/7, 460 01 Liberec, spoluvlastnický podíl: 10326 / 321017 Vlastník pozemku: Ivana Lázoková, Heliova 555/7, 460 01 Liberec, spoluvlastnický podíl: 10326 / 321017 OBJEDNATEL : Dražbyprost s.r.o.; č. obj.:č.j. 173/015, 26.10.2015 Adresa objednatele: Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, 511 01 Turnov IČ: 65711432 telefon: 481323774 e-mail: z.bartos@tiscali.cz DIČ: CZ510713231 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad tržní hodnoty bytové jednotky č.862/35 pro dobrovolnou dražbu OBVYKLÁ CENA Současný stav 850 000 Kč Datum místního šetření: 9.11.2015 Datum zpracování : 11.11.2015 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 3 V Turnově dne 11.11.2015 Otisk razítka Zdeněk Bartoš
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1992 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sídlištní zástavba Počet obyvatel: 102 301 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Počet podlaží celkem: 13 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 12 Počet bytů/nebytů 47/1 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti -výpis z KN LV č. 4984 ze dne 26.6.2015, vyhotovený dálkovým přístupem -výpis z KN LV č. 5570 ze dne 26.6.2015, vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy -informace z realitního trhu -fotodokumentace zhotovená znalcem -objednávka znaleckého posudku č.173/015 ze dne 26.10.2015. -informace sdělené paní Lázokovou -informace sdělené Společenstvím pro dům Dobiášova 862 Liberec je statutární město, počet obyvatel 102 301 (lexikon měst a obcí), občanská vybavenost v místě. Nemovitost se nachází v okrajové části města Liberec v sídlištní zástavbě samostatně stojících bytových domů v městské části Rochlice, Liberec VI. Území je zainvestované veřejnými inženýrskými sítěmi - voda, kanalizace a elektřina. Pozemek je nepravidelného půdorysného tvaru, rovný, suchý. Přístup a příjezd k nemovitosti je z veřejné zpevněné komunikace. RIZIKA RIZIKO NE NE NE RIZIKO NE RIZIKO ANO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) - 2 -
ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Na oceňované bytové jednotce č.862/35 vázne věcné břemeno práva pro Statutární Město Liberec. Jedná se o právo umístění televizní antény na střeše bytového domu. Toto omezení vlastnických práv neovlivňuje obvyklou cenu bytové jednotky. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.4984 nejsou zohledněna v obvyklé ceně nemovitosti. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o panelový bytový dům s popisným číslem 862 v ulici Dobiášova, městě Liberec, městská část Rochlice. Objekt má 12 nadzemních podlaží, 1 podzemní podlaží a plochou střechu. Postaven byl v roce 1992. Budova je celomontovaná z betonových panelů. V 1.P.P. jsou sklepy, chodby, prádelny, kočárkárny, sušárny, v dalších podlažích se nacházejí byty. Celkem je v domě 47 bytových jednotek a 1 nebytová jednotka. Objekt je napojen na veřejné rozvody vody, elektřiny a kanalizace. Současný zjištěný stavebně technický stav je dobrý. Bytová jednotka č. 862/35 je umístěná v čp. 862, v 9.nadzemním podlaží. Jedná se o byt o velikosti podlahové plochy 103,26m 2. Zjištěný stavebně technický stav bytové jednotky je nevyhovující. Jedná se o byt s podprůměrnou údržbou, obě koupelny a WC jsou zdevastované bez obkladů, nutná rekonstrukce. 4+1 s lodžií, 2 koupelny, 2 WC Zjištěný stavebně technický stav bytového domu je vyhovující. Jedná se o objekt s dobrou údržbou. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové 3. Stropy železobetonové panelové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů štukové 8. Úprava vnějších povrchů vymývané teraco 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní standardní 26. Instalační pref. jádra instalační šachty - 3 -
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) OCENĚNÍ Bytová jednotka č. 862/35 o velikosti podlahové plochy 103,26 m 2 je umístěná v bytovém domě čp.862 v 9.N.P. včetně podílu ve výši 10326/321017 na společných částech domu a pozemku stp.č. 1583/31 o výměře 385 m 2. Jedná se o samostatně stojící vícebytovou budovu typu J (typová), celomontovanou z betonových panelů, postavenou a užívanou od roku 1992. Budova má 12.N.P. a 1.P.P. V 1.P.P. se nachází sklepy, chodby, sušárna, kočárkárna, v dalších NP se nachází bytové jednotky. Celkem je v domě 47 bytových jednotek a 1 nebytová jednotka. Budova se nachází v okrajové části města v zástavbě sídlištního charakteru v ulici Dobiášova ve statutárním městě Liberec, městská část Rochlice. Jedná se o byt 4+1 s lodžií. Bytová jednotka se nachází v 9.N.P. bytového domu. Bytová jednotka se skládá z kuchyně, 4x pokoje, předsíně, koupelny s WC, koupelny a WC, lodžie. Jedná se o bytovou jednotku s umakartovými jádry. K bytu náleží sklepní koje, která je dle prohlášení vlastníka evidována jako společné prostory domu, nezapočítává se do užitné plochy bytu. Zjištěný stavebně technický stav bytové jednotky je nevyhovující. Jedná se o byt s podprůměrnou údržbou, obě koupelny a WC jsou zdevastované bez obkladů, nutná rekonstrukce. Poptávka po bytech uvedené velikosti je nižší než nabídka. Budova je napojena na veřejné rozvody vody, elektřiny, telefonu, kabelové televize a kanalizace. Místní doprava je ve vzdálenosti do 500 m, železnice a autobusová doprava v dosahu místní dopravy. V blízkosti budovy je umístěna základní a mateřská škola. V městě sídlí Krajský úřad, včetně komplexní soustavy dalších úřadů odpovídajících krajskému městu. V městě pak jsou umístěny učňovské školy, další střední školy různých specializací. V městě jsou veškerá kulturní zařízení, divadla, muzeum, koncertní sály, zimní a atletický stadion, sportovní haly pro míčové hry, plavecký bazén, restaurace, vinárny, kavárny a rozsáhlá městská knihovna. Vzhledem k velikosti obce a jejímu významu z hlediska rozvoje průmyslu, vznikla v obci průmyslová zóna, kde postupně vznikají nové pracovní možnosti. V současné době okolní zástavba beze změny. Hustota obyvatel je nadprůměrná, jedná se o bytový dům se 47 bytovými jednotkami v bytové sídlištní zástavbě. Bytový dům má vyměněna plastová okna, fasáda zateplena není. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 13,78 m 2 1,00 13,78 m 2 pokoj 1 byt 19,36 m 2 1,00 19,36 m 2 pokoj 2 byt 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 pokoj 3 byt 16,00 m 2 1,00 16,00 m 2 pokoj 4 byt 13,28 m 2 1,00 13,28 m 2 předsíň byt 16,72 m 2 1,00 16,72 m 2 koupelna byt 2,85 m 2 1,00 2,85 m 2 koupelna s WC byt 3,17 m 2 1,00 3,17 m 2 WC byt 1,03 m 2 1,00 1,03 m 2 lodžie byt 5,07 m 2 0,50 2,54 m 2 Celková podlahová plocha 103,26 m 2 100,72 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 103,26 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 24 575 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 537 615 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 23 Další životnost roků 57 Opotřebení % 28,75 Věcná hodnota (VH) Kč 1 808 051-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnání znalec vycházel z prodejů bytových jednotek v regionu a z realitní inzerce. Jednalo se o prodej bytových jednotek, obdobné velikosti, stáří a vybavení. Srovnatelné nemovitosti mají lepší provedení a vybavení a nachází se v lepším celkovém stavu. V porovnávaných bytech byla prováděna běžná údržba a nebo částečná rekonstrukce. Z tohoto důvodu byly upraveny koeficienty vyjadřující cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnými nemovitostmi. Posuzované bytové jednotky jsou vybrány z realizovaných prodejů realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. a z internetové nabídky www.sreality.cz. Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Liberec, Rochlice, Dobiášova X panelový bytový dům 103,26 9.N.P. 4+1 X X X X Srovnávané jednotky Liberec, Rochlice, Dobiášova Mimořádná nabídka bytu 3+1 čerstvě po kompletní rekonstrukci, ihned volný k nastěhování. V bytě toto léto udělány nové podlahy (dlažba a plovoucí), Nová kuchyňská linka, nová zděná koupelna s sprchovým koutem a nová okna a dveře. Dům zateplen, nové výtahy, střecha, stoupačky. Klidný okraj sídliště, možno financovat částečně úvěrem, veškeré služby v těsné blízkosti. Prodej uskutečněn 10/2015. Liberec, Rochlice, Dobiášova 81,00 3+1 1 490 000 18 395 0,44 8 094 Nabízíme prodej slunného bytu 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví. Byt o výměře 74m2 je dispozičně řešen obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, prostorná kuchyně, koupelna a WC. Byt se nachází ve 2.patře panelového domu. Možnost využívání sušárny na patře. Skvělá občanská vybavenost. Sídliště prochází kompletní revitalizací, při které vzniklo několik dětských hřišť. Možné financovat hypotékou. Prodej uskutečněn 7/2015. Liberec, Rochlice, Pazderkova 74,00 3+1 1 310 000 17 703 0,51 9 029 Krásný, slunný byt ve 4.NP v Pazderkově ulici v Liberci. Teplý, středový byt s lodžií po téměř kompletní rekonstrukci - nová kuchyň, luxusní koupelna, vestavěné skříně a velká část podlah a dveří. V bytě po dohodě možno ponechat většinu vybavení. Dům po kvalitní rekonstrukci - okna, výtahy, zateplení, oprava lodžií. V bytě dlouhodobě bezplatný vysokorychlostní internet. Prodej uskutečněn 8/2015. Liberec, Rochlice, Seifertova 75,00 3+1 1 299 000 17 320 0,44 7 621 Prodej prostorného a slunného bytu o celkové výměře 76 m2. Byt ve 4. NP má plastová okna, obloženou koupelnu a prodává se včetně zařízení na fotografiích - skříň v ložnici, rozkládací sedačka s křesly a konferenčním stolkem. V předsíni vestavěné původní skříně. Má zrekonstruovanou lodžii. Prodej uskutečněn 8/2015. 76,00 3+1 1 240 000 16 316 0,51 8 321-5 -
Liberec, Rochlice, Pazderkova Prodej družst. bytu 3+1 v Liberci-Rochlicích. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí panelového domu v okrajové části sídliště. Prostorný byt, orientovaný na jihovýchod. Ihned k nastěhování. Součástí bytu je komora, lodžie (4 m2), sklepní koje. Anuita splacena, převod do osobního vlastnictví možný do r. 2018. Cena včetně realitního a právního servisu. Zdroj: www.sreality.cz 74,00 986 900 13 336 0,62 8 268 Průměrná cena 8 267 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 103,26 m 2 Porovnávací hodnota 853 650 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Současný stav 853 650 Kč 1 808 051 Kč 850 000 Kč Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 850 000 Kč Započitatelná plocha: 103,26 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 8 232 Kč/m 2 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena nemovitosti je v souladu s obvyklými cenami prodaných nebo nabízených podobných nemovitostí v místě, zohledňuje skutečný stav a umístění nemovitosti. S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti odhaduji obvyklou cenu v současném stavu ve výši 850 000,- Kč. Velmi negativně ovlivňuje hodnotu nemovitosti skutečnost, že bytová jednotka je bez údržby, obě sociální zařízení jsou v dezolátním stavu. Podíl 10326/321017 na stavebním pozemku pod bytovým domem není samostatně oceněn, je zahrnut do obvyklé ceny. Zástavní práva a exekuce evidované v listě vlastnictví č.4984 nejsou zohledněna v obvyklé ceně. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.10.1997 č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2745-72-2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015070. V Turnově dne 11.11.2015. Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje 1166 Turnov 511 01-7 -
FOTODOKUMENTACE OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI : kuchyň obývací pokoj koupelna WC koupelna s WC Pokoj - 8 -