VLADÖ MORAVA s. r. o. - znalecká a ekonomická kancelář ev. číslo koncese 380801-30415-00 Čechova 656, Přerov I - Město, 750 02 Přerov, IČO: 25875761 ADRESÁT: JUDr. Tomáš Vrána Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov Spis. zn.: Ex 55076/11-23 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1480-049/2012 ocenění rodinného domu č. p. 127 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Lutopecny Počet listů: Počet předaných kopií: 14+3+foto 1 paré
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1480-049/2012 ocenění rodinného domu č. p. 127 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Lutopecny Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Přerov, JUDr. Tomáš Vrána Komenského 38 750 02 Přerov Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 13. 2. 2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Monika Holečková Borůvková 767/17 779 00 Olomouc - Holice V Olomouci, 15. 2. 2012-2 -
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 127 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Lutopecny 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům Adresa nemovitosti: Lutopecny 127 767 01 Lutopecny Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Lutopecny Katastrální území: Lutopecny Počet obyvatel: 582 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = C p x 2,0 = 70 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13. 2. 2012 za účasti Ing. Ladislava Orla. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Prohlídka a zaměření na místě samém dne 13. 2. 2012 Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 67 v k. ú. Lutopecny Kopie katastrální mapy ze dne 10. 2. 2012 Informace podal povinný 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Lukáš Trávníček, Lutopecny 127, 767 01 Kroměříž 1, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Lukáš Trávníček, Lutopecny 127, 767 01 Kroměříž 1, vlastnictví: výhradní 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaným objektem je částečně podsklepený, dvoupodlažní, řadový koncový rodinný dům č. p. 127 v k. ú. Lutopecny. Prohlídka proběhla za účasti povinného, který znalci podal veškeré informace o nemovitosti, jejím vnitřním vybavení a mírách viz. Posudek. Stáří domu je 52 let. Dům má základy kamenné s izolací, svislé konstrukce zděné, stropy dřevěné, krov dřevěný vázaný, krytina z pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinku, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky chybí, dveře dřevěné, okna špaletová, schody betonové, povrchy podlah z betonu, vytápění ústřední na plyn i TP, elektroinstalace světelná i motorová, plynová přípojka v domě - odpojena, zdrojem teplé vody je bojler, rozvody vody v kovu, dům je odkanalizován, vnitřní hygienické zařízení tvoří splachovací WC a vana, vybavení kuchyně je standardní - kombinovaný sporák. Příslušenství domu tvoří hospodářská budova a zemní sklep. Příslušenství je ve velmi špatném technickém stavu. Stáří příslušenství je 52 let. - 3 -
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č. p. 127 1.2. hospodářská budova 1.3. zemní sklep 1.4. studna 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky - 4 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č.p. 127 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.PP (9,00x11,00) 2 49,50 m 2 2,00 m I.NP 9,00x11,00 99,00 m 2 2,50 m II.NP 9,00x11,00 99,00 m 2 2,50 m zastřešení 9,00x11,00 99,00 m 2 0,75 m Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.PP PP ((9,00x11,00) 2)x(2,00) 99,00 m 3 I.NP NP (9,00x11,00)x(2,50) = 247,50 m 3 II.NP NP (9,00x11,00)x(2,50) = 247,50 m 3 zastřešení Z (9,00x11,00)x(0,75) = 74,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 668,25 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy kamené S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100-5 - Část [%]
3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky C 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady C 100 11. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 12. Dveře hladké plné dveře S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností S 100 15. Podlahy ostatních místností betonová mazanina P 100 16. Vytápění plynový kotel N 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu zemní plyn S 100 22. Kanalizace S 100 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky C 3,10 100 0,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností P 1,10 100 0,46 0,51 16. Vytápění N 4,40 100 1,54 6,78 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 Upravený obj. podíl - 6 -
22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 91,79 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 14, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,73 52 150 34,67 2,6800 2. Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 24,29 52 80 65,00 15,7885 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 9,15 52 80 65,00 5,9475 4. Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,66 52 70 74,29 4,2048 5. Krytina S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,49 52 52 100,00 3,4900 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,87 52 52 100,00 0,8700 7. Vnitřní omítky S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,75 52 52 100,00 6,7500 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,61 52 80 65,00 1,6965 12. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,60 52 52 100,00 3,6000 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,67 52 52 100,00 5,6700 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,40 52 52 100,00 2,4000 15. Podlahy ostatních místností P 1,10 100,00 0,46 0,51 0,56 52 52 100,00 0,5600 16. Vytápění N 4,40 100,00 1,54 6,78 7,39 52 52 100,00 7,3900 17. Elektroinstalace S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,47 52 52 100,00 4,4700 19. Rozvod vody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,27 52 52 100,00 3,2700 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,96 52 52 100,00 1,9600 21. Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,54 52 52 100,00 0,5400 22. Kanalizace S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,05 52 52 100,00 3,0500 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,54 52 52 100,00 0,5400 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100,00 1,00 5,10 5,56 52 52 100,00 5,5600 25. Záchod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,44 52 52 100,00 0,4400 Součet upravených objemových podílů: 91,79 Opotřebení: 80,8773 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 1 975 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): x 0,9179 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,9570 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 177,90 Plná cena: 668,25 m 3 x 3 177,90 Kč/m 3 = 2 123 631,68 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 80,8773 % Úprava ceny za opotřebení - 1 717 535,96 Kč Rodinný dům č.p. 127 - zjištěná cena = 406 095,72 Kč - 7 -
1.2. hospodářská budova Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 7,00x4,00 28,00 m 2 3,80 m zastřešení 7,00x4,00 28,00 m 2 0,50 m Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP (7,00x4,00)x(3,80) = 106,40 m 3 zastřešení Z (7,00x4,00)x(0,50) = 14,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 120,40 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy C 100 4. Krov S 100 5. Krytina vlnitý eternit S 100 6. Klempířské práce C 100 7. Úprava povrchů C 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře C 100 10. Okna C 100 11. Podlahy C 100 12. Elektroinstalace C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 Část [%] Upravený obj. podíl - 8 -
3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře C 3,00 100 0,00 0,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 8,20 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 54,30 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 14, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 13,08 52 150 34,67 4,5348 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 58,56 52 80 65,00 38,0640 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 13,44 52 70 74,29 9,9846 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 14,92 52 52 100,00 14,9200 Součet upravených objemových podílů: 54,30 Opotřebení: 67,5034 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): x 0,5430 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,9570 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 161,13 Plná cena: 120,40 m 3 x 1 161,13 Kč/m 3 = 139 800,05 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 67,5034 % Úprava ceny za opotřebení - 94 369,79 Kč Hospodářská budova - zjištěná cena = 45 430,26 Kč - 9 -
1.3. zemní sklep Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 15. Zemní sklep zděný nebo betonový Výměra: 2,10x3,00x3,00 = 18,90 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 18,90 m 3 x 1 800 Kč / m 3 = 34 020 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,3390 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,9570 Plná cena: = 64 728,48 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 52 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 52 60 = 86,667 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % - 55 019,21 Kč Zemní sklep - zjištěná cena = 9 709,27Kč 1.4. studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 4,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 4,00 m x 1 950 Kč/m + 7 800 Kč Základní cena celkem: = 7 800 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,3230 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): x 0,9570 Plná cena: = 14 739,23 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 52 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % x S PCŽ = 100 % x 52 100 = 52,000 % - 7 664,40 Kč Studna - zjištěná cena = 7 074,83 Kč - 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9570 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 70 1,00 2,1550 0,9570 10,00 158,800 32 odstavec 2 70 0,40 2,1550 0,9570 10,00 63,520 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2180 890,00 158,800 141 332 nádvoří 32 odstavec 2 orná půda 2181 740,00 63,520 47 004,80 Stavební pozemky - celkem 188 336,80 Pozemky - zjištěná cena = 188 336,80 Kč - 11 -
C. Rekapitulace vyhláškových cen nemovitostí Výsledné vyhláškové ceny: 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č. p. 127 406 095,70 Kč 1.2. hospodářská budova 45 430,30 Kč 1.3. zemní sklep 9 709,30 Kč 1.4. studna 7 074,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 468 310,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky 188 336,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 188 336,80 Kč 3. Věcná břemena = 0,-- Kč 4. Práva a závady = 0,-- Kč Celkem 656 646,90 Kč Výsledná vyhlášková cena nemovitosti činí celkem 656 650,-- Kč D. Porovnání 1) Dům rodinný, obytná plocha 208 m² Cena: 672 000,- Kč Rodinný dvougenerační dům na okraji obce. Dům je dispozičně řešen jako 2x 3+1. Nemovitost je v původním stavu, je dvoupodlažní s podkrovím. Dům má dřevěná okna a krytinu z pálené tašky, vytápění ústřední plynové. Stáří domu je 54 let. 2) Dům rodinný, obytná plocha 200 m² Cena: 774 000,- Kč Dvougenerační rodinný dům v centru obce s veškerou občanskou vybaveností. Dům je dispozičně řešen jako 4+2. Nemovitost je dvoupodlažní se samostatnými byty. Dům má dřevěná, zdvojená okna, vytápění ústřední plynové, v obci veškerá občanská vybavenost. Stáří domu je 50 let. 3) Dům rodinný, obytná plocha 210 m² Cena: 650 000,- Kč Řadový dvoupodlažní částečně podsklepený rodinný dům. Jedná se o zděný, částečně podsklepený objekt se sedlovou střechou, vytápění ústřední plynové, k domu náleží i hospodářská budova a sklad. Stáří domu je 50 let. - 12 -
4) Dům rodinný, obytná plocha 200 m² Cena: 700 000,- Kč Rodinný dům na okraji obce s velkým pozemkem, vhodným na výstavbu nového rodinného domu nebo chaty. Vytápění domu je ústřední plynové, dům je určen k celkové rekonstrukci. Plynový kotel. Stáří domu je 52 let. 5) Dům rodinný, obytná plocha 202 m² Cena: 699 000,- Kč Samostatně stojící rodinný dům 4+1 v centru obce. Zděný dvoupodlažní dům má sedlovou střechu, zastavěná plocha včetně nádvoří činí 890 m 2, obytná je cca 202 m 2. Nutné rekonstrukce. Stáří domu je 50 let. E. Obvyklá cena Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje žádný závazný předpis, k dispozici je pouze doporučená odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst. 5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst. 1 zákona č.151/1997 Sb. Obvyklá cena je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena (tržní, obecná) je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. V současné době ekonomické krize je obvyklá cena (hodnota) touto značně ovlivněna. Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, avšak mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. - 13 -
Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu. Metody použité při odborném odhadu obvyklé ceny: Cena zjištěná (tzv. administrativní cena ) jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Touto metodou jsou oceněny všechny stavby hlavní, vedlejší a pozemky, kromě porostů ( 41 a 42), neboť cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter (tyto objekty jsou však ve výsledné obvyklé ceně zohledněny) Porovnávací hodnota (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídající schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - nemovitost v centru obce Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - nutná celková rekonstrukce - špatný technický stav nemovitosti i jejího příslušenství Obvyklou cenu stanovuji na základě znalosti trhu s výše uvedenými nemovitostmi, se zvážením všech okolností, které mají na cenu vliv tj. jejich slabých i silných stránek. Rodinný dům se nachází v obci Lutopecny. V současnosti jsou nabízeny srovnatelné nemovitosti co do velikosti, vnitřního vybavení, technického stavu a stáří v cenách od 672 tis. do 774 tis. Kč. Byla použita internetová databáze, informace od realitních kanceláří v místě a vlastní databáze znalce. K přihlédnutím k výše uvedenému stanovuji Obvyklá cena nemovitosti podle odhadu znalce = 650 000,--Kč V Olomouci, 15. 2. 2012 F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.7.1998, č.j. Spr 2359/98 a ze dne 24.11.1999, č.j. Spr 2359/99 dne 28. 11. 2008, č.j. 4331/2008 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady movitostí a podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1480-049/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1480-049/2012. - 14 -
- 15 -
- 16 -
- 19 -